Управление муниципальным имуществом

 

Как уже отмечалось, органы местного самоуправления самостоятельно управляют объектами муници­пальной собственности, которые могут:

- закрепляться за муниципальными предприятиями на правах хозяйственного ведения и за муниципальными учреждениями на правах оперативного управления;

- передаваться в залог или в доверительное управление;

- сдаваться в аренду или передаваться на баланс другому юридическому лицу;

- быть внесены в уставный капитал нового юридического лица;

- приватизироваться.

Во многих муниципальных образованиях создана солидная нормативная база для управления муници­пальным имуществом. Приняты общие положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, частные положения о порядке сдачи в наем и в аренду муниципального жилья, сдачи в аренду и в субаренду нежилых помещений, зданий, сооружений, относящихся к муниципальной собственности, и распре­делении средств от сдачи в аренду, о порядке исчисления арендной платы, об использовании нежилых под­вальных помещений в муниципальных жилых домах, о порядке коммерческой продажи объектов муниципаль­ной собственности на конкурсах и аукционах, о порядке проведения конкурсов и аукционов, о порядке выкупа муниципальных нежилых помещений, типовые учредительные документы и уставы муниципальных предприятий и учреждений, типовые договоры с их руководителями, программы приватизации муниципального иму­щества и др.

Приватизация объектов муниципальной собственности осуществляется органами местного самоуправ­ления самостоятельно в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О приватизации го­сударственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», принятым в 1997г. С точки зрения условий приватизации обычно объекты муниципальной собственности разбиваются на категории:

- объекты и предприятия, приватизация которых запрещается;

- объекты и предприятия, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению представительного органа местного самоуправления;

- объекты и предприятия, приватизация которых осуществляется администрацией по программам, ежегодно утверждаемым представительным органом.

Рассмотрим некоторые экономические проблемы, возникающие в процессе управления муниципаль­ным имуществом и его приватизации.

1. Решение вопросов передачи объектов в муниципальную собственность. Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов социального назначения к настоящему времени уже передана в муниципальную собственность. Но часть объектов еще находится в собственности предприятий и при передаче их в муниципальную собственность возникают серьезные проблемы:

- проблема финансирования. Существующая практика такова, что, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность, орган местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приемки тоже опасен, поскольку многие пред­приятия в условиях финансового кризиса реально не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия про­сто «бросают» социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецеп­та, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принять решение с учетом всех эко­номических и социальных факторов;

- проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в со­стоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и др. Муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на финансовом состоянии муниципального образования.

Следует отметить также проблему передачи из собственности субъекта РФ в муниципальную собст­венность отдельных «доходных» объектов, жизненно важных для территории (гостиницы, рестораны, аптеки и т.п.). Региональные власти по понятным причинам часто препятствуют этому. Поскольку закон здесь на сторо­не местного самоуправления, самым надежным способом решения вопроса является обращение в суд.

2. Определение условий сдачи в аренду и обоснованное установление и дифференциация ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества. Здесь проблема состоит в поиске баланса интересов между желанием увеличить доходы бюджета от аренды и опасности свертывания важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от района расположения и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и привилегий.

При сдаче помещения в аренду, особенно долгосрочную, могут выставляться следующие условия в разном сочетании: максимальные инвестиционные вложения, сохранение профиля предприятия, трудоустрой­ство работающих в случае реорганизации, удовлетворение имущественных претензий кредиторов, осуществле­ние текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и др. При этом арендатор не имеет права передавать муниципальное имущество или сдавать его в субаренду, вносить в поряд­ке оплаты уставного капитала других предприятий, передавать в залог или другим способом распоряжаться имуществом.

Систему ставок арендной платы за нежилые помещения рассмотрим на примере г.Барнаула. Арендная плата за 1 м² муниципального нежилого фонда определяется как произведение базовой ставки и поправочных коэффициентов, которые учитывают специфику деятельности арендатора, зонирование местоположения поме­щения, капитальность строительства, цель использования и уровень инфляции. В Барнауле базовая ставка арендной платы за 1 м² в год равна минимальной месячной оплате труда. К базовой ставке применяются коэф­фициенты:

коэффициент престижности района (от 1 до 5);

для отдельно стоящих помещений применяется повышающий коэффициент – 1,25;

для подвальных помещений понижающий коэффициент – 0,5. От уплаты арендной платы освобождаются:

- муниципальные бюджетные организации;

- общества инвалидов;опорные пункты милиции;

- комбинаты школьного питания;

- специализированные магазины, обслуживающие малоимущие слои населения, участников и инвалидов войны, реализующие хлеб и молоко и др.

