Обязательства по передаче имущества в пользование

 

Для определения существенных условий договоров, являющихся основаниями арендных обязательств, необходимо вернуться к Общим положениям о договоре, чтобы понять, почему, несмотря на то, что все договоры этой группы относятся к срочным, существенным условием, как правило, будет лишь условие о предмете. Сравнение обязательств по передаче имущества в пользование с обязательствами по передаче имущества в собственность позволит лучше уяснить требования к определению предмета сравниваемых соглашений, вспомнить положения общей части Гражданского права о классификации вещей и ее значении для изучаемой группы обязательств. При оформлении отношений по аренде имущества необходимо учитывать не только те требования, которые законодатель предъявляет объектам, способным быть переданными в аренду, но и требования к сторонам этой сделки и к его форме. Особое внимание следует уделить правилам, касающимся отдельных видов договоров аренды, а также помнить, что для аренды отдельных видов имущества законодательством установлены специальные правила.

Несмотря на то, что объектом передачи в обязательствах купли-продажи и в обязательствах по передаче имущества в пользование являются вещи, требования к их характеристике, объему и качеству информации об их состоянии на момент заключения договора существенно отличаются. Уяснение этих особенностей позволит в дальнейшем избежать споров по поводу состояния возвращаемого объекта аренды, а также разногласий, связанных с определением того, какой вид ремонта был осуществлен, насколько он был необходим, а также выявить различия между улучшениями и работами, относящимися к капитальному ремонту арендованного имущества. Правильные ответы на указанные вопросы позволят определить, за чей счет должны были (или должны будут) осуществляться соответствующие работы.

Анализируя нормы, устанавливающие обязанности, связанные с необходимостью проведения капитального и текущего ремонта, обратите внимание на те из них, которые нельзя пересмотреть соглашением сторон. Для этого придется вспомнить отличительные особенности императивных и диспозитивных норм. Уяснение этих отличий поможет увидеть и понять суть обязанностей сторон, связанных с истечением срока аренды и с прекращением аренды (ст. 623 ГК РФ).

Рассматривая договор аренды недвижимого имущества, важно вспомнить общие положения об определении момента заключения договора в зависимости от формы и необходимости регистрации. Общие положения о классификации вещей, а также о классификации сроков помогут понять логику законодателя при определении требования о регистрации отдельных видов договоров аренды. Для ряда договоров аренды законодателем установлены предельные сроки, поэтому важно повторить правила о последствиях заключения соглашений на сроки, которые превышают установленный законом предельный срок. Уяснение оснований классификации объектов недвижимости поможет понять, почему, например, не подлежат регистрации договоры аренды таких объектов недвижимого имущества, как морские, воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты.

При изучении судебно-арбитражной практики обратите внимание на ее изменения, касающиеся договоров, которые были заключены арендодателем, не являющимся на момент их заключения собственником сдаваемого в аренду имущества (или лицом, управомоченным на сдачу имущества в аренду законом или собственником). В этой связи особого внимания заслуживает аргументация, изложенная в решениях, касающихся договоров, заключенных с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности которого на недвижимость еще не было зарегистрировано в ЕГРП.

Внимательное изучение разъяснений арендного законодательства высшими судебными инстанциями (например, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73 от 17 ноября 2011 г.) позволит понять причины, по которым суды приходят к выводу о том, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета можно обсуждать только до его исполнения, а когда он уже исполнен (имущество передано) и имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у самих сторон относительно объекта не возникает спора, договор не может считаться незаключенным по причине несогласованности условия об объекте.

Рассматривая вопросы, связанные с регистрацией договора аренды недвижимости, обратите внимание на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г., касающиеся необходимого перечня документов, позволяющих в достаточной степени индивидуализировать недвижимость в качестве объекта аренды. Их изучение даст возможность понять, когда без кадастрового паспорта в регистрации договора будет отказано, а в каких случаях его не требуется, а будет достаточно приложить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Анализируя нормы о порядке заключения договора аренды, также обратите внимание на те из них, которые касаются передачи в аренду государственного и муниципального имущества, особенно когда речь идет об аренде природных ресурсов, так как в этом случае приоритет отдан нормам природоресурсного права. Для уяснения особенностей таких договоров желательно обратиться к доктринальным исследованиям, посвященным правовому режиму природных объектов.

