Propiedad plural (comunidad y dominio)

Cuando un derecho de propiedad es ejercido por varios sujetos se denomina plural. En la herencia, cuando el derecho que se tiene en comъn es distinto del derecho real de dominio se denomina comunidad. Si hay pluralidad de sujetos sobre un objeto y el derecho ejercido es el dominio, se denomina copropiedad. En la comunidad deben de estar unidos por un mismo derecho, lo que no existe entre el nudo propietario y el usufructuario, ni entre el acreedor ni el deudor prendario.

 

Nuestro Cуdigo Civil permite pactar indivisiones que no superen los 5 aсos, perнodo que puede ser renovable (Art. 1364 del CC). Quiere decir esto, que nadie estб obligado a permanecer en indivisiуn, pudiendo el propietario solicitar la particiуn del objeto en cualquier tiempo, salvo el pacto ya expresado. Veremos las siguientes clases de comunidades:

 

a) La romana o de cuotas pro indiviso acogida por nuestra Legislaciуn. Dice que el comunero copropietario tiene sobre el bien una cuota ideal no concreta ni identificable fнsica o materialmente, que permite enajenarla, hipotecarla, darla en prenda, sin que requiera la autorizaciуn de los demбs compaсeros. Podrб terminarse mediante la acciуn de particiуn denominada actio conmuni dividendo.

 

En esta comunidad el derecho de cada uno se limita por el de los demбs, lo que implica acuerdos de todos para ejercer actos jurнdicos y materiales, se dispone de la cuota indivisa con autonomнa pero se puede impedir la utilizaciуn del bien si no se cuenta con el concepto de todos (jus prohibendi)

 

El comunero tiene un tнtulo declarativo desde el momento de la iniciaciуn de la comunidad.

 

b) La romana o de manos reunidas. Se tiene derecho a la totalidad de la cosa, puesto que en su integridad pertenece a todos colectivamente. No hay cuotas ideales y por ende, no hay acciуn de particiуn. La disponibilidad sobre el bien debe contar con el acuerdo total de todos los comuneros. Solo cuando la comunidad se liquida, hay derechos concretos que pueden originar una comunidad ordinaria.

c) La propiedad dividida o prodiviso. El poder sobre el bien, de manera plena, les corresponde a todos, y son.las facultades las que se reparten, por ejemplo, si Pedro y Luis tienen una finca, Pedro tendrб el derecho de explotarla y Luis tendrб derecho a recrearse en ella.

 

 

Son caracterнsticas de la copropiedad:

 

- El seсorнo parcial del copropietario, que implica, que es solo dueсo exclusivo de la cuota aparte que le corresponde.

- La cuota del copropietario es solo ideal no representable materialmente mientras exista la indivisiуn, por ejemplo, si Pedro y Juan compran un carro, ninguno podrб decir que determinada parte del vehнculo le corresponde, sino que cada uno es dueсo del 50%.

- En la copropiedad existen tantos derechos de dominio cuantos propietarios hubiere sobre el objeto, y todos unidos forman una propiedad plena. En el Cуdigo de Comercio, segъn el Art. 1471 del Cуdigo de Comercio, el copropietario que quiere hipotecar su cuota en una nave requiere consentimiento previo de la mayorнa de los copropietarios, lo que no ocurrнa para enajenar su cuota, lo que sн puede hacer libremente. La cuota ideal tambiйn podrб ser embargable, y si el comunero transfiere una parte fнsica o material de la cosa o toda ella, los demбs podrбn adelantar una acciуn reivindicatoria en cuanto se trata de cosa ajena.

 

Vale anotar que hay diferencias entre sociedad y comunidad, pues mientras la sociedad es una persona jurнdica, la comunidad no lo es; mientras la sociedad es un contrato, la indivisiуn es un cuasicontrato; mientras en la sociedad hay un fin comъn, en la comunidad existe el interйs de cada comunero.

 

Conforme al Art. 407 del Cуdigo de Procedimiento Civil, se permite la posesiуn de un comunero siempre que no provenga de una orden judicial ni del administrador de la comunidad ni de un convenio entre ellos y que se cumpla un tйrmino de posesiуn que permita la prescripciуn extraordinaria. Por ejemplo, si Pedro, Juan y Luis, compran una finca y Luis explota un predio colindante, pensando que estб abandonado, en el momento en que se determine que si hace parte del predio comprado, podrб adquirir por prescripciуn extraordinaria.

