Договор аренды: понятие, элементы, права и обязанности сторон.

Договор аренды – это такой договор, по ктрму одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить опред-ное имущество во временное владение или пользование др. стороне (арендатору) за соотв-ющее вознаграждение; а арендатор обязан по окончанию договора вернуть это имущ-во арендодателю.

Характеристика данного договора:

1. двусторонний договор – возникают взаимные права и обязанности;

2. консенсуальный договор;

3. возмездный договор;

4. обязательно условие о сроке (не является юр-ки обязательным).

Форма договора аренды. Договор аренды касается разных видов имущества. Если договор аренды движимой вещи заключается свыше 1 года или одной из сторон явл. юр. лицо – требуется письм. форма договора; если касается недвижимой вещи и также сроком на 1 год – ещё требуется гос. регистрация договора. Если договор аренды заключается между гражданами в устной форме на срок менее 1 года, то п. 1 ст.162 не применяется, т.е. стороны могут доказывать наличие договора и условий используя свидетельские показания.

Договор аренды недвижимости, по-общему правилу, требует государственной регистрации, но в силу ст.651 ГК, если предметом договора является здание или сооружение и при этом срок действия договора не превышает 1 года, то государственной регистрации не требуется.

Срок договора аренды не является существенным условием. Если он не согласован, то договор, в силу ст. 610 считается заключенным с неопределенным сроком. При этом такой договор расторгается или прекращается по заявлению любой из сторон. Заявление должно быть передано в простой письменной форме не менее чем за 30 дней до фактического прекращения отношений, а если предмет – объект недвижимости, то не менее чем за 3 месяца. Если срок договора был обусловлен, и при этом истекает срок действия договора, но ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, т.е. арендодатель не требует возврата имущества, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.

Цена договора аренды складывается из арендных платежей. Формы арендной платы:

1. Денежная. В договоре необходимо определить периодичность внесения арендной платы.

- единовременная

- предварительная оплата

- по окончании срока действия договора

Периодические платежи (деловое обыкновение) если иного не установлено договору, то арендные платежи вносятся помесячно не позже 10 числа следующего месяца.

2. Натуральная форма.

- продукция

- сырье

3. Оказание арендодателю услуг, стоимость которых полностью либо частично покрывает стоимость арендной платы.

4. Капитальный ремонт арендуемого имущества, стоимость которого полностью или частично покрывает оплату.

Закон допускает смешения этих форм.

Предмет договора аренды. Предметом явл. только индивидуально-определённые вещи и непотребляемые. Ценные вещи и некоторые виды имущества (потребляемые) не могут быть предметом аренды.

Объект аренды. В аренду м.б. переданы материальные объекты, ктрые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (зем. участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и др. имущ-ные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущ-во и др. непотребляемые вещи).

Законодатель вправе определить виды имущества, сдача ктрго в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК ). Объектами аренды не м.б. вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, м.б. переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений.

В договоре аренды д.б. указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соотв-ющий договор аренды – не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

В то же время индивидуально-определенный объект аренды м.б. указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущ-ва (напр., в акте приема-передачи имущества в аренду).

Обязанности арендодателя:

1. передать имущество/ предоставить возможность арендатору пользоваться имуществом;

Т.е. своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соотв-ющем условиям договора и назначению имущ-ва, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Т.о.:

1) арендодатель обязан реально передать имущ-во арендатору; при этом д.б. соблюден срок передачи, установленный в договоре.

2) имущество д.б. передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором.

3) арендодатель обязан передать имущ-во в таком состоянии, ктрое соотв-ет договорным условиям и его назначению. В частности, д.б. соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества.

Во всех др. случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущ-ва, включая скрытые недостатки, о ктрх он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично.

2. арендодатель не несет ответственность за недостатки, если при заключении договора аренды это было оговорено и арендатор согласился;

3. осуществлять капитальный ремонт;

Под кап. ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущества, без ктрго оно не может использоваться по назначению.

Отличие капитального и текущего ремонта заключается в стоимости показателей ее основных фондов. Стоимость капитального ремонта совпадает с совокупной стоимостью арендных платежей. Стоимость текущего ремонта не должна превышать амортизационных отчислений, которые включаются в стоимость арендной платы. (Капитальный ремонт – восстановление, текущий – поддержание).

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. предупреждать о правах 3-их лиц.

Арендодатель должен предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не явл. основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущ-во, ктрыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК).

Обязанности арендатора:

1. бережно относиться к имуществу, полученному по договору;

а) поддерживать имущество в исправном состоянии

б) нести расходы на содержание имущества,

в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества.

г) производить кап. ремонт арендованного имущ-ва, если это предусмотрено НПА” или договором.

2. он должен использовать имущество по назначению, в соотв. с условиями договора;

3. выплачивать арендную плату (ст. 395 ГК – должник за просрочку должен выплачивать проценты 7,75 % годовых);

4. обязанность возвратить арендованное имущество;

Прекращение договора аренды влечет обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в суд. порядке.

Арендатор обязан вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в ктром он его получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его договорным использованием.

Права арендатора:

1. если арендодатель не передает имущество, то арендатор имеет право истребовать имущество у собственника;

2. виндикационный иск можно предъявить, если имущ-во, полученное по договору, находится у незаконного владельца/собственника;

3. право следования;

4. право арендатора сдавать имущ-во в субаренду (но срок договора субаренды не должен выходить за срок основного договора аренды);

5. право выкупа.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.