Раздел VIII обязательства по передаче имущества в пользование

Глава 38 ДОГОВОР АРЕНДЫ

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

1. Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

Аренда – одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без пе- рехода права собственности. Значение аренды для разных правопоряд- ков зависит от места аренды в системе соответствующих конструкций. Например, по римскому праву договор найма создавал правоотношение только между нанимателем и наймодателем и не имел никакого пра- вового эффекта для третьих лиц. Так, при продаже имущества права арендатора не сохранялись1.

Исторически в современном российском правопорядке сложилось так, что именно договор аренды стал основной формой передачи имущес- тва в возмездное пользование для самых разных целей. Это, к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, и долговре- менное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом. Поэтому по российскому гражданскому праву договор аренды создает не только относительное правоотношение между арендатором и арендодателем, но и абсолютное правоотношение меж- ду арендатором и третьими лицами («всяким и каждым», кто должен не препятствовать арендатору в осуществлении владения и пользования

¹ См. об этом: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества.

М., 2005. С. 382 (автор главы – В.В. Витрянский).

 

объектом аренды)1. Вместе с тем по целому ряду причин к отношениям по возмездному владению и пользованию жилыми помещениями нормы об аренде не применяются, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 671 ГК.

Признаки договора аренды.

1. Исходя из легального определения договор аренды является:

• к о н с е н с у а льн ы м 2, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору;

• возмездным – в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату;

• двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.

2. Аренда всегда предполагает временное пользование непотребля- емыми (абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК) и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

3. Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект.

3. Виды договора аренды. Во-первых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содер- жаться не только в ГК, но и в других нормативных актах (например, в ЗК, Лесном кодексе).

Типизацию специальных видов аренды осуществляет сам законодатель3. Это не классификация, поскольку проводится по различным критериям. Так, выделение аренды зданий, сооружений, предприятий обусловле- но спецификой объекта аренды, проката – спецификой и предмета, и субъектного состава, лизинга – прежде всего спецификой содержания. Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на догово-

ры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества. Здесь законо-

¹ См.: Иоффе О.С. Избранные труды. В 4 т. Т. III: Обязательственное право. СПб., 2004. С. 325.

² Это общее правило, исключением можно считать аренду транспортных средств.

³ В терминологии ст. 625 ГК это «отдельные виды договоров аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества».

 

датель не устанавливает какие-то особые договорные типы, но пре- дусматривает определенные особенности правового регулирования договоров аренды любого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимость за- ключения таких договоров на торгах и изъятия из данного правила1.

В-третьих, из легального определения вытекает деление по объ- ему прав арендатора на аренду, предполагающую возможность владеть и пользоваться объектом, и аренду, предполагающую возможность только пользоваться объектом. Ко второму виду относится, например, дого- вор, по которому арендатор имеет право пользоваться не всей вещью, а только ее отдельной частью2.

В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор имущественного найма можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа. По общему правилу любой договор аренды предполагается без права выкупа. Договор с правом выкупа имеет ряд особенностей, в частности он должен заключаться в форме, предусмотренной для купли-продажи соответствующего имущества.

4. Источники правового регулирования. Во-первых, ГК содержит общие положения о договоре аренды и специальные нормы об опре- деленных типах договоров аренды.

Во-вторых, к договору аренды применимы общие положения ГК о договорах и об обязательствах, а также все положения общего харак- тера (о сделках, об исковой давности и т.д.), если иное не установлено специальными нормами.

В-третьих, специальные нормы об определенных видах договоров устанавливаются в отдельных федеральных законах. При этом если ГК предполагает возможность установления особых правил об аренде иным законом3, то приоритет должны иметь правила этого закона как специальные нормы. Если ГК не предусматривает такой возможности, то приоритет должны иметь правила ГК (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК).

В-четвертых, регулирование отдельных арендных отношений осу- ществляется подзаконными актами различного уровня4.

5.
Стороны договора аренды. Арендодатель (наймодатель) – это сто- рона договора аренды, на которую возлагается обязанность передать имущество арендатору.

