Зарубежный правовой опыт регулирования сделок с земельными участками и конституционная теория социальных функций земельной собственности.

основные направления земельных преобразований в зарубежных странах

Анализируя происходящие ныне земельные преобразования в зару­бежных странах, можно выделить четыре региона: Восточная Европа, Юго-Восточная Азия, Латинская Америка и Африка.

Для стран Восточной Европы - Болгарии, Венгрии, Восточных земель Германии, Польши, Румынии, Словакии, Чехии, Югославии - основны­ми направлениями земельных преобразований являются разгосударствле­ние и приватизация земли, преобразование гос и коопера­тивного секторов сельской экономики, организация крестьянских (фермерских) хозяйств. Особенностью земельной реформы в этих странах являются нормативные положения о реституции, то есть о возвращении недвижимости, в первую очередь земли, бывшим собственникам.

Разумеется, реформирование земельного строя в странах Восточной Европы имеет определенные особенности, обусловленные спецификой их земельного и аграрного строя, однако в целом указанные направления реформирования земельных и аграрных отношений свойственны каждой из этих стран.

Реформирование земельных и аграрных отношений в Китае и других странах Юго-Восточной Азии отличается большим своеобразием. Так, в Китае на смену уравниловке народных коммун пришла система семейно­го подряда, раздача земли крестьянским подворьям, получила широкое развитие так называемая «сельская индустрия», давшая рабочие места миллионам сельских тружеников и весомый прирост промышленной продукции. Данная модель реформирования земельных и аграрных отно­шений представляет особый интерес, поскольку дала ощутимый резуль­тат - быстрый рост сельскохозяйственной продукции и значительную прибавку промышленной продукции за счет «сельской индустрии».

Реформирование сельского хозяйства и земельных отношений в странах Латинской Америки также представляет интерес, поскольку в данном случае речь идет об отказе от коллективной (общинной) собст­венности и переходе к частной собственности крестьян на землю и дру­гое имущество.

Следует отметить, что теория «социальных функций» собственности, в том числе и собственности на землю, нашла отражение и законодатель­ное закрепление и в странах Латинской Америки. Так, в Гражданском кодексе Перу собственность характеризуется как юридическое правомо­чие, позволяющее владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом и виндицировать его. Оно, согласно ст. 923 ГК Перу, должно осуществ­ляться в соответствии с социальным интересом и в рамках закона. Юри­дические ограничения, установленные по причине общественной необ­ходимости и полезности, не могут ни отменяться, ни изменяться посредством сделок (ст. 925).

В этой связи особенно примечательно правовое регулирование отно­шений собственности на землю в Мексике. Согласно ст. 27 Конституции Мексики первоначальное право собственности на землю и воды в преде­лах мексиканской территории принадлежит нации и именно нация обла­дает правом передачи земли частным лицам на праве частной собствен­ности. Такое положение считается принципиальным для регламентации отношений собственности на землю в данной стране, так как закрепляет за государством (нацией) право собственности в публичном (обществен­ном) интересе.

Правовое регулирование земельных отношений в странах Африки, которое еще не нашло надлежащего освещения в учебниках по земельно­му и аграрному праву, отличается большим своеобразием и самобытнос­тью. Здесь имеет место, особенно в странах Тропической Африки, соче­тание норм обычного права, систем права колониальных держав и нового законодательства, появившегося в период обретения независимости эти­ми странами. Характерной для этих стран является тенденция вытесне­ния норм обычного права, в особенности права на землю, замена его «писаным правом», одним из основных институтов которого является право частной собственности на землю.

Переход от общинного землевладения, регулируемого нормами обыч­ного права на частнособственнические основы и проблема рынка земель сельскохозяйственного назначения получили далеко не однозначную оценку и в научной литературе, и в выступлениях лидеров африканских стран и самих крестьянских масс. Диапазон мнений по этому вопросу весьма широк: от безоговорочной поддержки этого процесса, обусловлен­ного по мнению ряда авторов, всем ходом экономического развития этих стран до категорического отрицания его, поскольку он ведет к обезземе­ливанию африканского населения, образованию крупных земельных собственников, в том числе и из числа африканцев, и превращению большей части их в наемных работников и арендаторов.

