Состояние городской среды и инфраструктуры рынка недвижимости

Развитие и совершенствование городской среды рассматриваются в двух взаимосвязанных, но существенно различных аспектах.

Первый аспект – это материальная среда или организованное городское пространство, являющееся результатом градостроительной деятельности, элементы природного и городского ландшафта. Городское пространство образовано множеством связанных с землей недвижимых объектов, включая застройку, дороги, озеленение, иные элементы благоустройства, а также искусственный и естественный ландшафт.

Второй аспект развития городской среды включает институциональные условия градостроительной деятельности, в рамках которых инвесторы, застройщики, покупатели и продавцы недвижимости, эксплуатирующие организации ведут свою деятельность. Здесь следует выделить рынок недвижимости, правовые, организационные и информационные условия, а также градостроительную политику, направленную на развитие городской среды.

К проблемам городской среды Казани, существенным для выработки комплекса мер Стратегического плана, отнесены следующие:

 

§ Транспортная ситуация в Казани с каждым годом усложняется. Количество автомобилей с 1993 по 2002г. возросло с 92 до 144 на 1 тыс. жителей и рост парка продолжается. По прогнозам к 2015 году произойдет следующее двукратное увеличение количества автомобилей, и расчетная норма для г. Казани на этот период может быть принята 200-250 автомобилей на 1 тыс. жителей. В то же время, строительство магистралей осуществлено на 46%, транспортных развязок на 26%, путепроводов на 55%, пешеходных переходов на 50% от объемов, предусмотренных генеральным планом 1969г. В результате нагрузка на ряд основных транспортных магистралей превышает 200% от нормативной (см. таблицу 3.3.1).

Таблица 3.3.1.
Загруженность проезжей части улиц центральной части Казани в 2001 г. (по данным Казанской государственной архитектурно-строительной академии)

№ п	Наименование улиц	Кол-во полос (расстояние между перекрестками)	Пропускная способность в одном направлении	Интенсивность движения (2001 г.)	Загруженность проезжей части
			(прив.ед./час)	(прив.ед./час)	(%)
1.	Кремлевская дамба	2 (-)
2.	Адмиралтейская дамба	2 (-)
3.	Н.Ершова	3 (250) трамв. полоса
4.	К.Маркса (от Н.Ершова до Пушкина	1 (200) трамв. полоса		1050-1670	152-242
5.	М.Горького	2 (200)		990-1400	105-147
6.	Б.Красная	3 (200)		700-900	52-67
7.	Пушкина	2 (200) трамв.полоса		1620-1760	141-153
8.	Татарстан (от Островского до Нариманова)	3 (150) трамв.полоса		1380-1800	128-167
10.	Дзержинского (от Пушкина до Лобачевского)	2 (200)
12.	Батурина	2 (200)
13.	Профсоюзная	3 (200)		450-750	33-55
14.	Право-Булачная	2 (200)		1950-2015	205-212
15.	Кирова	2 (200)		480-1000	50-105
16.	Нариманова (от Чернышевского до Татарстан)	2 (200)		470-810	49-85
18.	К.Маркса (от Пушкина до Батурина)	2 (200)		610-900	64-95
19.	Саид-Галеева	3 (400)		1100-1400	58-74
20.	Г.Тукая (от Чернышевского до Татарстан)	1 (200) трамв.полоса		130-205	20-30
21.	Г.Тукая (от Татарстан до Эсперанто)	1 (200) трамв.полоса		740-1570	107-227
22.	Эсперанто (между Павлюхина и Свердлова)	2 (200)		1340-1950	140-205
23.	Эсперанто (от Х.Такташ до пл.Вахитова)	2 (400)
24.	Вишневского (от Свердлова до Достоевского)	2 (300-800)	1100-1700	1330-1490	120-87
25.	Вишневского (от Достоевского до Н.Ершова)	2 (250)		700-970	70-98
26.	Свердлова	2 (200)
27.	Бутлерова	1 (200) трамв.полоса
28.	Достоевского	1,5 (200)		920-1170	115-146
29.	Наплавной мост	1,5(-)
30.	ул. Толстого	1,5(-)

§ Существующая планировочная структура способствует транзиту транспорта через центр. Плотность населения города, плотность мест приложения труда и объектов обслуживания распределены по отношению друг к другу крайне неравномерно. В центральной части города плотность населения относительно низка, а плотность мест приложения труда и объектов обслуживания высока. Периферийные спальные районы характеризуются обратным соотношением. Это создает потребность в ежедневных миграциях населения. Части города, расположенные на берегах р. Казанки, соединены тремя транспортными дамбами и временным наплавным мостом. Три из них соединяют с Заречьем центральную часть города. В результате центр воспринимает большую долю транзитных потоков, что приводит к разрушению ценной застройки, повышению аварийности, замедлению транспортного потока и загрязнению воздушного бассейна.

