Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия.

Передача предприятия арендатору и его возврат арендодателю осуществляются по передаточному акту. Если иное не предусмотрено договором, подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, при передаче предприятия в аренду является обязанностью арендодателя, а при возврате предприятия в связи с прекращением договора аренды – обязанностью арендатора. Эти действия осуществляются соответственно за счет арендодателя и за счет арендатора (ст. 659, 664 ГК РФ).

Арендодатель до передачи предприятия арендатору должен письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о том, что предприятие передается в аренду. Однако отсутствие такого уведомления не приводит к недействительности договора аренды предприятия. Кредитор, который не был уведомлен об этом обстоятельстве, вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Соответствующий иск может быть им предъявлен в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 1, 3 ст. 657 ГК РФ). Равным образом в исключение из общего правила (п. 1 ст. 391 ГК РФ) перевод на арендатора долга, входящего в состав предприятия, не требует обязательного согласия кредитора. Перевод долга без такого согласия не приводит к ничтожности договора аренды предприятия, так как закон устанавливает для такой ситуации другие правовые последствия. Кредитор, не сообщивший арендодателю в письменной форме о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кроме того, если долги, включенные в состав предприятия, переведены на арендатора без согласия кредитора, арендодатель и арендатор после передачи предприятия в аренду несут солидарную ответственность по таким долгам (п. 2, 4 ст. 657 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в ст. 660 ГК РФ, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором аренды предприятия могут быть предусмотрены иные правила.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

В отличие от общих правил, предусмотренных для договора аренды (ст. 616 ГК РФ), на арендатора по договору аренды предприятия возлагается обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт арендованного имущества, поскольку это необходимо для поддержания арендованного предприятия в надлежащем техническом состоянии (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

Арендатор также обязан, если иное не предусмотрено договором, нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества (п. 2 ст. 661 ГК РФ).

По общему правилу арендатор предприятия вправе потребовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного предприятия, если докажет наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

– издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;

– при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

При прекращении договора аренды предприятие должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ (ст. 664 ГК РФ).

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

1. Понятие договора финансовой аренды (лизинга): общие положения

Финансовая аренда (лизинг) является разновидностью договора аренды.

Согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) основывается на нормах параграфа 6 гл. 34 ГК РФ, нормах Федерального закона от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», а также на общих нормах ГК РФ об аренде, содержащихся в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ.

Статья 2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» определяет лизинг как совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. Лизинг считается одним из наиболее эффективных способов приобретения необходимого имущества.

Понятие договора лизинга также закрепляется ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» в ст. 2, согласно которой договор лизинга – договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Формы (виды) лизинга. Основными формами лизинга являются внутренний и международный лизинг (п. 1 ст. 7 Закона о лизинге). При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. Международный лизинг подразумевает, что лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации (см. Конвен-цию УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.)).

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга, которыми являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец, заключают обязательные и сопутствующие договоры (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге). К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

Законодательством предусмотрена возможность сдачи предмета лизинга в поднаем. Договор, согласно которому лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам во владение и в пользование за плату и на срок имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга, является договором сублизинга.

Существенные условия договора лизинга. Существенным для договора лизинга является условие о его предмете. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга (п. 3 ст. 15 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Содержание договора лизинга

Предмет договора лизинга. В соответствии со ст. 3 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 г. № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Субъекты лизинга перечислены в ст. 4 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)». Ими являются:

– лизингодатель;

– лизингополучатель;

– продавец.

Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Как правило, лизингодателями выступают лизинговые компании. Согласно п. 1 ст. 5 Закона о лизинге лизинговыми компаниями (фирмами) являются коммерческие организации (резиденты РФ или нерезиденты РФ), выполняющие в соответствии с законодательством РФ и со своими учредительными документами функции лизингодателей. Учредителями лизинговых компаний (фирм) могут быть юридические, физические лица (резиденты РФ или нерезиденты РФ) (см. п. 2 ст. 5 Закона о лизинге). Согласно п. 4 ст. 5 Закона о лизинге лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (резидентов Российской Федерации и нерезидентов Российской Федерации) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Лизингополучателем является физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Приобретение предмета лизинга в собственность лизингодателя осуществляется на основе договора купли-продажи. Поэтому одним из обязательных участников лизинговых операций выступает продавец предмета лизинга.

Применительно к лизинговым отношениям продавец – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (речь идет о так называемом возвратном лизинге).