¹ См. ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

² См. п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.

³ Примером такого закона может служить ЗК (п. 2 ст. 607 ГК).

⁴ Приказ ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67.

 

Консенсуальная природа договора аренды предполагает возмож- ность договориться об аренде вещи, которая на момент заключения договора вообще не существует либо не находится в собственности арендодателя. Статья 608 ГК, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит лишь собственнику, а также специально упра- вомоченным законом или собственником лицам, должна быть истол- кована в том смысле, что обязаться передать имущество в пользование может любое лицо, а эффективно исполнить договор, осуществить передачу имущества, в результате которой возникнут права арендатора по владению и пользованию, – только собственник или управомоченное собственником лицо 1. Однако в соответствии с правовой позицией, сформулированной ВАС РФ, само по себе отсутствие у арендодателя права сдавать имущество в аренду не освобождает арендатора от обя- занности внести плату именно арендодателю2.

Арендатор (наниматель) – это сторона договора аренды, которая в ре- зультате исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться (или пользоваться), а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды, а также принимает на себя обязанность перед арендатором вносить арен- дную плату и возвратить арендованное имущество.

Арендатором по общему правилу может быть любое лицо с учетом

общих положений о правосубъектности.

Условия договора аренды.

6.1 Е д и н с т в е нн ы м су щ е с т в е нн ы м ус л о в и е м 3   д о г о в о р а а р е н д ы являетс я условие о предмете, т.е. описание имущества, передаваемого в аренду.

В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие опре-

деленно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК). Однако даже если предмет не описан должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным4. Все остальные усло- вия, даже очень важные (о размере арендной платы, о сроке владения и пользования и т.д.), являются восполнимыми.

6.2. Предметом договора аренды могут быть:

1.
Индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

¹ См. п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.

² См. п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.

³ Здесь под существенным условием договора понимается условие, в отношении ко- торого стороны должны определенно договориться, отсутствие соглашения по которому не восполняется нормами закона и влечет незаключенность соответствующего договора. Из иного понимания существенных условий исходит, в частности, В.В. Витрянский (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 442–449).

⁴ Считается, что стороны устранили неопределенность в отношениях (см. п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

 

2. Имущественные комплексы, в частности предприятие (в силу пря- мого указания закона), единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК). Однако следует учитывать, что общего определения имущественного комплекса не существует. Многие имущественные комплексы по раз- ным причинам не могут быть предметом аренды, например, наследство.

6.3. Условие о сроке договора аренды. Стороны могут согласовать любой срок аренды, определив его календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбеж- но наступить (ст. 190 ГК). При этом законом могут устанавливаться предельные сроки для особых видов аренды1. Если стороны согласуют срок, превышающий предельный, договор будет считаться заключен- ным на предельный срок.

Если срок аренды сторонами не определен, то применяется диспо- зитивное правило п. 2 ст. 610 ГК, согласно которому договор считается заключенным на неопределенный срок 2, т.е. с возможностью для любой стороны в любой момент в одностороннем порядке отказаться от до- говора. Нередко стороны прямо указывают в договоре аренды, что он заключен на неопределенный срок.

6.4. Последствия истечения срока аренды. Если истекает предель- ный срок аренды, установленный законом, то договор в любом случае прекращается.

Условие об арендной плате. Допускается как денежная, так и неде- нежная форма арендной платы (предоставление услуг арендатором, предоставление определенной части плодов от использования арен- дованной вещи и т.п.), а также сочетание данных форм.

7. Форма договора аренды. Законодатель не предусматривает каких- либо специальных требований к форме договора аренды движимого имущества, заключенного на срок не более года между физическими лицами. Это представляется справедливым и для соответствующих договоров, заключенных на неопределенный срок.

Простая письменная форма обязательна для договоров аренды, которые:

1) заключаются на срок более одного года; или

¹ Например, для договора проката – 1 год (п. 1 ст. 627 ГК). Есть случаи, когда зако- нодатель устанавливает не только максимальный, но и минимальный срок. Например, срок аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, – от 10 до 49 лет (ч. 3 ст. 72 Лесного кодекса).

