Derechos y obligaciones del predio sirviente

· No puede alterar, disminuir ni hacer mбs incуmoda para el predio dominante la servidumbre con que estб gravado el suyo (Art. 887 CC.). Si ejecutara una obra causante de un perjuicio debe repararlo y hacer volver las cosas a su estado anterior. Si pretendo construir una casa sobre la parte del terreno atravesada fнsicamente por una servidumbre de acueducto, puedo proponer el cambio del curso, previa aceptaciуn del dueсo del predio dominante, siempre que con ello no cause ningъn perjuicio.

· Puede solicitar la cancelaciуn de la servidumbre cuando no sea indispensable, lo cual se harб mediante una acciуn negatoria.

· Puede servirse de la servidumbre de acuerdo con el uso que le de el predio dominante. Si el dueсo del predio dominante autoriza para trбnsito, tambiйn lo podrб hacer el dueсo del predio sirviente.

 

EXTINCIУN DE LAS SERVIDUMBRES

 

Las servidumbres pueden extinguirse por:

 

· Resoluciуn del derecho del que las ha constituido. Juan vende a Pedro, un predio y en la misma escritura pъblica se establece en favor de Mario, su vecino, la constituciуn de una servidumbre de trбnsito. Si Pedro no paga el precio y se da la resoluciуn del contrato, tambiйn se resuelve la servidumbre constituida en favor de Mario (Art. 942, nъm. 1; 1548, 1953 CC.).

 

· Por la llegada del dнa o la condiciуn. La servidumbre voluntaria puede someterse a un plazo o una condiciуn. Si llegare el hecho puesto como condiciуn, extintiva, se resuelve la correspondiente servidumbre, o si acontece el plazo, extintivo, se extingue la servidumbre. Las servidumbres voluntarias pueden constituirse por plazo o condiciуn (Art. 942, nъm. 2 CC.).

· Por confusiуn. La confusiуn extingue las obligaciones cuando en una misma persona se reъnen las condiciones de deudor y del acreedor, pues nadie puede ser deudor de sн mismo. Si un propietario del predio dominante, se hace dueсo del predio sirviente, desaparece la servidumbre constituyйndose en un servicio interno (Art. 942, nъm. 3 CC.).

 

· Por la renuncia del dueсo del predio dominante. Los derechos patrimoniales podrбn renunciarse siempre que tal renuncia miren el interйs particular del renunciante. Como dicha renuncia implica una modificaciуn de los inmuebles sirviente y dominante, deberб expresarse en una escritura pъblica debidamente registrada. Tambiйn podrб lograrse mediante pronunciamiento jurisdiccional, en sentencia registrada en el folio real de cada inmueble (Art. 942, nъm. 4 del CC.)

 

· Por el no uso. Las servidumbres prescriben por no usarlas o gozarlas durante un periodo de diez aсos (extintiva liberatoria del gravamen del predio sirviente). Opera para servidumbres continuas, discontinuas, aparentes e inaparentes. Solo requiere demostrar la falta de uso. Si la prescripciуn no corre contra uno de los copropietarios, tampoco puede correr contra los demбs, tal como lo indica el Art. 943 del Cуdigo Civil.

 

· Por pйrdida de la cosa o imposibilidad de usarla. Esta causal doctrinal opera en razуn a que sobre cosas inexistentes o sobre las cuales no se puede ejercer el derecho no puede haber servidumbre como cuando se destruye un edificio por un terremoto, o entre dos predios colindantes, por un hecho natural se interpone una corriente. Desaparecida la causal que impide el uso de la servidumbre, esta revive automбticamente (Art. 994 CC).

 

· El modo particular de ejercicio de una servidumbre puede extinguirse por prescripciуn. El modo particular del ejercicio de una servidumbre constituye una manifestaciуn interna o actos de posesiуn del derecho, tal como lo indica el artнculo 945 del cуdigo civil. Una servidumbre de trбnsito es discontinua y solo puede adquirirse mediante un tнtulo, excluyendo la adquisiciуn por prescripciуn. Si en el tнtulo se estipula que se harб a pie o en vehнculo automotor, habrб que atenerse a ellas.

