Глава 6. Землі житлової та громадської забудови

 

Стаття 38. Визначення земель житлової та громадської забудови

До земель житлової та громадської забудови на­лежать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової за­будови, громадських будівель і споруд, інших об'єк­тів загального користування.

Концепція сталого розвитку населених пунктів, яка схвалена постановою Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р.¹ визначає основні напрями державної політики щодо забезпечення розвитку населених пунк­тів, правові та економічні шляхи їх реалізації. Вона є основою для розробки нормативно-правових актів, про­грам та проектів щодо регулювання планування і за­будови, стимулювання інвестиційної діяльності та ін. з метою забезпечення соціально-економічного розвит­ку населених пунктів.

В межах території населених пунктів розташовують­ся різні за своїм призначенням земельні ділянки. Одні з них слугують місцем проживання, інші — місцем здійснення виробничої та іншої діяльності, викорис­товуються для комунально-побутових і соціально-куль­турних цілей тощо. Але серед цих земель в межах населених пунктів найважливіше значення мають зе­млі житлової та громадської забудови.

¹ Див.: Офіційний вісник України.— 2000.— № 1.— Ст. 6.

Обов'язковою умовою для віднесення відповідних земельних ділянок до земель житлової та громадської забудови є знаходження їх в межах населених пунктів (міст, селищ і сіл), а також специфічне цільове призна­чення для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користу­вання. Вказані землі призначені-для розміщення пев­них об'єктів загального користування, тобто вони ви­користовуються як просторово-територіальна основа.

Житловою забудовою вважається земельний масив (земельна ділянка), в межах якого розміщений житло­вий фонд. Житлова забудова — це самостійний різно­вид забудови конкретної території. Здійснення жит­лової забудови передбачає нове будівництво, реконст­рукцію, реставрацію, капітальний ремонт і благоустрій будівель і споруд, які складають житловий фонд.

Законодавство розрізняє садибну та несадибну забу­дову. До садибної відноситься забудова (будинки са­дибного типу) розміщена на присадибних ділянках, які належать окремим громадянам.

Характерною ж рисою несадибної забудови є те, що об'єкти нерухомості розташовані на земельних ділян­ках, які не належать окремим громадянам.

Будинками та спорудами громадського призначен­ня вважаються: будинки дитячих дошкільних закла­дів, будинки навчальних закладів, будинки та споруди для охорони здоров'я і відпочинку, будинки та спору­ди фізкультурнооздоровчі та спортивні; будинки під­приємств торгівлі та громадського харчування, будин­ки підприємств побутового обслуговування та ін.

В числі об'єктів, які розмішуються в межах земель житлової і громадської забудови, самостійне місце за­ймають об'єкти нерухомості. Вони підлягають обов'яз­ковій технічній інвентаризації. Згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політи­ки України від 24 травня 2001 р. і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 р. до об'­єктів, що підлягають технічній інвентаризації, нале­

жать: житлові будинки квартирного типу різної повер­ховості; житлові будинки садибного типу, розташова­ні на окремих земельних ділянках; будинки і споруди

громадського та виробничого призначення, господарські будівлі і споруди; садові та дачні будинки, гаражі (що не відносяться до господарських) та ін.

Державними будівельними нормами України «Міс­тобудування. Планування і забудова міських і сільсь­ких поселень ДБН 360-92» (п. 2.1.) встановлено, що територія міста за функціональним призначенням і характером використання поділяється на сельбищну, виробничу, в т.ч. зовнішнього транспорту, і ландшафт-но-рекраційну. В свою чергу до сельбищної території входять земельні ділянки житлових будинків, громад­ських установ, будинків і споруд, у т. ч. навчальних, проектних, науково-дослідних та інших інститутів без дослідних виробництв, внутрішньосельбищна вулично-дорожна і транспортна мережа, а також площі, парки, сади, сквери, бульвари, інші об'єкти зеленого будівниц­тва й місця загального користування.

Саме в межах сельбищної території формуються основні структурні елементи: житловий квартал (жи­тловий комплекс), житловий район і сельбищний ма­сив (житловий масив), які виступають складовими ча­стинами земель житлової забудови.

До земель житлової та громадської забудови нале­жать також землі, на яких розміщені інші об'єкти за­гального користування. Серед таких об'єктів чільне місце займають землі загального користування. Ці землі забезпечують загальні потреби жителів міст, се­лищ і сіл.

