Contratos adquisitivos de dominio

CONTRATO DE COMPRAVENTA:

 

Es un contrato por el cual una de las partes se obliga a transmitir un derecho patrimonial y la otra se obliga a transmitir como contraprestaciуn una suma de dinero. La compraventa sirve de tнtulo de transmisiуn del derecho de propiedad a cambio del dinero que paga el comprador. Como caracterнsticas sobresalen:

· Es un contrato generalmente consensual, en el que basta solo el consentimiento, expresado sin formalidades. Podrб ser solemne en los cuales el contrato se crea mediante el cumplimiento de ciertos requisitos de forma exigidos por la ley como necesarios para su nacimiento como la compraventa de derechos raнces y sucesorales que requieren escritura pъblica. Voluntariamente las partes podrбn someter las actas a solemnidades, mediante escritura pъblica o documento privado.

 

· Es un contrato bilateral, porque genera para las partes obligaciones recнprocas como transmitir el derecho materia de la compraventa y pagar el precio convenido.

 

· Es un contrato oneroso, porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes.

 

· Es un contrato conmutativo, porque las dos partes conocen las respectivas prestaciones y las juzgan equivalentes. Tambiйn se puede comprar el alias o la cosa futura, cuando se asume el riesgo de que no llegue a existir o el derecho de herencia, cuando el comprador se somete a la contingencia de la particiуn.

 

Para realizar el contrato de compraventa se requiere:

 

Consentimiento libre de vicios (error, fuerza, dolo)

 

La capacidad para vincularse contractualmente

 

El objeto que no debe ser ilнcito o que contravenga la moral, el orden pъblico y la ley. El objeto debe ser determinable, comerciable o sea que estй en el trбfico jurнdico. El precio debe pactarse en dinero y debe ser determinado o determinable, real, o sea que no sea simulado. Se admite la venta de cosa ajena sin perjuicio de los derechos del dueсo de la cosa vendida.

 

Corresponde al vendedor conservar y custodiar la cosa vendida hasta su entrega, transmitir el derecho materia del contrato, entregar materialmente el bien, sanear el derecho en caso de evicciуn y sanear los vicios redhibitorios de la cosa. En caso de que presente estos ъltimos vicios, tendrб derecho el comprador a la acciуn estimatoria o de rebaja del precio o a la resoluciуn del contrato.

 

Corresponde al comprador, recibir la cosa comprada, pagar el precio de la venta y cumplir las estipulaciones accidentales del caso.

 

Puede presentarse la lesiуn en la compraventa, cuando se refiere a bienes inmuebles y se vende por debajo de la mitad o por encima del doble del justo precio, pudiendo presentarse la rescisiуn de la venta o el reajuste del precio.

 

Hay compraventa por cabida, cuando la base del negocio es de una determinada extensiуn del terreno que es lo que las partes entienden vender y comprar y con relaciуn a la cual se fija el precio (X hectбreas). Tambiйn se da la compraventa de cuerpo cierto en la cual, la extensiуn del inmueble no es fundamental y por ende la firmeza del acto no se afecta por el hecho de que la cabida real sea distinta de la que las partes han tenido en cuenta en sus consideraciones personales o de lo que han mencionado en el contrato. Mientras en la cabida hay medias, en la especie o cuerpo cierto hay situaciуn, linderos y demбs circunstancias que permitan identificarlo.

 

LA PERMUTA: se configura cuando las dos partes se obligan a transmitirse recнprocamente derechos que recaen sobre cosas distintas a dineros. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa se entenderб permuta si la cosa vale mбs que el dinero y venta en el caso contrario. Se somete a la regulaciуn de la compraventa.

