В отличие от социального найма коммерческий наем жилого поме- щения является срочным договором.

Гражданский кодекс устанавливает два вида срока такого догово-

ра: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным (ст. 683).

Применительно к краткосрочному договору найма жилого поме- щения ГК содержит целый ряд ограничений по сравнению с долго- срочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользовате- лей. Соответственно, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае

 

смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

7. В целях обеспечения стабильности отношений, складываю- щихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймо- дателя и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущест- венное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позд- нее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных ус- ловиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан пре- дупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же най- модатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с ре- шением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня исте- чения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, при- чиненных отказом возобновить с ним договор.

8. Гражданский кодекс предусматривает несколько оснований рас- торжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Кроме того, наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время растор- гнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судеб- ном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении уста- новленного договором срока платежа;

• во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимате- лем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

 

• в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о не- обходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допу- щенные нарушения или не примет все необходимые меры для их уст- ранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для пос- тоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого по- мещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на ос- новании решения суда (ст. 688). Выселение производится без предо- ставления другого жилого помещения.

 

Глава 40 ДОГОВОР