На основе конституционной теории социальных функций земельной собственности и публично-правового регулирования многочисленных сторон земельных отношений, связанных с использованием и охраны земли как основы и жизни деятельности должен быть установлен первичный правовой режим ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения. Могут быть, например, установлены ограничения для совершения гражданско-правовых сделок с указанными землями, связанные с тем, что земельный оборот может осуществляться в пределах, которые определяются целевым назначением и особым режимом пользования земельными участками (санитарно-защитные, водо-охранные и другие охранные зоны). Для того, чтобы исключить допуск к землям сельскохозяйственного назначения лиц, не связанных профессионально с сельскохозяйственной деятельностью, может быть ограничен круг субъектов, участвующих в земельном обороте. Может быть введено, например, правило, согласно которому собственники земельных участков вправе отчуждать их для использования в сельскохозяйственном производстве только сельскохозяйственным коммерческим организациям, гражданам, ведущим крестьянское (фермерское) хозяйство и личное подсобное хозяйство, а также занимающимся индивидуальной предпринимательской деятельностью в сельском хозяйстве, либо гражданам АПП, имеющим право на организацию крестьянского (фермерского) хозяйства, ведение личного подсобного хозяйства и занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью в сельском хозяйстве.

Основная задача закона состоит в том, чтобы на основе теории социальных функций земельной собственности установить правовой режим совершения гражданско-правовых сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, обеспечивающий поддержку высокопроизводительных конкурентоспособных предприятий сельского хозяйства и защиту экономически слабых хозяйств. При такой ориентации законодательства на формирование нового многоукладного земельного строя особое значение приобретает определение в соответствии с требованиями ст. 129 ГК РФ понятия гражданско-правового оборота как отчуждения или перехода в порядке универсального правопреемства прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (земельные доли) от одного субъекта к другому на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, аренды, в порядке наследования, передачи в уставный капитал, добровольного отказа от прав на земельный участок, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

 

79. Правовое регулирование свободного движения с\х товаров и международное АП.

Аграрное право как особая отрасль законодательства, учебная и научная дисциплина существует во многих зарубежных странах. Из­даны многочисленные учебники и монографии по агарному праву, не­редко многотомные

На общую характеристику аграрного права, его понятие и структу­ру в зарубежных странах накладывает существенный отпечаток тра­диционное деление права на публичное и частное, существующее со времен Древнего Рима и римского права. В соответствии с этим и аграр­ное право обычно делится на публичное и частное. К частному аграр­ному праву относят нормы права, определяющие право частной собст­венности на землю и другие средства производства, правовой статус с\х предпринимателей - физических и юридичес­ких лиц, правовые отношения с\х предпринимате­лей с другими коммерческими структурами Нормы публичного аграр­ного права регулируют общественные (публичные) отношения по государственному воздействию на отношения, складывающиеся в аг­ропромышленном комплексе, по его финансированию и кредитованию из средств гос бюджета, государственному участию в развитии инфраструктуры АПК, государственной организации науч­но-исследовательских работ по проблемам развития аграрного сектора экономики и др По мере роста гос воздействия на аграр­ную экономику возрастает значение и место этой части зарубежного аграрного права.

Предметом правового регулирования нормами зарубежного аграр­ного права, помимо собственно аграрных отношений, обычно являют­ся также отношения в лесном хозяйстве, рыболовстве во внутренних водоемах, и сфере переработки сельскохозяйственной продукции са­мими сельскохозяйственными товаропроизводителями.

Основными институтами зарубежного аграрного права являются субъекты с\х правоотношений; право собственно­сти на имущество, в том числе и землю - главное средство сельскохо­зяйственного производства; трудовые правоотношения на селе, сель­скохозяйственные договоры и др.