По-перше, частина цих земель використовується як шляхи сполучення і не закріплюється за конкретними суб'єктами в користування. На цих землях розміщують­ся площі, вулиці, дороги, провулки, набережні тощо.

По-друге, інша частина земель загального користу­вання призначена для обслуговування культурно-по­бутових потреб населення. Ці землі слугують місцем розташування парків, лісопарків, садів, бульварів, пля­жів, водойм та ін.

Використання земель загального користування здій­снюється безплатно. Вони належать до комунальної власності і не можуть передаватись у приватну влас­ність.

Склад земель житлової та громадської забудови неоднорідний, так як відповідні земельні ділянки за­значеної категорії мають неоднакове цільове призна­чення.

Диференціація земель у відповідності з їх призна­ченням здійснюється в плані земельно-господарсько­го устрою населеного пункту. Виділяються, зокрема, землі житлової та громадської забудови, землі загаль­ного користування, землі об'єктів комунального госпо­дарства та інші.

До земель житлової та громадської забудови повинні відноситись не тільки земельні ділянки, які викорис­товуються для розміщення будівель і споруд певного характеру, але й такі, що підлягають забудові житло­вими, культурно-побутовими та іншими громадськими будівлями та спорудами.

 

Стаття 39. Використання земель житлової та громадської забудови

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної доку­ментації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональ­них та місцевих правил забудови.

Використання земель житлової та громадської за­будови характеризується своїми особливостями. Воно здійснюється на плановій основі, тобто відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобу­дівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Генеральний план населеного пункту як один із основних видів містобудівної документації визначає основні напрями використання земель у межах насе­лених пунктів для житлової, громадської та іншої за­будови, благоустрою і розміщення міст відпочинку населення. Він визначає принципові вирішення розвит­ку, планування, забудови та іншого використання те­риторії населеного пункту.

Цим документом визначаються потреби в терито­ріях для забудови та іншого використання, межі функ­ціональних зон, пріоритетні і допустимі види викори­стання і забудови територій, потреби у зміні межі на­селеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій. У відповідності з генеральними планами населених пунктів місцеві ради та їх виконавчі органи, а також інші уповноважені органи готують вихідні дані для розробки планів зе­мельно-господарського устрою території населеного пункту та іншої землевпорядної документації; вирішу­ють питання щодо розміщення та проектування ново­го будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування та бла­гоустрою території; погоджують питання забудови та іншого використання територій, в яких зацікавлені територіальні громади; встановлюють на відповідних територіях режим використання земель, передбачених для містобудівних потреб.

Крім генеральних планів населених пунктів серед іншої містобудівної документації важливе місце займа­ють детальні плани території, які розробляються на основі генеральних планів для окремих районів, мік­рорайонів, кварталів та районів реконструкції існую­чої забудови населених пунктів.

Детальний план території — містобудівна докумен­тація, яка визначає розміщення червоних ліній, ліній регулювання забудови, розміщення окремих земельних ділянок і об'єктів містобудування вулиць, проїздів, пі­шохідних зон, етажність та інші параметри забудови тощо.

Важливим документом є також проект забудови територій, який поєднує властивості містобудівної та конкретної документації, що розробляється для будів­ництва комплексів будинків і споруд.

Самостійне значення як форма планування викори­стання земель житлової та громадської забудови має проект розподілу території. Ця містобудівна докумен­тація розробляється для мікрорайону (кварталу) або його частини з метою розмежування земельних діля­нок. Проектом розподілу території визначаються пло­щі і межі земельних ділянок, на яких розміщують гро­мадські споруди та інші об'єкти містобудування; те­риторій загального користування, прилеглих до будин­ку територій існуючих і запроектованих жилих будин­ків; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого зведення житлових і громадських будівель і споруд та іншого використання.

Для обґрунтування, розробки і подальшої реалізації на землях в межах населеного пункту необхідного об­сягу організаційних та інженерно-технічних заходів по освоєнню, поліпшенню якості землі, раціональному ви­користанню, охороні та захисту від руйнівних процесів використовується план земельно-господарського устрою. Він містить дані про поділ земель за використанням відповідно до цільового призначення, поділ земель за формами власності і користування тощо. В ньому пе­редбачається особливий режим використання земель в санітарно-захисних зонах шкідливих і небезпечних, промислових, складських і комунальних підприємств; зонах санітарної охорони джерел водопостачання, водо­очисних споруд і зонах залягання корисних копалин та ін. Для забезпечення перспективної містобудівної ді­яльності в плані земельно-господарського устрою обґрун­товуються напрямки тимчасового використання земель, зони перспективної забудови.

