Особенности изменения договора аренды.

1. Законодатель устанавливает общее диспозитивное ограниче- ние на изменение размера арендной платы – не чаще одного раза в год. При этом если договором установлена возможность односторонне- го изменения арендной платы и арендодатель злоупотребляет такой возможностью, то арендная плата взыскивается за соответствующий период в сумме, не превышающей средние рыночные ставки2.

2. Основанием для уменьшения арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора является существенное ухудшение усло- вий пользования или состояния арендованного имущества, за которое

¹ Например, если среднерыночная стоимость такой аренды гораздо ниже по срав- нению со ставкой арендной платы, по которой заключался договор.

² См. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.

 

арендатор не отвечает. Причем это может быть и случайное ухудшение имущества. Данное право императивно, иное может быть предусмот- рено только законом.

3. Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Перенаем является частным случаем передачи договора (ст. 392.3 ГК). Соответ- ственно, к данной сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

4. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истече- нии срока аренды, а арендодатель не возражает против этого, договор в силу прямого указания закона считается измененным – заключенным на неопределенный срок.

11.4. Основания расторжения договора в судебном порядке. Общим основанием для такого расторжения является существенное нарушение договора (п. 2 ст. 450 ГК). Законодатель в ряде случаев прямо указывает, какие нарушения дают право потребовать расторжения договора, т.е. какие нарушения всегда предполагаются существенными. Однако это не озна- чает, что иные нарушения договора аренды не могут служить основанием для иска о расторжении договора, если они являются существенными1.

Законодатель прямо указывает на следующие основания для рас- торжения договора в судебном порядке:

1) арендодатель не предоставляет в срок объект аренды либо создает препятствия пользованию;

2) арендодатель не предоставляет принадлежности и документы в отношении арендованного имущества, а без них арендатор либо вообще не может пользоваться объектом аренды, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключе- нии договора, например пользование объектом аренды сопровождается существенными сложностями;

3) арендодатель предоставил имущество со скрытыми недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им;

4) арендодатель предоставил имущество, обремененное правами третьих лиц, о которых арендатору не было известно;

5) арендодатель не производит капитальный ремонт;

6) объект аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не от- вечает (как по вине арендодателя, так и вследствие обстоятельств,

¹ Например, если арендатор просрочил внесение арендной платы не два раза подряд, а шесть раз «не подряд», думается, арендодатель все равно имеет право потребовать расторжения договора.

 

за которые ни одна сторона не отвечает), становится непригодным для использования;

7) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назна- чением или с условиями договора (нарушения должны быть сущест- венными либо неоднократными), существенно ухудшает имущество (нарушения должны быть существенными либо неоднократными);

8) арендатор более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату;

9) арендатор не производит капитальный ремонт, хотя такая обя- занность возложена на арендатора.

Законодатель установил, что арендодатель вправе требовать до- срочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обяза- тельства в разумный срок1. Соответствующей оговорки для арендатора не предусмотрено.

11.5. Основания для одностороннего отказа от договора аренды. Закон устанавливает возможность немотивированного односторон- него отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, для любой стороны. Для этого лишь нужно предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные сроки для уведомления, как увеличенные, так и сокращенные2. При этом полностью исключить договором возможность одностороннего отказа от такой аренды нельзя3.

ПРОКАТ

1. Договор проката – это такой договор аренды, в силу которого арен- додатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоян- ной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить аренда- тору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Нормы о прокате (ст. 626–631 ГК) рассчитаны прежде всего на потре- бительские отношения, хотя не исключается и применение соответствую-

¹ Вместе с тем исполнение арендатором обязанности после получения предупрежде- ния не исключает возможности расторжения договора, во всяком случае в понимании судебной практики (см. п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). Следует также иметь в виду, что направление предупреждения не освобождает от обязанности до об- ращения в суд предложить расторгнуть договор по соглашению сторон (п. 2 ст. 452 ГК). ² Например, ч. 5 ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ предусмат- ривает сокращенный срок предупреждения об отказе за один месяц для отдельных видов договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.

³ См. п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 16.

 

щих правил, когда имущество предоставляется не потребителю. Вместе с тем возможность применения закона о защите прав потребителей к договору проката является спорной1.

Квалифицирующими для договора проката являются специфичес- кие признаки арендодателя и предмета договора.

2. Арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче движимых вещей в аренду.

3. Предмет договора проката – это движимые, непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Причем это должна быть именно такая вещь, сдачу которой в аренду на постоянной основе осуществляет арендодатель. Прокат всегда предполагает предоставление арендатору права владения вещью.

4. Договор проката является публичным, он достаточно часто может иметь признаки договора присоединения.

Установлено требование о письменной форме любого договора про- ката, но не под страхом недействительности.

Предельный срок договора проката – до одного года.