Одним из важнейших институтов современного зарубежного аграр­ного права является институт права собственности, оказывающий определяющее влияние и на другие сферы общественных отношений на селе и занимающий в силу своего экономического и политического значения одно из центральных мест в зарубежном аграрном праве и аг-\рарно-правовой литературе. В современном аграрном праве получила распространение и нормативное закрепление теория «социальной функции» собственности, обосновывающая необходимость гос вмешательства в отношения собственности и ее ограничения в публичных интересах, что аргументируется приоритетом публичных интересов над частными интересами собственника.

Заметное место в зарубежном аграрном праве занимают арендные отношения, в том числе и аренда земли. В законодательстве зару­бежных стран содержится подробная регламентация арендных отно­шений, прав и обязанностей арендодателей и арендаторов, ответст­венности за нарушение договорных обязательств и др

Одно из центральных мест в зарубежном аграрном праве занимают субъекты аграрных правоотношений. Теория сельскохозяйственно­го предприятия занимает важное место среди других теорий, посвя­щенных отдельным институтам аграрного права Более того, по мне­нию некоторых ученых, этот институт является ключевым ко всему аграрному праву точно, так же как ключ к торговому праву - правовой статус торгового предприятия, а к морскому праву - статус корабля.

Каковы основные направления аграрных преобразований в зарубежных странах?

Говоря об аграрных преобразованиях в зарубежных странах, в аграрно-правовой литературе выделяют в основном три региона. Вос­точную Европу, Юго-Восточную Азию и Латинскую Америку и соот­ветственно три правовые модели этих преобразований Между тем большим своеобразием отличаются земельные и аграрные преобразо­вания в странах Африки, которые еще не получили соответствующе­го освещения в нашей литературе

Для стран Восточной Европы - Болгарии, Венгрии, Восточных зе­мель Германии, Польши, Румынии, Словакии, Чехии, Югославии - основными направлениями реформирования земельных и аграрных отно­шений являются разгосударствление и приватизация земельной собст­венности, преобразование гос и кооперативного секторов сельской экономики, организация крестьянских (фермерских) хозяйств. Особенностью земельных и аграрных преобразований в этих странах являются нормативные положения о реституции, т.е. о возвращении не­движимости, в первую очередь земли, бывшим собственникам.

Реформирование земельных отношений и социально-экономичес­ких отношений Китая и стран Юго-Восточной и Южной Азии отлича­ется большим своеобразием В Китае вместо уравниловки народных коммун была введена система семейного подряда, легализована раз­дача земли крестьянским подворьям, получила широкое развитие так называемая «сельская индустрия», давшая рабочие места миллионам сельских тружеников. Все это дало ощутимый рывок как в росте уро­жайности с\х культур, особенно зерновых, так и весомое пополнение промышленной продукции за счет «сельской ин­дустрии», несмотря на отказ от какой-либо эволюции в сторону част­ной собственности на землю или отказа от жесткого регулирования сельской экономики. Результаты реформирования китайской эконо­мики впечатляют. За двадцать лет этих реформ Китай увеличил ва­ловой внутренний продукт в пять раз, а объем промышленного произ­водства - в семь раз и с 36-го места поднялся в первую десятку участников мировой торговли (оборот - 325 млрд долл.)¹.

В странах Южной и Юго-Восточной Азии также происходят зна­чительные земельно-аграрные преобразования, нередко переходя­щие в ожесточенную вооруженную борьбу. В Непале требования про­ведения земельной реформы стали одним из основных программных положений антиправительственных сил, ведущих вооруженную борьбу за изменение существующего строя и стремящихся таким пу­тем привлечь на свою сторону многочисленные крестьянские массы.

Земельно-аграрные преобразования в странах Латинской Амери­ки также имеют свою специфику. Так, в Мексике согласно ст. 27 Кон­ституции 1917 года первоначальное право собственности на землю и воды в пределах мексиканской территории принадлежит нации и именно нация обладает правом передачи земли частным лицам на праве частной собственности. Такое положение считается принципи­альным для регламентации отношений собственности на землю в Мексике, так как закрепляет за государством (нацией) право собст­венности в публичном (общественном) интересе. Ключевыми в этом отношении являются положения ст. 828, 832-333 ГК, в соответствии с которыми правительство наделяется правом осуществлять экспро­приацию земель в социальном и публичном интересе.