 

· En las servidumbres administrativas. Una causa de extinciуn especнfica es la desapariciуn del acto administrativo que la haya creado, como consecuencia de una sentencia del contencioso administrativo (Art. 66 CCA).

 

SERVIDUMBRES EN PARTICULAR

 

· Servidumbre natural. La ъnica servidumbre natural que existe es la del libre descenso de las aguas, segъn lo indica el Art. 891 del Cуdigo Civil. Asн, el predio inferior estб sujeto a recibir las aguas que descienden del predio superior, naturalmente y sin que la mano del hombre contribuya a ello. Se requiere que provengan del predio superior por causas naturales y no impulsadas por la mano de obra como depуsitos artificiales, canales o acequias. Si las aguas naturales, al descender traen desechos, piedras o arena deberбn ser soportadas por el predio sirviente y en todo caso, el dueсo del predio superior no podrб realizar nada que haga mбs onerosa la servidumbre y el dueсo del predio sirviente no podrб realizar obras que impidan el libre descenso de las aguas, aunque sн aquellas que puedan minimizar sus efectos.

· Servidumbres de usos de las riberas o de flote a la sirga. El Art. 898 del Cуdigo Civil dice: los dueсos de las riberas serбn obligados a dejar libre el espacio necesario para la navegaciуn o flote a la sirga, y tolerarбn que los navegantes saquen sus barcas y balsas a la tierra, las aseguren a los бrboles, las acerquen, saquen sus velas, compren los efectos que libremente quieran vendйrseles y vendan a los riberanos los suyos, pero sin el permiso del respectivo riberano y de la autoridad local no podrбn establecer ventas pъblicas. El propietario riberano no podrб cortar el бrbol al que actualmente estuviere atada una nave, barca o balsa. A pesar de que no es propiamente una servidumbre, pues no seсala un predio dominante, es un beneficio a favor de la comunidad y es una limitaciуn especнfica al derecho real dominio, opera ipso jure o de pleno derecho y se considera mбs una servidumbre administrativa.

· Servidumbre de demarcaciуn. Demarcar es fijar una lнnea de separaciуn entre dos predios colindantes pertenecientes a distintos dueсos en el respectivo tнtulo. Segъn el Art. 900 del Cуdigo Civil, todo dueсo de un predio tiene derecho a que se fijen los lнmites que lo separan de los predios colindantes, y podrб exigir a los respectivos dueсos que concurran a ello, haciйndose la demarcaciуn a expensas comunes. Una demarcaciуn no es propiamente una servidumbre en cuanto los propietarios colindantes reciben un beneficio recнproco orientado a fijar la extensiуn exacta de un derecho. La demarcaciуn es un juicio intelectual que precisa los linderos entre dos propiedades, mientras que el cerramiento es un acto posterior y material que seсala mediante mojones artificiales o naturales la lнnea divisoria de los fundos. Para que obre la demarcaciуn es necesario que los predios sean colindantes, de distintos dueсos y que existan dudas frente a la extensiуn del derecho de cada titular. Si las dudas se resuelven voluntariamente, se denominarб convencional y es necesario realizarla por escritura pъblica debidamente registrada. Si no existe acuerdo se instaurarб una acciуn de deslinde resolviйndose por vнa judicial. Si se presenta en predios rurales, su definiciуn corresponde a la jurisdicciуn agraria.

 

La acciуn de demarcaciуn o de deslinde solo puede instaurarla el propietario pleno, el nudo propietario, el usufructuario, el comunero del bien que se pretende deslindar y el poseedor material con mбs de un aсo de posesiуn, demostrando el tнtulo del derecho invocado y las pruebas que lo soportan. En el caso del poseedor deberб demostrar prueba sumaria de la posesiуn material y una certificaciуn del registrador de que su derecho no se encuentra inscrito, apoyбndose en los tнtulos del otro colindante. La acciуn de demarcaciуn es declarativa y no constitutiva; es imprescriptible y debe hacerse a expensas comunes en cuanto beneficie a todos los propietarios de los predios objeto del deslinde.