 

La comunidad puede surgir de: Un hecho como la muerte del causante, en la que los herederos son comuneros como en la herencia, o de un acto jurнdico, como cuando entre varios propietarios compran un bien у por la ley como cuando los copropietarios sometidos al rйgimen de propiedad horizontal son comuneros frente a los bienes comunes. La comunidad termina segъn indica el Art. 2340 del CC, por la pйrdida o destrucciуn de la cosa, por la divisiуn de la misma (Art. 1374 del cc) o cuando las cuotas partes se reъnen en una sola persona.

 

La divisiуn de una cosa puede ser material o ad valorem, la cual es irrenunciable, imprescriptible y retroactiva en cuanto se declare a favor del comunero desde que ingresу al haber comъn y no desde el acto de fraccionamiento y, es declarativa puesto que limita un derecho preexistente, tal como lo indica el Art. 779 del CC.

 

Si los comuneros no han cuantificado exactamente su cuota frente al bien comъn se entenderб que todos sus derechos son iguales. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia en Sentencia del 24 de febrero de 1995, concluyу que “en el evento en que no aparezca determinada la cuota de los comuneros, en el tнtulo que les da derecho a los indivisarios a participar en la comunidad, ha de considerarse que sus derechos cuotativos son iguales, lo cual admite prueba en contrario”.

 

En nuestra legislaciуn solo se permite la comunidad sobre derechos reales mбs no personales, lo cual, frente a las obligaciones personales hace presumir la diferencia entre solidaridad y comunidad, por lo cual los comuneros deberбn tener la calidad de dueсos.

 

 

Propiedad horizontal. Es aquella en la cual concurren la propiedad unitaria y la indivisa comunitaria. Allн el propietario ejerce un derecho pleno sobre su bien privado y tiene una cuota ideal o indivisa sobre los bienes comunes. Es propiedad horizontal, pues su estructura fнsica se basa en pisos superpuestos, de manera que cada piso es suelo de un apartamento y techo de otro.

 

Tambiйn se puede extender al concepto de casas siempre que las partes independientes tengan una sola salida a la vнa pъblica, como es el caso de las parcelaciones. La Ley 675 de 2001 permite la propiedad horizontal a pesar de que los bienes privados pertenezcan a un solo dueсo.

 

Como se trata de un rйgimen de comunidad, la Ley reglamenta la convivencia a travйs de normas elevadas a escritura pъblica por los mismos comuneros, el cual debe ser registrado en el folio real de cada piso o apartamento.

 

Hay diferencias entre la comunidad ordinaria y el rйgimen horizontal.

 

- En la comunidad cada propietario puede disponer de su cuota, enajenбndola o hipotecбndola, en cambio, en la propiedad horizontal el propietario no puede disponer de su cuota ideal en cuanto estб unida a la que corresponde a su inmueble privado.

- El comunero puede pedir la divisiуn de la cosa comъn, en la propiedad horizontal no se puede, mientras el bien sea comъn esencial, salvo que se trate de bienes comunes no esenciales que puedan ser desafectados mediante decisiуn que tome la Asamblea General con mayorнa calificada y cuente con la autorizaciуn de la autoridad urbanнstica.

- En la comunidad los frutos se distribuyen en proporciуn a las cuotas de cada comunero, mientras que en la propiedad horizontal solo existe un goce inmaterial de los bienes comunes no distribuibles fнsicamente.

- En la comunidad solo existen bienes comunes mientras que en la propiedad horizontal hay bienes comunes y bienes privados.

- En la propiedad horizontal hay una persona jurнdica que exige derechos y contrae obligaciones, en cambio en la comunidad, cada comunero se obliga por sн mismo.

 

Dentro de los bienes comunes se identifican los esenciales que son los indispensable para la existencia, estabilidad, conservaciуn, seguridad, y uso y disfrute de los bienes particulares como: el terreno, los cimientos, la estructura, instalaciones de servicios pъblicos, fachadas, techos, los demбs serбn considerados bienes comunes no esenciales.

 

En el rйgimen de propiedad horizontal cada propietario ejerce derechos sobre su bien privado que estб limitado por la ley o por el Reglamento de Propiedad Horizontal.

 

Propiedad intelectual. (Ley 23 de 1982 – Ley 44 de 1993). “El Art. 61 de la Constituciуn preceptъa que el Estado protegerб la propiedad intelectual por el tiempo y mediante las formalidades que establezca la Ley”. Recaerб sobre obras artнsticas, cientнficas y literarias, considerados bienes incorporales intangibles. Algunos dicen que es un derecho real principal puesto que existe un poder inmediato y exclusivo sobre una cosa incorporal que implica ser respetado por todo el mundo. Se rescatan en los derechos intelectuales los derechos morales que implican reconocer siempre el autor de la obra y los derechos patrimoniales, implica la posibilidad de explotar econуmicamente la misma y que en Colombia se protege durante la vida del autor y 80 aсos mбs, al cabo de los cuales se convierte en obra de dominio pъblico.

