Tradiciуn de bienes inmuebles, el registro, principios, efectos, exigibilidad, pacto con reserva de dominio, tradiciуn de derechos personales

Se ratifica lo ya expresado en capнtulos anteriores que la tradiciуn de los derechos reales constituidos sobre inmuebles se realiza mediante la inscripciуn de tнtulo en la Oficina de Registro de Instrumentos Pъblicos, sin lo cual no se originarнa el derecho en el adquirente.

 

Para adquirir la propiedad y posesiуn en los bienes inmuebles se deben surtir tres pasos:

 

1. La celebraciуn del negocio jurнdico, acto jurнdico o contrato, conforme a las solemnidades de ley (ad substanciam actus), que para el caso es el instrumento pъblico denominado Escritura Pъblica, suscrita ante notario y en la cual se deben considerar otros elementos de los contratos como capacidad, consentimiento libre de vicios (error, fuerza y dolo), causa y objetos lнcitos.
2. Posteriormente, se debe registrar la escritura en la Oficina de Instrumentos Pъblicos del lugar de ubicaciуn del inmueble para lo cual se pagarбn las expensas respectivas por rentas y por la acciуn registral.
3. Posesiуn material y real del inmueble por parte del adquirente, lo cual se deriva como una obligaciуn del contrato.

 

Vale anotar que solo se es dueсo desde el momento en que se realice el correspondiente registro, pues, nada obsta para que el tradente pueda realizar mъltiples actos o negocios jurнdicos de compraventa en las condiciones del numeral 1.

 

Si efectuada la tradiciуn, el vendedor no hace la entrega real o material del inmueble el comprador podrб acudir a la acciуn establecida en el Art. 408 del CPC, que reza: entrega material por el tradente al adquirente de un bien enajenado por inscripciуn en el registro, y el reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar. Esta acciуn es pertinente pues lo que quiere el adquirente es disfrutar la cosa como dueсo y poseedor, como amo y seсor, con un carбcter absoluto, exclusivo y perpetuo y desde los atributos de uso, goce, y disposiciуn, caracterнsticas ya vistas en el derecho real de dominio.

 

 

EL REGISTRO:

Estб regulado en Colombia por el Decreto 1250 de 1970, cumple como fines:

 

- Sirve de tradiciуn de derechos reales sobre los bienes inmuebles

- Sirve de publicidad

- Sirve de medio probatorio

- Sirve de solemnidad.

Veбmoslos uno a uno.

 

Sirve de tradiciуn de derechos reales sobre los bienes inmuebles. Sirve como medio de tradiciуn del dominio sobre bienes raнces y como tradiciуn de los derechos de usufruto, uso, habitaciуn e hipoteca. Tambiйn la requieren las servidumbres como derechos reales accesorios. El solo registro por sн solo no constituye prueba de dominio, pues requiere tambiйn demostrar la existencia del negocio o acto jurнdico, (Probada mediamente escritura pъblica). En la adquisiciуn de bienes baldнos, el registro de la resoluciуn adjudicatoria tiene un fin traditivo y no de simple publicidad.

 

Sirve de publicidad. Mediante йl, los terceros tienen conocimiento de los cambios en los dominios del inmueble, sus cargas, gravбmenes, medidas cautelares, las limitaciones al dominio, surtiendo efectos frente a terceros desde la fecha en que se realice el correspondiente registro. Asн los terceros no podrбn alegar error alegando ignorancia del acto inscrito en el registro. Sucede tambiйn, que en los actos aprobatorios de remates de inmuebles en los cuales el dominio se ha adquirido por el rematante con anterioridad a la inscripciуn, desde la ejecutoria de dicha providencia, el registro solo tiene fines publicitarios mбs no de dominio, incluyйndose en estos casos las sentencias relativas a bienes inmuebles y las partitivas. En el caso de los bienes adquiridos por prescripciуn, el registro de la correspondiente sentencia judicial solo cumple fines de publicidad. Los autos de embargo de un inmueble dan a conocer al tercero que la propiedad ha salido del comercio. El registro del patrimonio de familia informa a los terceros que es un bien enajenable e inembargable. La inscripciуn de la demanda sirve para dar a conocer que el bien estб comprometido en un litigio.