Особой спецификой отличается правовое регулирование земель­ных и аграрных отношений в странах Африки, которое еще не осве­щалось в учебниках по аграрному праву Между тем правовое регули­рование указанных отношений в этих странах, особенно в странах Тропической Африки, отличается большим своеобразием. Здесь име­ет место сочетание норм обычного права, систем права колониальных держав и нового законодательства, появившегося в период независи­мости этих стран. Характерной для этих стран является тенденция вытеснения норм обычного права, в особенности права на землю, за­мена его «писаным правом», одним из институтов которого является право частной собственности на землю.

Переход от общинного землевладения, регулируемого нормами обычного права, на частнособственнические основы и проблема рынка земель сельскохозяйственного назначения получили далеко не одно­значную оценку научных работников, партийных лидеров африкан­ских стран и самих крестьянских масс. Диапазон мнений в этом во­просе весьма широк: от безоговорочной поддержки этого процесса, обусловленного, по мнению ряда авторов, ходом экономического раз­вития этих стран, до его категорического отрицания, поскольку он ве­дет к обезземеливанию африканского населения, образованию круп­ных земельных собственников, в том числе и из числа африканцев, и превращению остальных в арендаторов земли.

Наиболее острая борьба за передел земель развернулась в Зимбаб­ве, где в официальном порядке буквально сгоняли белых фермеров с занимаемых ими земельных участков без соответствующей компенса­ции возникающих при этом потерь, что вызвало крайне отрицатель­ную реакцию ряда стран, в особенности Великобритании. Как отмеча­ется и печати¹, в Зимбабве целенаправленно уничтожали фермерские хозяйства, а теперь требуют помочь ее голодающему населению.

Как видно, и перед африканскими странами, несмотря на своеобра­зие земельных и аграрных отношений, также встают вопросы частной собственности на землю, земельного рынка, гос регулировании этих процессов. Правда, решение их осуществляется совер­шении и иных экономических, социальных и политических условиях.

 

80. Правовое регулирование аренды с\х земель в Германии.

Порядок землевладения в Германии основан на всеобъемлющей, исторически развившейся законодательной и судебной системе. Учитывая относительно высокую финансовую ценность земельных участков, последние служат существенными гарантиями для банков при защите кредитов. Эта относительно высокая стоимость земли, с одной стороны, определяется ее ограниченной доступностью для приобретения, а также от правовым статусом недвижимости, но в особой степени всеобщей правовой защищенности собственников и пользователей земель.

Ограничение собственности обязательством использовать собственность в общественных интересах, а в исключительных случаях отчуждением, однозначно регулируется законодательством и закрепляется судебными процессами, которые могут продолжаться долгие годы.

Процедура купли и продажи земли регулируется Гражданским уложением. Для с/х угодий дополнительно действует закон об обороте земельных участков, цель которого - избежать нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование этих земель в с/х целях.

В ходе разделения между хозяйственным использованием и обладанием собственностью в последнее десятилетие аренда приобретает все более существенное значение и принципиально регулируется Гражданским уложением. Закон о принципах аренды поддерживает эти положения в целях обеспечения гарантии сельскохозяйственного использования земель. Защита прав арендаторов имеет первостепенное значение в германском законодательстве об аренде земли.

Статья 14 германской Конституции - основного закона предусматривает особую их охрану, право собственности со стороны государства. Содержание и пределы собственности определяются законами. В соответствии со статьей 19 основного закона такие законы должны иметь всеобщее действие и могут применяться только в каждом конкретном случае.

Право собственности на землю регулируется исключительно германским гражданским кодексом, Гражданским уложением, параграф 903. В соответствии с первым абзацем этого положения собственник может распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство, но только в том случае, если тому не препятствует закон или права третьих лиц.

Здания относятся к существенным составным частям землевладения, и таким образом, на них распространяется действие земельного права. Понятие собственности, сформулированное в основном законе, не является жестким. Его интерпретация в определенных пределах открыта для выражаемых в обществе мнений, которые подвержены определенным изменениям. Эта способность к развитию стала отчетливо видна в последнее десятилетие в сфере разграничения между понятиями гарантии собственности и связанности обязательством использовать собственность в общественных интересах.