Несмотря на то, что условие о размере арендной платы в большинстве случаев не относится к числу существенных, необходимо понять, почему на практике следует обращать внимание не только на возможности сторон по его определению, но и на особенности выбора формы арендной платы, порядка ее уплаты и пересмотра (ст. 614 ГК РФ), на последствия ее несвоевременной оплаты. Кроме того, важное значение имеет структура арендного платежа, так как отсутствие одного из ее элементов может привести к переквалификации договора аренды в договор ссуды. Изучая судебные решения с этих позиций, можно понять, как особенности заключения договоров аренды с условием предоставления арендатору так называемых «арендных каникул» влияют на толкование норм об аренде и ссуде.

Рассматриваявопросы прекращения договора аренды, обратите внимание не только на права арендодателя по прекращению договора, заключенного на неопределенный срок, на права сторон в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, на преимущественные права добросовестных арендаторов, на права и обязанности, переходящие в порядке правопреемства, но и на обязанности сторон, оказывающие влияние на саму возможность осуществления вышеперечисленных прав, на значение и содержание документов, подтверждающих факт передачи и возврата арендуемого имущества.

Четкое выявление отличительных особенностей договора проката, касающихся формы, субъектного состава, целей использования передаваемого имущества, специфики определения сроков и последствий их истечения, даст возможность выявить дополнительные обязанности сторон (ст. 628, 629 ГК РФ). Применение знаний о классификации договоров поможет выявить возможности использования норм о публичных договорах (п. 3 ст. 426 ГК РФ), а также Закона «О защите прав потребителей». Особое внимание обратите на круг прав и обязанностей арендатора при обнаружении им недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, при истечении срока договора, так как они существенно отличаются от прав и обязанностей, предусмотренных общими положениями для договоров аренды.

При изучении договора аренды транспортных средств следует выявить значение, суть разграничения договоров аренды транспортного средства с предоставлением и без предоставления услуг по управлению и эксплуатации (с экипажем и без экипажа), чтобы лучше понять особенности каждого из этих договоров и необходимость установления императивных норм при распределении обязанностей сторон. Транспортное средство может выступать и в качестве объекта договора проката, поэтому важное значение будут иметь четкое наименование договора, процедура его заключения. Необходимо учитывать, что предмет договора аренды транспортного средства с экипажем складывается из двух элементов: предоставление транспортного средства в аренду и оказание услуг по управлению транспортом, его технической эксплуатации. Следовательно, условие об оказании услуг по управлению транспортом и по его технической эксплуатации относится к числу существенных для этого договора аренды. Кроме того, при аренде с экипажем важно указать, что транспортное средство передается арендатору во временное владение и пользование с тем, чтобы более четко отличить его от договора возмездного оказания услуг.

Определения понятия «транспортное средство» в Гражданском кодексе РФ не содержится. Однако его можно найти в ряде других нормативных правовых актов применительно к различным видам транспорта (см., например, Воздушный кодекс РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта, Кодекс торгового мореплавания, Правила дорожного движения Российской Федерации, Федеральный закона от 01.07.2011 г. № 170-ФЗ «О техническом осмотре транспортных средств и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации)». Транспортное средство – один из источников повышенной опасности, поэтому следует обратить внимание также на изучение вопросов ответственности за вред, причиненный арендованным транспортным средством и его механизмами третьим лицам, определить подходы к распределению рисков случайной гибели транспортного средства.

Свои особенности имеет аренда морских судов и судов внутреннего водного транспорта, поэтому необходимо изучить нормы глав 10 и 11 КТМ посвященные тайм-чартеру и бербоут-чартеру (аналогичные нормы есть в главе 10 Кодекса внутреннего водного транспорта). Обратите внимание на ст. 38-40 КТМ РФ, посвященные регистрации судна в бербоут-чартерном реестре. Имеются различия между нормами ГК РФ и КТМ в регулировании распределения убытков, причиненных судну в ходе его эксплуатации (сравните, например, ст. 207 КТМ и ст. 639 ГК РФ). Особенности договора аренды воздушных судов закреплены в нормах Воздушного кодекса (см., например, статью 104 ВК РФ).

При изучении специфики договора аренды здания и сооружения помимо вышеперечисленных особенностей, обратите внимание на требования, касающиеся оформления документов, определяющих место нахождения и состояние здания и отдельных помещений в нем, на наличие обременений, в том числе связанных с использованием земельного участка, на котором здание или сооружение расположено. В связи с тем что в Гражданском кодексе понятие здания и сооружения отсутствует, при решении вопроса о том, относится ли соответствующее имущество к этим категориям объектов, следует изучить иные нормативные правовые акты. Понятия здания и сооружения в настоящее время содержатся в Федеральном законе от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Изучение материалов судебно-арбитражной практики поможет найти дополнительные критерии для признания конкретного объекта сооружением в зависимости от его технических характеристик, понять причины, по которым на помещения в зданиях и сооружениях распространяются правила определения правового режима самого здания и сооружения, так как специальных норм об аренде помещений кодекс не содержит.