 

La radiografнa o el estado del bien se podrбn conocer en el certificado de tradiciуn y libertad del correspondiente inmueble expedido por la Oficina de Registro e Instrumentos Pъblicos.

 

Sirve de medio probatorio. Si la ley afirma que un tнtulo o instrumento requiere inscripciуn, para que se tenga como acto probatorio hay que demostrar este hecho. Es decir, ningъn instrumento sujeto a inscripciуn o registro tendrб mйrito probatorio si no ha sido registrado, salvo en aquellos para cuya demostraciуn no se requiera legalmente la formalidad del registro.

 

Sirve de solemnidad. En la hipoteca y en el usufructo, el registro es un acto solemne sin el cual no se puede hablar de la existencia del derecho. La hipoteca exige escritura pъblica y registro, lo cual se podrб excepcionar en el caso de las que se otorguen a favor del Instituto Colombiano de Desarrollo Rural, que podrбn ser por documento privado para constituciуn o mejoramiento de vivienda. Usufructo y uso requerirбn escritura pъblica e inscripciуn.

 

 

El folio real:

Con el sistema de folio real se le asigna a cada inmueble por naturaleza o sometido al rйgimen de propiedad horizontal, una hoja cuadernillo al que se le asigna un nъmero especial en el que deben constar todos los tнtulos registrables en relaciуn con el inmueble haciendo las veces de una radiografнa. El folio real se distingue con un cуdigo o complejo numeral y consecutivo del orden interno de cada oficina y de la sucesiуn en que se vaya asentando. El folio de matrнcula seсala la correspondiente oficina de registro, el departamento, municipio, si es rural o urbano, descripciуn por su бrea, pues el Decreto Ley 1711 de 1984, suprimiу la descripciуn de linderos en esta parte del certificado, limitбndolo sуlo a la enunciaciуn del tнtulo contentivo de los mismos.

 

Se registran:

 

1. Los inmuebles por naturaleza

2. Las edificaciones sujetas al rйgimen de propiedad horizontal

3. Los bienes baldнos mientras conserven su calidad de tales

4. Las mejoras realizadas sobre un inmueble. Siempre que se aporten los datos referentes al tнtulo por el cual se adquiriу el inmueble por naturaleza

5. Las viviendas de interйs social construidas como mejora en terreno ajeno, sin desconocimiento de los derechos del dueсo del predio (Ley 258 de 1996).

 

En el folio real aparecen secciones o columnas destinadas a identificar el acto jurнdico objeto del registro, asн:

 

Primera columna: modo de adquisiciуn. Se inscriben: tнtulos y mejoras hechas por el propietario.

Segunda columna: gravбmenes: hipotecas o prenda agraria o industrial

Tercera columna: limitaciones al dominio: propiedad horizontal, servidumbres, patrimonio de familia, usufructo, uso, habitaciуn

Cuarta columna: medidas cautelares: embargos, demandas civiles, gravбmenes de valorizaciуn.

Quinta columna: Tenencia: arrendamientos por escritura pъblica, comodatos, anticresis, derecho de retenciуn.

Sexta columna. Falsa tradiciуn: venta de inmueble ajeno o aquellos que no tienen antecedentes del mismo propietario; mejoras en terreno ajeno, escrituras pъblicas de cesiуn de derechos herenciales.

Sйptima columna; cancelaciуn de anotaciones: cancelaciуn de: embargos, hipotecas, prendas agrarias e industriales.

 

Hay ocasiones en que se presenta la falsa tradiciуn cuando adquirentes de buena fe se convierten en poseedores por no tener tнtulo traslaticio de dominio. Se permite el registro en la primera columna con base en los siguientes requisitos:

- Sea un inmueble urbano con un бrea no superior a 1 hectбrea o rurales con un бrea no superior a 10 hectбreas que tengan en sus folios reales inscrita la falsa tradiciуn y cuya adquisiciуn no tenga un origen violento o ilнcito, abriendo a sus poseedores la posibilidad de beneficiarse de un procedimiento especial de saneamiento.

