Глава 21. Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах

Стаття 134. Обов'язковість продажу земельних ділянок державної або комунальної власності на конкурентних засадах

Земельні ділянки державної або комунальної вла­сності, призначені для продажу суб'єктам підприєм­ницької діяльності під забудову, піддягають прода­жу на конкурентних засадах (земельні торги).

Норма статті 134 Земельного кодексу закріплює принцип обов'язковості продажу на конкурентних за­садах земельних ділянок із земель державної та ко­мунальної власності, якщо земельна ділянка призна­чається під забудову і відчужується у власність суб'єк­тів підприємницької діяльності.

Обов'язковість продажу земельних ділянок на зе­мельних торгах означає, що вказані земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного прода­жу чи придбані у власність на основі договору оренди

з правом викупу, чи передані безоплатно у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

Відповідно до цієї статті ЗК України, об'єктом ку-півлі-продажу є земельні ділянки, призначені під за­будову, що має бути здійснена суб'єктами підприєм­ницької діяльності. Це означає, що такі земельні ді­лянки мають бути вільними від капітальних будівель і споруд. Перелік таких земельних ділянок, що при­значається для продажу, мають визначати місцеві ор­гани державної влади та сільські, селищні, міські ради.

Покупцями земельних ділянок, призначених для продажу під забудову, із земель державної та комуна­льної власності, можуть бути юридичні особи, в т.ч. іноземні та громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності. Фізичні особи, які не зареєстровані як су­б'єкти підприємницької діяльності, не можуть прийма­ти участь у земельних торгах і набувати у власність земельні ділянки під забудову

Стаття 135. Земельні торги

1. Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу.

2. У земельних торгах можуть брати участь гро­мадяни і юридичні особи, які сплатили реєстрацій­ний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

3. Форма проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом.

4. Земельні торги можуть проводитися за рішен­ням суду.

Земельні торги — це врегульований нормами чин­ного земельного, цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування поря­док продажу на конкурентних засадах суб'єктам під­приємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову.

Земельний кодекс України визначає дві правові фор­ми, у яких можуть проводитись земельні торги, а саме: земельний аукціон або конкурс.

Визначення поняття земельного аукціону чи конкур­су у чинному законодавстві ве дається. На основі ана­лізу інших статей Земельного кодексу можна дати юридичне визначення поняття земельного аукціону як правової форми земельних торгів.

Земельний аукціон — врегульований нормами чин­ного Земельного кодексу та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, від­повідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропо­нує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Земельний конкурс — врегульований нормами чин­ного Земельного кодексу та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, від­повідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропо­нує найбільш вигідні умови придбання і використан­ня земельної ділянки відповідно до її цільового при­значення.

Вперше в Україні земельні аукціони з продажу пра­ва довгострокової оренди були започатковані у 1994— 1995 роках у таких містах, як Харків, Львів, Одеса, Чер­нігів. Перший міжнародний земельний конкурс (тендер) було організовано в Одесі. Земельні аукціони і конкур­си відіграють важливу роль у реформуванні земельних відносин у процесі переходу від адміністративно-команд­ної до ринкової економіки. Земельні торги стимулюють ефективне землевикористання на засадах ринкової еко­номіки, дозволяють залучити інвестиції у розвиток те­риторій, створити нові робочі місця. Крім того, земель­ні аукціони піднімають завісу секретності, що оточує порядок надання чи відчуження земельних ділянок в адміністративному порядку, а також створюють можли­вості для дослідження та встановлення ринкової вар­

тості земельних ділянок, і таким чином забезпечують надання інформації, необхідної покупцям і продавцям землі, а також місцевій владі для оцінки землі. Земель­ні торги є дієвим способом формування первинного і вторинного ринків землі в Україні.

Учасниками земельних торгів можуть бути юридич­ні особи і громадяни — суб'єкти підприємницької ді­яльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до зако­нодавства України.

Форма проведення земельних торгів визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передба­чено законом. Земельні торги можуть проводитись в порядку виконання судових рішень в частині звернен­ня стягнення на земельну ділянку. (Див. коментар до ст. 139 Земельного кодексу).

Стаття 136. Підготовка земельних ділянок для продажу на земельних торгах

1. Органи державної влади або органи місцевого самоврядування, уповноважені приймати рішення про відчуження земель, що перебувають у державній або комунальній власності, визначають переліки зе­мельних ділянок, призначених для продажу суб'єк­там підприємницької діяльності під забудову на зе­мельних торгах.

