Глава 20. Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод

Стаття 127. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності.

1. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійс­нюють продаж земельних ділянок державної чи ко­мунальної власності громадянам та юридичним осо­бам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність, а також іноземним державам відповідно до цього Кодексу.

2. Продаж земельних ділянок державної та кому­нальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, кон­курс), крім викупу земельних ділянок, на яких роз­ташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

До прийняття Закону України «Про розмежування земель права державної та комунальної власності» та фактичного здійснення такого розмежування відпові­дно до п. 12 Перехідних положень ЗК розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, пе­реданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські Ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади. Роз­порядження, як одне із правомочностей права власно­сті на землю, передбачає в тому числі і ц продаж.

Продавцями земель державної власності від імені держави відповідно до наданих повноважень виступа­ють Кабінет Міністрів України, Рада Міністрів Авто­номної Республіки Крим, обласні, Київська та Севасто­польська міські, районні державні адміністрації, а зе­мель комунальної власності — сільські, селищні, місь­кі ради.

Покупцями земель державної та комунальної вла­сності сільськогосподарського призначення можуть

бути тільки громадяни України та юридичні особи України (засновані громадянами та юридичними осо­бами України). Покупцями земель державної та кому­нальної власності несільськогосподарського призначен­ня, крім вище перелічених осіб, можуть виступати та­кож іноземні громадяни, особи без громадянства, іно­земні держави та іноземні юридичні особи на умовах, передбачених статтями 81, 82, 85 ЗК (див. коментарі цих статей).

Продаж земельних ділянок державної та комуналь­ної власності громадянам та юридичним особам здій­снюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс) на земельних торгах. Форму проведення земельних торгів (аукціон чи конкурс) визначає продавець — від­повідний орган виконавчої влади чи місцевого само­врядування, що обумовлюється в рішенні (розпоряджен­ні) про продаж земельної ділянки.

Винятком із вказаного правила є викуп земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

Стаття 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам

1. Продаж громадянам і юридичним особам зе­мельних ділянок державної та комунальної власнос­ті для потреб, визначених цим Кодексом, провадить­ся місцевими державними адміністраціями, Радою мі­ністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

2. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконав­чої влади або сільської, селищної, міської ради. У заяві визначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.

До заяви додається:

а) державний акт на право постійного користуван­ня землею або договір оренди землі;

б) план земельної ділянки та документ про її на­дання у разі відсутності державного акта;

в) свідоцтва про реєстрацію суб'єкта підприємниць­кої діяльності.

3: Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищ­на, міська рада у місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.

4. Особам, які подали заяви (клопотання) про при­дбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебу­ває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійсню­ється не пізніше ЗО днів після розроблення землевпо­рядною організацією проекту відведення земельної ділянки.

5. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є:

а) неподання документів, необхідних для прийнят­тя рішення щодо продажу такої земельної ділянки;

б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;

в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльнос­ті порушена справа про банкрутство або припинен­ня його діяльності.

6. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділян­ки є підставою для укладання договору купівлі-про-дажу земельної ділянки.

7. Договір кулівлі-продажу земельної ділянки під­лягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

8. Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка прово­диться за методикою, затвердженою Кабінетом -Мі­ністрів України.

9. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням.

10. Рішення про відмову продажу земельної ділян­ки може бути оскаржеио в суді.

Зміст коментованої статті в основному чітко визна­чив порядок придбання земельних ділянок державної та комунальної власності громадянами і юридичними особами. Повноваження відповідного органу виконав­чої влади чи місцевого самоврядування на продаж конкретної земельної ділянки визначаються в залеж­ності від того, у чиєму віданні (розпорядженні) знахо­диться земельна ділянка.

Частина друга передбачає продаж земельної ділян­ки особі (юридичній чи фізичній), яка користується нею. Це повинно бути підтверджено державним актом на право постійного користування землею або догово­ром оренди землі, а в разі відсутності державного акта — планом земельної ділянки та документом про ц надання. До заяви (клопотання) про продаж земель­ної ділянки суб'єкт підприємницької діяльності додає також свідоцтво про державну реєстрацію. Відповід­ний орган у місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмо­ву в продажу із зазначенням причин відмови.