§ Потенциал центра Казани как места отдыха, размещения бизнеса и объектов обслуживания не используется максимально продуктивно для города, вследствие низкого качества городской среды, за исключением отдельных благоустроенных участков. Многие исторические здания требуют мероприятий по реконструкции, превышающих по стоимости строительство нового объекта сопоставимой площади. В процессе реализации принятой в 1995 г. «Программы ликвидации ветхого жилого фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья в г. Казани», мероприятия по реконструкции реализовались со значительным отставанием по отношению к темпам расселения и сноса, в результате стали множиться пустыри, развалины, брошенные здания, заметно снизилось население центрального Вахитовского района, что явилось дополнительным фактором деградации городской среды. Износ городских инженерных сетей различных видов составляет от 50 до 65 %, что затрудняет подключение новых потребителей и сдерживает реконструкцию. Неадекватное состояние инженерной инфраструктуры особенно в центре города часто ставит инвесторов в такое положение, когда они либо отказываются от реализации проекта, либо вынуждены использовать существующую неудовлетворительную инфраструктуру: недостаточные мощности, изношенные сети.

§ Экологическая ситуация в городе имеет ряд проблемных областей. В связи со снижением выбросов на промышленных предприятиях основным загрязнителем городского воздушного бассейна становится городской транспорт. Выше нормы пылевое загрязнение, связанное, в основном, с некачественным текущим содержанием, низкой культурой ведения строительных работ и наличием неблагоустроенных территорий. Основным источником загрязнения городских водоемов является поверхностный сток и неочищенный сброс ливневых вод. Опасным источником загрязнения являются талые воды, поступающие с многочисленных снеговых свалок, не оборудованных локальными очистными сооружениями. По многим причинам недостаточно эффективно работает система сбора, удаления и переработки бытовых и промышленных отходов и контроля за их обращением. Иловые карты городских очистных сооружений канализации уже давно представляют собой экологическую угрозу, которая в любой момент может нарушить сохраняющееся равновесие. Озеленение распределено по территории города крайне неравномерно.

§ С начала 1990-х годов на территории пригородного пояса стали осваиваться более десяти тысяч участков под строительство коттеджей (см. Карту проблемных территорий). В связи с экономической нестабильностью того времени у значительной части застройщиков изменились финансовые возможности; город, со своей стороны, не реализовал намерения по обеспечению строящихся поселков инженерно-транспортной и социальной инфраструктурой. В результате большинство односемейных домов не завершено строительством. С другой стороны, существуют исторические городские поселки – бывшие слободы, включенные в городскую среду, но сохранившие сельский уклад жизни. Эти территории представляют важный ресурс развития, так как расположены в ряде случаев на потенциально ценных территориях. Хаотичная и неконтролируемая строительная деятельность может привести к проблемам в будущем.

§ Все более затратным становится обслуживание жилых домов постройки конца 1950-х – середины 1970-х годов, где проживает около 30% горожан. Эта часть жилищного фонда и инженерная инфраструктура находятся в неудовлетворительном техническом состоянии. Суммарные объемы вложений в ремонт жилищного фонда, которые были необходимы по действующим нормативам, но не были осуществлены, оценивается в 6,4 млрд. руб. (что равно годовому бюджету города). Есть вполне реальная перспектива деградации и выбытия части крупнопанельного фонда первых лет строительства в течение предстоящих 10-20 лет.

§ Ввод большого количества квартир в результате реализации «Программы ликвидации ветхого жилого фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья в г.Казани» влияет на рынок недвижимости и качество архитектуры. Средняя продажная цена снижается, поэтому инвесторы и подрядчики стремятся к максимальному снижению себестоимости за счет качества материалов, технологии строительства, качества внешней отделки.

§ Проблемы городской среды следует рассматривать в институциональном аспекте, прежде всего в связи с ситуациями на рынке недвижимости, условиями доступа к земельным участкам, правовыми и организационными условиями градостроительной деятельности и с проводимой в городе градостроительной политикой.