Средства, полученные от аренды муниципального имущества, распределяются следующим образом:

10% — оставляет себе балансодержатель имущества на возмещение затрат по оформлению договора аренды и контроля за использованием нежилых помещений;

80% — через комитет жилищного хозяйства идет в счет дотаций на содержание муниципального жи­лого и нежилого фонда;

10% — комитету по управлению муниципальным имуществом.

В ряде городов базовая ставка арендной платы основывается на других показателях, например, на ры­ночной цене 1 м² жилой или нежилой площади.

3. Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и совершенствование технологии приватизации. Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных («доходных») и убыточных объектов.

Доходный объект можно продать по высокой цене и получить разовые крупные поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со вре­менем может возрастать. Формально выполненный экономический расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган местного самоуправления при согласовании программы прива­тизации на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдален­ные последствия приватизации объекта.

Для убыточных объектов целью приватизации является сокращение расходов бюджета на их содержа­ние. Цена объекта может быть весьма низкой. Единственным ограничителем выступает социальная значимость объекта. Например, в Новокузнецке депутаты отказались включить в представленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе мага­зин, специализированный на продаже учебной и методической литературы. В условиях бюджетного дефицита принятие таких решений является нелегкой задачей.

Приватизация муниципальной собственности может осуществляться различными способами. Наиболее характерными являются аукцион и коммерческий конкурс. Некоторые города приняли решения о приватизации объектов муниципальной собственности только в форме коммерческого конкурса, что позволяет выдвигать условия приватизации. Наиболее характерными условиями конкурса являются сохранение профиля предпри­ятия в течение определенного времени и сохранение рабочих мест. Некоторые города идут на скидки с про­дажной цены и рассрочку платежей при соблюдении условий конкурса. При нарушении условий конкурса до­говор приватизации может быть расторгнут.

При приватизации муниципальных предприятий как единых комплексов допускается принятие реше­ния о закреплении в муниципальной собственности определенного пакета акций, либо о выпуске «золотой ак­ции».

Средства от приватизации не подлежат налогообложению. Во многих муниципальных образованиях эти средства направляются целевым назначением на содержание объектов социально-культурного и комму­нально-бытового назначения, на финансирование мероприятий по социальной защите населения, на реализа­цию соответствующих инвестиционных программ.

4. Приватизация жилья. Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы все жители стали собственниками своих жилых домов и квартир. В идеале муниципального жилья может не быть совсем или оно сохранится в минимальном объеме для социально необеспеченных слоев населения и в качестве резерва. Фактически население, несмотря на бесплатность, приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого являются опасения снятия частного жилья с бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения данной проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.

Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в муниципальных образованиях создают­ся соответствующие организационные структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципаль­ного учреждения. Наряду с этим, приватизацию муниципального жилья могут осуществлять и частные агентст­ва.

5. Приватизация встроенных помещений в жилых домах. Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий, расположенных во встроенных помещениях жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их приватизированным предприятиям в аренду. Определенный смысл в этом есть, поскольку таким способом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным моментом является то, что предприятие, не получив в собственность помещение, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство.

Ситуация может измениться при создании товариществ собственников жилья. Приватизированное предприятие, расположенное во встроенном помещении, должно будет устанавливать экономические отношения с товариществом, может стать его участником. Однако и муниципальная власть может участвовать в това­риществе как собственник встроенного помещения. Только практический опыт покажет, какие решения ока­жутся в этих случаях наиболее целесообразными.

В целом можно сделать вывод, что при управлении муниципальным имуществом возникает множество сложных проблем. К их решению необходим творческий подход.

 

4.6. Комплексное управление недвижимостью в муниципальном образовании

 

До недавнего времени управление земельными ресурсами и управление недвижимым имуществом рас­сматривались в муниципальных образованиях как две различные задачи, решение которых возлагалось на раз­ные органы: земельный комитет и комитет по управлению имуществом.

Недостатком раздельного управления землей и недвижимым имуществом является отсутствие единой системы объективной оценки и взимания платежей за использование недвижимости, что приводит к постоян­ному занижению ее стоимости (особенно в условиях инфляции) и к сокращению поступлений в бюджет. Ос­ложняется анализ и контроль за реальными денежными потоками в сфере недвижимости, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет. Все это снижает роль и значимость недвижимости для муниципального образования.

Сейчас становится все более очевидным, что максимальный эффект от использования земли и находя­щегося на ней недвижимого имущества может быть достигнут при совместном управлении ими.

Целями перехода к единой системе управления недвижимостью являются:

- создание цивилизованного рынка недвижимости в муниципальных образованиях, обеспечение гарантий имущественных прав на недвижимость;

- привлечение инвестиций в недвижимость и, как следствие, увеличение доходов бюджета.

Для достижения этих целей в отношении недвижимости местные органы власти должны выполнять две функции: регулирующую и хозяйственную.

Задача регулирующей функции – сформировать местную нормативную базу для рынка недвижимости: система налоговых льгот и стимулов, функциональное и правовое зонирование территории муниципального образования и др. Функции регистрации прав собственности на недвижимость, включая земельные участки, в настоящее время переданы специализированным государственным органам Министерства юстиции РФ.

Хозяйственная функция состоит в вовлечении недвижимости в хозяйственный оборот:

- использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса, а также в качестве стимула для при­влечения средств инвесторов в экономику муниципального образования;

- повышение эффективности (в т.ч. доходности) использования недвижимости;

- повышение ликвидности недвижимости на вторичном рынке;

- обеспечение программно-информационной поддержки всех элементов системы управления недвижимо­стью на основе современных технологий.

Важным элементом комплексного управления недвижимостью в муниципальном образовании является установление размеров и обеспечение поступления налогов, иных платежей и сборов от владения, использова­ния и сделок с недвижимостью, о чем было сказано в предыдущем разделе. Мировая практика в основном уже перешла от взимания двух разных налогов (на землю и на недвижимое имущество) к единому налогу на недви­жимость. Федеральным законом от 20.07.97 № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению не­движимости в городах Новгороде и Твери» в этих городах введен единый налог на недвижимость, заменяющий налоги на имущество предприятий, на имущество физических лиц (за исключением транспортных средств) и земельный налог. Возможность введения такого налога предусмотрена и в Налоговом кодексе РФ.

Налог на недвижимость в Новгороде и Твери является местным налогом и вводится представительны­ми органами местного самоуправления. Средства от налога поступают в бюджеты городов (к сожалению, в На­логовом кодексе 1998 года данный налог переведен в разряд региональных). Объектами налогообложения яв­ляются земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения и иное недви­жимое имущество.

Плательщиками единого налога на недвижимость являются:

по недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, — юридиче­ские и физические лица, обладающие правами на эту недвижимость;

по недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности, — собственники недвижимо­сти. В целях перехода на единое управление недвижимостью некоторые города создали в составе админи­страций структурное подразделение (департамент, комитет) по управлению недвижимостью, упразднив, соот­ветственно, земельные комитеты и комитеты по управлению муниципальным имуществом.

В целях обеспечения комплексного подхода к управлению муниципальной собственностью и максими­зации эффекта от ее использования в некоторых городах в составе администраций создано специальное струк­турное подразделение — департамент недвижимости. Департамент принял на себя функции комитетов по управ­лению имуществом и земельных комитетов.

Следующий, более крупный шаг в этом направлении осуществлен в администрации Томска. В состав де­партамента недвижимости, кроме бывшего комитета по управлению имуществом и комитета по земельным ресурсам и землеустройству, там включены управление градостроительства, управление потребительского рынка (управляет объектами потребительского рынка как имущественными комплексами), финансово-экономическое управление (управляет муниципальными предприятиями и учреждениями, совместными предприятиями, муни­ципальными ценными бумагами), управление единого городского имущественного кадастра. В ведении департа­мента находится также бюро технической инвентаризации (БТИ).

Особый интерес представляет создание при департаменте недвижимости Томска принципиально новой управленческой структуры — муниципального учреждения «Томское городское имущественное казначейство». Казначейство является единым многофункциональным балансодержателем всех объектов муниципальной собст­венности города, кроме жилищного фонда. Его основными задачами являются: – контроль за эффективным и целевым использованием объектов муниципальной собственности, сдаваемых в

аренду; – контроль за эффективным использованием бюджетных средств на содержание и ремонт объектов муници­пальной собственности; – обеспечение сохранности муниципального имущества, в том числе временно пустующих помещений и изъя­того имущества; – анализ эффективности использования и систематический учет муниципального имущества.

В рамках этих задач Учреждение осуществляет: – контроль за техническим состоянием и эксплуатацией закрепленных за ним зданий и помещений, определе­ние необходимости и возможности ремонта объектов; – экспертизу проектно-сметной документации и актов выполненных арендаторами работ при проведении

капитальных ремонтов зданий и помещений, контроль за качеством и объемами выполненных работ; – инвентаризацию и иные проверки выполнения договоров аренды и использования по назначению объектов

муниципальной собственности; – ведение реестра муниципальной собственности города, выявление, учет и принятие мер к постановке на

свой баланс бесхозяйных объектов муниципальной собственности; – организацию работы по паспортизации и проведению оценки стоимости объектов муниципальной собственности; – контроль за своевременным поступлением арендной платы в бюджет города и за выполнением договоров

между арендаторами и организациями, оказывающими коммунальные услуги; – контроль за использованием муниципального имущества в соответствии с требованиями правил.

Таким образом, создана структура, призванная действительно в комплексе решать все вопросы управ­ления муниципальной собственностью и обеспечить повышение эффективности ее использования.