2. Земельна ділянка, призначена для продажу су­б'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах, виставляється на земельні торги після:

а) визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками;

б) виготовлення технічного паспорта земельної ділянки.

3. В технічному паспорті земельної ділянки міс­тяться відомості про:

а) розмір земельної ділянки;

б) місце розташування (адресу);

в) належність до державної чи комунальної влас­ності;

г) грошову оцінку земельної ділянки та її старто­ву ціну;

ґ) природний і господарський стан земельної ділян­ки;

д) цільове призначення земельної ділянки.

4. Положення про технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на земельні торги, визна­чається Кабінетом Міністрів України.

Проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок державної та комунальної власності у влас­ність суб'єктів підприємницької діяльності для забу­дови складається з декількох етапів, кожний з яких включає в себе організаційно-правові інформаційні заходи, пов'язані з вибором і підготовкою земельних ділянок для продажу на земельному аукціоні чи кон­курсі, проведенням рекламної кампанії, підготовкою і прийняттям рішень органів державної влади та міс­цевого самоврядування щодо проведення земельних торгів, підготовкою і затвердженням локальних нор­мативно-правових актів щодо порядку проведення зе­мельних торгів, проведенням земельних торгів та офор­мленням їх результатів.

Основними етапами проведення земельних торгів є: підготовка земельних ділянок до продажу на земель­ному аукціоні чи конкурсі; проведення земельних тор­гів; оформлення права на земельні ділянки.

Підготовка земельних торгів передбачає формуван­ня переліку земельних ділянок, які виносяться на аук­ціон (конкурс); публікація інформаційного повідомлен­ня про проведення земельного аукціону чи конкурсу, подання заяв на участь в аукціоні (конкурсі) та укла­дання угоди про умови участі в аукціоні (конкурсі) суб'єктами підприємницької діяльності. На етапі під­готовки до проведення земельних торгів можуть прийматись рішення органів державної влади та міс­цевого самоврядування про затвердження відповідних Положень щодо порядку проведення земельних аук­ціонів чи тендерів. Для забезпечення організованого проведення земельних торгів та з метою запобігання

порушенням чинного законодавства на етапі підготов­ки земельних аукціонів чи конкурсів рішенням сіль­сько!, селищної, міської ради можуть створюватись Комісії з питань земельних торгів, повноваження яких закріплюються у конкретних рішеннях про проведен­ня земельного аукціону чи конкурсу, або у відповідних Положеннях.

Формування переліку земельних ділянок мають здійснювати управління (відділи) земельних ресурсів разом з місцевими органами архітектури і містобуду­вання, які передають свої пропозиції на розгляд сіль­ської, селищної, міської ради, місцевої державної ад­міністрації. До затвердження переліку земельних ді­лянок має бути проведено попереднє погодження міс­ця розташування об'єкта з визначенням містобудівних, екологічних, санітарних та інших вимог до використан­ня земельної ділянки, що підлягає продажу на земель­них торгах. Крім того, земельні ділянки можуть бути виставлені на земельні торги лише після того, як бу­дуть визначені межі таких ділянок в натурі (на місце­вості) та закріплені межовими знаками, а також виго­товлений технічний паспорт земельної ділянки. Зміст, форма та порядок підготовки технічного паспорта має бути закріплено у Положенні про технічний паспорт, що затверджується постановою Кабінету Міністрів України. Підготовку технічного паспорта земельної ділянки для продажу на земельних торгах здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів. При цьо­му вказані органи визначають розмір земельної ділян­ки, її цільове призначення, місцерозташування, приро­дний і господарський стан земельної ділянки, прово­дять грошову оцінку земельної ділянки, а також ви­значають її стартову ціну. В технічному паспорті вказується також на те, у якій власності перебуває зе­мельна ділянка — державній чи комунальній. Підго­товка технічного паспорта земельної ділянки виклю­чає необхідність підготовки проекту її відведення, оскільки зміст технічного паспорта включає в себе під­готовку і оформлення всіх документів, необхідних для проекту відведення земельної ділянки. Технічний па­

спорт на кожну земельну ділянку підлягає затверджен­ня) відповідним органом державної влади чи місце­вого самоврядування, уповноваженим приймати рішен­ня про відчуження земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності.

Стаття 137. Оголошення про проведення земельних торгів

1. Земельні торги проводяться не раніше ЗО днів з моменту опублікування у пресі офіційної інформації про виставлення на земельні торги земельних діля­нок, а також розміщення на таких земельних ділян­ках рекламних щитів з офіційною інформацією про виставлення на земельні торги земельних ділянок.

