О перспективах развития института права застройки земельного участка в концепции развития гражданского законодательства РФ

 

Нужно заметить, что причины возрождения отечественного права застройки и его легального оформления, а также подходы, направленные на его реализацию, отраженные в законодательстве России в рамках проекта Гражданского кодекса Российской Федерации (ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[48]) (далее — Проект ГК РФ) преследуют цель устранения пробела в Российском законодательстве. Несомненно, что желание законодателя ввести право застройки связано и с догматическим изменением системы вещных прав, переходом от принципа единой судьбы земельного участка и строения на нем к принципу единого объекта.Следует отметить, что если причиной появления права застройкив дореволюционном периоде Россиибыло поддержание среднего сословия, защита интересов широкого слоя населения путем защиты от высокой стоимости арендной платы,то после революции право застройки преследовало прежде всего цель увеличения жилой площади и было закреплено впервые в постановлениях ВЦИК и СНК от 14 августа 1922, положения которого были затем инкорпорированы в ГК 1922, просуществовав вплоть до 1949 года[49]. Таким образом, закрепление соответствующих норм в законодательстве зарубежных стран (Франции, Германии) и как следствие планирующиеся изменения в Гражданский Кодекс РФнесомненно связано ссозданием более крепкой конструкции ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка нежели нынешняя аренда с вещно-правовыми чертами и расширением возможностей по решению жилищного вопроса.

Проект ГК РФ под правом застройки подразумевает право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Законодатель отметил, что право застройки является вещным ограниченным правом со специфической правовой целью — строительство и последующее использование объекта строительства. В свою очередь это открывает и более широкие возможности, отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, что означает отчуждение или передачу в залог права застройки, а так же переход в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.Данное право не может быть ограничено договором.

1. При аренде (как в настоящее время, так и в случае внесения изменений в ГК РФ) свойства земли не регулируются, императивные нормы о качестве землиотсутствуют, кроме общей нормы ГК РФ о предмете договора аренды (ст.611 - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества).Право застройки также не предполагает предъявления претензий по качеству земли. Однако согласно п.1 ст.300 ГК РФ в редакции проекта, целью является возведение объекта недвижимости на земельном участке здания или сооружения и его последующей эксплуатации.Правозастройки предполагает изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка. Ввиду этого, земельный участок, передаваемый на праве застройки, должен соответствовать для целей строительства здания на нем иэто может предполагать наличие необходимых коммуникаций или точек подключения к коммуникациям,отсутствие ограничений и запретов на строительство.

2. Следует предположить, что такая конструкция, как право застройки не найдет одобрения у застройщика, возводящего объект недвижимости на государственной (муниципальной) либо частной земле, так как через определенное в договоре время он утрачивает право собственности на объект. Но с точки зрения государства или муниципальных образованийона выгодна, так как позволяет в будущем, через определенный в договоре об установлении права застройки промежуток времени, приобрести возведенный объект недвижимости, при этом в период строительства объекта собственник земельного участка будет получать плату за право застройки.Переход права собственности на здание к собственнику земли (государству, муниципальному образованию) по окончании срока права застройки или при расторжении договоравозможно приведет к увеличению государственной и муниципальной собственности, поскольку большое количество земли в населенных пунктах принадлежит именно государству (муниципальным образованиям), что не совсем соответствует реалиям настоящего времени и политике государства направленной на увеличение объектов недвижимости находящихся в частной собственности.

3. Согласно проекту, с момента государственной регистрации права на здания и до окончания срока права застройки (если иное не предусмотрено договором об установлении права застройки) право собственности на здание принадлежит застройщику – лицу, обладающему правом застройки и построившему здание (ст.300, 300.8 ГК РФ в редакции проекта). До государственной регистрации права на здание оно не может существовать как объект недвижимости, принадлежащий кому-либо на праве собственности согласно ст.131 ГК РФ. Лица, приобретающие в собственность жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, строящемся на праве застройки, приобретут долю в праве собственности на земельный участок с момента государственной регистрации права собственности на помещение. Таким образом, с учетом того, что земельные участки в населенных пунктах в основной массе находятся в собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности, несомненно законодательное урегулирование данного вопроса благотворно скажется и на обеспеченности граждан жилыми помещениями и возможно позволит уйти от многоэтажного строительства, что возможно сделает более комфортные условия для проживания, однако может создать определенную конкуренция крупным застройщикам, в части реализации жилья среднейценовойкатегории.Возможно, это и является одной изпричинпо которой Проект ГК РФ не принят и не введен в действующий ГК РФ.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: дис. … канд. юрид. наук 12.00.03 / Баранова Елена Александровна. – М., 2005. – 234 с.

2. Емелькина И.А. Право застройки земельного участка для возведения жилого дома как ограниченное вещное право // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 1. С. 75 - 84.

3. Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13 - 20. Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 30 - 47.

4. Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. 2016. № 4. С. 33-38.

5. Чаплин Н.Ю. Основы правового регулирования земельных отношений в России и зарубежных странах // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения. 2019. № 3. С. 98 - 112.

 

 

Никитин Михаил Александрович

Магистрант РААН