Порядок предъявления претензий. Санкции

 

Любая из сторон договора имеет право предъявить другой стороне претензию, связанную с нарушением ею своих договорных обязательств.

Все претензии должны оформляться в письменной форме, содержать краткое изложение существа нарушенных обязательств, предложения по способам их устранения, а также требования по выплате неустоек или возмещению понесенных убытков. В тех случаях, когда претензии связаны с поставкой арендодателем дефектных или некомплектных объектов аренды, к претензии необходимо прилагать акты обнаружения дефектов или некомплектности, подписанные арендатором и представителем незаинтересованной стороны.

Более подробно о порядке предъявления и рассмотрения претензий см. разд. I учебника.

Если одна из сторон договора нарушила принятые на себя обязательства, то потерпевшая сторона имеет, кроме права требования устранения нарушений, право взыскания с виновной стороны понесенных убытков или уплаты предусмотренных договором неустоек (штрафных санкций).

В том случае, когда арендодатель задерживает передачу объекта аренды арендатору в сроки, установленные договором, или в поставленном объекте обнаружены дефекты, которые препятствуют началу нормальной его эксплуатации, арендатор имеет право взыскать с арендодателя понесенные в связи с этим убытки за весь период опоздания в поставке и/или за время, которое потребовалось сторонам на устранение выявленных дефектов. Тем же правом обладает арендодатель, если арендатор задерживает возврат объекта аренды после окончания срока арендного договора или досрочного его прекращения по согласию сторон или решению суда.

Право взыскания понесенных убытков можно предусматривать в договоре в тех случаях, когда стороны оговорили в договоре способы подсчета убытков. Если такой договоренности достичь не удалось, то лучше предусмотреть в договоре право потерпевшей стороны вначале взыскивать неустойки и только тогда, когда их сумма превысит определенную величину (обычно 8% от расчетной стоимости аренды)*, предъявлять к возмещению доказанные убытки.

* При оперативной аренде ее расчетная стоимость определяется как сумма арендных платежей за каждый период аренды.

 

В случае опоздания арендодателя в поставке объекта аренды арендатор имеет право начислять неустойки к расчетной стоимости аренды, а в случае опоздания арендатора с возвратом объекта аренды неустойку начисляет арендодатель с его остаточной стоимости, величина которой указывается им в договоре или определяется как рыночная цена объекта с учетом его фактического физического или морального износа. В любом случае размер неустойки не должен быть ниже суммы арендных ставок за период задержки возврата.

На тот случай, когда у арендатора появится право взыскания с арендодателя неустоек или убытков, в договоре следует предусмотреть либо бесспорное право арендатора уменьшать арендные платежи на соответствующие суммы неустоек и/или убытков, либо оговаривать, что такие взыскания будут осуществляться отдельными расчетами в бесспорном порядке или по решению суда. На тот случай, когда опоздание в передаче объекта арендатору достигнет таких сроков, что для него теряется смысл ожидать дальнейшей поставки, в договоре следует предусмотреть право арендатора потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Нормы и способы начисления неустоек (штрафных санкций), а также предъявления убытков аналогичны тем, которые применяются в контрактах купли-продажи, и изложены в разд. I учебника.

 

Порядок изменения договоров аренды

 

Любое изменение условий договоров аренды, включая их продление или досрочное расторжение, может быть сделано только по взаимному согласию сторон. Если одна из сторон не согласна с изменением условий договора, то оно может быть сделано только по решению арбитражного суда, а при международных арендных договорах — только по решениям, вынесенным предусмотренным в договоре международным арбитражным судом. Конкретные причины, дающие основания сторонам требовать изменения договора, перечислены в разделах, излагающих права арендодателей и арендаторов.

Переход права собственности на объект аренды к другому арендодателю не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договоры аренды, кроме вышеизложенных, могут содержать следующие разделы:

• упаковка и маркировка;

• извещения о выполнении обязательств;

• проверка качества;

• форс-мажорные обстоятельства;

• арбитражные разбирательства споров;

• реквизиты договоров.

Содержание всех перечисленных разделов аналогичны содержанию тех же разделов контрактов купли-продажи, изложенных в разд. I учебника.

Контрольные вопросы по п. 1.7—1.11 темы 1

 

1. Какие обязательства несет арендодатель в случае поставки арендатору некачественного имущества?

2. Какое обязательство арендодателя направлено на стимулирование развития технического прогресса?

3. Какие права контроля действий арендатора имеет арендодатель?

4. В каких случаях арендодатель имеет право требовать досрочного прекращения договора?

5. Какое обязательство арендатора Вы считаете главным?

6. В каких случаях закон разрешает арендатору сдавать имущество в субаренду без разрешения арендодателя?

7. В каких случаях сделанные арендатором затраты на улучшение имущества не подлежат возмещению арендодателем?

8. Какими санкциями защищает арендодатель свои интересы?