Инфраструктура рынка недвижимости включает нормативно-правовую базу, организационное и информационное обеспечение, доступ к соответствующим финансовым ресурсам. В этой связи, основными требованиями к инфраструктуре рынка недвижимости и индикатором ее качества являются затраты на проведение сделок (трансакционные затраты), ожидаемые прибыли и риски. От совокупности этих условий зависит – в какой мере рыночная инфраструктура дает возможность капитализировать материальные «недвижимые» активы, превращать их в капитал; в какой мере может участник рынка с выгодой использовать свои права на объект недвижимости самыми различными способами: не только для непосредственного функционального использования, но для строительных улучшений, введения в оборот посредством продажи и сдачи в аренду, передачи в управление, использования в качестве залога, в качестве основания для выпуска ценных бумаг, других законных и выгодных операций.

 

Возможности капитализации предполагают наличие развитой нормативно-правовой базы, ясно определяющей правила взаимодействия участников рынка, включая не только тех, кто передает или приобретает права на недвижимость, но и тех, кто обслуживает разнообразные операции (посредник, оценщик, кредитодатель, поставщик инженерных ресурсов, заказчик, строительный подрядчик). Возможности капитализации связаны с оперативностью и согласованностью действий регистрирующих, участвующих в разрешительном процессе, инспектирующих, лицензирующих и иных органов, выполняющих от имени государства свои функции на рынке недвижимости. Весьма существенна стабильность рынка недвижимости, от которой зависит возможность минимизации рисков, связанных с инвестициями. Стабильность рынка более всего зависит от наличия и действий на нем монополистов. В современных российских условиях это городские власти и компании - естественные монополии: действия и тех и других должны быть предсказуемы, внушать доверие, строится на понятных и доведенных до сведения сообщества принципах.

 

Необходимым условием работы на рынке является полнота, ясность, непротиворечивость и общедоступность информации, которая используется участниками рынка для принятия решений. Для инвестора с конкретными интересами и возможностями (в том числе покупателя или арендатора) важна возможность выбора между различными предложениями на рынке. Возможность выбора зависит не только от полноценности информации о сформированных объектах, но и от реалистичности предложений, которые сегодня в Казани, как и в других российских городах для инвесторов и застройщиков в очень существенной мере определяются техническими условиями на подключение к инженерным коммуникациям.

Таким образом, развитие инфраструктуры рынка недвижимости зависит от следующих условий:

§ нормативно-правового, организационного и информационного обеспечения сделок, базирующегося на продуктивном диалоге между государственными структурами и участниками рынка;

§ продолжения приватизации государственной собственности, от которой зависит широта реального выбора для инвестора и возможность оперативного и надежного сравнения разных предложений;

§ активной политики администрации города по подготовке (инфраструктурной и правовой) земельных участков на приоритетных городских территориях для их передачи заявителям на приемлемых инвестиционных и технических условиях;

§ наличия квалифицированных кадров в областях планирования и управления городским территориями, оценки и страхования.

Сегодня ситуация характеризуется следующим образом:

§ Правовое обеспечение рынка недвижимости в плане инвентаризации объектов недвижимости на территории города и сведений земельного кадастра требует доработки.

§ Рынок недвижимости характеризуется неравномерным и нестабильным развитием отдельных секторов: хорошо развит рынок квартир, отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости и рынок земельных участков. Поэтому первоочередное значение для рассмотрения в стратегии имеют вопросы развития первичного рынка недвижимости, предоставления земельных участков для строительства и совершенствования инфраструктуры рынка недвижимости.

§ В Казани на большей части исторического центра (за исключением квартала «Б») отсутствует система целенаправленного обеспечения нового строительства инженерными ресурсами. При предоставлении земельных участков для строительства условия согласования подключения к сетям инженерно-технического обеспечения часто отражают узковедомственный интерес, носят неоправданный по объему требований характер и нескоординированны между собой.

§ Процедура согласования технических условий и схема прохождения заявки носит усложненный характер и связана с долгими временными издержками. Бюрократические проволочки сдерживают инвестиционный процесс и часто заставляют инвесторов отказаться от своих намерений.

§ Приобретение земельного участка в собственность через покупку объекта недвижимости с последующим оформлением прав собственности на земельный участок также связано со сложностями приспособления уже имеющегося объекта под новые нужды. Исторические здания часто находятся в плохом техническом состоянии. Если такое здание является памятником культуры, обязательства по его восстановлению могут быть непосильны для инвестора.

§ Не согласованы по срокам и объемам расселение семей из ветхого фонда, инженерная подготовка реконструируемых территорий и вынесение участков на инвестиционные торги.

§ Не обеспечено надлежащее финансирование предпроектных исследовательских работ и изысканий по целому ряду взаимосвязанных направлений: инженерная геология и гидрогеология; измерение уровней загрязнения среды; археологическая и историко-культурная экспертиза и паспортизация памятников; исследования рынка недвижимости, инвестиционных предпочтений и обоснование приоритетных площадок под строительство и реконструкцию; подготовка необходимой градостроительной документации. Очевидно, что потери, связанные с принятием решений, не обоснованных надлежащим образом, намного превосходят экономию средств за счет сворачивания подготовительных работ.