Право на придбання земельної ділянки мають та­кож особи, у яких земельна ділянка не перебуває у користуванні. Продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше ЗО днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.

Частина п'ята статті, що коментується, визначає ви­черпний перелік підстав для відмови у продажу земель­ної ділянки. Такими підставами є: неподання докумен­тів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу земельної ділянки; виявлення недостовірних відомос­тей у поданих документах; якщо щодо суб'єкта під­приємницької діяльності порушена справа про банк­рутство або припинення його діяльності.

Рішення відповідного органу виконавчої влади, сіль­ської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, який підлягає обов'язко-

вому нотаріальному посвідченню. Право власності по­купця на земельну ділянку посвідчуеться державним актом, який видається останньому при умові повного розрахунку за земельну ділянку.

Продажна вартість земельної ділянки визначаєть­ся на підставі її грошової і експертної оцінки, яка проводиться за Методиками, затвердженими постанова­ми Кабінету Міністрів України: від 23.03.95 р. № 213 щодо грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова), від 30.05.97 № 525 щодо грошової оцінки земель несіль­ськогосподарського призначення (крім земель населе­них пунктів), від 16.06.99 № 1050 щодо експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогоспо­дарського призначення.

Рішення уповноваженого органу про відмову про­дажу земельної ділянки юридичною особою може бути оскаржено в господарському, а фізичною особою — у місцевому суді.

Стаття 129. Продаж земельних ділянок державної або комунальної власності іноземним державам, іноземним юридичним особам

1. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним державам та інозем­ним юридичним особам здійснюється Кабінетом Мі­ністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

2. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним держа­вам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

3. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, інозем­ним юридичним особам допускається за умови реєст­рації іноземною юридичною особою постійного пред­ставництва з правом ведення господарської діяльно­сті на території України.

4. Іноземні держави, зацікавлені у придбанні зе­мельних ділянок у власність із земель державної* або комунальної власності, подають клопотання до Ка­бінету Міністрів України.

5. Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбан­ні земельних ділянок, подають клопотання до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради* До клопотання додається договір оренди землі, ко­пія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

6. Розгляд клопотання і продаж земельних діля­нок здійснюються сільськими, селищними, міськими радами після отримання погодження Кабінету Міні­стрів України.

Статтею, що коментується, регулюється продаж зе­мельних ділянок державної або комунальної власнос­ті несільськогосподарського призначення іноземним державам та іноземним юридичним особам. Вказані суб'єкти можуть придбати у власність земельні ділян­ки тільки відповідно до цілей, передбачених частиною 2 статті 82 (для іноземних юридичних осіб) та статтею 85 ЗК (для іноземних держав). (Див. коментарі до вка­заних статей).

Продавцем земельних ділянок, що перебувають у державній власності, іноземним державам та юридич­ним особам виступає Кабінет Міністрів України на підставі постанови Верховної Ради України про згоду на продаж земельної ділянки. Продавцями земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридич­ним особам — здійснюється відповідними сільськи­ми, селищними та міськими радами на підставі поста­нови Кабінету Міністрів України про згоду на продаж земельних ділянок.

Продаж земельних ділянок державної та комуналь­ної власності іноземним юридичним особам допуска­

еться за умови реєстрації іноземною юридичною осо­бою постійного представництва з правом ведення гос­подарської діяльності на території України.

Для здійснення купівлі земельної ділянки, що пе­ребуває у державній та комунальній власності, інозем­ні держави подають відповідне клопотання до Кабіне­ту Міністрів України, а іноземні юридичні особи — до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної ад­міністрації або сільської, селищної, міської ради. При цьому до клопотання іноземна юридична особа повин­на додати договір оренди землі та копію свідоцтва про реєстрацію даною юридичною особою постійного пред­ставництва з правом ведення господарської діяльнос­ті на території України.

З даної норми витікає, що продаж земельної ділян­ки, яка перебуває у державній чи комунальній власно­сті, іноземній юридичній особі можливий тільки при наявності попереднього використання цією юридичною особою земельної ділянки на умовах оренди та дого­вору оренди.