5. Арендная плата может устанавливаться только в форме опре- деленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

6. Особенности прав и обязанностей, а также последствий их нарушения:

1) поскольку договор рассчитан на потребительские отношения, на арендодателя императивно возлагаются обязанности по проверке исправности имущества и предоставлению информации о нем, по за- мене имущества или устранению недостатков в 10-дневный срок, по капитальному и текущему ремонту;

2) арендатор не обладает какими-либо правами по распоряжению объектом аренды (субаренда, перенаем и т.п.);

3) арендная плата подлежит уплате за период с момента получения арендованной вещи арендатором по день фактического возврата иму- щества (включительно), даже если возврат осуществляется исключи- тельно по инициативе арендатора.

¹ Суды в ряде случаев применяют к прокату правила Закона о защите прав потре- бителей, несмотря на то, что последний распространяется только на передачу товаров, выполнение работ и оказание услуг (см. об этом: Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий. В 3 т. / Под ред. П.В. Крашенинникова. Т. II: Комментарий к части второй. М., 2014. С. 258–259 (автор комментария – М.Ю. Челы- шев)). Представляется, что все потребительские отношения должны регулироваться на одинаковых началах.

 

7. Особенности изменения и расторжения:

1) не применяются правила о возобновлении договора на неопре- деленный срок, т.е. истечение срока проката влечет его прекращение;

2) арендатор наделен безусловным правом на односторонний отказ от договора с предупреждением арендодателя за 10 дней.

АРЕНДА ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ

1. Договор аренды транспортного средства – это соглашение, по ко- торому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. 632 и 642 ГК).

Правовое регулирование соответствующих отношений осуществля- ется ГК (ст. 632–649), а также транспортными уставами и кодексами.

Квалифицирующим признаком данного договора является предмет. Представляется, что таковым может считаться только индивидуаль- но-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа1.

Данный договор сконструирован законодателем как р е альны й 2. Вмес- те с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств опре- деляются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. Х и XI КТМ.

Конструкция договора аренды транспортного средства не предпо- лагает возможности так называемой пользовательской аренды, без пе- редачи транспортного средства во владение3.

Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.

2. Общие черты договоров аренды транспортных средств:

1) установлена обязательная письменная форма, но не под страхом недействительности;

¹ Существует мнение, что предметом такой аренды могут быть только такие транс- портные средства, которые требуют управления им и обеспечения надлежащей техни- ческой эксплуатации (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 505).

² Такое решение законодателя представляется крайне спорным (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий. В 3 т. Т. II: Комментарий к части второй / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 265 (авторы комментария – В.С. Ем и А.В. Киселев)).

³ Думается, это необходимо в том числе для отграничения договора аренды транс- портного средства от договора фрахтования как разновидности перевозки (ст. 787 ГК).

 

2) даже если соответствующее транспортное средство является не- движимостью в силу закона, правила о регистрации договора аренды не применяются;

3) арендатор в любом случае, если иное не определено договором, несет расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства (на оплату топлива, материалов, сборов);

4) арендатору предоставлено право передавать транспортное средс- тво в субаренду, если договором не установлено иное, а также импе- ративно разрешено заключать договоры перевозки и другие договоры, лишь бы это не противоречило назначению транспортного средства или целям его использования, указанным в договоре;

5) у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок;

6) договоры аренды транспортных средств не возобновляются на не- определенный срок в случае, если по истечении срока арендатор про- должит пользоваться транспортным средством.

3. Особенности аренды с экипажем:

1) арендодатель обязан не только предоставить транспортное средс- тво, но и оказывать услуги по его управлению и технической эксплуата- ции. При этом, исходя из п. 1 ст. 635 ГК, детально описывать эти услуги в договоре не обязательно. Они должны быть оказаны в таком объеме, чтобы была обеспечена нормальная и безопасная эксплуатация транс- портного средства в соответствии с целями аренды. Соответственно, именно на арендодателя возложены выполнение требований к составу экипажа, его квалификации и, если стороны не договорились об ином, расходы по оплате услуг членов экипажа. Обязанности поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт, предоставлять необходимые принадлежности императивно закреплены за арендодателем;

2) расходы на обязательное страхование, связанное с эксплуатацией транспортного средства, диспозитивно возложены на арендодателя;

3) при отсутствии специальных указаний закона или договора все риски, связанные с гибелью или повреждением транспортного средства, несет арендодатель;

4) деликтную ответственность за вред, причиненный третьим лицам с использованием транспортного средства, несет арендодатель, однако он имеет право предъявить регрессное требование, если докажет, что вред причинен по вине арендатора, например вследствие неисполне- ния обязанности по несению расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства.

 

4. Особенности аренды без экипажа:

1) обязанность поддерживать надлежащее состояние транспорт- ного средства, включая текущий и капитальный ремонт, предостав- ление необходимых принадлежностей, императивно закреплена за арендатором;

2) обязанность нести все расходы на содержание транспортного средства по умолчанию возложена на арендатора, однако договором может быть перенесена и на арендодателя;

3) расходы на обязательное страхование, связанное с эксплуатацией транспортного средства, диспозитивно возложены на арендатора;

4) деликтную ответственность за вред, причиненный третьим лицам с использованием транспортного средства, несет арендатор.