 

El autor tendrб sobre su obra un derecho perpetuo inalienable e irrenunciable para reivindicar en todo tiempo su paternidad. La transferencia de los derechos patrimoniales no incluye la transferencia a los derechos morales. Tambiйn se puede hablar de propiedad industrial, como aquella que estб destinada para la explotaciуn industrial o comercial, consideradas cosas incorporales, se ejercen sobre modelos, marca, patentes, entre otros.

 

Puede darse tambiйn el caso de la propiedad aparente, que implica que quien no es propietario de una cosa y aparenta serla, entregue a otro de buena fe la misma, bajo una apariencia de tradiciуn, advirtiendo que quien adquiera asн podrб ser poseedor regular que le permitirб adquirir por prescripciуn ordinaria.

 

Patrimonio de familia. Fue regulado mediante la Ley 70 de 1931 y pretende proteger el patrimonio de la familia y evitar que actos individuales de cada uno de los cуnyuges o compaсeros permanentes pongan en riesgo los bienes de la sociedad, garantizando la estabilidad de la instituciуn familiar. Quien constituye el patrimonio de familia debe tener el dominio pleno sobre el inmueble, es decir, ser dueсo del 100% de la misma, pues no se puede constituir sobre una cuota o parte. Se constituye por bienes inmuebles cuya titularidad recaiga en uno de los integrantes de la familia y que estй libre de gravбmenes reales, como hipoteca o anticresis. Al momento de la constituciуn del patrimonio de familia, su valor no serб superior a 250 SMMLV, segъn el Art. 3 de la Ley 495 de 1999, beneficio que no se pierde a pesar de que con posterioridad adquiera un mayor valor.

 

Si la constituciуn del patrimonio de familia no es forzosa, se podrб realizar voluntariamente mediante escritura pъblica, previa autorizaciуn judicial mediante sentencia o por disposiciуn testamentaria, actos que se deben realizar mediante escritura pъblica registrada.

 

Un bien afectado como patrimonio de familia no puede ser embargado ni entregarse en anticresis ni enajenarse con pacto de retroventa. Solo si la venta se realiza por una entidad estatal, la misma sн puede embargarlo e hipotecarlo. La Ley 9 de 1989 o Ley de Reforma Urbana, indica que en toda venta de vivienda de interйs social los compradores deberбn constituir patrimonio de familia inembargable, sin sujetarse a lo prescrito respecto a formalidades y cuantнas, en la Ley 70 de 1931. Constituido asн, solo podrб ser embargada la vivienda por la entidad que financie la construcciуn, mejoras o subdivisiуn de la vivienda.

 

La Ley 546 de 1999 (que adaptу el sistema UVR para financiaciуn de vivienda y remplazу el UPAC), admitiу la constituciуn voluntaria sobre viviendas financiadas por este sistema solo cuando el crйdito otorgado sea como mнnimo equivalente al 50% del valor del inmueble. Cuando el saldo disminuye a menos del 20%, se levantarб en forma automбtica.

 

La Ley 82 de 1993 definiу el concepto de “mujer cabeza de familia”, hecho ante el cual la Ley 861 de 2003 protegiу su bien inmueble permitiendo mediante anotaciуn registral independiente su constituciуn como patrimonio de familia inembargable, sin costo alguno y sin la solemnidad de la escritura pъblica, mediante un procedimiento expedito ante la Oficina de Instrumentos Pъblicos del lugar de ubicaciуn del inmueble. Deberб aportar, para ello, declaraciуn notarial que acredite su calidad de mujer cabeza de familia, declaraciуn ante notario, alcalde o inspector de policнa de 2 personas honorables existentes en la ubicaciуn del inmueble, en la que testifiquen que la mujer cabeza de familia solo posee ese bien inmueble, registro civil de nacimiento de la mujer cabeza de familia y sus hijos mejores. Dicho inmueble solo puede ser objeto de medida cautelar por el acreedor hipotecario que ha otorgado un crйdito de vivienda y puede levantarse ante el Juez cuando se acredite que exista otra vivienda efectivamente habitada por la familia. Dicho privilegio tambiйn se extiende a los hombres cabezas de familia, segъn Sentencias C-044 y C-722 de 2004.

 

Con la Ley 258 de 1996, el bien inmueble destinado a la vivienda familiar no puede ser enajenado o constituirse sobre йl un gravamen u otro derecho real, sino con el consentimiento de ambos cуnyuges o compaсeros permanentes, manifestado con su firma en la correspondiente escritura pъblica.