² Другое дело, если стороны не смогли договориться о сроке. Например, одна сторона изъявила желание заключить договор на год, а другая – на неопределенный срок. В этом случае договор не считается заключенным.

 

2) независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Несоблюдение письменной формы аренды в указанных случаях по общему правилу недействительности договора не влечет, приме- няются общие последствия несоблюдения письменной формы сделки.

Права и обязанности.

Относительные.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество и соответс- твующее право требования арендатора.

Имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствую- щем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостат- ков, не обремененное правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами. Соответствующие правила диспози- тивны. Договором аренды могут быть предусмотрены как дополнитель- ные требования к арендованному имуществу (например, предоставление не только принадлежностей, но и запасных частей), так и оговорены недостатки, обременения, согласовано отсутствие принадлежностей.

2. Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соот- ветствующее право требования арендодателя.

В этой обязанности проявляется «относительная» сторона поль- зования арендодателем имущества. Арендатор обязан соблюдать те пределы пользования, которые обозначены в договоре или следуют из назначения имущества, за это он отвечает перед арендодателем.

3. Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и соответствующее право требования арендодателя.

В зависимости от формы арендной платы, установленной дого- вором, надлежащим исполнением данной обязанности могут быть действия по передаче денег, по оказанию услуг, выполнению работ и т.д. Наиболее распространенной формой арендной платы является денежная. Из этого следует исходить и при установлении содержания обязанности арендатора в случае, если договор аренды не содержит условия об арендной плате.

Арендная плата подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодате- лю, включая и время просрочки возврата арендованного имущества. При этом по общему правилу не важно, осуществляет ли арендатор в данный период пользование имуществом или не осуществляет. Од- нако если пользование не осуществляется по вине арендодателя или по обстоятельствам случайным, которые не связаны с личностью арен-

 

датора, то арендная плата за соответствующий период, когда право пользования не осуществилось, не должна взиматься1.

4. Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обя- занность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответ- ствующие им права требования.

Стороны могут договориться и об ином распределении данных обязанностей.

5. Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право тре- бования арендодателя.

Под нормальным износом следует понимать такой износ, которому подверглось бы соответствующее имущество при использовании лю- бым разумным и добросовестным арендатором по назначению в со- ответствии с условиями договора.

Абсолютные.

1. Права арендатора владеть и пользоваться (или только пользовать- ся) имуществом, а в ряде случаев распоряжаться им обладают следую- щими чертами:

• они связывают не только арендодателя, но и всех третьих лиц, которые обязаны воздерживаться от действий, препятствующих осу- ществлению прав арендатора, т.е. являются элементами абсолютного правоотношения;

• они реализуются не посредством действий арендодателя (обя- занного лица), а посредством действий арендатора (управомоченного лица);

• они защищаются против всякого и каждого, кто их нарушит, а не только против арендодателя, в частности арендатор может предъ- являть виндикационный и негаторный иски (ст. 305 ГК), но только в случае, если имущество ему было передано арендодателем;

• они в ряде случаев могут следовать за вещью, например, сохра- няться при смене собственника вещи.

Наличие перечисленных свойств дает ряду авторов возможность говорить о наличии вещных правомочий или вещных элементов у обязательственного в целом права аренды2. Другие авторы приводят

¹ См. об этом: Винавер А.М. Арендная плата // Антология уральской цивилистики.

1925–1989: Сборник статей. М., 2001. С. 69–70.

² Например, О.С. Иоффе (см.: Иоффе О.С. Правоотношение по советскому граж- данскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2009. С. 621–622).

 

аренду как типичный пример обязательственных правоотношений1. Есть и точка зрения, согласно которой право арендатора является вещным2.

Представляется, что в тех случаях, когда право арендатора обладает свойством следования, т.е. обременяет вещь, ему присущи признаки ограниченного вещного права. Однако в целом правоотношение арен- ды должно характеризоваться как обязательство.