Несмотря на то, что в гражданском обороте могут участвовать как жилые, так и нежилые помещения, для понимания особенностей ограничения субъектного состава участников аренды жилых помещений важно вспомнить особенности целевого назначения, предопределяющего их правовой режим. Для определения прав и обязанностей в отношении земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, необходимо дополнительно посмотреть нормы Земельного кодекса, поскольку согласно его нормам порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Для определения значения передаточного акта, выявления иных доказательств факта передачи и возврата арендованного здания (сооружения, помещения), земельного участка важно обратиться к анализу судебно-арбитражной практики.

Договор аренды предприятия имеет особенности, предопределенные сущностью предприятия как особого объекта недвижимости. В отличие от договора продажи, многие моменты, связанные с арендой предприятия. остались неурегулированными. В этой связи необходимо более внимательно изучить порядок передачи предприятия по договору (ст. 659 ГК РФ), чтобы определить перечень документов, подтверждающих состав имущественного комплекса на момент заключения договоров.

Необходимо также учитывать, что по вопросам, не урегулированным специальными нормами, применяются общие положения об аренде, а также правила параграфа 4«Аренда зданий и сооружений», правила о средствах индивидуализации, закрепленные в части 4 Гражданского кодекса РФ. Это поможет выявить круг прав и обязанностей сторон, основания и условия их ответственности, возможности по отчуждению отдельных объектов, входящих в состав арендованного предприятия, с тем чтобы возвращенный по истечении срока аренды имущественный комплекс мог быть использован по назначению и не утратил своей ценности. Определите права и обязанности сторон, связанные с возвратом предприятия арендодателю (ст. 664 ГК РФ), особенно по возмещению стоимости улучшений, произведенных арендатором, по составлению документов, подтверждающих состав предприятия.

Как и при продаже предприятия, аренда всегда затрагивает права третьих лиц, и прежде всего права кредиторов (ст.657 ГК РФ). Поэтому защита их прав во многом совпадает с мерами, предусмотренными нормами о продаже предприятия, но есть и ряд отличий. Как и при продаже предприятия, общие правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора аренды, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, не могут быть применены к договору аренды предприятия. Поэтому попробуйте определить требования к содержанию решения или соглашения, связанных с расторжением договора, с признанием его недействительным.

При изучении договоров аренды государственного или муниципального имущества обратите особое внимание не только на порядок заключения таких договоров, но также на основания и сроки заключения на новый срок без проведения торгов договоров, первоначально заключенных путем проведения конкурса или аукциона.

Чтобы лучше уяснить природу лизинговых отношений, раскрыть особенности договора финансовой аренды (лизинга), следует изучить дополнительно нормы ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», желательно с учетом его первой редакции; провести сравнение норм, изложенных в Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» (Оттава 28.05.1988 г.) и российских законах. Это позволит определить субъектный состав участников лизингового обязательства и правовое положение сторон договора лизинга, его существенные условия, показать отличия лизинга от простой аренды. Знание этих особенностей позволит уяснить основания классификации договоров лизинга с учетом правовых последствий для сторон, выявить отличия договора лизинга от смежных соглашений, определить возможность субсидиарного применения норм о купле-продаже, займе и кредите и др. к договору лизинга, понять структуру лизинговых платежей, выявить правила распределения рисков между сторонами договора лизинга.

Особое внимание следует уделить изучению норм, предусматривающих обязанность регистрации договора аренды применительно к возможности ее исполнения с учетом законодательства о порядке регистрации сделок с недвижимостью. Проанализируйте перечень необходимых для этого документов и возможность их предоставления сторонами на момент заключения договора. Для определения последствий отсутствия регистрации договора повторите правила главы 28 ГК РФ. Обратите внимание на особенности заключения и исполнения договора в зависимости от варианта приобретения лизингополучателем предмета лизинга в собственность.

При изучении правоприменительной практики выявите условия, отсутствие соглашения по которым вызывает принятие различных решений, с тем чтобы предусматривать их в договоре лизинга во избежание негативных правовых последствий, связанных с признанием договора лизинга незаключенным. Анализ судебно-арбитражных актов поможет уяснить причины, по которым исключается возможность заключения договора на неопределенный срок и допускается право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.