Важливою формою планування використання зе­мель житлової та громадської забудови є регіональні та місцеві правила забудови. Згідно Закону України «Про планування і забудову територій» регіональні правила забудови — це нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського зна­чення Автономної Республіки Крим, міст обласного

значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих,земельних ділянок.

Наказом Держбуду України від 10.12.2001 р. № 216. зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 3.01.2002 р. 4/6292, затверджені Типові регіональні правила забудови¹. Вони є основою для розроблення обласними державними адміністраціями, Радою міні­стрів Автономної Республіки Крим регіональних пра­вил забудови населених пунктів областей, Автономної Республіки Крим.

Регіональні правила забудови є обов'язковими для суб'єктів містобудування на території відповідного регіону. Вони доповнюються положеннями, які є харак­терними для цієї місцевості, з урахуванням регіона­льних особливостей та належать до компетенції орга­нів виконавчої влади та місцевого самоврядування.

Місцевими ж правилами забудови вважається такий нормативно-правовий акт, яким не тільки встановлю­ється порядок планування і забудови та іншого вико­ристання територій, окремих земельних ділянок, але й перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забу­дови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

 

Стаття 40. Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва

Громадянам України за рішенням органів виконав­чої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівниц­тва та обслуговування жилого будинку, господарсь­ких будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність

¹ Офіційний вісник України.— 2002.— № 3.— С. 138.

земельні ділянки для зазначених потреб за цивіль­но-правовими угодами.

Значна частина земель житлової та громадської забудови зайнята земельними ділянками для будівниц­тва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва. Земельна ділянка, призначена для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель (садів, гаражів, літніх кухонь, вбиралень, погребів тощо) і споруд (колодязів, вигрібних ям, навісів і т.п.) згідно закону вважається присадибною ділянкою. Вона характеризується специ­фічним правовим режимом і своїм місцем розташу­вання (мова йде про садибну житлову забудову). Мак­симальний розмір присадибної земельної ділянки, вста­новлений ст. 121 Земельного кодексу, залежить від категорії населеного пункту, в якому вона розташова­на, і становить: у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не біль­ше 0,10 гектара.

Поряд з присадибною земельною ділянкою чинне земельне законодавство виділяє самостійну земельну ді­лянку для будівництва громадянином індивідуально­го гаража. її розмір становить не більше 0,01 гектара і вона є самостійним об'єктом права приватної влас­ності або права орендного користування.

Суб'єктами земельних прав власності щодо зазна­чених земельних ділянок згідно ст. 40 Земельного ко­дексу є громадяни України. Можливість набуття земель­них ділянок у власність цими суб'єктами закон пов'я­зує з рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в залежності від того, із яких земель будуть надаватися відповідні земельні ділян­ки.

Підставою виникнення земельних прав громадян на зазначені земельні ділянки виступають безоплатна передача у власність чи надання в оренду таких земель­них ділянок із земель державної або комунальної вла­сності. При цьому орендарями можуть бути не тіль­ки громадяни України, але й інші особи. Питання про

те, отримувати земельну ділянку у власність чи в орен­ду, залежить від волевиявлення самого громадянина.

Набуття громадянами права власності на присадиб­ні ділянки можливе не тільки при одержанні їх із зе­мель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним ко­дексом, але й і в результаті приватизації присадибних ділянок, які перебувають у користуванні громадян (ст. 116 ЗК).

Порядок виникнення суб'єктивних прав громадян на відповідні земельні ділянки встановлений чинним земельним законодавством. Згідно ст. 125 Земельно­го кодексу право власності на земельну ділянку вини­кає після одержання громадянином державного акта на право приватної власності на землю, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.

Право на оренду присадибної ділянки чи земельної ділянки для індивідуального гаражного будівництва виникає у громадянина після укладення договору орен­ди, його нотаріального посвідчення та державної реєст­рації.

Закон забороняє приступати до використання земель­ної ділянки до встановлення її меж в натурі (на міс­цевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації цього документа.

Як раніше зазначалося, основне цільове призначен­ня присадибних ділянок і земельних ділянок для ін­дивідуального гаражного будівництва, як складових частин земель житлової і громадської забудови пов'я­зане із спорудженням на цих ділянках відповідних об'єктів нерухомості.

