Обязательства и права арендодателя

 

Арендодатель по договорам аренды обычно принимает на себя следующие обязательства:

• поставить объект аренды арендатору на согласованных с ним базисных условиях и в согласованный срок;

• обеспечить соответствие технических характеристик и качества объекта аренды техническим требованиям договора;

• предоставить арендатору всю необходимую документацию и инструкции по эксплуатации объекта аренды;

• проводить за свой счет периодическое техническое обслуживание объекта аренды на месте его эксплуатации или в специальных пунктах обслуживания, если иное не предусмотрено договором. В договорах должно быть указано, кто (арендатор или арендодатель) и за чей счет обязан застраховать и доставить предмет аренды для технического обслуживания, а затем вернуть его на место эксплуатации;

• в случае обнаружения дефекта в переданном арендатору объекте арендодатель обязан за свой счет в разумный срок заменить или отремонтировать объект либо возместить арендатору расходы на его ремонт;

• в случае не подлежащего ремонту повреждения или утраты застрахованного в пользу арендодателя объекта аренды арендодатель обязан за свой счет поставить арендатору новый объект аренды;

• договором может быть предусмотрена обязанность арендодателя направлять в первую очередь арендатору предложения на сдачу в.аренду более совершенных аналогичных объектов аренды. В случае, если арендатор заинтересуется таким предложением, действие договора на аренду прежнего объекта аренды по соглашению сторон может быть прекращено и заключен новый договор на аренду более совершенного объекта. При этом стороны договариваются об условиях возврата и поставки нового предмета аренды с разделением затрат и уточнением перехода рисков;

• осуществлять за свой счет капитальный ремонт объекта аренды в сроки, установленные в договоре или в прилагаемой к нему инструкции по эксплуатации, если иное не предусмотрено договором;

• не передавать в аренду объект, если другое лицо имеет на него имущественные права, а в случае передачи — нести за это перед арендатором ответственность.

Арендодатель по договорам аренды должен иметь право:

• требовать своевременной выплаты арендатором арендных платежей;

• знакомиться с состоянием и условиями использования объекта аренды без всякого препятствия со стороны арендатора. В тех случаях, когда арендодатель обнаружит, что объект аренды эксплуатируется с грубыми нарушениями норм и правил эксплуатации, ведущими к его ускоренному физическому износу, он имеет право потребовать досрочного прекращения арендного договора или немедленной выплаты арендатором всей оставшейся суммы арендных платежей;

• выяснять финансовое положение арендатора любыми доступными ему способами, а в тех случаях, когда он сомневается в платежеспособности арендатора, потребовать немедленной выплаты оставшейся суммы арендных платежей или расторжения договора аренды. При этом арендодателю следует учитывать, что в случае несогласия арендатора с его требованиями, этот вопрос будет рассматриваться в суде и ему (арендодателю) предстоит доказывать обоснованность своей позиции;

• требовать досрочного расторжения договора при существенных нарушениях арендатором своих обязательств, в том числе: использовании арендатором имущества не по назначению или с существенными нарушениями договора, существенном ухудшении имущества, неуплате в срок более двух раз подряд арендных платежей, несвоевременном выполнении арендатором обязательств по обслуживанию и ремонту объекта;

• поставить арендатору другой, аналогичный, но более совершенный и качественный объект, если арендатор отказывается от поставленного объекта по причинам его несоответствия, договору и требует его расторжения;

• потребовать выплаты, как минимум, процентов за кредит на срок опоздания в платежах, а также предъявить понесенные убытки, если арендатор опаздывает с выплатой арендных платежей.

Обязательства и права арендатора

 

Арендатор по договорам аренды обычно принимает на себя следующие обязательства:

• бережно пользоваться арендованным имуществом и поддерживать его в исправном состоянии;

• осуществлять арендные платежи в установленных в договоре размерах и в предусмотренные сроки;

• не перезакладывать и не отчуждать любым способом объект аренды без письменного согласия арендодателя;

• осуществлять, если на него возложено договором, техническое обслуживание и капитальные ремонты объекта аренды в соответствии с условиями договора и инструкциями, содержащимися в приложениях к договору;

• вернуть арендодателю имущество после прекращения договора аренды в том же состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор по договорам аренды должен иметь право:

• требовать передачи объекта аренды в установленные договором сроки;

• в случае опозданий со стороны арендодателя в передаче имущества в аренду в установленные договором сроки или при поставках некачественного имущества предъявлять арендодателю претензии с требованием возмещения убытков или уплаты установленных договором неустоек, а также приостановить арендные платежи;

• при неисполнении арендодателем предусмотренных договором обязательств по капитальному ремонту выполнить его за свой счет с отнесением понесенных расходов на арендодателя путем уменьшения или отнесения арендных платежей;

• сдавать объект аренды в субаренду третьим лицам только с письменного согласия арендодателя и только в пределах срока аренды по настоящему договору, если иное не предусмотрено договором или законом;

• требовать досрочного расторжения арендного договора, если арендодатель допускает существенное нарушение своих обязательств, в том числе: не представляет арендатору объект аренды в предусмотренные договором сроки; не выполняет капитальные ремонты в установленные договором сроки; переданное арендодателем имущество имеет недостатки, не позволяющие его использовать по назначению, или оказалось непригодным для использования в силу не зависящих от арендатора обстоятельств;

• производить с согласия арендодателя и за свой счет улучшения арендованного имущества, которые становятся собственностью арендатора и могут быть им забраны после прекращения договора. Если такие улучшения неотделимы от арендованного имущества без нанесения ему существенного вреда, то арендатор имеет право на возмещение их стоимости арендодателем. Стоимость улучшений, сделанных арендатором без согласия арендодателя или за счет амортизационных отчислений, возмещению не подлежит;

• если иное не предусмотрено договором или законом, иметь преимущественное право на продление договора аренды на новый срок, о чем он должен известить арендодателя не позже чем за 30 дней (или в иной согласованный договором срок) до окончания договора аренды;

• требовать от арендодателя возмещения убытков, если арендодатель, отказавший ему в продлении договора, в течение года сдал в аренду тот же объект другому лицу;

• требовать от арендодателя предоставления гарантий производительности или экономичности полученного в аренду оборудования, предусматривая право на удержания неустоек из арендных платежей.

Переход права собственности

 

Переход права собственности с арендодателя на арендатора может произойти при следующих обстоятельствах:

• если такой переход предусмотрен арендным договором, по истечении срока аренды и выплаты арендатором всей суммы арендных платежей;

• если арендатор с согласия арендодателя уплачивает ему установленную договором выкупную цену до истечения договорного срока аренды.

Условие выкупа предмета аренды может быть предусмотрено в дополнительном соглашении к арендному договору.