 

 

CONTRATOS DE MERA TENENCIA

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

 

Es un contrato por el cual una persona se obliga a conceder el uso de un bien a otra y йstas se obligan a su vez a pagar por ese uso un precio determinado. Es un contrato consensual que para efectos de prueba se recomienda que se realice por escrito, pudiendo someterse a solemnidades voluntarias. Es bilateral (arrendador – arrendatario), oneroso (implica el pago de un canon), conmutativo (se conocen las prestaciones y se aprecia su equivalencia), de ejecuciуn sucesiva (el canon se paga mediante sumas periуdicas). El bien arrendado puede ser corporal o incorporal, inconsumible y que no estй prohibido por la ley. Se debe diferenciar entre arrendamiento de local comercial y arrendamiento de vivienda urbana. El arrendador debe entregar la cosa arrendada, entregar el bien en estado de servir asumiendo las reparaciones necesarias, librar al arrendatario de toda turbaciуn o embarazo. El arrendatario debe pagar cumplidamente el canon, hacer uso apropiado del bien, custodiar y conservar el bien, abstenerse de ceder a terceros el uso de la cosa (subarriendo y cesiуn del crйdito) salvo que sea pactado por las partes; restituir el bien a su debido tiempo. El contrato de arrendamiento termina por la expiraciуn del tiempo pactado, por destrucciуn de la cosa arrendada, sentencia judicial, extinciуn del derecho del arrendador.

 

COMODATO O PRЙSTAMO DE USO:

Es un contrato en el que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raнz para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie despuйs de terminar el uso.

 

Es un contrato esencialmente gratuito en cuanto beneficia al comodatario, para que haga uso del bien, distinta del arrendamiento que es oneroso. Se perfecciona con la entrega de la cosa que se presta, lo cual es distinto a la tradiciуn pues no transfiere la propiedad sino la mera tenencia. La entrega del bien no exige formas particulares y sуlo exige que la cosa se ponga a disposiciуn del comodatario para su utilizaciуn. La cosa entregada en comodato deberб restituirse en su misma individualidad.

 

Deberб el comodatario:

 

· Conservar y custodiar la cosa

 

· Restituirla al tйrmino del contrato (termina por muerte del comodatario, por necesidad imprevista y urgente del comodante, por cesaciуn de la necesidad que dio lugar al comodato). El comodatario podrб ejercer el derecho de retenciуn en razуn de lo que le deba el comodante.

 

· Serб comodato precario aquel en el cual el comodante tiene la facultad de reclamar la cosa prestada en cualquier momento.

 

ANTICRESIS:

Es aquel contrato por el cual una finca raнz se entrega al acreedor para que se pague con sus frutos, permitiendo el goce de un bien a persona distinta de su dueсo con la finalidad especнfica de aplicar el importe de los frutos que produzca la cosa al pago de una obligaciуn. Es un contrato real que se perfecciona por la entrega del predio, que no es tradiciуn. Un contrato de ejecuciуn sucesiva pues la relaciуn que genera perdura en el tiempo, cumpliйndose a medida que este transcurre hasta que se extinga la obligaciуn que pretende pagar y es constituida por el propio deudor de la obligaciуn y por ende es un contrato oneroso en cuanto se gravan recнprocamente, el deudor, con el sacrificio de los frutos del bien y el acreedor con la extinciуn paulatina del crйdito.

 

Versa sуlo sobre bienes raнces, en materia civil, pues si versara sobre bienes muebles entrarнa en el campo del derecho mercantil (tнtulo dйcimo del libro cuarto).

 

El contrato de anticresis no genera un derecho real sino una relaciуn meramente personal y se asimila al arrendamiento en los tйrminos del cуdigo civil. La anticresis termina por el pago o la extinciуn de la obligaciуn en cuanto es un contrato accesorio, la destrucciуn de la cosa o la expiraciуn del derecho en el constituyente. Es indivisible en cuanto sуlo se puede extinguir cuando se pague totalmente la obligaciуn.

 

3. CONTRATOS DE GARANTНA:

 

FIANZA. Es un contrato por el cual una o mбs personas se obligan a responder por una obligaciуn ajena comprometiйndose con el acreedor en todo o en parte si el deudor principal no lo hace. Es decir, garantizan otra obligaciуn afectando un segundo patrimonio para que responda en subsidio del patrimonio del principal obligado. Requiere una expresiуn de la voluntad que ponga de manifiesto el consentimiento de las partes para obligarse. Es unilateral en cuanto sуlo genera obligaciones por el fiador pues este ъltimo no recibe ninguna contraprestaciуn. Cuando el fiador recibe una remuneraciуn podrнa hablarse de un contrato de seguro.

 

Es una obligaciуn accesoria en cuanto avala una obligaciуn principal. Extinguida a la obligaciуn principal, extingue lo accesorio.