§ Градостроительный устав г. Казани не работает в полной мере. Ни разу не проводились заседания «Комиссии по землепользованию и застройке», призванной рассматривать ситуации, связанные с конфликтом интересов на территории города. Имеют место нарушения Устава при застройке территории парков и озеленения. При согласовании проектной документации органами архитектуры часто рассматриваются творческие вопросы, отнесенные законодательством к компетенции авторов проекта.

§ Развитие городской инфраструктуры и реализация городских программ сдерживается недофинансированием, обусловленным снижением доходов городского бюджета за счет широкого распространения льгот по земельным налогам и аренде: оплачивается использование только 35% городской земли, из них большая часть – 24% - по льготным ставкам. Недвижимость на территории г.Казани не дает существенного дохода в городской бюджет. В отличие, например, от г.Санкт-Петербурга, где доходы от недвижимости составляют в последние годы около 17,0 % доходов бюджета, в г.Казани эта доля не превышает 4,0% (см. табл. 3.3.2).

§ В отрасли управления городским развитием ощущается нехватка квалифицированных кадров, способных решать нетрадиционные и междисциплинарные задачи, связанные с переходом к новым формам градостроительного регулирования.

 

Тем не менее, при всей остроте имеющихся проблем г. Казань по многим показателям принадлежит к городам России, успешно осуществляющим реформы. Город сохраняет достаточные ресурсы для преодоления перечисленных проблемных ситуаций. Налицо весомый социально-экономический, интеллектуальный и историко-культурный потенциал, весьма удачное географическое положение, преимущества республиканской столицы с представительскими функциями. Существенно, что некоторые из важных шагов, предпринятых в области градостроительства Казани, в основной массе российских городов еще только предстоит подготовить и осуществить. Важно отметить следующие шаги городской администрации в области градостроительства и совершенствования городской среды:

§ В 1994-95 гг. разработана и утверждена «Концепция градостроительного развития г. Казани» – один из первых документов такого статуса в постперестроечной России.

§ В 1998 г. разработан и принят (также один из первых в России) Градостроительный устав Казани, включающий права участников градостроительной деятельности, порядок ее осуществления, порядок предоставления участков под строительство, а также ограничения и требования, при выполнении которых возможно осуществление застройки города: правила застройки с градостроительными регламентами для выделенных зон. Документ отличается полнотой, единством подхода и позволяет инвесторам с учетом их интересов и возможностей принимать важные предварительные решения по оценке и выбору площадок без обращения в Администрацию города.

§ В 2002 г. завершена основная работа над Проектом детальной планировки (ПДП) исторического центра г.Казани. В настоящее время предстоят согласования и экспертиза проекта.

§ В 2002 г. возобновлена разработка генерального плана Казани на период с 2005 по 2020 гг. Проведен конкурс, определивший разработчика этого документа и уточняется техническое задание на проект.

§ В городе ведется значительная работа по оздоровлению среды. За счет повышения эффективности работы очистных сооружений произошло значительное снижение сброса таких ингредиентов как нефтепродукты. Завершены работы по строительству иловых площадок. Вводятся в эксплуатацию автомойки и введены очистные сооружения поверхностных сточных вод ТЗК Международного аэропорта «Казань». Ведется работа по экологическому образованию населения.

§ В 2003 г. разработана карта социально-экономического зонирования территории г.Казани (для целей определения величин арендной платы за здания и помещения).

§ Планируется введение Автоматизированной радионавигационной системы управления и обеспечения безопасного функционирования транспортного комплекса г. Казани. Разработан проект «Программы улучшения транспортного обслуживания населения г. Казани на 2003-2007 годы». Проект базируется на «Концепции градостроительного развития г. Казани» и предусматривает широкий спектр действий: увеличение темпов развития транспортной сети; строительство современных магистралей, транспортных развязок, путепроводов, внеуличных пешеходных переходов; совершенствование сложившейся радиально-кольцевой структуры магистралей; развитие экологически чистых видов транспорта, в том числе метрополитена; строительство дополнительных транспортных связей через р. Казанку и ряд организационных мер. Объемы финансирования, предполагающиеся проектом (7,56 млрд. руб.), могут быть обеспечены только при привлечении значительных кредитных средств.

§ В рамках договора о займе с МБРР выполнена крупномасштабная работа по инженерной подготовке территории квартала «Б» в исторической части города. В настоящее время ведется продажа участков и застройка территории.