2. Офіційна інформація про виставлення земель­них ділянок на земельні торги повинна включати відомості про:

а) розмір земельної ділянки;

б) цільове призначення;

в) стартову ціну;

г) місце і час проведення торгів;

ґ) назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки.

3. Організатором земельних торгів є орган держав­ної влади чи орган місцевого самоврядування, упов­новажений здійснювати відчуження земельної ділян­ки, призначеної для продажу під забудову, або держав­ний виконавець відповідно до рішення суду. Проведен­ня земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування.

4. Оргавізатор земельних торгів має право відмо­витися від їх проведення не пізніше, ніж за 10 днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіцій­ної інформації про скасування земельних торгів із зазначенням причини скасування.

5. Земельні торги проводяться у порядку, встано­вленому законом.

Земельний кодекс України передбачає, що організа­торами торгів є органи державної влади чи органи міс­цевого самоврядування, уповноважені здійснювати про­даж земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, а також державний виконавець в разі прийняття судом рішення про звернення стяг­нення на земельну ділянку. При цьому варто зазначи­ти, що організатори земельних торгів самі не проводять земельних аукціонів чи конкурсів. Безпосередньо про­ведення земельних торгів, згідно з п. З статті 137 ЗК України, мають здійснювати юридичні особи, у яких є дозвіл (ліцензія) на проведення земельних торгів. Як правило, земельні торги відбуваються на біржах. Пра­вовою підставою для проведення земельних торгів є договір, що укладається між організатором аукціону чи конкурсу і уповноваженою юридичною особою.

Відповідно до умов укладеного договору про прове­дення земельних торгів, організатор аукціону (тенде­ру) чи уповноважена юридична особа зобов'язані не пізніше ЗО днів до дати проведення земельних торгів опублікувати у пресі офіційну інформацію про те, які земельні ділянки виставляються на торги. Крім того, необхідно також розмістити на кожній земельній ді­лянці рекламні щити з офіційною інформацією про те, що такі земельні ділянки підлягають продажу на зе­мельному аукціоні чи виставляються на конкурс. За своїм змістом офіційна інформація має включати ві­домості про розмір, цільове призначення земельної ді­лянки, п стартову ціну, місце і час проведення торгів, назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитись з техніч­ним паспортом земельної ділянки. Офіційна інфор­мація може містити суму застави, що вноситься кож­ним учасником земельних торгів. З моменту опублі­кування повідомлення організатор земельних торгів надає можливість особам, які бажають взяти участь у аукціоні (конкурсі), придбати за встановленою ціною інформаційний пакет учасника аукціону (конкурсу), складовою частиною якого може бути Технічний пас­порт земельної ділянки.

Організатор торгів має право відмовитись від їх про­ведення не пізніше 10 днів до їх проведення з обов'яз­ковою публікацією офіційної інформації про скасу­вання земельних торгів із зазначенням причини ска­сування.

Порядок проведення земельних торгів визначаєть­ся законом, що має бути прийнятий Верховною Радою України. До прийняття такого закону органи держав­ної влади та місцевого самоврядування вправі прийма­ти свої Положення чи інші локальні нормативно-пра­вові акти, у яких визначені умови участі у земельному аукціоні чи конкурсі, а також порядок проведення зе­мельних торгів. Законність таких рішень базується на законах України «Про місцеве самоврядування в Україні» та «Про місцеві державні адміністрації».

Стаття 138. Визнання земельних торгів такими, що не відбулися

Земельні торги визнаються такими, що не відбу­лися, у разі:

а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця;

б) якщо жоден із покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки;

в) несплати в установлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земель­ну ділянку.

Вказана норма Земельного кодексу України закрі­плює правові підстави визнання земельних торгів та­кими, що не відбулися. Аналіз змісту цієї статті до­зволяє стверджувати, що вказані підстави мають бути застосовані до такої форми земельних торгів, як земель­ні аукціони, оскільки проведення земельних конкур­сів здійснюється на дещо інших засадах, ніж земельні аукціони. Це стосується, зокрема, кількості учасників конкурсу, умов проведення конкурсу, порядку визна­чення того чи іншого суб'єкта підприємницької дія­льності переможцем конкурсу. Виключення з цьо­го складає така підстава, як відсутність покупців (учас-

ників) конкурсу чи аукціону, тобто коли на конкурс чи аукціон не поступило жодної заяви.