Договор безвозмездного пользования (ссуды) – единственный безвозмездный договор в этой группе. Оценивая, является ли договор возмездным или безвозмездным, важно исходить не из его названия, а из смысла договора в целом, вспомнить структуру арендного платежа, чтобы выявить перечень расходов, которые можно возложить на ссудополучателя, что в свою очередь поможет на практике применить нормы об ограничениях, связанных с субъектным составом участников возникшего обязательства, понять особые правила, установленные для передачи в безвозмездное пользование земельных участков, жилых помещений, объектов культурного наследия, оружия и др., которые дополнительно содержатся в законах, определяющих правовой режим отдельных видов имущества, в том числе земельном, лесном законодательстве.

Законодатель распространил действие норм об аренде на целый ряд обязательств, возникших из договора ссуды, поэтому следует внимательно изучить возможность их реального применения, а также выделить те правила, регулирующие арендные отношения, которые не подлежат применению при заключении договора безвозмездного пользования имуществом.

В связи с тем что законодатель предусмотрел ряд ограничений и запретов для совершения безвозмездных сделок, но они отличаются в зависимости от вида договора, целесообразно провести сравнение договора дарения и договора ссуды. При выявлении общих черт и отличий указанных соглашений обратите внимание на предмет договора, а также на последствия передачи в пользование или собственность вещей с недостатками.

 

Примерные варианты заданий для самостоятельной работы

1. Сделайте схему «Особенности договора бытового проката».

2. Напишите письмо к арендатору о необходимости и сроках возврата взятого в пользование имущества.

3. Составьте схему «Существенные условия договора аренды зданий и сооружений».

4. Составьте схему «Гарантии прав кредиторов при аренде предприятия».

5. Составьте сравнительную таблицу «Договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа».

6. Составьте претензию о возмещении вреда, причиненного арендованным транспортным средством.

7. Сравните содержание ст. 665 ГК РФ, определяющей понятие договора лизинга, с содержанием ст. 606 ГК РФ, определяющей понятие договора аренды, на предмет выявления признаков, отличающих лизинг от аренды.

8. Составьте таблицу, содержащую элементы сходства и различия договора финансовой аренды со смежными договорами.

9. Составьте исковое заявление о возврате имущества, переданного по договору ссуды.

10. Подготовьте памятку по разграничению договора ссуды и договора аренды помещения.

Жилищные обязательства

Чтобы лучше уяснить особенности прав и обязанностей жилищного обязательства, особое внимание следует уделить повторению положений общей части гражданского права, касающейся правового режима жилых помещений, признаков, отличающих жилое помещение от иного имущества. Объем прав и обязанностей сторон жилищного правоотношения зависит как от вида жилищного фонда, так и от вида юридических фактов, на основании которых они возникли. Поэтому при изучении данной темы важно повторить и такие темы, как «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», «Право собственности», особое внимание уделив законодательному определению и классификации жилищных фондов. Это позволит лучше понять особенности каждого из договоров по передаче жилых помещений в пользование и определить соотношение норм, установленных Гражданским кодексом РФ, и норм, закрепленных в Жилищном кодексе Российской Федерации, при определении прав и обязанностей сторон возникшего обязательства.

Чтобы определить возможность заключения договора коммерческого найма жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилом фонде, необходимо проанализировать не только нормы гражданского права, но и нормы, установленные Конституцией РФ, а также законами, определяющими правовой статус муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. При изучении этого вопроса важно вспомнить такие темы общей части гражданского права, как «Участие государства и муниципальных образований в гражданских правоотношениях», а также систему органов государственной власти и органов местного самоуправления, выступающих от имени указанных публичных образований в отношениях собственности.

При изучении договора коммерческого найма следует внимательно изучить установленные законом презумпции в части определения срока договора, сохранения его условий на новый срок, а также при нарушении процедуры его прекращения по инициативе наймодателя; определить, каким образом и какие из презумпций стороны могут изменить.

Повторение темы «Юридические факты: понятие, виды» при изучении жилищных обязательств, возникших из договора социального найма, позволит легче уяснить значение таких действий, как порядок учета граждан, нуждающихся в жилом помещении; признание гражданина малоимущим; намеренное ухудшение своих жилищных условий; принятие решения о предоставлении жилого помещения.