Розгляд клопотання і продаж земельної ділянки здійснюється сільськими, селищними, міськими рада­ми після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Строки для отримання погодження на продаж земель­них ділянок від Верховної Ради України та Кабінету Міністрів України, а також розгляду клопотань відпо­відними органами виконавчої влади та місцевого само­врядування даною нормою не передбачений. При офор­мленні клопотань на продаж земельних ділянок несіль­ськогосподарського призначення слід керуватися в ча­стині, що не суперечить Земельному кодексу, Указом Президента України від 19.01.99 № 32/99 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначен­ня» та Порядком подання заяви (клопотання) про про­даж земельних ділянок несільськогосподарського при­значення, який затверджений постановою Кабінету Мі­ністрів України від 24.03.99 р. № 440.

Стаття 130. Покупці земель сільськогосподарського призначення

1. Покупцями земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення для ведення товарного сільсько­господарського виробництва можуть бути:

а) громадяни України, які мають сільськогосподар­ську освіту або досвід роботи у сільському господар­стві чи займаються веденням товарного сільськогос­подарського виробництва;

б) юридичні особи України, установчими докумен­тами яких передбачено ведення сільськогосподарсь­кого виробництва.

2. Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадя­ни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місце­вого самоврядування.

Покупцями земельних ділянок сільськогосподарсь­кого призначення для ведення товарного сільськогос­подарського виробництва можуть бути як громадяни України, так і юридичні особи України, які повинні відповідати ряду обов'язкових вимог. Громадянин має право придбати у власність земельну ділянку вказа­ної категорії, якщо він має сільськогосподарську осві­ту або досвід роботи у сільському господарстві чи на момент придбання у власність земельної ділянки вже займається веденням товарного сільськогосподарського виробництва. У коментованій статті не зазначається, в якому конкретно вимірі (стаж, посада, чи інша вико­нувана робота тощо) визначається наявний та достат­ній досвід роботи потенційного покупця у сільському господарстві. Не визначено також, хто повинен дати висновок про наявність такого досвіду, сільськогоспо­дарської освіти та факту зайняття товарним сільсько­господарським виробництвом. У випадку, коли земель­на ділянка купується для створення селянського (фер­мерського) господарства, то відповідно до ст. 4 Закону

«Про селянське фермерське господарство» конкурсний відбір бажаючих створити таке господарство, проводить районна, міська конкурсна комісія. її склад формує райдержадміністрація або виконавчий орган місцево­го самоврядування і затверджує голова районної, місь­кої, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, ради. Саме ця комісія і повинна дати висновок щодо наявності необхідної освіти та досвіду роботи в сіль­ськогосподарському виробництві покупця при придбан­ні ним земельної ділянки для використання її за ці­льовим призначенням із застосуванням інших орга­нізаційно-правових форм господарювання.

Право придбання земельних ділянок вищевказано­го цільового призначення мають тільки ті юридичні особи, в установчих документах яких (статут, установ­чий договір) передбачено ведення сільськогосподарсь­кого виробництва та на підставі цього ними отримана довідка статистичного органу про включення до єди­ного державного реєстру підприємств, установ, органі­зацій із зазначенням конкретних за кодами видів сіль­ськогосподарського виробництва.

При наявності декількох покупців на земельну ді­лянку сільськогосподарського призначення переваж­не право купівлі мають громадяни України, які постій­но проживають на території місцевої ради, де здійсню­ється продаж земельної ділянки, та відповідні органи місцевого самоврядування.

Дана стаття розповсюджує свою дію як на придбан­ня земельних ділянок сільськогосподарського призна­чення із земель державної і комунальної власності, так і із земель, що знаходяться у власності в юридичних осіб та громадян. При цьому земля може бути придба­на також і в іноземних громадян, осіб без громадянст­ва та іноземних юридичних осіб, яким земельна ділян­ка сільськогосподарського призначення перейшла у власність шляхом успадкування та повинна бути від­чужена протягом року.

Стаття 131. Набуття права власності на земельні ділянки на підставі інших цивільно-правових угод

1. Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право на­бувати у власність земельні ділянки на підставі міни, дарування, успадкування та інших цивільно-право­вих угод.

2. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Громадяни та юридичні особи України, а також те­риторіальні громади та держава, крім договору купів-лі-продажу, мають право набувати у власність земель­ні ділянки від інших власників на підставі договорів міни (бартеру), дарування, а також шляхом успадку­вання за законом або за заповітом та інших цивіль­но-правових угод.

Укладення вищезазначених цивільно-правових угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу Укра­їни та з урахуванням вимог Земельного кодексу. Зок­рема, за договором міни власник земельної ділянки може обміняти її як на іншу земельну ділянку, так і майно (житловий будинок, виробничі приміщення, тех­ніку, сільськогосподарську продукцію та ін.) Кожна із сторін міни вважається продавцем того майна (землі), яке він надає в обмін і покупцем майна (землі), яке вона отримує. До договору міни застосовуються відповідні правила про договір купівлі-продажу, якщо інше не витікає із змісту відносин сторін.

За договором дарування власник земельної ділян­ки передає її безоплатно у власність іншій особі (фізич­ній чи юридичній).

Договори міни, дарування, а також інші цивільно-правові угоди щодо земельної ділянки підлягають обо­в'язковому нотаріальному посвідченню.

Стаття 132. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки

1. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотарі­ально посвідчуються.

2. Угоди повинні містити:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові гро­мадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місцерозтангування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчужен­ня земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) зобов'язання сторін.

3. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріаль­ного посвідчення.

Обов' язковими вимогами щодо оформлення угод (договорів) про перехід права власності на земельні ділянки є укладання угод виключно у письмовій фор­мі та їх нотаріальне посвідчення. Недотримання вка­заної вимоги відповідно до ст. 47 ЦК України тягне недійсність угоди.

Частиною 2 статті, що коментується, передбачені обов'язкові вісім умов, які повинні містити угода (до­говір) про перехід права власності на земельну ділян­ку. Договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по суттєвих умовах договору з надан­ням відповідних підтверджуючих документів: пред­мет угоди (земельна ділянка з визначенням місцероз-ташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму; документ, що підтверджує право

власності на земельну ділянку; відомості про відсут­ність заборон на відчуження земельної ділянки; відо­мості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призна­ченням (застава, оренда, сервітути тощо); договірна ціна; зобов'язання сторін. Відсутність в угоді (догово­рі) однієї (будь-якої) із передбачених цією статтею умов є підставою для визнання договору недійсним відпові­дно до законодавства України.

Угоди (договори) про перехід права власності ва земельну ділянку вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення у встановленому порядку.

Стаття 133. Застава земельних ділянок

1. У заставу можуть передаватися земельні ділян­ки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності.

2. Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою всіх співвласників.

3. Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місце­вості).

4. Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, устано­вленим законами України.

5. Порядок застави земельних ділянок визначаєть­ся законом.

У порівнянні із ст. 31 чинного Закону України «Про заставу» даною статтею ЗК розширено коло осіб, які можуть передавати у заставу (іпотеку) земельні ділян­ки сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення. Крім земельних ділянок, що належать громадянам, у заставу можуть передаватися земельні ділянки, що знаходяться у власності юридичних осіб. Застава земельної ділянки оформляється відповідним письмовим договором з обов'язковим нотаріальним посвідченням і може бути використана тільки під за­безпечення кредитних угод з банками, які відповіда­ють вимогам, встановленим законами України.

Земельна ділянка, яка перебуває у спільній власно­сті (частковій або сумісній), може бути передана у за­ставу за письмовою згодою всіх її співвласників.

В заставу може бути передана не обов'язково вся земельна ділянка, а лише певна її частина, але тільки після виділення цієї частини в натурі (на місцевості).

Відповідно до ст. 34 Закону «Про заставу» іпотеч­ний заставодавець, якщо інше не передбачено догово­ром або законом, має право володіти і користуватися предметом застави відповідно до його призначення, достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змісту зобов'язання, реалізувати за письмо­вою згодою заставодержателя предмет застави з пере­водом на набувача основного боргу, забезпеченого за­ставою, передавати за письмовою згодою заставоутри­мувача предмет застави в оренду.