Формирование инвесторской сметной стоимости строительства объекта.

ИССС - предназн. для предварит. оценки заказчиком ст-ти стр-ва на разл. этапах опр-я размера кап.волж-й. В инвестор.смете привод-ся полн.ст-ть стр-ва, вкл. ст-ть обор-я, проектно-изыскат. р-т, сод-е службы заказчика и т.д. Инв.см.ст. предст.объем кап.влож., формир.инв-ром в тек.ур-не цен на основе рекоменд. м-дов ценообр-я. М-ды формир-я и состав: 1. базисно-компенсац. -  итогов. ИССС состоит из инв. см. оц-ки ст-ти стр-ва на нач стр-ва и компенсац. фонда 2. ресурсно-индекс - ИССС сот-ит из инв. см. оц-ки стр-ва, опред-ой ч/з рес-сы в базисн. ур-не цен и всех доп.затрат, связ-х с увелич-ем цен на рес-сы ИССС =С_оц*У_б 3. ресурсн. - ИССС объекта формир-ся в пр-се стр-ва на момент ввода объекта в экспл-цию с учетом ежемес. ур-ней сметн. цен на использ-е рес-сы. Исс = Д_ц + З_и. Ссмр = ПЗ + НР + СПр

ПЗ – затраты, вкл. сметн.ст-ть мат-лов и затраты, связан. с экспл-цией машин и мех-змов: ПЗ = М+ЗП+ЭМ. Смет.ст-ть мат-лов М форм-ся по цене «Франко-приобъектн.склад стройки»: М = Отпус.Ц+Тара+Нац.снаб-сбыт+Транс.р+ЗСР. Расчет ср-в на опл труда завис.от м-да опр-я см.ст-ти стр.р-т и наличием исх. инф-ции по конкр.орг-и: а)при прим рес. м-да: ЗП= ТР* ЗПср.мес/ t б)при м-де, когда расчет произв-ся на основе смет. вел-ны з/п в составе ПЗ: ЗП = (ЗПраб+ ЗПмонт) * У^То/т, У^То/т – текущ.индекс по о/т в)если известен тариф раб-го 1разр. ЗП=ТР*(К₁*(1+К_т)*К_i*К_р+Вып)/t, где К₁ - мес. тар. ставка раб-ка 1разр., К_т – тариф. коэф. соотв. разряда р-т, К_р - район. коэф. к з/п, К_i -коэф. учит. премиал-е выплаты по соглаш-ю дог.подряда., Вып – прочие выплаты, t –расчетное число часов раб.одного раб-ка в мес. Экспл. маш и мех-в. ЭМ = Нврi*Цм-чi*Qj(Нврi – вр. р-ты i-машины, Ц-ч - цена маш-часа, Qj-кол-во выполн.j-работ).

НР – затраты, необх-ые для осущ-я всего клмплекса р-т, вып-е стр-монт. орг-цией, связ. с упр-ем и обслуж., созд. необх. произв. и быт. усл-й для раб. стр. орг-и. НР вкл.: админ-хоз.расх (затр. на опл. тр. аппар. упр-я с отчисл. на соц.нужды; почтово-телеграфн. расх. ап. упр-я; на сод. вычислит., множит., машинописн. техники, на сод-е зд-я ап. упр-я; на сод-е и эксп-ю служеб. трансп), расх на обсл-е раб-ков стр-ва (затр. связ.с подгот. и переподг. кадров; отч. на соц. нужды от расх. на опл.труда раб.; расх. на обесп-е сан–гигиен. и быт. усл-й; расх.на охр.тр. и ТБ), расх на орг-цию р-т на стр.площадках (сод-е сторож. и пож.охраны, расх. по геодезич. р-там, расх. по благоустр. и сод-ю стр. площ., расх. по подг-ке стр. к сдаче), прочие НР; расх. на рекл; зат-ты на оплату % по кр.банков. Затраты не учит. в НР, но относим.: налоги, сборы, платежи; расх. возмещ. заказ-ми за счет прочих затрат относ. к деят. подряд; фин-е стр-ва врем. титульн. зд. и сооруж. НРобщестр.р, сантехн.= Ннр*ПЗ/100 (Ннр – норма НР). НР эл-монт.р, мнотаж об-я=Ннр*ОснЗП/100

СметПр – сумма ср-в, необх-х для покрытия расходов стр. орг-ции на разв-е пр-ва и матер. стимул-е раб-ков. СПр вкл:1)Общ.затраты для всех стр.орг-ций 2)Затраты на разв-е пр-в 3)Затраты на матер.стимул-е раб-ков 4)Затраты на разв-е соц.сферы. СПр форм-ся на основе 2х м-дов: 1)на основе индив.нормы Пр для конкр. орг-ции путем калькул-я по статьям Смет.Пр 2)на основе регламент. общеотрасл-го норм-ва по видам стр-ва и видам СМР. Состав прочих затрат, относ-хся к деят-сти зак-а и подр-ка - затраты, кот. относ-ся не к отд. объекту, а в целом к стройке. Они отраж-ся в главах сметн. сводн. расчета (1гл, 8-12гл) 1)Затраты, относящ-ся к Генпроект-ку (подг-ка реш-я о стр-ве, разр-ка проекта) 2)затраты, относ. к деят-сти подр-ка (льготы и преим-ва стр. пр-ва) 3)затраты, относ. к деят-сти заказ-ка (подг-ка тер-ри стр-ва, упр-я, контроля за ходом стр-ва). Виды сметн.док-ции: Локальн.смета -это первичн. сметн. док-т на отд. виды р-т и затрат по зд-ям и соор-ям, кот. разр-ся на основе объемов р-т. Локальн.сметн.расчет – сост-ся на отд.р-ты и затраты по зд-ям и соор-ям по укруп. пок-лям. Объектн.смета – объедин.данные из локальн. сметн. расчетов и локальн. смет по объекту в целом. Сводн. сметн. расчет – это док-т, кот сост-ся на основе объект. смет и сметн. расчетов. Сводка затрат – сметн. док-т опред. ст-ть стр-ва об-ов. Она обычно объед. 2 и более св.см.расчетов.

 

66. Контракты и контрактные цены на строительную продукцию.

Понятие и принципы формирования контрактных цен. Виды контрактных цен: открытая, твердая. Методы формирования контрактных цен: компенсационно-индексные и ресурсный, их преимущества и недостатки.

Контрактная (договорная) цена - формируется в результате договорно­го процесса между подрядчиком и заказчиком (инвестором) с учетом данных о сметной стоимости и рыночной цены строительной продукции, при этом учитывается как динамика сметных затрат, так возможности изменения стоимости за счет конъюнктуры рынка, в том числе в период строительства. Контрактная цена может отличаться как от сметной, так и от рыночной цен в зависимости от факторов, отражающих динамику сметной и рыночной стоимо­сти. Контрактная цена зависит также от формы подрядного договора, сроков строительства, соглашения об учете рисков, порядка авансирования, расчетов за выполненные работыДоговорные цены могут быть твердыми и открытыми.

Открытая договорная цена - цена, которая корректируется в ходе строи­тельства объекта.

Твердая договорная цена - такой вид цены, размер которой определяется сторонами при заключении договора подряда в соответствии с потребитель­скими характеристиками объекта согласно проекту и определенным сроком строительства. Снижение фактической стоимости строительства по сравнению с твердой договорной ценой, если оно не влечет ухудшения потребительских характеристик и нарушения сроков строительства, составляет доход исполни­теля работ. Превышение фактической стоимости работ над твердой договорной ценой относится на финансовые результаты исполнителя работ.

Согласованная твердая договорная цена остается неизменной по окончании выполнения работ за исключением двух случаев:

когда вносятся изменения в проект по инициативе заказчика;

когда уровень инфляции за период строительства превышает размер,пре­дусмотренный договором.

Твердая договорная цена определяется по результатам аукциона.

Схема формирования твердой договорной цены включает определение стартовой цены объекта торгов с учетом тендерного снижения затрат, установ­ленного победителем аукциона Цс = Цбаз * Итек * Ипрпг, где Цс - стартовая цена объекта торгов;

Итек - текущий индекс пересчета базисной стоимости объекта торгов в це­нах на 1.01.2000 г. на момент начала строительства; пересчет в текущие цены

производится с применением установленных в регионе текущих индексов стоимости строительно-монтажных работ;

ИПрог — прогнозный индекс инфляции на момент окончания строительства объекта торгов.

Окончательное предложение по стартовой цене (цене лота) для проведения аукциона (торга) утверждается заказчиком.

Твердая договорная цена строительной продукции фиксируется по резуль­татам аукциона (торга) с учетом предложений победителя конкурса по сниже­нию начального (стартового) уровня твердой договорной цены.

ТДЦ = Цс*Кгендсниж, где Ктенд сниж - коэффициент тендерного снижения затрат, установленного по­бедителем аукциона.

Твердая договорная цена строительной продукции, установленная в ре­зультате проведенного конкурса, оформляется протоколом согласования кон­трактной цены, который подписывается заказчиком и подрядчиком, выиграв­шим конкурс.

Твердая договорная цена между генеральным подрядчиком и субподряд­чиком оформляется также протоколом согласования контрактной цены.

При составлении смет на дополнительные работы, выявленные в процес­се строительства (ремонта), резерв средств на непредвиденные работы и затра­ты не учитывается.

На практике твердые договорные цены устанавливаются в зависимости от вида строительных услуг, например:

на услуги по выполнению функций заказчика;

на услуги по выполнению функций генпроектировщика;

по выбору генподрядчика;

на поставку оборудования и другие затраты.

Твердая договорная цена строительной продукции формируется по окончании строительства объекта. По согласованию между "Заказчиком" и "Подрядчиком" в контрактной цене могут быть отражены любые ценооб разующие факторы, учитывающие инфляционные процессы, величину "строительного риска", фактор времени, условия финансирования строи­тельства, стимулирующие надбавки за качество выполняемых строительно-монтажных работ, уменьшение продолжительности строительства, примене­ние проектных решений, обеспечивающих снижение эксплуатационных за­трат и т.д. в пределах минимально допустимой цены для строительного предприятия и лимитной (предельной) цены "Заказчика". Такой подход при формировании контрактных цен на строительную продукцию достигается применением предлагаемых нами финансовых моделей.

Формирование твердой договорной цены подрядчика рекомендуем произ­водить по следующим моделям, включающим организацию финансирования "Подрядчика" с учетом рассрочки платежей по отчетным периодам срока строительства. Практическая целесообразность предложенного подхода к фор­мированию договорных цен заключается в интегрировании расчетов сметной стоимости с финансовой системой ее реализации. Этим обеспечивается органи­ческая увязка технико-технологических, организа-ционно-экономических, фи­нансовых и временных факторов ценообразования в строительстве.