Як правило, земельні аукціони проводяться тоді, коли є три учасники аукціону, що подали заяви на участь у торгах, підписали угоду про умови участі, спла­тили реєстраційні та гарантійний внески, а також ви­конали інші вимоги, передбачені правилами проведен­ня такої форми земельних торгів. Організатори аукці­ону можуть приймати рішення і про проведення зе­мельних торгів і з двома учасниками. У випадках, коли до участі у земельному аукціоні зареєструвався лише один учасник, земельні торги визнаються за рішенням організатора аукціону такими, що не відбулися. Земель­ний кодекс України закріплює норму, відповідно до якої земельні ділянки на земельних аукціонах не можуть бути придбані за початковою (стартовою) ціною. Якщо жоден із зареєстрованих учасників аукціону після ого­лошення ліцитатором початкової ціни не запропону­вав ціну вищу, ніж стартова ціна земельної ділянки, то земельна ділянка (земельний лот) знімається з тор­гів, а самі торги по цій земельній ділянці визнаються такими, що не відбулися. В разі, коли переможець зе­мельних торгів не сплатив у встановлений термін на­лежну суму за придбану земельну ділянку, земельні торги також визнаються організатором аукціону таки­ми, що не відбулися. В разі незгоди учасника чи пере­можця земельних торгів з рішенням організатора ау­кціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

Стаття 139. Відчуження земельних ділянок за рішенням суду

1. У разі звернення стягнення на земельну ділян­ку, що перебуває у власності громадянина чи юридич­ної особи, земельна ділянка підлягає продажу на зе­мельних торгах, що проводяться у формі аукціону.

2. Звернення стягнення на земельні ділянки, при­значені для ведення товарного сільськогосподарсько­го виробництва, допускається у випадках, коли у

власників таких ділянок відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стягнення, якщо інше не запро­поновано власником земельної ділянки.

Однією з підстав припинення права власності на зе­млю громадян та юридичних осіб є звернення стягнен­ня на земельну ділянку за рішенням суду. В разі при­йняття судом рішення про звернення стягнення на зе­мельну ділянку, остання підлягає відчуженню шляхом проведення земельних торгів. Основною формою земель­них торгів у таких випадках є аукціон. Підготовка і організація проведення земельного аукціону з продажу земельних ділянок у порядку виконання судових рішень має здійснюватись відповідно до вимог чинного Земель­ного кодексу, а також закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року.¹ І.Згідно із статтею 62 названого закону, звернення стягнення на земельну ділянку, що є нерухомим май­ном, провадиться у разі відсутності у боржника достат­ніх коштів чи рухомого майна. При цьому в першу чергу провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що на­лежать боржникові. В останню чергу звертається стя­гнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з жи­лим будинком стягнення звертається також на при­леглу земельну ділянку, що належить боржникові на праві власності* У разі звернення стягнення на земель­ну ділянку державний виконавець запитує відповідні місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування про належність зазначеного майна боржникові на праві власності та його вартість, а та­кож запитує нотаріальний орган, чи не знаходиться це майно під арештом. Одержавши документальне під­твердження належності боржникові на праві власнос­ті будинку чи іншого нерухомого майна, державний ви­конавець накладає на них арешт шляхом опису і оцін­ки за їх вартістю на момент арешту та надсилає повід­омлення нотаріальному органу за місцем знаходжен­

¹ Офіційний вісник України.— 1999.— № 19.— Ст. 813.

ня майна вимогу про реєстрацію даного факту. Про накладення арешту на будинок чи інше нерухоме май­но, заставлене третім особам, державний виконавець невідкладно повідомляє цих осіб. Реалізація належних боржникові земельної ділянки та іншого нерухомого майна провадиться відповідно до закону шляхом про­дажу з прилюдних торгів.

Відповідно до статті 66 Закону України «Про вико­навче провадження» прилюдні торги по реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалізо­вані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою.

Спеціалізовані організації проводять прилюдні тор­ги за заявкою державного виконавця, в якій зазнача­ється мінімальна початкова ціна майна, що виставля­ється на торги. До заявки додаються: копія виконав­чого документа; копія акта арешту майна; документи, що характеризують об'єкт нерухомості; копії докумен­тів, що підтверджують право користування земельною ділянкою чи право власності на неї, у разі продажу окремо розташованої будівлі.

У разі продажу об'єкта незавершеного будівництва державний виконавець додає до заявки також копію рішення про відведення земельної ділянки та копію дозволу місцевого органу виконавчої влади і (чи) ор­гану місцевого самоврядування на будівництво.

Прилюдні торги повинні бути проведені у двомісяч­ний строк з дня одержання спеціалізованою організа­цією заявки державного виконавця на їх проведення. Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом.