Выкупная цена постоянной ренты

На практике могут возникнуть трудности при определении выкупной цены ренты. Ведь рента – длящееся правоотношение, а требование о ее выкупе может быть заявлено как по истечении нескольких месяцев, лет, десятилетий и других временных периодов. Так, при заключении договора выкупная цена составляла один размер, а при заявлении требования о ее выкупе – это может быть гораздо более высокая сумма (в зависимости от инфляции, удорожания уровня жизни, изменения цен на предмет ренты и других факторов).

Закон устанавливает ряд правил относительно определения размера выкупа.

Прежде всего, Гражданский кодекс РФ закрепляет правило о том, что выкуп постоянной ренты, как по требования плательщика ренты, так и ее получателя производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Статьей 594 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Интересны правила о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. При этом распределение риска случайной гибели зависит от того, за плату или бесплатно передано имущество под выплату ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст.595 ГК РФ).

 

Пожизненная рента

Содержание договора пожизненной ренты

Стороны договора

Получатель пожизненной ренты. В связи с тем, что пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина получателем пожизненной ренты может быть только гражданин.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

При этом, договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596 ГК РФ).

Плательщиком пожизненной ренты может быть любое физическое и юридическое лицо.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни(ст. 597 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а если в соответствующем субъекте Российской Федерации она не установлена – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Интересно заметить, что данная норма претерпела существенное изменение в связи с принятием Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ. До ее изменения минимальный размер рентных платежей составлял два минимальных размера оплаты труда, установленного законом.

Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. № 1 - П было установлено следующее: ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» в той части, в какой она во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, признана не соответствующей Конституции.

Сроки выплаты пожизненной ренты. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ ).

Права сторон на расторжение договора пожизненной ренты. Ст. 599 ГК РФ закрепляет исчерпывающие основания расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты.

Получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

В отличие от постоянной ренты случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты(ст. 600 ГК РФ).

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Понятие договора. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)(ст. 601 ГК РФ).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами ГК о пожизненном содержании с иждивением(§ 4 гл. 33 ГК РФ).

Стороны договора. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин. Плательщиком может выступать любое физическое и юридическое лицо.

Предмет договора – принадлежащие гражданину на праве собственности жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Обязанность по предоставлению содержания с иждивением мо-

жет включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а если в соответствующем субъекте Российской Федерации она не установлена – не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ в данный пункт были внесены изменения, также эта норма рассматривалась Конституционным Судом на предмет соответствия Конституции РФ (см. подробнее об этом в положениях о договоре пожизненной ренты).

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Допускается на основании договоразамена пожизненного содержания в натуре периодическими платежами в деньгах.

Кроме того, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости (ст.604 ГК РФ ).

Прекращение пожизненного содержания с иждивением.

Ст. 605 ГК РФ закрепляет исчерпывающий перечень оснований прекращения пожизненного содержания с иждивением.

Во-первых, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

РАЗДЕЛ II. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ

ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ

 

Глава 5. Договор аренды

 

§ 1. Общие положения договора аренды (имущественного найма)

 

1. Понятие договора аренды (имущественного найма)

По договору аренды (или имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Понятия «аренда» и «имущественный наем» в российском законодательстве употребляются как тождественные.

При заключении договора аренды арендатору передаются лишь права временного владения и пользования (например, передача в аренду торгового помещения на один год) либо только временного пользования имуществом (например, разрешение пользоваться по договору аренды фортепьяно в музыкальном зале на один час два раза в неделю).

Признаки договора

Договор аренды возмездный, консенсуальный, двусторонне обязывающий (взаимный, синаллагматический). Договор аренды является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору. Признак возмездности заключается в том, что арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество. Свойство взаимности означает, чтокаждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) обладает правами и обязанностями в пользу другой стороны.

В случаях, предусмотренных законом, он также признается публичным и договором присоединения (например, договор проката).

Содержание договора

Предмет договора. Объектом аренды могут быть земельные участки, помещения, здания, сооружения, предприятия, транспортные средства и многое другое.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это правило носит императивный характер, оно не может быть изменено соглашением сторон.

Виды договора аренды:

– аренда зданий, сооружений, помещений;

– аренда земельных участков;

– аренда предприятий (как имущественного комплекса);

– аренда транспортного средства (с экипажем и без);

– прокат;

– финансовая аренда (лизинг).

Стороны договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) (ст. 606 ГК РФ). По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: дееспособные граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Если в качестве арендодателя выступает некоммерческая организация, сдача имущества в аренду допускается только в той мере, в какой это служит достижению целей, ради которых создана эта некоммерческая организация (ст. 50 ГК РФ).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатором по общему правилу может выступать любое лицо, закон никаких специальных требований не предъявляет (исключение составляет аренда предприятия, где арендатором может быть исключительно предприниматель).

Существенные условия договора аренды. Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

По общему правилу условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Вместе с тем в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает иные правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора аренды. Общие требования к форме договора аренды содержатся в п. 1 ст. 609 ГК РФ. В соответствии с этими требованиями форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Письменная форма необходима в следующих случаях: договор аренды заключается на срок более года или если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.

Договор аренды здания или сооружения, а также договор аренды предприятия всегда заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651,

п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды. В п. 2 ст. 609

ГК РФ указывается, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 30.12.2012 г. № 302–ФЗ было отменено правило о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013 г. Однако государственная регистрация договоров аренды недвижимости была восстановлена с 04.03.2013 г.

Срок договора аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен:

– ГК РФ в отношении договора проката–до 1 года (п. 1 ст. 627);

– Лесным кодексом РФ в отношении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности – от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72) и т. п.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата. Ст. 614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Для договора аренды здания (сооружения) и договора аренды земельного участка условие о размере арендной платы является существенным, в отсутствие которого указанные договоры считаются незаключенными (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Размер арендной платы может устанавливаться по усмотрению сторон договора аренды либо определяться ценами, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на это государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1

ст. 424 ГК РФ).

Права и обязанности сторон. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Такое предоставление предполагает возможность использовать имущество в соответствии с его назначением в течение срока аренды, поэтому арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1

ст. 611, п. 1 ст. 616 ГК РФ).

При полной или частичной невозможности пользования арендованным имуществом арендодатель несет ответственность перед арендатором в тех случаях, когда такая невозможность возникла вследствие имеющихся у арендованного имущества недостатков. В случае обнаружения таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право, обратившись к арендодателю с одним из требований, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ. В то же время арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ за пользование имуществом арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Обязанности арендатора по договору аренды заключаются в том, чтобы своевременно вносить арендную плату, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, если такие условия в договоре не определены, а также если иное не установлено законом или договором аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ.

Прекращение договора аренды. Договор аренды может прекратить действие в случае:

–одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон (п. 3 ст. 450 ГК РФ);

– истечения срока договора аренды (ст. ст. 408, 610 ГК РФ);

– досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке (по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной условий договора, либо существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ);

– гибели объекта аренды по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон договора не отвечает (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям из-за невозможности исполнения).

§ 2. Договор проката

Понятие и содержание договора проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Предметом договора проката может быть только движимое имущество: бытовая техника, спортивный инвентарь, музыкальные инструменты, одежда, технические приборы и т. д.

Стороны договора. Арендатором может выступать как гражданин, так и юридическое лицо. Это зависит от вида проката. Если имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, то действует «бытовой прокат». Арендаторами по договору в большинстве случаев являются граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. В таком случае к договору проката применяются также нормы Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300–I «О защите прав потребителей» (ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 г. № 15–ФЗ).

Имущество, переданное по договору проката, может использоваться и в других целях (например, предпринимательских), если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ). Юридические лица и индивидуальные предприниматели также могут быть арендаторами по данному договору.

Арендодатели – коммерческие организации или индивидуальные предприниматели, которые осуществляют сдачу имущества в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть на профессиональной основе. К разовым сделкам такого рода правила о прокате применяться не могут.

Форма договора проката – обязательно письменная (п. 2 ст. 626 ГК РФ).

Особенностью договора проката является его публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК РФ). Поскольку договор проката заключается посредством стандартных (типовых) форм, разработанных арендодателем, то можно говорить о том, что данный договор также обладает признаком договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Существенным условием, без согласования которого договор проката считается незаключенным (ст. 432 ГК РФ), является условие о его предмете. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое в прокат имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Срок договора. Договор проката нельзя заключать на неопределенный срок. Он может заключаться на срок, не превышающий одного года. Пролонгации и возобновлению на неопределенный срок, а также на основе преимущественного права арендатора договор проката не подлежит (п. 1 и 2 ст. 627 ГК РФ).

Права и обязанности сторон.

Арендодателем проверяется исправность имущества, передаваемого в аренду, в присутствии арендатора. Он также должен ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать письменные инструкции о пользовании им (ст. 628 ГК РФ).

Обязанность по осуществлению как капитального, так и текущего ремонта имущества по договору проката лежит на арендодателе

(п. 1 ст. 631 ГК РФ).

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката; безвозмездно устранить недостатки имущества на месте, либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1ст. 629

ГК РФ).

Если же недостатки явились следствием нарушения правил эксплуатации и содержания имущества арендатором, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

Арендатор не имеет права:

– сдавать имущество в субаренду;

– передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу;

– предоставлять это имущество в безвозмездное пользование;

– осуществлять залог арендных прав;

– вносить арендные права в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ).