Аренда и место права застройки в современном Российском законодательстве

Прошло более десяти лет с момента принятия "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" и одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009, в рамках указанной концепции подготовлен Проект Федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Проект), примечательно, что лишь некоторые положения нашли свое отражение в нормах действующего гражданского законодательства. В качестве первоначальной цели введения права застройки законодатель определил замену существующего порядка предоставления государственных или муниципальных земельных участков в аренду под застройку[50]. Прискорбно, что право застройки имеющее своей целью предоставление гражданам и юридическим лицам, не являющихся собственниками земли, возможности возведения постройки на чужих земельных участках для последующей эксплуатации возведенных объектов на праве, весьма схожем с правом собственности, которое подлежит отчуждению, передаче по наследству, в залог в течение продолжительного срока (до ста лет), и устанавливающем обязанности по внесению платы за застройку с определенной договором или законом периодичностью не нашло своего закрепления в нормах российского законодательства.

Право застройки, как ограниченное вещное право имеет многовековую историю и в своей основе имеет институт римского частного права – суперфиция (superficiec). Суперфиций буквально означает все то, что прочно связано с землей[51]. Кроме того еще в начале прошлого века нашло свое отражение и закреплено в законодательстве Австрии, Германии, позднее в нормативно-правовых актах Франции, Италии, Швеции, Финляндии, а в конце ХХ столетия и в Словении, Эстонии, Латвии, Грузии, Украине.

Следует заметить, что одной из основных причин для введения права застройки в законодательство указанных государств явилось желание решить социальный вопрос, наиболее максимально и быстро удовлетворить жилищные потребности и в первую очередь потребности среднего класса. Данное нововведение достигло поставленных задач и оказало положительное влияние на благополучие граждан, улучшило экономическую ситуацию в государстве.

Что касается России, то с момента принятия Гражданского кодекса РФ частично указанные потребности удовлетворяются относительными обязательственными титулами на чужие вещи, характерным и наиболее распространенным является аренда земельного участка с целью строительства, и создание наиболее прочных прав по определенным причинам не поднимается. Можно заметить, что современный российский законодатель в первую очередь руководствуется интересами крупного бизнеса и реформа вещного права которую целесообразно было бы провести в первую очередь подменяет лишь отдельными нормами прописанными в Проекте.

Рассматривая современные темпы жилищного строительства в нашей стране, можно говорить о положительных тенденциях по удовлетворению потребностей граждан в жилых помещениях. Как подтверждение данной точки зрения можно привести дату 10 марта 2017 г. когда депутатами Государственной Думы в нижнюю палату парламента был внесен проект закона № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации» «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве» и вступление в действие федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве". Позднее данный опыт планируется перенести на всю территорию России. В рамках реновации жилищного фонда в г. Москве, в частности, осуществляется снос многоквартирных жилых домов, включенных в Программу, и переселение жителей таких домов в равнозначные жилые помещения в построенных для этих целей многоквартирных домах, либо предоставление им равноценного возмещения, действующая Программа принята на срок до 2032 г. (п. 6 Постановления Правительства Москвы № 497-ПП).

При положительных моментах следует обратить внимание и на отрицательные стороны: на рынке недвижимости появилось много предложений, однако недоступность приобретения жилого помещения в связи с большими «накрутками» на себестоимость со стороны продавцов. Нельзя обойти стороной и потребность граждан в строительстве на собственные средства и с использованием кредитов недорогих собственных домов, но возникает проблема недоступности «безвозмездно» приобрести земельные участки из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности. В свою очередь строительство жилого дома может обеспечиваться предоставлением более доступных кредитов гражданам, нежели ипотечные кредиты по более высоким ставкам примерно 7.7 % годовых, однако данные ставки в первую очередь распространяются на приобретение жилья в новостройках и связаны с политикой проводимой государством по выходу из кризиса сложившегося по причине распространения коронавирусной инфекции  COVID-19 и обусловлены и постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 (Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 № 566 (ред. от 27.07.2020) "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 году"). По истечении определенного времени процентные ставки несомненно будут расти и могут привести заемщиков к финансовой «кабале».

Нельзя упускать внимание и на главную проблему, заключающуюся в том, что основная часть земельных участков в том числе и пригодных для строительства находится в государственной и муниципальной собственности и совсем небольшая в частной собственности. При этом основной вопрос и затраты для застройщика связан с приобретением земельного участка, ввиду небольшого предложения на рынке в пределах городской застройки.

Путем проведенного анализа можно определить, что основной рост по числу вводимого в эксплуатацию жилищного фонда на протяжении многих лет принадлежит именно Москве. Несомненно, это связано с большим спросом и более высокими доходами населения проживающего на территории столичного региона, а так же доступности социальной инфраструктуры и лучшему социальному обеспечению граждан. Но территория города федерального значения ограничена и 1 июля 2012 года было осуществлено официальное расширение административных границ Москвы за счет территории Московской области (Постановление Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации № 560-СФ от 27.12.2011 г. "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью"). В настоящее время указанные «новые территории» активно застраиваются и в первую очередь многоэтажными жилыми домами. Данные факты не проходят бесследно, населенные пункты включенные в новые территории города со своей самобытностью не готовы принять новшества которые несет им статус «внутригородских муниципальных образований», фактически лишены прав владения землей и каких либо инструментов по решению местных вопросов с учетом интересов населения исторических и местных традиций. Вызывают большое недовольство граждан перевод земель из одной категории (земли сельхозназначения) в другую и их застройка многоэтажными домами.

Несомненно, действующая аренда земельного участка с целью строительства не может стать надежным инструментом способным оказать влияние на строительный рынок, значительно увеличить предложение готового жилья и как следствие снизить цены и нагрузку на покупателя. Договор аренды в целях строительства неоднократно подвергался критике и со стороны отечественных цивилистов[52]. Небольшой срок строительной аренды, слабая залогопригодность и инвестиционная привлекательность, относительно простое расторжение договора - все эти доводы не в пользу аренды. Кроме того аренда, как обязательственное правоотношение в своей природе не предполагает создание арендатором на чужом земельном участке недвижимой вещи не может надлежащим образом обеспечить баланс интересов арендатора и арендодателя. Однако в настоящее время в гражданском обороте обычной является ситуация несовпадение собственника земельного участка с лицом ведущем застройку. И все же ключевым недостатком права аренды как титула на землю является хрупкость и нестабильность остальные «недостатки» несомненно проистекают из него. "Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право и, как таковое, независимо от степени совершенства того либо иного положительного арендного права, дает арендатору защиту, плохо гарантирующую его интересы против произвола собственника... с другой стороны, аренда не дает строителю возможности пользоваться необходимым для него ипотечным кредитом под возведенные им на арендованной земле строения"[53].

В настоящее время около 92% всех земель находятся в публичной собственности[54], отражение в действующем гражданском законодательстве РФ вещно-правовой конструкции, такой как, право застройки земельного участка несомненно окажет свое положительное влияние. В первую очередь следует отметить, что предоставление участка под застройку без предоставления первоначального взноса поспособствует доступности земли для среднего класса существенно удешевит стоимость строительства и может стать средством вложения денег впоследствии даст возможность отчуждения. Кроме того даст толчок к развитию малоэтажной застройки которая наиболее подходит к территориям новой Москвы и несомненно получит своё распространение в пригородах крупных городов, так как существующие возможности инфраструктуры (коммуникации, дорожная система) в случае возведения многоэтажных жилых домов не сможет справляться с возросшей нагрузкой и соответственно потребует огромных вложений что отразится на местных бюджетах.

 Во вторых в рамках проводимой программы реновации в городе Москве и перспективах её распространения на всю территорию России, институт права застройки может быть широко использован на освобождаемых территориях как инструмент создания комфортного жилья, а не как способ увеличения плотности застройки и этажности многоквартирных домов, так как при таком течении не приходится говорить о создании комфортной среды проживания для граждан. Позволит уйти от монополизации строительного рынка, откроет путь небольшим строительным компаниям без дополнительных издержек возводить объекты недвижимости и создаст необходимые условия для становления и укрепления краткосрочной аренды недвижимости (жилых помещений) создание «Доходных домов» как альтернативу сдачи в аренду жилых помещений гражданами. Будет способствовать привлечению инвестиций в строительную отрасль при надлежащем оформленном вещно-правовом закрепленном праве – праве застройки земельного участка.

Несомненно, новый институт будет востребован и на территориях «Новой Москвы» именно у граждан желающих проживать в небольших домах, но указанное обстоятельство непосредственно связано с возможностью муниципальных образований входящих в состав города Москвы иметь в муниципальной собственности земельные участки которые в настоящее время всецело являются собственностью города. Указанная возможность продиктована в том числе и изменениями ст. 131 и 132 Конституции РФ направленными на более эффективное решение задач в интересах населения проживающего на соответствующих территориях.

 

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. // URL: http // СПС КонсультантПлюс. Дата обращения: 22.10.2020 г.

2. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в 184 I чтении 27.04.2012. // URL: http // СПС КонсультантПлюс. Дата обращения: 24.10.2020 г.

3. Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13 - 20. Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 30 - 47.

4. Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. — Киев, 1914. — 320 с.

4. Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. 2016. № 4. С. 33-38.

6. Емелькина И.А. Право застройки земельного участка для возведения жилого дома как ограниченное вещное право // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 1. С. 75 - 84.

 

 

Савельева Екатерина Игоревна

Магистрант РААН

Депозитный счет нотариуса

 

Тенденции совершенствования российского законодательства свидетельствуют об усилении роли нотариуса в гражданском обороте.
В течение последнего времени были приняты нормативные правовые акты, направленные на создание новых нотариальных инструментов, в том числе в связи с развитием информационных технологий. В числе таких нормативных правовых актов следующие.

В 2019 году были приняты изменения[55], согласно которым, при обращении к нотариусу за подачей документов на регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя госпошлина не взимается. Широко используемый сегодня электронный формат взаимодействия нотариата и Федеральной налоговой службы (ФНС) обуславливает освобождение заявителей от уплаты государственных пошлин.

С начала 2020 года[56] российские нотариусы стали в обязательном порядке направлять в режиме онлайн документы на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Электронная подача нотариусом документов в Росреестр осуществляется бесплатно. Таким образом граждане избавляются от необходимости самостоятельно заниматься вопросами регистрации прав собственности, а также освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Основной смысл новелл состоит в создании надежных правовых инструментов для «цифрового оборота», формировании защищенной и безбарьерной среды для безопасных сделок в электронном виде. Принципиально важно, что залогом эффективной работы таких инструментов служит именно нотариус, который от имени государства продолжает обеспечивать защиту прав граждан и собственности в современную эпоху высоких технологий.

В этих условиях деятельность нотариусов должна полностью отвечать требованиям современных экономических реалий и актуальных запросов общества.

Вместе с тем, в настоящее время складывается обратная ситуация:
на протяжении длительного времени в научной литературе рассматриваются вопросы правового регулирования нотариальной деятельности и говорится о необходимости кардинальных законодательных изменений в рассматриваемой сфере[57].

Несмотря на то, что в деятельности нотариата продолжает иметь сильное влияние единая унифицированная нотариальная практика, благодаря которой многие пробелы законодательства, defacto ликвидируются,важно сказать, что последняя не может и не должна восполнять проблемы правового регулирования. Такие лакуны законодательства могут быть восполнены только судебной практикой либо в ходе законотворческого процесса[58].

К числу наиболее неурегулированных направлений нотариальной деятельности следует отнести институт депозита нотариуса.

В законодательстве отсутствует определение термина «депозит нотариуса». Как правило, этот термин употребляется в выражениях «внесение в депозит нотариуса» или «передача в депозит нотариуса». С помощью этих выражений определяется способ исполнения обязательств (ст. 327 ГК РФ[59]), порядок распоряжения соответствующим имуществом (например, ст. 338 ГК РФ) и т.д. «Согласно ст. 87 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате[60]», нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, принимает от должника в депозит денежные средства и ценные бумаги для передачи их кредитору.О поступлении денежных средств и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные средства и ценные бумаги. Внесенная должником денежная сумма на депозитный счет нотариуса приравнивается к исполнению обязательства должника перед кредитором. Таким образом, нотариус выполняет роль эскроу-агента.

Экспертное сообщество говорит о значимости данного института не только для целей нотариальной деятельности, но и для гражданского оборота в целом[61].

Вместе с тем, использование депозита нотариуса является очень нераспространенной практикой. Например, в Москве только 2 - 3% нотариусов принимают денежные средства в депозит[62]. Причины заключаются, с одной стороны, в неосведомленности участников гражданского оборота о существовании такого важного нотариального инструмента, как «депозит», с другой стороны - в значительном объеме правовых пробелов, связанных с регулированием рассматриваемого института[63] Обратимся к краткому изложению некоторых из них.

Отсутствие необходимого понятийного аппарата может привести к коллизионной ситуации при принятии законодателем новых нормативных правовых актов.

Важно проанализировать основные имеющиеся позиции в правовой доктрине относительно определения понятия «депозит нотариуса» и предложить наиболее точное определение рассматриваемому институту в целях совершенствования законодательства.

Так, например, в науке высказывается следующая точка зрения в отношении основных элементов понятия «депозит нотариуса». С учетом того, что законодатель в ст. 327 ГК РФ и ст. 87 Основ законодательства о нотариате использует понятие «депозит», а не «депозитный счет»[64], можно сделать вывод, что форма депозита может быть различной: как в виде расчетного счета, так и в виде банковской ячейки или в виде сейфа самого нотариуса.

Еще одним сложным и нерешенным является вопрос о собственнике внесенных в депозит нотариуса денежных средств и ценных бумаг и, как следствие этого, об ответственном лице в случае их утраты[65].      

Очевидно, что нотариус не может быть собственником внесенного имущества в принципе, поскольку он не приобретает данное имущество, а только лишь осуществляет нотариальное действие. Значит, собственником может быть либо кредитор, либо должник.

В науке сделано предположение о том, что поскольку право собственности на переданное в депозит нотариуса имущество с момента передачи у должника уже прекратилось, а у кредитора еще не возникло, и получается, если у нотариуса находится имущество, собственником которого не является ни он, ни лицо, передавшее данное имущество, ни лицо, которому данное имущество причитается, значит, это имущество является бесхозяйным (ст. 225 ГК РФ)[66].

В юридической литературе ограниченно анализируется установленный для размещения денежных средств и ценных бумаг на депозите нотариуса срок.

Некоторые авторы утверждают, что «хранение на счете нотариуса депозитных сумм ограничивается сроком исковой давности. По истечении 3 лет невостребованные депозитные суммы после отправки извещения об этом кредитора перечисляются в доход соответствующего бюджета»[67].

В настоящее время, в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, денежные средства, находящиеся в депозите нотариуса более десяти лет со дня их внесения на публичный депозитный счет нотариуса и не востребованные должником или кредитором в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, подлежат передаче нотариусом в казну Российской Федерации на основании распоряжения нотариуса.

Вместе с тем, в науке высказывается точка зрения о том, что хранение денежных средств на депозите нотариуса не должно ограничиваться каким-либо сроком[68].

В целях осуществления анализа изложенных пробелов правового регулирования института депозита нотариуса, следует обратиться также к рассмотрению положений проекта Федерального закона «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации», подготовленного Министерством юстиции РФ.[69] Законопроект не только содержит положения, выработанные юридической наукой, и восполняет пробелы действующего правового регулирования, но и отвечает на основные вопросы, связанные с «депозитом нотариуса» в отдельной главе 26.

 

Библиография:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // РГ. № 238-239. 1994.

2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) // РГ. № 49. 1993.

3. Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4. Письмо Минфина России от 16 апреля 2019 г. № 3-05-04-03/26952.

5. Буркова А.Ю. Депозит нотариуса // СПС "КонсультантПлюс"; Ралько В.В., Ралько В.В. Указ. соч. с. 96; Черемных Г.Г., Черемных И.Г. Нотариальное право: Учебник / Под ред. Ю.А. Дмитриева. М., 2006. С. 556.

6. Гончарук Ю.С. Правовое регулирование нотариальной деятельности в России // Право и порядок: приоритетные направления развития: сборник научных трудов. Хабаровск: ДвГУПС, 2019. С. 91-95.

7. Корсик К.А., Шмелев А.Н. Депозит нотариуса как современный правовой инструмент обеспечения исполнения обязательств // Нотариус. 2013. № 7. С. 3.

8. Нотариат: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / авт. коллектив: Балтутите И.В., Гончаров А.И., Иншакова А.О. Рыженков А.Я. [и др.]; под ред. А.О. Иншаковой, А.Я. Рыженкова. М.: Издательство Юрайт, 2018. С. 419.

9. Правовые основы нотариальной деятельности в Российской Федерации: Учебник / Под ред. Е.А. Борисовой. М., 2016. С. 396 (автор главы - Е.А. Чефранова); Бакшеева Ю.Н. Актуальные вопросы прекращения вексельного обязательства внесением вексельной суммы в депозит нотариуса // Нотариус. 2009. № 3. С. 8.

10. Ралько В.В. Внесудебное исполнение обязательств посредством института депозита нотариуса // Судья. 2014. № 7. С. 19.

11. Станкевич А.В. Правовая природа денежных средств, внесенных на депозит нотариуса: вопросы теории и практики // Закон. 2014. № 8. С. 125 - 130.

12. Стенограмма Пленарного заседания Государственной Думы Федерального Собрания РФ 19.12.2014 // Сайт: «Транскрипт.Дума.Гов.ру». URL: http://transcript.duma.gov.ru/node/4199/ (дата обращения: 17.12.2016).

 

 

Богатырева Дарья Дмитриевна

Магистрант РААН