 

Es un contrato subsidiario, en cuanto el fiador sуlo se obliga para el caso de que el principal obligado no cumpla y tiene derecho a que la deuda se persiga primero en los bienes de йste, salvo que se comprometa en el mismo grado que el deudor (codeudor o deudor solidario).

 

El objeto de la obligaciуn del fiador es dinero y no obligaciones de hacer o no hacer. El fiador responde ante el incumplimiento del deudor y tiene los siguientes derechos:

 

· Beneficio de reconvenciуn: reconvenir al acreedor, una vez exigida la deuda para que requiera el pago del deudor principal. Si йste desoye, el fiador no responde por la insolvencia del deudor que sobrevenga posteriormente.

 

· Beneficio de excusiуn: es la facultad que tiene el fiador cuando es reconvenido para el pago, de exigir que primero se persiga la deuda en los bienes del deudor principal siempre que no haya renunciado al beneficio y obligбndose como fiador solidario. Ademбs, el deudor principal deberб tener bienes y el fiador deberб seсalarlas.

 

· Derecho de relevo: es el que tiene el fiador para que el deudor principal lo releve de la fianza, con el correspondiente consentimiento del acreedor para que el fiador quede descargado.

 

· Derecho de repeticiуn: en caso de que el fiador pague, deberб el deudor principal restituirle. Podrб el fiador tambiйn subrogarse en los derechos del acreedor contra el deudor principal, pudiendo cobrar la deuda o solicitar el reembolso.

 

PRENDA. Es un contrato por el cual se entrega a un acreedor una cosa mueble para seguridad de su crйdito. Es un contrato de garantнa y como tal tiene el carбcter de accesorio en cuanto avala el cumplimiento de una obligaciуn principal. La prenda afecta uno o mбs bienes muebles determinados, sobre los cuales adquiere el acreedor prendario un verdadero derecho real de prenda con los beneficios de persecuciуn y referencia.

 

El contrato de prenda se perfecciona con la entrega del bien, pudiendo permanecer la tenencia en cabeza del deudor, denominбndose prenda sin desplazamiento o sin tenencia. El constituyente de la prenda debe ser el dueсo de la prenda empeсada, aunque no sea necesariamente el deudor.

 

Corresponde al acreedor prendario custodiar el bien con el debido cuidado, abstenerse de utilizar el bien si no se ha concedido expresamente esta facultad, restituir la cosa una vez cumplida la obligaciуn principal. La prenda garantiza el cumplimiento de la totalidad de la obligaciуn y por ende es indivisible.

 

El acreedor prendario, como titular de un derecho real, tiene una acciуn real para que el mueble dado en prenda se enajene por ministerio de la justicia y con el producto se le pague de preferencia su crйdito. No lo exime de perseguir el crйdito en el patrimonio del deudor, pues, tambiйn tiene una acciуn personal. Se extingue la prenda por vнa consecuencial cuando se extingue la obligaciуn principal o cuando subsistiendo la obligaciуn principal termina la obligaciуn surgida de la prenda.

 

 

LA HIPOTECA: Es un contrato por el cual se afecta un bien raнz al cumplimiento de una obligaciуn principal. Recae sobre bienes inmuebles y la tenencia no se desplaza al acreedor pues permanece en manos del deudor o del constituyente. Permite al acreedor perseguir el pago de la deuda sobre el bien hipotecario, cualquiera que sea su poseedor y da al crйdito garantizado con hipoteca, preferencia para ser pagado primero que los otros crйditos del deudor. Es un contrato solemne que requiere escritura pъblica y el correspondiente registro. Vale la hipoteca de cosa ajena, en cuanto una persona distinta al deudor grava un bien suyo para seguridad de la deuda ajena. Pueden existir hipotecas sometidas a plazos o condiciones, como la hipoteca abierta la cual queda en suspenso hasta que nazca la obligaciуn que debe garantizar.

 

Puede hipotecarse la cuota ideal que el comunero tiene en el bien comъn al producirse la divisiуn, adjudicбndose posteriormente a la parte de la cosa que se adjudica al constituyente.

 

La hipoteca es pъblica y especial. La publicidad se cumple mediante el registro y la especialidad quiere decir que la hipoteca afecta solamente bienes concretos y determinados; es indivisible pues sуlo podrб levantarse cuando se paga la totalidad de la obligaciуn. El acreedor hipotecario no sуlo podrб perseguir el bien gravado con hipoteca sino los otros bienes que se encuentren en el patrimonio del deudor.

 

Se habla de purga de hipotecas cuando el bien se vende en pъblica subasta y el comprador lo adquiere libre de los gravбmenes hipotecarios que pesan sobre йl.

 

Sobre un mismo bien pueden existir varias hipotecas y las unas preferirбn a las otras segъn su orden de inscripciуn en el registro, distinguiйndose por grados, siendo de grado superior la que primero se inscriba y contбndose sucesivamente los grados segъn el orden de registro (hipoteca de primer grado, segundo grado, tercer grado, etc). Al hacerse efectivos los derechos reales se pagarбn los crйditos garantizados con hipoteca de grado superior de preferencia a los que tienen hipotecas de grados inferiores. La posposiciуn de hipotecas es el cambio de grado de las mismas. Puede hacerse en cuanto no se perjudique a los otros acreedores hipotecarios. Asн un acreedor de primer grado puede convenir con los de tercer grado en que se cambien las уrdenes de sus hipotecas, siempre que la del tercero no sea superior en su valor a la del primero, para no perjudicar al acreedor hipotecario de segundo grado reduciendo el remanente llamado a satisfacer su acreencia.

 

La hipoteca se extingue cuando se pone fin a la obligaciуn principal, cuando se extingue el gravamen con independencia a la deuda garantizada y por la destrucciуn del bien hipotecado.

TALLER No. 20

 

 

1. Caracterice los siguientes contratos:

1. Compraventa
2. Permuta
3. Arrendamiento
4. Comodato
5. Anticresis
6. Fianza
7. Prenda
8. Hipoteca

2. Indique en los contratos seсalados:

1. їCуmo procede el tнtulo y el modo?
2. їCуmo procede la tradiciуn o la entrega?
3. їCуmo procede la solemnidad y el registro?
4. їCuбles son derechos reales y cuбles son derechos personales?
5. їCuбles son traslaticios de dominio y cuбles son de mera tenencia?
6. їCuбles contienen acciones reales y cuбles acciones personales?
7. їCuбles gozan de los beneficios de persecuciуn y preferencia?
8. їEn cuбles se dan los atributos de uso, goce y disfrute o solo algunos de ellos
9. їCuбles son principales y cuбles son accesorios?
10. їCuбles versan sobre muebles y cuбles sobre inmuebles?
11. їEn cuбles se puede ejercer el derecho de retenciуn?

 

 

LA ACCIУN REIVINDICATORIA, DEFINICIУN, DIFERENCIA CON OTRAS ACCIONES, PRESUPUESTOS AXIOLУGICOS, AGENTE ACTIVO DE LA ACCIУN, AGENTE PASIVO DE LA ACCIУN, COSA SINGULAR O CUOTA DETERMINADA, MEDIDAS PRECAUTELATIVAS, PRESTACIONES MUTUAS, PRESTACIONES A FAVOR DEL REIVINDICADOR, PRESTACIONES A FAVOR DEL POSEEDOR VENCIDO, DERECHO DE RETENCIУN, CASOS EN QUE NO OPERA.

 

La reivindicaciуn o acciуn de dominio es la que tiene el dueсo de una cosa singular, de que no estб en posesiуn, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla (Art. 946 CC). Significa, reclamar la cosa. La acciуn no solo la tiene el dueсo de la cosa sino tambiйn el poseedor regular por medio de la acciуn publiciana del Art. 951 del Cуdigo Civil. Tambiйn la tiene el titular de un derecho real, diferente del dominio, con excepciуn de la herencia, pues en este ъltimo caso existe la acciуn de peticiуn de herencia (Art. 948 CC). El demandante, con base en el derecho de persecuciуn, busca la restituciуn de la cosa y si esto no es posible porque ha perecido, tendrб la posibilidad de obtener su valor econуmico pecuniario. Es una acciуn real que tiene el titular de un derecho real principal o el poseedor regular, para recuperar una cosa singular o su valor pecuniario en manos de quien la tenga en su poder.