 

· Servidumbre de cerramiento. Estб consagrada en el Art. 902 del Cуdigo Civil. El dueсo de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios, obligando a los colindantes a contribuir en los gastos causados y mбs que una servidumbre es una obligaciуn que deriva de la vecindad. Quien haga el cerramiento a su costa, el colindante no podrб servirse de la pared, foso o cerca para ningъn objeto pues le pertenece ъnicamente a quien la construyу. Si la cerca medianera es construida a expensas comunes, pertenecerб a ambos colindantes. Si la construcciуn de una cerca es demasiado costosa el juez regularб el modo y la forma de la concurrencia de tal manera que no se imponga al otro un gravamen ruinoso. Quien remueva los hitos o mojones que identifican la lнnea divisoria entre propietarios, el dueсo del predio perjudicado podrб pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa y le indemnice los daсos que le hubiesen ocasionado, sin perjuicio de las consecuencias penales que dicha conducta implica (delito, usurpaciуn de tierras, Art. 261 de la Ley 599 del aсo 2000, Cуdigo Penal). Deslinde y amojonamiento son una misma figura en cuanto se complementan uno y otro.

· Servidumbre de medianerнa. Es el muro o pared divisoria entre dos propiedades, cuyo costo econуmico debe satisfacerse por los colindantes. Para algunos es una comunidad forzosa y para otros es una servidumbre legal, posiciуn asumida en Colombia, a pesar de que no existan predios dominantes y predios sirvientes. Conforme al Art. 911 del Cуdigo Civil, toda pared de separaciуn entre dos edificios se presume medianera en la parte que fuere comъn a ambos o los cerramientos entre corrales, jardines o campos. El muro separador entre dos edificios comprende dos situaciones: cuando la pared es construida por ambos colindantes. En este caso si los propietarios contribuyeron cada uno con el valor del muro y de la faja de terreno ocupado por йl, tiene el carбcter de medianero. En el caso en que la pared sea construida solo por un propietario, el dueсo del otro predio tendrб el derecho de hacerla medianera, en todo o en parte, aъn sin el consentimiento del vecino, pagбndole la mitad del terreno en que estб hecho el cerramiento y la mitad del valor actual de la porciуn del cerramiento (912 CC.).

Existen unos derechos y obligaciones en la medianerнa a saber:

 

Edificar sobre la pared medianera (Art. 913 CC). Si no hay acuerdo en este aspecto podrбn acudir ante el juez para que dirima el pleito mediante un procedimiento ordinario. Tambiйn podrб realizar modificaciones a la pared medianera, elevando la misma en cuanto lo permitan las leyes de policнa, a saber: la nueva obra serб enteramente a su costa, pagarб al vecino el aumento del peso que va a cargar sobre la pared medianera, elevar las chimeneas del vecino situadas en la pared medianera, realizar los reforzamientos que requieran. Si implica aumentar su espesor, deberб hacerlo sobre el terreno del que construya la obra nueva; si hay perjuicios respecto del falseamiento de las bases por causa de dicha obra, deberб indemnizar civilmente.

 

Las expensas de construcciуn, conservaciуn y reparaciуn de los cerramientos serбn a cargo de todos los que tengan derecho de propiedad en йl, a prorrata de los respectivos derechos. Los бrboles que se encuentran en la cerca medianera son igualmente medianeros y lo mismo se extiende a los бrboles cuyo tronco estб en la lнnea divisoria de dos heredades, aunque no haya cerramiento intermedio. Cualquiera de los dos condueсos puede exigir que se derriben dichos бrboles, probando que de algъn modo le perjudican.

 

 

- Servidumbre de trбnsito. Si un predio se encuentra destituido de toda comunicaciуn con el camino pъblico, por la interposiciуn de otros predios, el dueсo del primero tendrб derecho para imponer a los otros la servidumbre de trбnsito, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre y resarciendo todo otro perjuicio (Art. 905 del CC).

 

Para que se constituya una servidumbre de trбnsito, se requiere:

 

- Un predio destituido o desprovisto o incomunicado con la vнa o camino pъblico, lo que implica que no solo debe estar desprovisto sino que ademбs, puede tener una comunicaciуn insuficiente o difнcil que dificultan su explotaciуn. Es la misma lнnea que la establece y en consecuencia, es una servidumbre preexistente a toda determinaciуn judicial, existiendo independientemente de todo tнtulo. Dichas condiciones de explotaciуn estбn unidas, no al criterio subjetivo del propietario, sino en muchas ocasiones al Plan de Ordenamiento Territorial del respectivo municipio.