- En el folio registral en la columna de la falsa tradiciуn, deben aparecer tнtulos registrados durante un perнodo igual o superior a 5 aсos, y no figurar gravбmenes o medias cautelares vigentes.

- El poseedor debe acreditar la posesiуn material, pacнfica, pъblica y continua durante el tiempo establecido para la prescripciуn ordinaria. 5 aсos.

- Certificaciуn del INCODER que indique que el inmueble no estб sometido a la propiedad parcelaria y que con anterioridad a la demanda no existe procedimiento agrario de titulaciуn de baldнo, extinciуn de dominio, recuperaciуn de baldнos indebidamente ocupados, etc.

- Si es inmueble rural debe demostrarse su explotaciуn econуmica

- El inmueble no tener carбcter de bien de uso pъblico, ni encontrase en zonas de eminente riesgo, desplazamiento forzado, o en бreas de desarrollo ilegal.

- Se protege al desplazado por violencia que no tuvo la oportunidad de oponerse a la declaraciуn judicial, quien podrб interponer la nulidad si demuestra que la posesiуn tuvo origen en la situaciуn de desplazamiento forzado.

 

No son registrables:

 

- Actos referentes a inmuebles cuando recaen sobre derechos personales como: cesiуn de bienes, subrogaciуn del crйdito hipotecario, derechos de un acreedor.

- Posesiуn material sin antecedente registral

- Documentos privados relativos a inmuebles

- Actos que se ejercen sobre bienes muebles o que se constituyan por escritura pъblica por voluntad de las partes

 

Hoy, con los avances de la tecnologнa se ha implementado el folio magnйtico que presenta la informaciуn del inmueble en forma textual y sin columnas.

 

Algunos principios que gobiernan la instituciуn del registro:

- Rogaciуn o peticiуn registral. El registro obedece a peticiуn de parte y no se realiza de manera oficiosa

- Tracto sucesivo. Se debe indicar en los tнtulos de adquisiciуn la procedencia inmediata del dominio o del respectivo derecho con el fin de que aparezca como sujeto activo del registro su verdadero titular.

- Prioridad. Los tнtulos inscritos en primer lugar, gozan de privilegio de superioridad frente a otros que se presenten posteriormente, inscribiйndose en el orden en que son presentados o segъn el orden de la ubicaciуn, conforme al principio primus in tempore, primus in jure (primero en el tiempo, primero en el derecho)

- Legalidad o calificaciуn registral. El notario y el registrador de Instrumentos Pъblicos tienen la funciуn de confrontar los tнtulos con el ordenamiento jurнdico y si deducen su violaciуn no pueden autorizar su otorgamiento e inscripciуn. Por ejemplo: son nulos los tнtulos otorgados por quien dice ser representante legal sin serlo, la venta de bienes del menor sin autorizaciуn judicial, la donaciуn sin insinuaciуn judicial o notarial, declaraciones sobre inmuebles en documento privado.

- Legitimaciуn. Toda anotaciуn realizada en el folio real es autйntica mientras no se demuestre lo contrario. La inscripciуn registral no tiene el carбcter saneador o convalidante de tнtulos defectuosos o nulos.

 

Efectos de la tradiciуn

 

- Si el tradente es el dueсo, transfiere el dominio al adquirente

- Si el tradente no es dueсo (y es poseedor regular), el adquirente solo es poseedor

- Si el tradente no es dueсo y es poseedor irregular, y el adquirente estб de buena fe, serб poseedor regular

- Si el tradente es solo un mero tenedor, el adquirente serб mero poseedor.

 

Como bien puede entenderse, en los ъltimos 3 casos, el adquirente no adquiere el dominio sino la posesiуn. No obstante, si el tradente adquiere con posterioridad el dominio de la cosa se entenderб que el dominio ha tenido efecto desde la fecha de la entrega, convalidбndose retroactivamente.