Згідно ст. 23 Закону України «Про основи містобу­дування» забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виник­нення права власності чи права користування земель­ною ділянкою у порядку, передбаченому земельним законодавством, та одержання дозволу на виконання будівельних робіт. Іншими словами власники або ко­ристувачі (в тому числі орендарі) земельних ділянок, призначених для містобудівних потреб, можуть присту­

пити до безпосереднього використання земельної ділян­ки тільки при наявності у них права на забудову.

Положення про порядок надання дозволу на вико­нання будівельних робіт затверджено наказом Держ-буду України від 5 грудня 2000 року.¹

Згідно з цим Положенням дозвіл на виконання будівельних робіт є документом, що посвідчує право забудовника та генерального підрядника на виконан­ня будівельних робіт, у відповідності до затвердженої проектної документації, підключення до інженерних мереж та споруд та надає право відповідним службам на видачу ордера на проведення земляних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інс­пекціями державного архітектурно-будівельного конт­ролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів.

Виконання будівельних робіт без вказаного дозво­лу забороняється.

Громадянам — індивідуальним забудовникам жит­лових будинків, господарських і побутових споруд та індивідуальних гаражів дозволи надаються на підста­ві заяви забудовника, документа, що посвідчує право власності чи право користування (у тому числі на умо­вах оренди) земельною ділянкою, дозволу на будівниц­тво об'єкта містобудування, проектної документації, погодженої місцевими органами у справах містобуду­вання і архітектури, а також зобов'язання виконавця робіт, якщо будівництво здійснюється підрядним спо­собом.

Отриманню дозволу на виконання будівельних ро­біт обов'язково передує одержання громадянами, які будуть здійснювати забудову присадибних та інших земельних ділянок, дозволу на будівництво об'єктів містобудування. Надання таких дозволів здійснюють уповноважені органи виконавчої влади в порядку, який встановлений Законом України «Про планування і забудову територій».

З моменту отримання громадянином дозволу на бу­дівництво об'єкта містобудування він набуває статусу

¹ Див.: Нотаріат.— 2001.— № 6.— С. 31.

забудовника. Це означає, що у суб'єкта з цього момен­ту виникають певні права і на нього покладаються

відповідні обов'язки.

Об'єкти нерухомості, будівництво яких закінчено, приймаються в експлуатацію у встановленому поряд­ку.

Статтею, що коментується, встановлено, що громадя­ни України понад норму безоплатної передачі можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами. Це означає, що у власника, наприклад, присадибної земельної ділян­ки може виникнути право ще на певну присадибну земельну ділянку як самостійний об'єкт власності, на­буту за цивільно-правовою угодою.

 

Стаття 41. Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів

1. Житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів вико­навчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівниц­тва передаються безоплатно у власність або надають­ся в оренду у розмірі, який встановлюється відповід­но до затвердженої містобудівної документації.

2. Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-буді­вельні кооперативи можуть набувати земельні ділян­ки у власність за цивільно-правовими угодами.

Самостійними суб'єктами земельних прав на землі житлової та громадської забудови здебільшого в міс­тах та селищах виступають житлово-будівельні (жит­лові) та гаражно-будівельні кооперативи.

Раніше створені у встановленому порядку житлово-будівельні та гаражно-будівельні кооперативи функці­онують на земельних ділянках, що надані їм у постій­не користування для будівництва і обслуговування відповідних об'єктів нерухомості.

Зазначені суб'єкти у свій час реалізували своє пра­во на отримання земельних ділянок під забудову. Так, у відповідності з п.17 Примірного статуту кооперати­ву по будівництву та експлуатації колективних гара­жів — стоянок для автомобілів і мотоциклів, що зна­ходяться в особистій власності громадян, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 16 листопада 1962 року (зі змінами та доповненнями)¹ кооператив має право одержувати в користування земельну ділянку для будівництва гаража-стоянки. На нього як на са­мостійну юридичну особу покладені обов'язки щодо дотримання всіх встановлених правил благоустрою, провадження озеленення виділеної земельної ділянки, влаштування під'їздних шляхів до гаражів, виконан­ня рішень місцевих органів, що стосуються утриман­ня і експлуатації будівель і земельних ділянок.

Відповідні положення щодо права на земельну-'ді­лянку житлово-будівельного кооперативу закріплені п.16 Примірного статуту житлово-будівельного коопе­ративу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від ЗО квітня 1985 року.²

Що ж стосується житлових кооперативів, які утво­рювалися на базі уже забудованого житлового будин­ку, то за цими юридичними особами земельні ділянки закріплювалися в постійне користування для обслуго­вування відповідного будинку.