- Indemnizaciуn del propietario del predio sirviente. El propietario del predio dominante deberб pagar al propietario del predio sirviente el valor de la faja objeto de la servidumbre a tнtulo de indemnizaciуn, sin que ello implique adquirir el derecho real de dominio sobre la misma, por lo que esta faja de terreno continuarб siendo parte del patrimonio del dueсo del predio sirviente. La indemnizaciуn solo compensa en parte el recorte de las facultades plenas del dominio, al dejar pasar por un predio personas que nada tienen que ver con el derecho del propietario. Dicha indemnizaciуn comprenderб el valor comercial del terreno ocupado y el resarcimiento de los perjuicios causado con la imposiciуn de la servidumbre (daсo emergente y lucro cesante).

- La ley permite al propietario del fundo dominante la imposiciуn de la servidumbre, pudiйndola tambiйn imponer: el usufructuario, el usuario y el fiduciario.

Si concedida la servidumbre de trбnsito, йsta llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisiciуn de terrenos que le dan un acceso cуmodo al camino, o por otro medio, el dueсo del predio sirviente, podrб pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que hubiese recibido por el valor del terreno (Art. 907 del CC).

 

Los particulares, al realizar una venta, permuta o particiуn de un predio, tendrбn en cuenta que las partes desagregadas del predio conserven un valor econуmico y no se desmejoren por quedar aisladas del camino pъblico. Si realizado el negocio jurнdico no se establece en forma expresa la servidumbre, el Art. 908 la impone en forma gratuita a favor del predio incomunicado, o que siendo el establecimiento de la servidumbre condiciуn del contrato o acto, su valor se tuvo en cuenta para fijar el de la parte incomunicada.

 

- Servidumbre de acueducto. Se entiende por acueducto el conducto artificial, subterrбneo o elevado destinado a conducir o expeler las aguas de un predio. Dice el Art. 919 del CC: toda heredad estб sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las haya menester para el servicio domйstico de los habitantes …Dicha servidumbre consiste entonces, en permitir la conducciуn de aguas de consumo o sobrantes por heredades ajenas. Se harб la conducciуn de las aguas por un acueducto que no permita derrames, que no deje estancar el agua ni acumular basuras y que tenga los puentes necesarios para la cуmoda administraciуn y cultivo de las heredades sirvientes. Garantizarб tambiйn, el libre descenso de las aguas y el menor perjuicio a los terrenos cultivados, lo que implica el mбs corto y el menos costoso. Segъn el Art. 923 del CC, el dueсo del predio sirviente tendrб derecho a que se le pague el precio de todo el terreno que fuera ocupado por el acueducto, el de un espacio a cada uno de los costados, que no bajarб de un metro de anchura en toda la extensiуn de su curso, pudiendo ser mayor o menor por convenio entre las partes o disposiciуn del juez. Este pago no otorga el derecho de dominio sobre el terreno ocupado, sino que lo indemniza por la limitante que ocasiona el predio sirviente. El dueсo del predio dominante tendrб derecho a que se permita la entrada de trabajadores para la limpieza y reparaciуn del acueducto previo aviso al administrador del predio sirviente. Si йste se resiste, cabe la acciуn posesoria para exigir tal hecho. Podrб oponerse tambiйn, a cualquier plantaciуn u obra en la franja de un metro dejada a cada lado del acueducto en toda su extensiуn, podrб introducir un mayor volumen de agua por el acueducto, indemnizando de todo perjuicio a la heredad sirviente. El dueсo de una heredad podrб oponerse a la construcciуn de un nuevo acueducto, ofreciendo paso por el suyo a las aguas de que otra persona pueda servirse. Abandonado un acueducto, vuelve el terreno a la propiedad y uso exclusivo del dueсo de la heredad sirviente, debiendo restituir lo que se le pagу por el valor del suelo. Las reglas establecidas para la servidumbre de acueducto se extiende a los que se construyan para dar salida y direcciуn a las aguas sobrantes y para desecar pantanos y filtraciones naturales por medio de zanjas y canales de desagues.

