Удостоверение соглашений об отчуждении доли имущества

В случаях, когда один из участников общей собственности продает принадлежащую ему долю в общей собственности постороннему лицу, другим участникам общей собственности должна быть обеспечена реализация принадлежащего им права преимущественной покупки. В этой связи при удостоверении таких сделок нотариус устанавливает следующие факты:

- исполнение продавцом обязанности уведомить всех
других участников общей долевой собственности о своем на
мерении продать свою долю постороннему лицу с указанием
цены и иных условий, на которых она продается;

- отказ участников общей долевой собственности от
осуществления права преимущественной покупки; или исте
чение месячного срока на осуществление права преимущест
венной покупки (фактический отказ); или отказ других участ
ников общей долевой собственности получить высланные в их
адрес заявления продавца о намерении продать свою долю;

'или неизвестность адреса других участников общей долевой собственности;

- действительность заявления об отказе или фактического отказа (в течение трех месяцев).

Уведомление продавцом всех других участников общей долевой собственности (как граждан, так и юридических лиц) о продаже своей доли должно осуществляться в письменной форме. Такое заявление может быть направлено другим участникам общей долевой собственности непосредственно продавцом или передано нотариусом в порядке ст. 84 Закона. Доказательством уведомления участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли может быть свидетельство, выданное нотариусом, о передаче им заявления продавца в порядке ст. 84 Закона или заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки доли в общей собственности (с указанием цены и иных условий, на которых продается эта доля).

Действительность подписи на заявлении участника общей долевой собственности должна быть заверена или в нотариальном порядке, или предприятием, учреждением, организацией, в которых он работает или учится, или жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, или администрацией стационарного лечебно-профилактического учреждения, в котором он находится на излечении.

Заверение подлинности подписи не требуется, если участники общей долевой собственности лично явятся к нотариусу и подадут заявление об отказе от права преимущественной покупки. В этом случае нотариус устанавливает личность, проверяет подлинность подписей заявителей и делает об этом отметку на заявлении, указывая наименование документа, его номер, дату выдачи и наименование учреждения, выдавшего документ, подтверждающий личность заявителя. Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки может быть изложено на обороте экземпляра договора купли-продажи (который остается в делах государственной нотариальной конторы либо у частного нотариуса) или на отдельном листе.

Если указанное заявление передано лично участнику общей долевой собственности нотариусом, который удостове-

ряет договор, то свидетельство о передаче заявления не выда-Іется. но экземпляр заявления с отметкой нотариуса о его вручении должен быть приобщен к экземпляру договора купли-продажи доли отчуждаемого имущества, который остается в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса.

При получении от участников общей долевой собственности ответа последний также прилагается к указанному экземпляру договора.

Правило об уведомлении всех других участников общей долевой собственности не распространяется на случаи удостоверения договоров пожизненного содержания, дарения, мены, отчуждения доли имущества, выделенной по соглашению совладельцев или по решению суда, а также в случае продажи дома с публичных торгов.

Условием удостоверения сделок об отчуждении доли имущества в общей собственности является также отказ участников общей долевой собственности от осуществления права преимущественной покупки или неосуществление этого права в отношении дома на протяжении одного месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения уведомления о намерении и условиях продажи (ст. 114 ГК).

Договор купли-продажи доли в общем имуществе постороннему лицу может быть удостоверен нотариусом при наличии сведений о том, что другие участники общей долевой собственности отказались получить высланные в их адрес заявления продавца о его намерении продать свою долю. Об этом обстоятельстве должна свидетельствовать сделанная на обратной стороне уведомления отметка органа связи.

Договор купли-продажи доли общего имущества' постороннему лицу может быть удостоверен также в случае, если адрес других участников общей долевой собственности неизвестен. В подтверждение этого должен быть представлен Документ соответствующего компетентного органа (справочной службы, адресного бюро и т.п.).

Заявление участника общей долевой собственности об ''отказе от права преимущественной покупки или фактический

6 В-,₀„ 16]

отказ участника общей долевой собственности, который на протяжении одного месяца со дня получения уведомления о намерении и условиях продажи другим участником общей долевой собственности принадлежащей ему части имущества не осуществил своего права на преимущественную покупку, действительны на протяжении трех месяцев. Этот срок исчисляется со дня подачи заявления об отказе или со дня, следующего за последним днем указанного срока (п. 41 Инструкции).

Об отчуждении доли имущества, подлежащего регистрации, нотариус делает отметку на правоустанавливающем документе.

В тексте договора об отчуждении доли имущества указываются арифметические (в простых дробях) доли.

В договоре об отчуждении собственником доли имущества по желанию сторон может быть установлен порядок пользования конкретными его частями. Это возможно при наличии соответствующего соглашения между участниками общей долевой собственности о порядке пользования имуществом или по их письменному согласию, или при наличии судебного решения о порядке пользования имуществом (конкретными его частями).

Соглашение о порядке пользования общим имуществом или конкретными его частями, кроме того, может быть оформлено путем составления самостоятельного документа, который является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа (при заключении соглашения относительно пользования имуществом, подлежащим регистрации).

Соглашение может быть заключено между всеми участниками общей долевой собственности или только между некоторыми из них. В последнем случае необходимо письменное согласие всех участников общей долевой собственности об установлении порядка пользования имуществом или конкретными его частями.

Нотариус может также удостоверить самостоятельное (без удостоверения договора об отчуждении) соглашение о порядке пользования имуществом. Если такое соглашение заключается по поводу имущества, подлежащего обязательной регистрации, нотари^'с требует правоустанавливающий доку-

мент и в установленных законодательством случаях справку-'характеристику бюро технической инвентаризации, а в мест-. ностях, где инвентаризация не произведена, — справку исполнительного комитета совета народных депутатов. Правоустанавливающий документ после его осмотра возвращается владельцу, а в тексте соглашения указывается наименование этого документа, номер, дата его выдачи и наименование учреждения, его выдавшего.

Участники общей долевой собственности вправе заключать соглашения об установлении размера долей, если в правоустанавливающем документе размер долей не указан или указан неправильно. Такое соглашение может быть оформлено ' как путем составления самостоятельного документа, так и заложено в правоустанавливающем документе,

Соглашение об уточнении идеальных долей жилого дома (квартиры, дачи, садового дома и т.п.) подается для регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.

Такое соглашение является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа.

Споры между участниками общей долевой собственности относительно изменений размеров долей общего имущества разрешаются в судебном порядке.