Окреме місце серед кооперативів, які використову­вали землі певних населених пунктів (скажімо, в зоні Південного берега Криму), займали і займають дачно» будівельні кооперативи. Але, на жаль, чинне земельне законодавство їх не згадує.

Розмір земельних ділянок, які надавалися житло­вим, житлово-будівельним, гаражно-будівельним і да­чно-будівельним кооперативам, раніше установлювався відповідно до затверджених у встановленому порядку норм і проектно-технічної документації.

¹ ЗП УРСР.— 1962.— № Ц._ Ст. 165.

² Жилшцное законодательство Украйни.— Хаоьков — Одиссей.— 2001.— С. 262.

Чин ний Земельний кодекс зобов'язує всі юридичні особи (у тому числі і кооперативи), які мають у постій­ному користуванні земельні ділянки, але згідно Зе­мельному кодексу не можуть мати їх на такому праві, повинні до першого січня 2005 року переоформити у встановленому порядку право власності або право орен­ди на них.

За рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування новоствореним кооперати­вам передаються безоплатно у власність або надають­ся в оренду земельні ділянки для житлового і гараж­ного будівництва.

Суб'єктом права власності на відповідну земельну ділянку чи права орендного землекористування висту­пають кооперативи як самостійні юридичні особи. Саме їм належать всі встановлені Земельним кодексом права по використанню земельних ділянок. Члени коопера­тиву не мають самостійних прав на земельні ділянки.

Розміри земельних ділянок, які отримають коопе­ративи під забудову, встановлюються відповідно до затвердженої містобудівної документації.

Забудовані земельні ділянки, тобто на яких розмі­щені кооперативні будинки і гаражі, в подальшому використовуються для обслуговування цих об'єктів.

Кооперативи як самостійні юридичні особи можуть також набувати земельні ділянки у власність за цивіль­но-правовими угодами. При цьому треба зазначити, що набуття кооперативами відповідних земельних ділянок обов'язково припускає їх подальше використання за цільовим призначенням, пов'язаним із забудовою.

Забудова земельних ділянок кооперативами здійс­нюється у встановленому порядку (див. комент. до ст. 40). За правопорушення у сфері містобудування, вчи­нені кооперативами, наступає їх відповідальність згід­но Закону України «Про відповідальність підприємств, об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування». В числі правопорушень за­ковом названі: проведення будівельних робіт без до- * зволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації; виконання будівельних робіт, що не від­

повідають державним стандартам, нормам і правилам або проектним рішенням; прийняття в експлуатацію об'єктів, зведених з порушенням законодавства, а так само місцевих правил забудови населених пунктів або проектних рішень тощо.

 

Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків

1. Земельні ділянки, на яких розташовані багато­квартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прнбудинкові території держав­ної або комунальної власності, надаються в постій­не користування підприємствам, установам і органі­заціям, які здійснюють управління цими будинками.

2. У разі приватизації громадянами багатоквар­тирного жилого будинку відповідна земельна ділян­ка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

3.' Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прнбудин­кові території, визначається співвласниками.

4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудин-кові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відпо­відної землевпорядної документації.

Серед земель житлової забудови самостійне місце займають земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків. На цих земельних ділянках розташовують­ся не тільки зазначені будинки, але й належні до них будівлі і споруди.

Земельні ділянки багатоквартирної несадибної жит­лової забудови як об'єкти використання характеризу­ються певними специфічними особливостями. Вони, як правило, знаходяться у спільному користуванні декіль­кох юридичних осіб (власників будинків або підпри­ємств, установ і організацій, які здійснюють управлін-

ня ними) і мають єдину інфраструктуру та об'єкти об­слуговування будинків (проїзди, тротуари, майданчики для господарських цілей та інше).

В ч.І ст. 42 Земельного кодексу йдеться про належ­ність до багатоквартирних жилих будинків не тільки будівель і споруд, але й прибудинкової території.

Прибудинкова територія — це нова категорія в зе­мельному законодавстві. її поява обумовлена процеса­ми реформування в житловій сфері, приватизації дер­жавного житлового фонду, створенням об'єднань спів­власників багатоквартирних будинків (кондомініумів).