 

- Servidumbres de luz. Segъn el Art. 931 del CC, la servidumbre legal de luz tiene por objeto dar luz a un espacio cualquiera, cerrado y techado, pero no se dirige a darle vista sobre el predio vecino, estй cerrado o no. No es una verdadera servidumbre pues no presenta gravamen para el predio oferente de la luz. Permite el acceso a la luz natural mediante la construcciуn de ventanas en sitios que den a patios, vacнos de patios o exteriores, de tal manera que no causen molestias a los vecinos o colindantes. La ventanaestarб guarnecida de rejasde hierro, redes de alambre, entre otras, sin que concedan patente para las miradas del vecino. Si se construyen ventanas en muros medianeros, por voluntad de las partes, se harб constar en escritura pъblica debidamente registrada. Si el muro es no medianero, el dueсo tiene libertad para abrir las ventanas que considere. Si se trata de un muro de fachada, se someterб a los estatutos de Planeaciуn. El que goza la servidumbre de luz, no tendrб derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que le quite la luz.

 

- Servidumbres de vista. Segъn el Art. 935 del CC, no se pueden tener ventanas, miradores, azoteas que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, a menos que intervenga una distancia de 3 metros.Dichas distancias podrбn determinarse por los estatutos de Planeaciуn.

- Servidumbres de aguas lluvias. Segъn el Art. 936 del CC, no hay servidumbre legal de aguas lluvias y los techos de todo edificio deben verterlas sobre el predio a que pertenecen, calle, camino pъblico o vecinal y no sobre otro predio, sino con voluntad de su dueсo.

- Servidumbres voluntarias. Son las que surgen de un pacto o convenio entre las partes. Segъn el Art. 937 del CC, cada cual podrб sujetar su predio a las servidumbres que quieran, y adquirirlas sobre los predios vecinos, con la voluntad de sus dueсos siempre que no contravenga el orden pъblico ni la ley. Las mбs conocidas son: abrevadero, en la cual el propietario del predio dominante tiene el derecho de llevar sus animales a travйs de predios rurales ajenos para que beban en corrientes o aguas de dominio pъblico. Es una servidumbre legal en el Cуdigo de Recursos Naturales; servidumbre de no edificar, que es la obligaciуn creada para no construir con el fin de no obstaculizar la luz o la vista o evitar la instalaciуn de actividades que perjudiquen una zona residencial; servidumbre de pastaje, que consiste en el derecho del dueсo del predio dominante para pastar sus ganados en predio ajeno.

 

- Servidumbres del Cуdigo de Minas. Segъn la Ley 685 de 2001, las minas gozan de las servidumbres necesarias para la exploraciуn, explotaciуn, beneficio, transformaciуn, fundiciуn, transporte, y embarque de minerales, tales como: las de uso de los terrenos, trбnsito, transporte, acueducto, ventilaciуn, pastaje, visita a las minas, comunicaciуn, etc. Dichas servidumbres tienen vigencia mientras dura la explotaciуn de la mina y se constituyen mediante procedimientos administrativos. No requieren escritura pъblica y son un gravamen que debe inscribirse en el Registro Minero Nacional, como prueba de su existencia.

- Servidumbres administrativas. Tienen un carбcter legal y se crean por razones de interйs o utilidad pъblica. Es un gravamen sobre bienes inmuebles y requiere el pago de una indemnizaciуn al particular afectado. Su titular es el Estado y no un predio o inmueble determinado. Estб fuera del comercio, puede ser activa en cuanto puede consistir en una obligaciуn de hacer a cargo del dueсo del predio sobre el que estб constituida, tiene su origen en la ley y se impone mediante acto administrativo.