 

Afectar un bien inmueble a vivienda familiar es determinar legal o contractualmente que cualquier acto de enajenaciуn, constituciуn de un gravamen u otro derecho real, necesita el consentimiento expreso de ambos cуnyuges o compaсeros permanentes. No queda comprendido bajo este concepto entregar un inmueble para arrendamiento. Por lo anterior, se consideran requisitos para que el inmueble sea afectado a vivienda familiar.

 

- Que estй destinado a la habitaciуn de la familia, la cual solamente se configura a travйs del matrimonio o la uniуn marital de hecho. En este ъltimo caso, cuya uniуn haya perdurado al menos dos aсos. Quiere decir, que el hombre soltero no puede afectar un inmueble a vivienda familiar, ni tampoco un lugar comercial o de recreaciуn o trabajo, o cuando existen varios inmuebles solo operarнa para uno de ellos. Tampoco cuando lo adquirido es un lote.

- Que el inmueble haya sido adquirido por uno o ambos cуnyuges antes o despuйs de la celebraciуn del matrimonio o de iniciarse la uniуn marital.

 

Un bien afectado de vivienda familiar es inembargable, salvo que se hubiese constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectaciуn a vivienda familiar y cuando la hipoteca se hubiese otorgado para garantizar prйstamo para la adquisiciуn, construcciуn o mejora de la vivienda. En estos casos, el acreedor puede solicitar el embargo y obtener el remate del bien objeto de la garantнa.

 

Ambos cуnyuges pueden en cualquier momento y de mutuo acuerdo levantar la afectaciуn a vivienda familiar siempre que lo hagan por escritura pъblica debidamente registrada. En caso de desacuerdo, cada uno podrб recurrir al juez de familia del lugar de ubicaciуn del inmueble, conforme a las causales prescritas en el Art. 4 de Ley 258 de 1996. Tambiйn el cуnyuge interesado en la constituciуn, levantamiento o modificaciуn de la afectaciуn de la vivienda familiar puede recurrir al notario del domicilio de la familia para que se tramite la solicitud con la citaciуn del otro cуnyuge o compaсero permanente, si estбn de acuerdo se otorga la escritura pъblica, y si no lo estбn acudirбn a la vнa procesal. Para la enajenaciуn del inmueble se requiere la cancelaciуn de la afectaciуn, la cual desaparecerб tambiйn por muerte de uno у ambos cуnyuges salvo que los menores que habitan el inmueble acudan ante la jurisdicciуn civil de familia acreditando justa causa para que permanezca la Instituciуn, la cual no durarб mбs allб del cumplimiento de la mayorнa de edad de los mismos o su emancipaciуn. Los actos jurнdicos que desconozcan la afectaciуn a vivienda familiar quedarбn viciados de nulidad absoluta.

 

Las viviendas de interйs social construidas como mejoras en predio ajeno podrбn registrarse como tales en el folio de matricula inmobiliaria del inmueble respectivo, y sobre ellas constituirse afectaciуn a vivienda familiar o patrimonio de familia inembargable sin desmedro de los derechos del predio. Si la construcciуn es con permiso del dueсo, el mejorista tiene a su favor un crйdito personal en contra del propietario del suelo, que permite ser embargado por los acreedores del constructor, figura que tiene su semejanza con el derecho de superficie.

 

En los casos de expropiaciуn el bien afectado a vivienda familiar o constituido en patrimonio de familia debe ceder mediante el levantamiento de la afectaciуn, generando condiciones aptas para que la familia reciba la compensaciуn econуmica en su totalidad antes de decretarse la expropiaciуn (Sentencia C-192 de mayo 6 de 1998). El pago deberб hacerse en dinero y no en bonos de deuda pъblica, con el fin de no causar un perjuicio a la familia.

 

 

La propiedad colectiva.

La Constituciуn de 1991 reivindica las poblaciones indнgenas, las cuales tienen un tнtulo de propiedad especial o colectiva, inalienable, imprescriptible e inembargable segъn el Art. 63 de la Constituciуn. Sus integrantes tendrбn derecho al uso y a percibir los frutos del terreno sin que puedan tener un dominio individual exclusivo, respetбndose su carбcter perpetuo. El derecho al uso es trasmisible por causa de muerte sin que pueda trasmitirse su dominio por pertenecer йste al ente colectivo comunitario. Tampoco admite la prescripciуn adquisitiva ni constituirse en garantнas hipotecarias.

 

En el Art. 55 de la Constituciуn (disposiciones transitorias) se habla tambiйn de las comunidades negras, garantizando su propiedad colectiva la cual solo serб enajenable en los tйrminos de ley y referidas a zonas ribereсas, baldнas y rurales. Estas son parcialmente inalienables, inembargables e imprescriptibles.