Государственное финансирование жилищного хозяйства

 

В странах с рыночной экономикой применяются разнообразные формы государственного финансирования жилищного хозяйства:

■ предоставление кредитов и гарантий по кредитам на приобретение жилья;

■ субсидирование уплаты процентов по кредитам на приобретение жилья;

■ предоставление налоговых льгот покупателям жилья;

■ финансирование программ модернизации микрорайонов;

■ финансирование жилищно-эксплуатационных организаций;

■ субсидии домовладельцам, сдающим жилье внаем;

■ субсидии нанимателям жилья.

Кредиты и гарантии по кредитам на покупку жилья. Такого рода гарантии и кредиты предоставляются государством лицам с невысокими или нестабильными доходами, поскольку эти категории граждан обычно дискриминируются на рынке частных кредитов.

Субсидии на уплату процентов по жилищным кредитам. Данные субсидии могут предоставляться государством лицам с низкими доходами для стимулирования приобретения ими собственного жилья.

Налоговые льготы покупателям жилья. Распространенной формой государственного финансирования развития жилищного хозяйства является предоставление налоговых льгот лицам, инвестирующим средства в новостройки, в покупку ненового жилья, и в частности тем, кто приобретает в собственность жилье, снимаемое у государства. Льготы могут представлять собой разрешение на вычет из налогооблагаемого дохода затрат на приобретение жилья или на выплату процентов за взятый кредит на покупку жилья. Могут устанавливаться некоторые пределы таких вычетов, как правило, в виде определенного максимального процента от дохода.

С экономической точки зрения оправданность установления подобных налоговых льгот не очевидна. Стимулирование приобретения собственного жилья может иметь следствием перераспределение инвестиций в пользу жилищного строительства за счет других секторов экономики, где использование средств было бы более эффективным при одинаковых условиях налогообложения.

Данная политика уязвима и с точки зрения социальной справедливости. Обычно предельный размер налоговых льгот устанавливается в виде плоской ставки – некоторой предельной доли дохода, не зависящей от размеров налогооблагаемого дохода. Если при этом шкала ставок подоходного налога является прогрессивной, т.е. увеличивается по мере роста дохода, то предоставление налоговых льгот собственникам жилья усиливает неравенство в распределении доходов.

Поясним это на примере. Рассмотрим двух граждан, имеющих годовой доход соответственно 100 тыс. у.е. и 30 тыс. у.е. Допустим, что ставка подоходного налога составляет для первого 25%, а для второго – 15%. При отсутствии налоговых льгот первый заплатил бы подоходный налог в размере 25 тыс. у.е., а второй – 4,5 тыс. у.е. Оставшиеся в их распоряжении суммы доходов соотносились бы как 2,94: 1. Пусть предельный размер вычета из налогооблагаемого дохода суммы платежей по кредиту за жилье составляет 30%. Предположим, что в обоих случаях фактические платежи за кредит как раз и составили 30% от дохода, т.е. первое лицо заплатило 30 тыс. у.е., а второе – 9 тыс. у.е. После вычета этих расходов суммы налогооблагаемого дохода составят соответственно 70 тыс. у.е. и 21 тыс. у.е. Теперь первый гражданин заплатит в качестве налога (70 х 0,25) = 17,5 тыс. у.е., а второй – (21 х 0,15) = 3,15 тыс. у.е. Доход, который остался в их собственности после вычета налогов, составит 82,5 тыс. у.е. и 26,85 тыс. у.е. соответственно. Эти суммы соотносятся как 3,07: 1. Таким образом, выигрыш лица с более высокими доходами оказался больше и в абсолютном, и в относительном выражениях.

Возникает вопрос, почему же во многих странах существуют такие налоговые льготы, а в некоторых странах (в частности, в Великобритании в 1980-е–1990-е гг.) проводилась активная политика стимулирования приватизации жилья путем выкупа жилых помещений, снимаемого в государственном секторе. Ответ нужно искать не в факторах экономического или социально-культурного порядка, а в политических интересах. Такая политика преследует цели расширения электоральной базы для проводящего ее правительства и ослабления экономической и соответственно политической силы местных органов власти, владеющих значительным жилищным фондом и распоряжающихся соответствующими финансовыми ресурсами.

Финансирование программ модернизации микрорайонов. Государство инициирует разработку и реализацию программ модернизации микрорайонов, превращающихся в трущобы, не поддающиеся улучшению за счет индивидуальных усилий домовладельцев. Такие программы предусматривают инвестиции государства в реконструкцию и в новое строительство, в благоустройство территории, а также привлечение частных инвестиций. Государство становится организатором коллективных действий домовладельцев и выступает гарантом того, что инвестиции каждого из них в отдельности не обесценятся из-за бездействия остальных.

Финансирование жилищно-эксплуатационных организаций. Если размеры платы за наем жилья в государственном секторе устанавливаются государством на слишком низком уровне, не обеспечивающем покрытие расходов на эксплуатацию зданий, то государство должно финансировать деятельность жилищно-эксплуатационных организаций, осуществляющих техническое обслуживание зданий, уборку лестниц и коридоров, текущий ремонт помещений и инженерного оборудования. Именно так обстоит дело в нашей стране. Финансирование жилищно-эксплуатационных организаций осуществляется за счет бюджетных средств в форме сметного финансирования или в форме размещения заказов (контрактации).

Сметное финансирование используется для ресурсного обеспечения деятельности государственных жилищно-эксплуатационных учреждений. Бюджетные ассигнования выделяются на основании утвержденной сметы доходов и расходов. Смета расходов рассчитывается на основе нормативов затрат по статьям экономической классификации расходов на выполнение различных видов работ по эксплуатации зданий. Эти нормативы обычно устанавливаются в расчете на квадратный метр обслуживаемой площади. В доходы зачисляется плата нанимателей за жилье, а разница покрывается из средств бюджета. Принципы сметного финансирования, его преимущества и недостатки аналогичны тем, которые применяются для финансирования государственных организаций в других отраслях социальной сферы и которые достаточно подробно рассматривались в предыдущих главах.

Размещение заказов (контрактация). Государство формирует заказ на услуги по эксплуатации объектов государственного жилищного фонда. Заказ включает виды и объемы жилищно-эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены в течение года или нескольких лет для обеспечения сохранности государственного жилья и нормальных условий проживания в нем. Далее государство предлагает организациям, осуществляющим эксплуатацию государственного жилищного фонда или готовым этим заняться, принять участие в конкурсе на выполнение заказа. С организацией, предложившей наименьшую цену, заключается контракт, выполнение которого оплачивается за счет бюджетных средств. Плата нанимателей жилья также перечисляется данной организации. Размеры платы за наем устанавливаются государством.

Эта форма финансирования обладает серьезными преимуществами перед сметным финансированием, так как стимулирует развитие конкуренции поставщиков жилищно-эксплуатационных услуг и повышение экономической эффективности их деятельности. Но ее применение требует затрат на сбор и анализ детальной информации о состоянии жилищного фонда и затратах на его эксплуатацию, на формирование параметров заказа на жилищно-эксплуатационное обслуживание, на контроль за его выполнением.

Субсидии домовладельцам, сдающим жилье внаем. Некоторые государства, например, Германия, США, Франция предоставляют субсидии домовладельцам, строящим новое жилье и сдающим его лицам с низкими доходами. Государство выплачивает домовладельцу субсидию, покрывающую часть стоимости работ при проведении реконструкции зданий, и ежегодную субсидию, чтобы покрыть разницу между получаемой от жильцов квартирной платой и фактическими расходами на выплату процентов по кредиту, взятому на строительство/реконструкцию дома и на его эксплуатацию. Государство контролирует размер платы жильцов, с тем чтобы он был ниже рыночного уровня. Она устанавливается либо в виде определенного процента от доходов семьи, либо в виде величины, которую нужно было бы платить, если бы строительство данного жилья велось за кредиты с минимальным процентом.

 

Субсидии нанимателям жилья. К числу форм прямого субсидирования государством нанимателей жилья относятся квартирные сертификаты и жилищные ваучеры. Они предоставляются лицам с низкими доходами для оплаты части затрат по найму жилья.

Квартирные сертификаты могут быть использованы для найма ненового жилья. Семья, получившая сертификат, вправе самостоятельно выбирать жилище на рынке частного жилья, сдаваемого внаем. Но выбор семьи ограничивается: снимаемое жилье должно удовлетворять минимальным стандартам размера и качества. Семья не может платить домовладельцу сумму, превышающую определенную государством величину платы за стандартное жилье для семьи данного размера с низким доходом. Стоимость квартирного сертификата рассчитывается как разница между платой за снимаемое жилье и величиной, равной определенной доле семейного дохода. Например, в США, где применялись такие квартирные сертификаты, эта доля составляла 30%. Получатели сертификата передают его домовладельцу в счет общей оплаты и добавляют остальное из своих средств.

Жилищные ваучеры предоставляются с минимальными ограничениями на выбор жилья их получателями. Требуется лишь, чтобы семья занимала жилище, удовлетворяющее минимальным стандартам размеров и качества. Получатель ваучера может его использовать при найме любого жилья, удовлетворяющего этим стандартам. Стоимость ваучера рассчитывается как разница между рыночной платой за наем жилья и определенным процентом от дохода семьи.

Рассмотрим влияние субсидий нанимателям на спрос и предложение на рынке частного жилья, сдаваемого внаем. Проиллюстрируем возникающие следствия с помощью рис. 5.3. Здесь по оси абсцисс измеряется количество жилищ, являющихся объектом предложения для сдачи внаем лицам с низкими доходами и объектами спроса на такое жилье. По оси ординат – средняя плата за наем одного жилища. Линия D₀ является кривой спроса на жилье в зависимости от платы за его наем. Линия S_S характеризует объем предложения частного жилья для сдачи внаем в краткосрочной перспективе, линия S_L – в более длительной.

Рассмотрим ситуацию, когда государство предоставляет жилищные сертификаты всем семьям с низкими доходами, спрос и предложение жилья для которых характеризуются на рис. 5.3 вышеуказанными линиями. Пусть стоимость сертификата равна p_s. После получения сертификатов линия спроса лиц с низкими доходами сдвинется на рис. 5.3 вверх и займет положение D₁. Увеличение спроса стимулирует рост предложения жилья, но он в краткосрочном периоде будет небольшим вследствие низкой эластичности предложения по цене. Новое рыночное равновесие будет достигнуто в точке В при размере платы за наем, равной р₁ и объеме предложения q₁.

 

Рис. 5.3. Влияние субсидирования потребителей на рынок частного жилья, сдаваемого внаем

 

В длительной перспективе объем предложения частного жилья внаем увеличится более значительно. Поскольку плата за наем выросла, увеличится прибыльность инвестиций в строительство нового жилья, капитальный ремонт и модернизацию старого. Это приведет к росту масштабов нового строительства, а также к уменьшению выбытия жилья с рынка, поскольку домовладельцы будут вкладывать больше средств в ремонт, чтобы продлить сроки эксплуатации своих зданий. Возможно, что объектом перестройки станут и некоторые нежилые помещения, которые будут превращаться в пригодные для проживания. Увеличение объема предложения жилья внаем изменит параметры рыночного равновесия. Оно теперь будет достигаться в точке С при количестве жилья, сдаваемого внаем, равном q₂, и величине платы за наем р₂. В итоге размеры платы за жилье увеличатся с р₀ до р₂. Но те наниматели, которые получили жилищные сертификаты, будут тратить меньше своих собственных средств: их затраты составят (р₂ - p_s) < р₀. При этом объем сдаваемого жилья вырастет с q₀ до q₂.

Государственное предоставление жилья, регулирование цен на рынке жилья, предоставление налоговых льгот и субсидий домовладельцам и нанимателям жилья являются различными формами государственного участия в жилищном хозяйстве с целью реализации требований социальной справедливости и преодоления изъянов, присущих рыночным отношениям в жилищном хозяйстве. Анализ показывает, что лучше всего эти задачи решает предоставление субсидий домовладельцам и нанимателям жилья, увязанных с уровнем дохода их получателей. Но для того чтобы механизм субсидирования функционировал результативно, необходимо наличие системы органов, которые занимаются проверкой доходов лиц, претендующих на получение субсидий, и распределяют субсидии.

Отсутствие такой системы повлияло на выбор европейских государств, сделанный в период после Первой мировой войны в пользу применения мер по контролю за ценами на рынке жилья и реализации государственных программ строительства жилья и создания государственного сектора в жилищном хозяйстве. К 80-м гг. XX в. продолжение такой политики стало расцениваться как нерациональное, а административные издержки внедрения механизмов субсидирования потребителей жилья – как вполне приемлемые. В последние десятилетия ряд стран с развитой рыночной экономикой (Великобритания, Дания, Канада, Норвегия, США, Франция) отдают приоритет применению субсидий покупателям и нанимателям жилья с низкими доходами.