Згідно Положенню про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженому на­казом Держкомзему України, Держкоммістобудуван-ня України, Держжитлокомунгоспу України, та Фонду державного майна України від 05.04.96 р.¹, прибудин­кова територія визначається як встановлена за проек­том поділу території мікрорайону (кварталу) та проек­том забудови земельна ділянка багатоквартирної не-садибної житлової забудови, яка необхідна для розмі­щення та обслуговування житлового будинку (будин­ків) і не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секцій, квартир тощо).

До її складу крім території під житловим будин­ком включаються: проїзди та тротуари, озеленені те­риторії, ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку, майданчики для відпочин­ку дорослого населення, занять фізичною культурою, тимчасового зберігання автомобілів, господарських ці­лей, вигулювання собак, інші території, пов'язані з утри­манням та експлуатацією будинків та інших, пов'яза­них з ними, об'єктів.

¹ Див.: Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи // Держкомзем України.— К.: Урожай.— 1998.— С. 638.

Згідно Закону України від 29 листопада 2001 р. «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»¹ прибудинковою територією вважається територія на­вколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

В той же час даним законом встановлено, що земель­на ділянка багатоквартирного будинку є елементом житлового комплексу. В свою чергу житловий ком­плекс визначається законом як єдиний комплекс не­рухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим бага­токвартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс.

Належність багатоквартирного житлового будинку до об'єктів державної або комунальної власності обу­мовлює надання відповідної земельної ділянки (при-будинкової території) в постійне користування підпри­ємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Оскільки житловий фонд є об'єктом комунальної власності, то управління цим фондом здійснюють житлово-експлуатаційні органи місцевих рад. Деяка частина житлових будинків може належати державним підприємствам, організаціям і установам. Ці суб'єкти самостійно або через створені ними підрозділи здійснюють управління належним їм житловим фондом.

Якщо багатоквартирний житловий будинок буде приватизований громадянами (мешканцями цього бу­динку), то прибудинкова територія може бути переда­на у власність або ж надана у користування об'єднан­ню власників. Згідно Закону України «Про об'єднан­ня співвласників багатоквартирного будинку» таким об'єднанням вважається юридична особа, створена власниками для сприяння використання їхнього вла­сного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

¹ Урядовий кур'єр.— 2002.— № 19.— ЗО січня.

Частина 2 ст. 42 передбачає можливість передачі у власність або надання у користування прибудинковоі території об'єднанню власників. В зазначеній нормі не уточнюється, про яке користування йдеться: постійне, тимчасове чи на умовах оренди. Як відомо, тимчасове землекористування чинним законодавством взагалі не передбачено. Щодо постійного землекористування, то воно має обмежений характер.

У зв'язку з тим, що земельні ділянки багатоквар­тирної несадибної житлової забудови, як правило, зна­ходяться у спільному користуванні декількох юридич­них осіб і мають єдину інфраструктуру та об'єкти об­слуговування, законом встановлево, що порядок ви­користання ділянок, на яких розташовані багатоквар­тирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається спів­власниками.

Межі земельних ділянок прибудинкових територій в існуючій несадибній житловій забудові встановлю­ються за проектами відведення цих ділянок відповід­но до затверджених у встановленому порядку норм і проектно-технічної документації.

Затверджений уповноваженими органами місцево­го самоврядування (за місцем розташування земель­них ділянок прибудинкових територій) проект поділу територій мікрорайону (кварталу), групи будинків є підставою для розробки проектів відведення земельних ділянок прибудинкових територій будинку (будинків) цього мікрорайону (кварталу).

Розміри земельних ділянок прибудинкових тери­торій визначаються пропорційно в залежності від за­гальної площі житлових, допоміжних і нежитлових приміщень, поверховості будинків, їх розташування в межах населеного пункту відповідно до державних норм і правил та затвердженої проектно-технічної до­кументації.

Частка власності (користування) земельної ділян­ки кожного власника квартири (квартир) чи нежит-лового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири

(квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і не­житлових приміщень будинку.

Виділення частини земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окре­ме відчуження не допускається.

Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки.

Використання прибудинкових територій здійснюєть­ся за цільовим призначенням, тобто для обслуговування багатоквартирного будинку.

Заходи, пов'язані з підвищенням рівня благоустрою прибудинкових територій (спорудження дитячих спор­тивних майданчиків, гаражів, автостоянок, встановлен­ня кіосків та інших споруд), здійснюються за рішен­ням об'єднань співвласників з дозволу уповноважених органів на підставі проектної документації, розробле­ної та затвердженої у встановленому порядку.