Обязательство использовать собственность в общественных интересах означает, что под охраной конституционного законодательства находится только такое использование собственности, которое не идет вразрез с общественными интересами. Если владелец использует свою собственность вопреки интересам общества, то он лишается защиты статьи 14 основного закона. Отчетливо заметная тенденция к росту числа обязательств использовать собственность в общественных интересах существенно отражается на использовании земель, находящихся в собственности.

Например, фермеры в Германии должны ограничивать использование удобрений и средств для защиты растений в соответствии с директивами по охране окружающей среды в рамках обязательства использовать собственность в общественных интересах, которые в принципе не предусматривают выплаты компенсаций. Однако в данном случае фермер имеет право претендовать на выплату финансовой компенсации. Учитывая фиксирование на месте и строгое правовое нормирование в отношении каждого факта перехода прав собственности, земля особенно подходит для того, чтобы привлекаться в качестве гарантии по исковым требованиям, в частности, связанным с кредитованием двухсторонних правовых сделок. Особенно действенным это является в отношении долгосрочных кредитов, гарантии по которым очень часто выдаются в форме предоставления прав залога земельных участков.

Для приобретения путем покупки имеются два правовых основания. Во-первых, необходимо наличие нотариально заверенного договора купли-продажи, во-вторых, новый владелец должен быть занесен в поземельную книгу.

О регистрации земельных участков. В Германии характеристики земли отражены в двух реестрах. Один из этих реестров, так называемый кадастр недвижимости, содержит, прежде всего, геометрические и визуально фиксируемые характеристики отдельных участков земли. Второй реестр основывается на кадастре недвижимости и содержит перечень прав, предоставляющих определенные привилегии земельному участку или обременяющих его. Он называется поземельной книгой и носит материально-правовой характер.

Отчуждение в соответствии со статьей 14 основного закона является государственным инструментом принуждения для осуществления определенных мер, представляющих общественный интерес. Оно может, в частности предприниматься в следующих случаях: строительство транспортных путей, градостроительная перепланировка, расположение промышленных мероприятий, переустройство земель, прочие мероприятия, проводимые в общественных интересах.

О с/х угодьях, в частности, об ограничении собственности на землю в отношении с/х угодий.

Законной задачей государства является регулирование землепользования таким образом, чтобы при использовании земельного участка были гарантированы всеобщие интересы. Наряду с уже упомянутым отчуждением использование может быть ограничено, причем в принципе под сомнение не будет поставлено право собственности и вытекающие из него права пользования. Такие ограничения могут осуществляться только на основании законов, в достаточной степени конкретно регулирующих ограничения и при необходимости предусматривающих экономическую компенсацию этих ограничений.

Для подобного ограничения использования с/х угодий возможны следующие основания:

Первое, ограничение путем запрета на изменение формы использования с/х угодий с сохранением права на получение соответствующего разрешения.

Второе, ограничение разведения лесов на пахотных землях.

Третье, ограничение на приобретение с/х предприятий лицами, не являющимися работниками сельского хозяйства.

Четвертое, ограничение пользования в интересах охраны окружающей среды и природы, например, ограничение использования удобрений в водоохранных районах.

Пятое, ограничение в отношении строительства зданий на территории с/х угодий.

И, наконец, введение обязательной разрешительной процедуры на покупку и продажу с/х угодий.

Право залога земли и принудительного аукционирования в сельском хозяйстве. Банки принимают гарантии по кредитам, выданным сельскохозяйственным предприятиям, исходя, прежде всего, не из капитализированной стоимости потенциальных доходов предприятия, а из его реальной рыночной стоимости. Последнее в существенной мере складывается из реальной рыночной стоимости земли. Как правило, банки предоставляют кредиты в размере до 60 процентов реальной рыночной стоимости земельного участка. Кредит гарантируется нотариально заверенной регистрацией права залога земли.