Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Ст-ть Н созд-ют 4 фактора: спрос со стороны покуп-ля, полезность, огранич-ть предложения, желание владельца ОН продать его(сдать). Ст-ть ОН зависит от факторов объективного и субъек-го хар-ра. 1По отнош сред-в к ОН: а)общие – связаны с ОН косвенно(усл-ия финанс-ия, климат) б)специфические – непосредст-но связаны (степень износа, кач-во). 2По форме опред-я: а)ранжир-е – можно описать совок-тью показ-ей, каждый из кот. опред-ся некоторой единицей измер-ия б)описываемые – учет их влияния осущ-ся эксперт-ми оценками в)измеряемые – можно измерить единым значением (в натур. един-ах, в стоим-ом выраж-ии) 3По форме учета: а)математ, б)аналитичес 4По сфере формирования: а)физич – опред-ся физ. параметрами ОН б)юридич – возникают как следствие имущ-х прав, опред-ся взаим-ем владельца Н с властью в) эконом-ие (коньюнктура рынка, инфляция, система налогообл) 5.Соц-демограф.  3 уровня факторов: 1.общие, несвязан-ые с конк-ым ОН и независящие непоср-но от него 2. локальные – действуют в масштабе города или района, связ. с оцениваемым и аналогичным объектом 3. факторы относящиеся к ОН и обусловленные его характ-ми.

Износ – утрата полезности, а значит сниж-ие ст-ти Он под действием разл-х сил. Виды износа: 1. По соотн-ию затрат на устранение и ст-ти ОН: неустранимый (затраты > ст-ти), устранимый 2. По сущности: физический, функц-ый, экономический. Методы оценки физ. износа: 1. бухгалт-ий 2. поэлементный (экспертный) И=∑(от 1 до n) (Сi*Иi)/100, где Сi – восстановит-я ст-ть эл-та, Иi – физ износ эл-та. 3. метод расчета службы здания И=Св*К, К=эфф-й возраст / нормат-й срок службы. Эфф-й возраст – возраст ОН, учит-щий его состояние. М-ды оценки функцион-го И: А Устранимого 1. Устарев-е связано с отсутст-ем эл-та: а) как разница м/д потенц-й ст-тью ОН имеющего отсутст-щий эл-т и его же ст-тью без этого зл-та, б) как разница м/д затр-ми на уст-ку отсут-го эл-та на оценивыаемом ОН и затр-ми на его уст-ку на новом ОН. «. Устарев-е связано с устаревшим эл-том: И=Затр. на модерниз-ю. Б Неустр-го: 1. Износ вызванный к-либо недостатком (устаревшая планировка..) оценив-ся потерями арендной И=12*потери месячной ар. платы*валовый рентный мультипликатор (отнош-е цены продажи к потенц. доходу). 2. Устарев-е, вызванное избытком к-либо эл-та. И=Затраты на устр-во избыт. эл-та – затраты на устр-во эл-та, соотв-щего ОН. Измерение эк-кого И: 1. На основе анализа парных продаж И=С-ть без признаков износа – Ст-ть с И. 2. Потери ар. платы: И=12*потери месячной ар. платы*валовый рентный мультипликатор. Местополож-е: транспортная и пешеходная доступность, наличие и состояние коммуникаций, зониров-е территории, инфр-ра, площадь зем. уч-ка, благоустр-ть, ландшафт, окружение.

24. Оценка недвижимости на основе затратного подхода.

Затратн подход основан на предположении, что затраты на строительство об-ва в совокупности с РС земельного участка, на котором этот объект находится, является ориентиром для определения ст-ти ОН, т.е. ЗП базируется на опр-ии затрат, которые необходимо осуществить для возведения дон-го объекта (ст-ть восп-ва) или его аналога (стоимость замещ-ния) М-д использует 2 исх-х положения:

1 сов-ть издержек на строительство ОН опр-ет его ст-ть, 2 покупатель не заплатит за ОН больше той суммы, кот-я необходима для приобр-я зем. уч-ка и стр-ва на нем ОН.

Алгоритм: 1 Осмотр ОН и ознакомл-е с имеющей док-цией. 2 Определ-е рын. ст-ти зем. уч-ка. 3 определение тек. ст-ти воссоздания строений. Преимущества:

1 Дает возможность более детально ознакомиться с ОН. 2 Позволяет определить экономич целесообразность сущ-ия ОН. 3 Позволяет проводить оценки при отсутствии информации по сопоставимым продажам ОН. Недостатки

1 Трудно измерить износ здания, поэтому оценка достоверна, если накоплен износ не превыш 30%

2 Невозмож воспроизвести заново старое здание поэтому воз-на неправ-ая оценка ст-ти ОН.

3 Маловероятность воспроиз-ва устарев объектов

4 Сложность выбора между стоим-ю замещения или стоимостью воспроизводства

5 Трудоемкость расчетов.

6 Стимулирует рост цен в Н

Затратный подход используется для оценки ОН, не предназначен для оценки ОН, не предназначен для получения прибыли или определения дох-ти кот затруднительно исп-ие ЗП для оценки Н является сравнительно надежным в случаях:

1 ТЭ обосн-ть нов ср-ва

2 Оценка нов объект с малой степенью износа.

3 Оценка объект спец назнач

4 Определение стоим реконструк

5 Итоговое соглашение ст-ти ОН