 

- Servidumbres del Decreto 2811 de 1974 (Cуdigo de Recursos Naturales). En relaciуn con la de acueducto, el Art. 107 de dicho cуdigo indica que, para imponer servidumbre de acueducto en interйs privado, de quien tenga derecho a usar el agua, se determinarбn las zonas que van a quedar afectadas por la servidumbre, las caracterнsticas de la obra, y las demбs modalidades concernientes al ejercicio de dicha servidumbre. Segъn el Decreto 1541 de 1978, toda heredad estб sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de aguas necesarias para el cultivo de sementeras o a favor de un pueblo que la requiera para el uso domйstico de sus habitantes o para una industria para adelantar sus procesos industriales. Podrб ser impuesta por las Corporaciones Autуnomas Regionales, por mandato de la Ley 99 de 1993. Si no hay acuerdo, se podrб recurrir al уrgano jurisdiccional o mediante acto administrativo emanado de una autoridad pъblica nacional. En relaciуn con la servidumbre de desague, todo predio estб sujeto a la servidumbre de desague a favor de otro predio pъblico privado que la necesite, para dar salida y direcciуn a las aguas sobrantes. En relaciуn con la servidumbre de presa o estribo, toda heredad estб sujeta a las misma a favor de una mina, empresa, ciudad, o poblado que necesite derivar o almacenar aguas, pudiendo recibir indemnizaciуn por los perjuicios causados, requieriendo el trбmite administrativoprevio ante la Corporaciуn Autуnoma Regional respectiva; en relaciуn con la servidumbre de trбnsito, para transportar agua en vasijas o recipientes consiste en llevar las mismas a travйs de un predio rural ajeno, cuando se tiene derecho a tomar las aguas segъn las normas legales y siempre que el beneficiario carezca de agua propia o le sea insuficiente. Por la servidumbre de abrevadero, el dueсo de la heredad que carezca de aguas necesarias gozarб de servidumbre de trбnsito para llevar los animales a travйs de uno o mбs predios rurales ajenos para que beban en corrientes o depуsitos de agua de dominio pъblico.

Segъn el Decreto 222 de 1983, cuando se realicen contratos de obras pъblicas para la construcciуn, montaje, instalaciуn, mejoras, adiciones, conservaciуn, mantenimiento y restauraciуn de bienes inmuebles, de carбcter pъblico, o destinados a un servicio pъblico, se podrбn imponer las servidumbres sobre inmuebles particulares cuando sean necesarias para la ejecuciуn de dichos contratos.

 

Cuando se trate de la ejecuciуn de obras civiles para adelantar labores de administraciуn en una cuenca hidrogrбfica, la entidad ambiental competente, podrб ocupar los terrenos necesarios para la ejecuciуn de tales obras o para la realizaciуn de las labores protectoras de la respectiva cuenca. Esta servidumbre se impone administrativamente sobre bienes privados o fiscales o mediante procedimiento abreviado.

 

- Servidumbre de aerуdrуmos y aeropuertos. Restringe el ejercicio de los derechos reales sobre los bienes existentes dentro del cono aйreo circundante o vecino a los aeropuertos pъblicos o privados por razones de seguridad, en asuntos como: construcciуn en altura, plantaciones, en donde los propietarios de los predios tendrбn obligaciones de no hacer, o conocidas como propter rem o ambulatorias, debiendo asumir una carga que los afecta.

 

- Servidumbre de energнa elйctrica. Las entidades pъblicas constructoras de centrales generadoras de energнa o sus concesionarios pueden pasar lнneas de conexiуn por vнa aйrea, subterrбnea o superficial, por los predios afectados, ocuparlos, transitar por ellos, realizar actividades de vigilancia.

 

- Servidumbre de oleoductos y poliductos. Se impone para el transporte de petrуleo o de sus derivados a favor de titular nacional o extranjero, privado o pъblico, encargado a la explotaciуn del recurso. Comprende el terreno, y una franja adicional de 30 metros y favorece las estaciones de bombeo y almacenaje del crudo y sus terminales terrestres, marнtimas o fluviales.

 

- Servidumbre para vнas fйrreas. En los terrenos contiguos a la zona de un ferrocarril no podrб ejecutarse, a una distancia de menos de 20 metros a partir del eje de la vнa, obras que perjudiquen la solidez de йsta, tales como: excavaciones, represas, estanques, explotaciуn de canteras y otras semejantes. No podrбn construirse edificios con material combustible ni hacer depуsitos de la misma naturaleza. Si se realizaren construcciones, se podrб proceder a la expropiaciуn de ella (Ley 76 de 1920).