 

2. Договоры финансовой аренды (лизинга)

Субъекты и стороны договора

 

Если брать за основу определение финансовой аренды (лизинга), приведенное в ст. 665 ГК РФ, то в лизинговых операциях участвует, по меньшей мере, три субъекта:

• арендатор (лизингополучатель), обратившийся с предложением к лизинговой компании купить у поставщика вполне определенный предмет (оборудование, имущество) и сдать его ему в финансовую аренду (лизинг);

• поставщик (собственник, изготовитель оборудования, имущества), которое арендатор хочет взять в лизинг;

• арендодатель (лизингодатель), который согласен купить у поставщика в собственность предмет лизинга (оборудование, имущество) и сдать его в финансовую аренду лизингополучателю.

Если признаком финансовой аренды считать сдачу в лизинг только приобретенного у поставщика имущества, тогда от лизинговых операций искусственно отстраняются изначальные собственники и изготовители предметов (оборудования, имущества). В то же время в зарубежной практике лизингом могут заниматься сами изготовители или собственники предмета аренды, например изготовители технологического оборудования, судовладельцы, собственники зданий, сооружений, предприятий и т.д. Это возможно потому, что главным признаком финансового лизинга в зарубежных странах считается не столько факт приобретения предмета лизингодателем, сколько длительность операций финансового лизинга, срок которых равен или близок к нормативному сроку амортизации предмета лизинга.

При указанных условиях субъектами лизинга могут являться только две стороны: изготовитель или собственник предмета лизинга (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель).

Пока не будут внесены соответствующие изменения в ГК РФ, российские производители различного рода имущества могут осуществлять операции финансовой аренды (лизинга) самостоятельно в форме договоров долгосрочной оперативной аренды.

Предметом нашего дальнейшего рассмотрения будут в основном трехсторонние договоры финансовой аренды (лизинга) между арендно-лизинговой компанией (арендодателем, лизингодателем), арендатором (лизингополучателем) и поставщиком предмета лизинга. Поскольку условия двусторонних переговоров уже достаточно подробно изложены, подробно будут проанализированы только особенности, присущие операциям финансовой аренды.

Для определения сторон договора финансовой аренды (лизинга) могут быть применены сокращенная и развернутая форма с указанием фамилий и занимаемых должностей лиц, подписывающих договор.

Предмет договора

 

Эта статья должна выражать основную сущность договора. Например, если арендатор (лизингополучатель) сам нашел поставщика необходимого ему объекта и согласовал с ним все условия поставки, то возможен следующий вариант:

«Арендодатель (лизингодатель) сдал, а Арендатор (лизингополучатель) принял в финансовую аренду закупленный Арендодателем по поручению Арендатора объект у указанного Арендатором Поставщика на условиях и с техническими характеристиками, согласованными между Арендатором и Поставщиком».

Если арендатор поручил арендодателю закупить и сдать ему в финансовую аренду объект с заранее заданными техническими характеристиками у любого поставщика, возможен следующий вариант:

«Арендодатель (лизингодатель) сдал, а Арендатор (лизингополучатель) принял в финансовую аренду объект, закупленный Арендодателем у выбранного им Поставщика в соответствии с техническими требованиями, содержащимися в поручении Арендатора (лизингополучателя)».

В этом разделе следует указать базисные условия и сроки поставки объекта от поставщика лизингополучателю. Например: «Объект лизинга будет поставлен Поставщиком Лизингополучателю во второй декаде июня 1997 г. на условиях франко-стройплощадка завода г. Иванове, с разгрузкой.

В формулировке объекта договора или отдельно, в приложении к договору, следует расшифровать, что понимается под термином «объект». Например, можно указать: «Под Объектом понимается комплект из 180 единиц ткацких станков СТБ-6 с характеристиками в комплектации, приведенной в Приложении №1 к настоящему договору».

Базисные условия поставки объекта могут быть согласованы непосредственно между лизингополучателем и поставщиком, но арендодателю во избежание ошибок следует их проверить и уточнить до включения в общий договор.

Более детально вопросы выбора и согласования базисных условий поставок и возврата объекта аренды изложены в п. 1.1. данной главы и разд. I учебника.

2.3. Срок финансовой аренды (лизинга)

 

Этот пункт договора может быть сформулирован следующим образом: «Срок лизинга по настоящему договору устанавливается 3 года, начиная с даты поставки объекта Лизингополучателю».

Обычно срок финансовой аренды близок или равен нормативному сроку амортизации объекта. Если законом установлен минимальный срок лизинга в процентах к нормативному сроку амортизации, то срок договора должен соответствовать закону.

Поскольку экономическая сущность финансовой аренды состоит в основном в финансировании лизинговой операции, лизингодатель обычно не заинтересован в возврате ему объекта лизинга. Поэтому в интересах лизингодателя сдавать объект в аренду на срок, максимально приближенный к сроку амортизации, и заранее договариваться о передаче объекта в собственность лизингополучателя.