Особенности договора купли-продажи земельных участков

 

Согласно статье 260 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земельный участок как объект права собственности на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Основным способом приобретения права собственности на земельный участок является заключение гражданского-правового договора, такого как договор продажи недвижимости. Понятие договору купли-продажи недвижимого имущества закреплено во второй части ГК РФ.

Так как земельные участки относятся к объектам повышенной ценности, то в договоре должны указываться точные их характеристики и признаки земельного участка, в противном случае данный договор не будет заключен, в связи с отсутствием условий об объекте.

При совершении сделки об отчуждении земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства.

Существенные условия заключения договора купли-продажи земельного участка - предмет и цена.

В связи с тем, что земельный участок представляет собой объект повышенной ценности, то законодательство закрепляет особую детализацию при описании предмета. В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ в качестве объекта продажи могут выступать только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

В договоре купли-продажи земельного участка должна быть указана его цена, которая определяется рыночными условиями. При установлении рыночной цены земельного участка учитываются все нормативные акты земельного законодательства, касающиеся формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена по соглашению между продавцом и покупателем, на основании экспертного заключения, вынесенного профессиональным оценщиком.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец, прежде всего, письменно уведомляет орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, площади, места нахождения земельного участка и срока, до которого должны быть выполнены взаиморасчеты. Определение срока объясняется тем, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имеют преимущественное право покупки. Но если они откажутся от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение 1 года вправе продать его третьему лицу по цене, не ниже указанной в уведомлении.

Таким образом, договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Так же сложности связаны с продажей земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, который имеет определённый порядок действий, без которых невозможно совершить сделку по продажи земли сельскохозяйственного назначения. Такие как то, что, в первую очередь, они могут быть приобретены только субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, поскольку они наделены преимущественным правом покупки, но в случаи отказа от покупки такого земельного участка, продавец имеет право продать соответствующий земельный участок третьему лицу в течение года.

 

 

Сумина Анна Сергеевна,

магистрант РААН