§ Для подготовки г.Казани к предстоящему в 2005г. празднованию 1000-летия города в 2001г. Правительством РФ была утверждена Программа «Сохранение и развитие исторического центра г. Казани», предусматривающая суммарный объем финансирования на 2001-2005 гг. в размере 64,93 млрд. рублей. Вместе с тем, финансирование работ по реставрации и содержанию объектов исторического наследия, многие из которых представляют существенный культурный ресурс и фактор привлекательности Казани, остается даже в этих особых условиях недостаточным. Можно предвидеть, что после юбилея Казани федеральная поддержка резко сократится.

 

В качестве потенциала, который может использоваться при решении проблем управления рынком и для развития рынка недвижимости, можно рассматривать следующие предпосылки:

 

§ Достаточно высокий уровень активности земельного рынка Казани в самые последние годы (см. табл. 3.3.2).

§ Наличие в Казани практического опыта проведения аукционов и конкурсов по предоставлению инвесторам земельных участков.

§ Несмотря на конкуренцию предложений коммерческого сектора с предложениями по продаже квартир, поступающими от семей, переселенных из ветхого в новый фонд, в течение нескольких лет сохраняются значительные – по отношению к другим городам России – объемы коммерческого жилищного строительства – около 180 тыс. кв. м. в год, что сопоставимо с лучшими показателями по городам России. По общим объемам жилищного строительства на душу населения Казань вышла на лидирующие позиции среди крупнейших городов России. Не только жилье, но и социальная инфраструктура в Казани вводится в больших объемах, чем в сопоставимых по размерам приволжских городах (см. табл. 3.3.3).

§ Проведение на большей части города упрощенной инвентаризации недвижимого имущества, еще не проводившейся во многих других городах России.

§ Осуществление массовой оценки городских земель, являющихся важнейшим городским ресурсом. Проведение государственной кадастровой оценки земель города и утверждение ее результатов в 2003 году позволяет выйти на новый этап налогообложения за пользование землей в зависимости от ее кадастровой стоимости. Такая оценка необходима в качестве первого шага для дифференциации платежей за землю и иные объекты недвижимости (налоги, арендная плата, платежи при продаже) с целью более адекватного планирования городских действий и бюджетных доходов.

§ Принятие Кабинетом министров Республики Татарстан с 1997 г. ряда постановлений принципиального характера, направленных на реформирование жилищно-коммунального хозяйства, развитие земельного рынка, системы управления недвижимостью, вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемой недвижимости. В самой Казани активно разрабатывается и обсуждается проект реформы жилищно-коммунального сектора, обладающий, учитывая приведенные выше проблемы, самой высокой степенью актуальности. Действует республиканская программа внедрения сервейинговых компаний и налицо первые успешные опыты их работы.

Таблица 3.3.2.
Показатели, характеризующие земельную реформу в Казани
за 1999-2002 гг.

Показатель
Юридическим и физическим лицам оформлено и выдано документов на право пользования землей	10 309	13 058	11 503	10 803
Земельных участков в собственности граждан	14 048	14 316	15 517	16 337
Земельных участков в собственности юридических лиц
Предоставлено земельных участков под строительство многоэтажных жилых зданий (га)	160,17	122,97	49,0	161,16
Сделок с земельными участками на вторичном рынке	нд
В том числе с участием юридических лиц	нд	-
Обеспечено поступлений земельного налога и арендной платы за землю по г. Казани в сумме (всего/в бюджет Казани, млн. руб.)	136,6/ 82,6	186,3/ 97,9	224,6/ 78,4	494,9/ 208,9
В бюджет города от продажи земли поступило (млн. руб.)	1,685.	28,519.	3,704	149,2
Доходы бюджета г. Казани (млн. руб.)	2 847	4 382	3 663	6 414
Бюджетные доходы города, связанные с землей (млн. руб./доля от доходов бюджета в %)	84,28/ 2,9	126,42/ 2,9	82,1/ 2,2	249,0/ 3,9

Таблица 3.3.3.
Строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры в крупнейших городах Поволжья за 2000 г.

Показатель	Казань	Нижний Новгород	Самара	Волгоград	Уфа
Территория, кв. км.
Население, тыс. чел	1090,7	1351,7	1164,8	1021,7	1094,7
Плотность населения, чел./кв.км.
Ввод общей площади жилья, кв. м. / чел.	0,5	0,19	0,22	0,23	0,22
Строительство общеобразовательных учреждений, мест/1000 чел.	1,16	-	0,51	-	0,27
Строительство ДДУ, мест/1000 чел.	0,43	-	-	-	-