Правомочие владения может и не предоставляться арендатору. Дого- вор может предусматривать ограничения права владения. Например, имущество передается арендатору, но собственник сохраняет возмож- ность доступа к нему.

Наличие у арендатора права пользоваться объектом аренды является существенным признаком аренды. Если договор такого права не предо- ставляет, он не может считаться арендой.

Данное правомочие, так же как право владения, имеет срочный характер, в остальном его содержание такое же, как и соответствую- щее правомочие собственника, если иное не установлено договором аренды. Представляется, что ограничения правомочия пользования во всяком случае должны допускать возможность эксплуатации объекта аренды в соответствии с нормальным назначением или назначением, указанным в договоре.

Правомочие распоряжения. Арендатор в весьма ограниченных преде- лах наделяется отдельными элементами права распоряжения объектом аренды (стороны могут договориться и об отсутствии у арендатора таких прав), в частности:

• арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу.

Договор субаренды представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендатор) обязуется передать арендуемое ею имущество во владение и пользование или только пользование другой стороне (суб- арендатору) за плату.

¹ Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая / Под общ. ред. Т.И. Иллари- оновой, Б.М. Гонгало и В.А. Плетнева. М., 1998. С. 42 (автор главы – М.Я. Кириллова); Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Су- ханов. М., 2007. С. 461 (автор главы – В.С. Ем).

² См.: Гражданское право: Учебник. В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. Т. 2. М., 2009.

С. 174–175 (автор главы – Н.Н. Аверченко).

 

Данный договор необходимо рассматривать как разновидность аренды, к нему применимы все правила об аренде соответствующего вида имущества. В частности, это строго возмездный договор. Вместе с тем он носит производный характер от основного договора аренды. Само его существование зависит от основного договора. Срок суба- ренды не может превышать срок аренды, недействительность или прекращение аренды влечет по общему правилу недействительность или прекращение субаренды. Вместе с тем в случае досрочного прекра- щения аренды субарендатор приобретает особое право по отношению к арендодателю на заключение с ним договора аренды на соответству- ющее имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды;

• арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные пра- ва в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен- ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. За действия лиц, которые в результате таких сделок получат право владения и пользования объектом аренды, перед арендодателем отвечает арендатор.

9. Права на улучшения арендованного имущества, плоды, продукцию и доходы являются абсолютными. Однако некоторые права сторон, возникающие в связи с произведением улучшений, являются отно- сительными.

Отделимые улучшения – это вещи, имеющие вспомогательное на- значение, т.е. предназначенные для использования вместе с арендо- ванным объектом, которые могут быть отделены от данного объекта без причинения вреда последнему. Отделимые улучшения по общему правилу принадлежат той стороне, которая их произвела. Можно до- говориться и об ином.

Неотделимыми называют такие улучшения, которые, соединяясь с объектом аренды, становятся его частью так, что их выделение или в принципе невозможно, или приведет к разрушению соответствующе- го объекта или причинению ему вреда. Собственником «улучшенного» объекта аренды продолжает быть арендодатель. Арендатор приобретает относительное право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды, но только в случае, если улучшения производились с согласия арендодателя. Данное пра- вило диспозитивно.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное правило сформулировано как

 

императивное, однако законодатель допускает установление в качес- тве формы арендной платы доли в полученных плодах, продукции и доходах. В этом случае арендодатель вправе требовать передачи ему части плодов, продукции и доходов.

10. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Данное право является относительным.

Арендатор по истечении срока аренды обязан вернуть арендованное имущество и не вправе требовать заключения договора на новый срок. Суть преимущественного права состоит в том, что арендодатель, если решит сдавать имущество в аренду на новый срок, должен оказать предпочтение арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои

обязанности.

Данная обязанность возникает при соблюдении следующих условий:

1) арендатор в разумный срок до окончания договора (или в срок, указанный в договоре) уведомил арендодателя о желании заключить договор на новый срок;

2) арендатор выражает согласие заключить договор на тех условиях, на которых договор готов заключить арендодатель;

3) не прошел год с момента истечения срока договора аренды.