Анализируя основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, следует обратить внимание на понятие фактической и юридической нуждаемости. При анализе норм о признании гражданина малоимущим определить значение норм Жилищного кодекса и иных нормативных правовых актов России, норм законодательства субъектов Российской Федерации, а также нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Для этого нужно повторить раздел конституционного права о разграничении предметов ведения, а также вспомнить отличия между гражданскими и административными правоотношениями.

При изучении порядка и формы заключения договора социального найма желательно провести сравнение действующих правовых норм с теми, что были установлены ранее. Это поможет уяснить различия в правовом положении нанимателя и членов его семьи, увидеть новый подход законодателя к определению состава семьи нанимателя, выявить возможности применения норм Гражданского кодекса при определении прав и обязанностей сторон в договоре социального найма.

Сравнительный анализ норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ позволит выявить различия в правовом положении лиц, совместно проживающих с нанимателем, сонанимателей и членов семьи нанимателя, определить роль договоров коммерческого найма и социального найма в установлении прав и обязанностей указанных участников жилищного правоотношения.

При рассмотрении вопросов, связанных с оплатой коммунальных услуг, обменом жилых помещений, перепланировкой, при определении порядка и оснований прекращения договора социального найма обратить особое внимание на способы защиты прав наймодателя, третьих лиц, нанимателя и членов его семьи. Особое внимание следует уделить последствиям нарушения установленных законом обязанностей, повлекших расторжение договора по инициативе наймодателя. В этом случае важно не только определить основания и круг лиц, подлежащих выселению без предоставления жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения или с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, но и обратить внимание на особенности доказательств, позволяющих применить те или иные последствия выселения.

Новое жилищное законодательство значительно изменило режим специализированных жилых помещений, но Жилищный кодекс РФ устанавливает лишь общие положения о каждом виде таких помещений, предоставляя право собственникам конкретизировать их, поэтому для определения круга лиц, имеющих право найма такого жилья, объема их прав и обязанностей, порядка предоставления конкретного жилого помещения необходимо дополнительно ознакомиться с нормативными правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований, которым принадлежат указанные жилые помещения на праве собственности. Изучение этих источников необходимо, чтобы более четко определить момент, с которого муниципальное жилое помещение, или помещение, принадлежащее субъекту Российской Федерации, может быть использовано в качестве специализированного жилого помещения.

В связи с тем что в настоящее время несколько изменен порядок такого признания, важно проанализировать сложившуюся судебную практику, постановлений Пленума Верховного Суда РФ. Изучение утвержденных Правительством РФ типовых форм отдельных видов специализированных жилых помещений поможет сформулировать условия подготовки проекта подобного договора.

По общему правилу в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам, а при их отказе они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Однако в ряде случаев граждане не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилого помещения, поэтому необходимо определить круг таких лиц и порядок их выселения, а также требования к помещениям, в которые возможно такое выселение.

Рассматривая другие договорные основания использования жилого помещения, следует провести четкие различия в правовом положении временных жильцов и поднанимателей, выявить особенности определения их прав и обязанностей, порядок оформления отношений между нанимателем, наймодателем и указанными лицами. Важно определить возможность применения правовых норм о найме, поднайме и временном проживании к членам семьи собственника жилого помещения и бывшим членам семьи собственника, выявить пределы осуществления собственником своих правомочий при определении условий договора, заключаемого с бывшими членами семьи.

Необходимо проанализировать нормы о жилищных и жилищно-строительных кооперативах, чтобы уяснить природу жилищных прав и обязанностей лиц, проживающих в таких жилых помещениях, и определить имеются ли иные основания возникновения жилищных прав и обязанностей, прямо не урегулированные в жилищном и гражданском законодательстве.

Примерные варианты заданий для самостоятельной работы

1. Составьте сравнительную таблицу «Договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения».

2. Схематично покажите различия между правовым положением члена семьи нанимателя жилого помещения и гражданина, постоянно проживающего в жилом помещении вместе с нанимателем.

3. Схематично покажите различия между правовым положением члена семьи нанимателя и члена семьи собственника жилого помещения.

4. Напишите мотивировочную часть решения суда о выселении из служебного жилого помещения или из общежития.

5. Составьте положение о муниципальном маневренном жилом фонде.

6. Составьте схему, отразив различия в правовом положении поднанимателей и временных жильцов.

7. Проанализируйте ЖК РФ и жилищное законодательство конкретного субъект РФ и укажите, какие акты приняты и (или) должны быть приняты в этом субъекте для реализации норм ЖК РФ о договоре социального найма и найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде.