Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Купля-продажа:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим земельных долей, порядок выдела участков в счет долей.

 

Оборот земельных участков – в соответствии с Гражданским з-вом и ЗК РФ. Зем. Участки, отнесенные к землям изъятым из оборота, не могут быть объектами сделок и предоставляться в частную собственность.

Подробно регулирует оборот земель с/х назначения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Принципы:

- сохранение целевого использования зем.участков,

- установление предельного размера зем.участков, которыми может распоряжаться один собственник,

- преимущественное право покупки зем.участка или доли в праве общей собственности субъектом РФ,

- установление особенностей предоставления зем.цчастков иностранным лицам. Могут только на праве аренды,

ФЗ устанавливает предельные размеры и требования к местоположению уч-ков, обязанность лица произвести отчуждение, порядок принудительного изъятия.

 

Порядок купли-продажи:

- извещение органов субъекта РФ (или местного самоуправления) в пис. виде о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. Продавец вправе продать участок третьему лицу,

- если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление,

- в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

 

Порядок купли-продажи долей в праве общ.собственности:

- извещение других участников общей собственности в пис.виде (или путем публикация в сми) о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец направляет извещение органу субъекта РФ (или местного самоуправления) о намерении продать с указанием основных условий,

- в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец вправе продать участок третьему лицу,

- если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление по тому же кругу,

- в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ и др.участники вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Аренда:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об об-те земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим зем. долей, порядок выдела участков в счет долей.

ГК: Ст.606: аренда – договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное пользование; плоды, продукция и доходы от арендованного имущества – собственность арендатора.

Ст.615: право арендодатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал или в качестве паевого взноса.

ФЗ, ЗК: Только участки (в том числе в долевой собств.), прошедшие гос.кадастровый учет.

Срок договора аренды – не более 9 лет. По истечение срока арендатель имеет преимущественное право на заключение нового договора на прежних условиях (за иск. Случаев п3 ст.35, п.1 ст.36 ЗК).

Иностранные граждане – только на праве аренды могут владеть зем.участками с/х назначения.

Размер арендной платы – по договору аренды.

Преимущественное право покупки участка арендатором в порядке, установленном для продажи долей (за искл. случаев – п.1ст36 ЗК)

При аренде на срок более 5 лет досрочное прекращение аренды по требованию арендодателю – только по решению суда.

В случае аренды доли – договор заключается со всеми уч-ками, либо с одним при наличии у него доверенностей от других.

Аренда с правом выкупа (или выплатой всей стоимости в счет арендной платы) – возможна с предусмотрением этих условий в договоре аренды (особенности – ст.8 и 10 ЗК РФ).

Предельная площадь арендованного участка у одного арендатора – не ограничена.

 

Лизинг в сфере АПП.

В настоящий момент обеспеченность сельхозтоваропроизво­дителей основными видами техники составляет менее 50%, списание техники в пять раз превышает ее обновление. Около 70% машинно-тракторного парка выработало свой срок службы. Лизинг на основе гос инвестиций является одним из наиболее перспек­тивных методов материально-технического обеспечения сельскохо­зяйственного производства, т.к. позволяет сельхозтоваропроизводи­телю приобрести необходимую ему дорогостоящую технику без еди­новременной мобилизации собственных средств или кредита, кото­рые требуются для ее покупки. В соответствуй с ГК РФ и ст.2 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» 1998г. по до­говору финансовой аренды (лизинга) лизингодатель обязуется приоб­рести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для пред­принимательских целей.

В связи с тем, что сельскохозяйственное производство отли­чается высокой капиталоемкостью, относительно низкой фондоотда­чей, зависимостью от природно-климатических факторов, сезонно­стью производства, которые, в свою очередь, ведут к несовпадению по срокам периода затрат и получения доходов, а также характеризу­ют сельское хозяйство как отрасль народного хозяйства, которой присущи высокие риски невозврата вложенных инвестиций, то речь необходимо вести о лизинге сельскохозяйственной техники как виде государственной поддержки сельхозтоваропроизводителей.

Начало правовому регулированию лизинговых отношений в сельском хозяйстве с участием государства было положено Поста­новлением Правительства «Об организации обеспечения агропромышленного комплекса машиностроительной продукцией на основе долгосрочной аренды (лизинга)»1994г. Данным постановлением функции лизинговой компании по приобретению сельскохозяйственной техники за счет бюджетных средств у заводов изготовителей и сдаче ее в долгосрочную аренду (лизинг) были воз­ложены на ОАО «Росагроснаб».

1995г. Минсельхозпродом РФ, Минфином РФ и АО «Росагроснаб» был утвержден Порядок обеспечения агропромыш­ленного комплекса продукцией машиностроения на лизинговой осно­ве. В этом документе предусматривалось создание и постоянное по­полнение специального (лизингового) фонда, который должен был формироваться за счет федеральных и региональных бюджетных ас­сигнований, средств машиностроительных предприятий, а также дру­гих разрешенных законом источников. Бюджетные ассигнования вы­делялись на возвратной основе Минсельхозпроду РФ, который "пору­чал АО «Росагроснаб» выполнение и координацию работ по проведе­нию лизинговых операций. В соответствии с данным Порядком, Минсельхозпрод РФ утверждает номенклатуру и суммовые объемы поставок по лизингу машиностроительной продукции. В течение сро­ка действия договора лизинга с лизингополучателя ежегодно взима­ется арендная плата в размере 3% от остаточной стоимости предмета лизинга. Индексация стоимости предмета лизинга для расчета лизин­говых платежей не производится в течение всего срока действия ли­зингового договора.

В настоящее время на основании законов о фед бюджете на 2002.г., 2003 г. Минфин РФ признается распорядителем бюджетных средств, а лизинг с участием государства осуществляет ОАО «Росагролизинг». В связи с тем, что бюджетные средства, кото­рые ранее ежегодно направлялись на формирование и пополнение лизингового фонда, с 2001 г. ежегодно направляются в уставный ка­питал ОАО «Росагролизинг» на основании законов о фед бюджете и нормативных актов Правительства РФ. Все остальные правила, приведенные выше, которые были закреплены в Порядке обеспечения агропромышленного комплекса продукцией машино­строения на лизинговой основе, продолжают действовать и сейчас, будучи закрепленными в принятых в разное время Постановлениях Правительства РФ и актах Минсельхоза РФ.

В соответствии с Законом «О государст­венном регулировании АПП» от 1997 г ., лизинг в сфере АПП с участием государства осуществляют юридические лица, уполномо­ченные на то соответственно Правительством АПП и органами исполнительной власти субъектов РФ. Этими же органа­ми определяется и перечень имущества, являющегося предметом ли­зинга, ставки арендной платы, источники кредитования, необходи­мые для его проведения, и другие условия лизинга в сфере АПП.

В отношениях, возникающих в связи с осуществлением гос регулирования лизинга в сельском хозяйстве можно выде­лить два момента: 1) направление государством бюджетных средств на финансирование лизинга в сфере сельского хозяйства, то есть осуществление государственной поддержки агролизинга; 2) опреде­ление государством субъектов лизинга и отдельных условий договора лизинга с участием государства. Во-вторых, это отношения, возни­кающие в связи с заключением и исполнением договора лизинга в сфере сельского хозяйства.

Осуществление государственной поддержки агролизинга реа­лизуется посредством отношений, возникающих в сфере финансовой деятельности АПП между государством в лице его управомоченного органа (Министерства финансов РФ) и лизинговой компанией (ОАО «Росагролизинг»), выбранной государством для осуществления лизинга в сельском хозяйстве, по поводу перечисле­ния определенной суммы бюджетных средств в уставный капитал этой компании.

Направляя финансовые средства в уставный капитал лизинго­вой компании, которая осуществляет лизинг в сфере сельского хозяй­ства, государство устанавливает некоторые обязательные условия заключаемых этой компанией договоров лизинга, то есть осуществ­ляет в определенной мере организационную функцию, обеспечиваю­щую оптимальные условия для реализации финансируемой им дея­тельности. Так, нормативными правовыми актами Правительства РФ определяется перечень имущества, которое может являться предме­том лизинга, размеры вознаграждения и снабженческо-сбытовой на­ценки, которые вправе взимать лизингодатель. Актами Министерства сельского хозяйства РФ ежегодно утверждается реестр сельскохозяй­ственной техники, которая может быть передана по договору лизинга с участием государства, а также максимальные цены на нее.

Договор лизинга в сфере сельского хозяйства с участием государства, хотя и включает в себя отдельные условия, которые установлены императивными административно-правовыми нормами, по сути, не перестает быть гражданско-правовым договором и, соответственно, регулируется нормами гражданского права.

1. Общие положения (отношения, регулируемые Постановле­нием; цели, на достижение которых направлено принятие Постанов­ления; задачи, решаемые Постановлением; сфера действия, субъекты,

предмет договора лизинга).

2. Правовые основы деятельности государственной лизинговой компании (цели создания и направления деятельности ОАО «Росагролизинг»; процедуры взаимодействия ОАО «Росагролизинг» с Минсельхозом РФ, Минэкономразвития РФ, Минфином РФ по вопро­сам выделения, использования и возврата бюджетных средств; проце­дуры взаимодействия ОАО «Росагролизинг» с Минсельхозом РФ по вопросам согласования перечня и объема закупок необходимой сель­хозтехники, согласования перечня потенциальных лизингополучате­лей, имеющих особое значение для осуществления государственной политики в АПК; процедуры согласования с предприятиями - постав­щиками и Согласительной комиссией Минсельхоза РФ уровня цен на закупаемые объекты лизинга (планирование, отчетность); контроль за деятельностью ОАО «Росагролизинг» со стороны государства, в т.ч. отчетность ОАО «Росагролизинг» по итогам деятельности за квартал (за год) перед Правительством РФ, Палатами Парламента РФ, публи­кация ежеквартальных (ежегодных) отчетов о деятельности и годовых балансов ОАО «Росагролизинг» в официальных российских изданиях; ответственность ОАО «Росагролизинг» за использование бюджетных средств не по целевому назначению и др.).

3. Особенности содержания договора финансовой аренды (лизинга) (обязанности ОАО «Росагролизинг»: формировать заказы на машиностроительную продукцию для ее закупки с последующей пере­дачей в лизинг; размещать сформированные заказы у поставщиков про­дукции машиностроения; осуществлять капитальный ремонт предмета лизинга или засчитывать часть стоимости произведенного лизингополу­чателем ремонта в счет лизинговых платежей; по желанию лизингополу­чателя взимать лизинговые платежи в форме сельскохозяйственной про­дукции; размер лизинговых платежей указывается в договоре в рублях и не подлежит изменению в сторону увеличения в течение всего срока до­говора; периодичность лизинговых платежей устанавливается с учетом сезонности сельскохозяйственного производства и др.).

4. Особенности ответственности сторон договора финансовой аренды (лизинга) (установление максимального размера санкций, подлежащих взысканию в случаях нарушения условий договора ли­зингополучателями; особенности предъявления требований продавцу предмета лизинга и др.).

5. Обеспечение исполнения обязательств по договору финан­совой аренды (лизинга) (формы гарантийного обеспечения, условия гарантийных обязательств, особенности страхования).