 

La tradiciуn sуlo puede ser exigible una vez se verifique el tнtulo. Es decir, se exigirб solo cuando se cumpla el plazo o la condiciуn establecida en el mismo. Un plazo es un hecho cierto y futuro del cual depende la exigibilidad o la extinciуn de un derecho u obligaciуn. Por ejemplo, entrego la casa a los 90 dнas siguientes, despuйs de realizado el pago.

 

El tнtulo tambiйn puede estar sometido a condiciones. Una condiciуn es un hecho futuro e incierto del cual depende el nacimiento de un derecho o la extinciуn de una obligaciуn, pues si el hecho es presente o pasado ya no hay condiciуn, por ejemplo: le regalo el carro a Luis, que tiene 18 aсos, cuando cumpla 30 aсos y se gradъe de abogado.

 

La condiciуn es suspensiva cuando el hecho o condiciуn suspende el nacimiento de un derecho, por ejemplo: le regalo a Juan un reloj, si me toma en arrendamiento un inmueble. Es resolutoria si cumplido el hecho o condiciуn se extingue el derecho del cual se gozaba desde el momento del negocio jurнdico. Por ejemplo, si Pedro vende a Juan una casa y Juan queda debiendo parte del precio, lo cual se hace constar en la escritura pъblica correspondiente, Pedro podrб solicitar la resoluciуn del contrato, a pesar de que Pedro tenga la titularidad del dominio por haber registrado la correspondiente escritura pъblica y ademбs, tenga la posesiуn real o material del inmueble. El Art. 1546 del CC, consagra la condiciуn resolutoria tбcita, que dice: en los contratos bilaterales va envuelta la condiciуn resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso, podrб el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resoluciуn o el cumplimiento del contrato con indemnizaciуn de perjuicios. Asн el contratante cumplido podrб exigir al contratante incumplido que cumpla, que se resuelva el contrato y frente a una de estas opciones, la correspondiente indemnizaciуn de perjuicios. Si se constituye un derecho a favor de un tercero sobre la cosa en la cual estб latente una condiciуn resolutoria, podremos recuperarla mediante una acciуn reivindicatoria, en cuanto en la escritura pъblica aparecнa la respectiva condiciуn. Si no se deja constancia en la escritura pъblica de que aъn el adquirente tiene un saldo incumplido, podrнa denominarse como una condiciуn resolutoria oculta y en cuanto tal se salvarнa la buena fe del tercero.

 

Si se trata de una condiciуn resolutoria pactada sobre bienes muebles, cumplida la condiciуn, no podrб el acreedor perseguirlos de terceros que los hayan adquirido de buena fe. Por ejemplo: si Pedro vende a Juan un bien mueble con pacto de retro venta y Juan a su vez lo vende a Luis que no tenнa conocimiento del pacto existente, Luis serб comprador de buena fe. Si Pedro quiere recuperar el bien, haciendo efectivo el pacto no puede iniciar acciуn reivindicatoria contra Luis, pues es de buena fe. Si Luis conocнa la existencia del pacto, habrб actuado de mala fe y lo afecta la acciуn reivindicatoria iniciada por Pedro.

 

Existe tambiйn el pacto con reserva de dominio mientras el comprador no cancele la totalidad del precio o asegure su cubrimiento, por lo cual el vendedor no transfiere al dominio de la cosa. Dicho pacto se debe expresar en las clбusulas del contrato y obedece a la autonomнa de la voluntad.

 

Conforme a la Ley 45 de 1930 podrб hacerse dicha clбusula respecto de bienes muebles y, en materia civil, operarб frente a la compraventa de bienes inmuebles. Si el comprador lo enajena, o constituye garantнas sobre йl, incurrirнa en abuso de confianza, pues el comprador es un mero tenedor y no tiene capacidad de disposiciуn. Pero si a pesar de ello, enajena la cosa, se protegen los derechos de los adquirentes de buena fe.

 

Un acreedor podrб ceder un crйdito a otro mediante venta, donaciуn, permuta, aporte en sociedad o cualquier otro tнtulo traslaticio. Es decir, se puede traditar un derecho personal lo cual se verifica con la entrega del tнtulo. Ademбs, de la entrega, el documento deberб contener una nota firmada por el cedente en el cual exprese la cesiуn y el nombre del cesionario. La cesiуn no producirб efecto contra el deudor ni contra terceros mientras no haya sido notificado por el cesionario al deudor o sea aceptada por йste.

 

La cesiуn de crйditos no comprende las operaciones consagradas en los tнtulos valores, ya que estos circulan a travйs del endoso. Las firmas en ellos contenidas se presumen autйnticas, salvo cuando se endosa con posterioridad a la fecha del vencimiento tal como lo indica el Art. 660 del C.Cio., caso en el cual estarб sometida a la cesiуn de crйditos.

TALLER No. 16

1. їEn quй consiste la tradiciуn de bienes inmuebles y quй efectos genera?

1. Explique los 4 fines del registro

 

1. їQuй es el folio real, quй bienes y actos se inscriben en йl?

 

1. їQuй actos no se inscriben en el registro?

 

1. їCuбles son los principios que gobiernan el registro?

 

1. їQuй implica la tradiciуn cuando el tнtulo estб sometido a plazo o condiciуn suspensiva o resolutoria y, cуmo se protegen los derechos de terceros de buena y mala fe?

 

1. їQuй es el pacto con reserva de dominio, y en quй consiste la tradiciуn de derechos personales y, cuбles son sus requisitos?

 

LA PRESCRIPCIУN, DEFINICIУN, CLASES, OBJETIVOS, PRINCIPIOS, PRESCRIPCIУN ADQUISITIVA, INTERRUPCIУN, PRESCRIPCIУN ADQUISITIVA ORDINARIA, PRESCRIPCIУN EXTRAORDINARIA, PRESCRIPCIУN ENTRE COMUNEROS, PRESCRIPCIУN EN LA HERENCIA, PRESCRIPCIУN AGRARIA, PRESCRIPCIУN EN LA VIVIENDA DE INTERЙS SOCIAL, PRESCRIPCIУN DE NAVES, PRESCRIPCIУN ADQUISITIVA EN PISOS DE EDIFICACIУN NO SOMETIDAS A PROPIEDAD HORIZONTAL, RETROACTIVIDAD, EFECTOS DE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIУN OPCIУN ANTE LA LEY 791 DE 2002.

 

El Art. 2512 del Cуdigo Civil define asн la prescripciуn: “Es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseнdo las cosas y no haberse ejercido dichas acciones o derechos durante cierto lapso de tiempo, y concurriendo los demбs requisitos legales”.

 

La prescripciуn se encuentra en el libro cuarto del cуdigo civil titulado De las Obligaciones en General y de los Contratos en el cual se ubica la prescripciуn extintiva y liberatoria mбs no la adquisitiva y de dominio.

 

Se establecen dos clases de prescripciуn: La adquisitiva o usucapiуn y la extintiva o liberatoria. Si se posee un bien ajeno en las condiciones fijadas por la ley se obtiene un derecho real, caso en el cual la prescripciуn se denomina adquisitiva o usucapiуn y para hacerse propietario deberб adelantarse un proceso de declaraciуn de pertenencia. La extintiva o liberatoria extingue las acciones o derechos ajenos por no ejercerlos su titular durante el tiempo establecido en la Ley. Asн lo dice el Art. 2535 del Cуdigo Civil: la prescripciуn que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso de tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones.

 

La prescripciуn adquisitiva se aplica en la adquisiciуn de derechos reales y la extintiva en las obligaciones y acciones en general. En la adquisitiva es necesario poseer el objeto sobre el cual recae el derecho y en la extintiva no exige una posesiуn pues lo que extingue la obligaciуn es la pasividad o inactividad del titular del crйdito, de tal forma que desaparecido el derecho, desaparece la obligaciуn. En ambas prescripciones se requiere el transcurso del tiempo, una pasividad o inactividad del propietario en el caso del adquisitivo y del acreedor en el caso de la extintiva.