Аренда недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) недвижимую вещь либо имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, во владение и пользование или только в пользование за плату.

Правовое регулирование соответствующих отношений главным обра- зом осуществляется ГК (ст. 650–655).

2. Договор аренды недвижимости – это обобщающее понятие для нескольких видов аренды, имеющих определенные общие черты. Квалифицирующим признаком договора аренды недвижимости яв- ляется предмет. Именно предмет определяет, какими нормами регули- руется соответствующий договор аренды недвижимости.

2.1. Аренда земельных участков регулируется общими положениями об аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости и специальными нормами земельного законодательства и иного законодательства, устанавливающего особые правила об от- дельных видах земельных участков, например лесных.

2.2. Аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулиру- ется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными пра- вилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК)1. Жилые поме-

¹ Представляется, что данные правила должны применяться и к договорам аренды объектов незавершенного строительства. Из принципиальной возможности заключе- ния таких договоров исходит практика (см. п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ

№ 73).

 

щения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

2.3. Аренда предприятий регулируется общими положениями об арен- де с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недви- жимости, правилами об аренде зданий и сооружений и специальными правилами об аренде предприятий.

2.4. Аренда участков недр допускается для строительства и эксплу- атации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых1. В остальных случаях недропользование осуществляется по специальным основаниям.

2.5. Аренда вещей, движимых по природе, но признанных недвижи- мостями в силу закона, регулируется общими положениями об аренде, в ряде случаев – специальными правилами об аренде транспортных средств, иными специальными нормами.

3. Особенности аренды недвижимости:

1) при наличии государственной регистрации права на объект арен- ды для описания предмета аренды достаточно указать данные, позво- ляющие идентифицировать соответствующее недвижимое имущество в соответствующем государственном реестре;

2) по общему правилу любой договор аренды недвижимости под- лежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК).

Не подлежат государственной регистрации:

• аренда транспортного средства, отнесенного к недвижимости в силу закона (ст. 633, 643 ГК)2;

• договоры аренды недвижимости, заключенные на срок менее года или на неопределенный срок3.

3. Размер арендной платы является существенным условием.

4. Односторонний немотивированнный отказ от договора арен- ды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен за три месяца, если иное не установлено договором, а не за месяц.

¹ См. ст. 33 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ «О государственно- частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

² Вместе с тем имеется, например, указание, что наряду с вещными правами на судно подлежат регистрации и обременения (ч. 4 ст. 16 КВВТ, п. 2 ст. 33 КТМ).

³ Практикой срок аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ № 66).

 

4. Особенности аренды зданий, сооружений, помещений, единых не- движимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения:

1) установлено правило о письменной форме договора в виде единого

документа под страхом недействительности. Оформление такого до- говора посредством обмена документами недопустимо;

2) исходя из буквального смысла п. 2 ст. 651 ГК, несоблюдение требования о государственной регистрации договора на срок один год и более влечет его незаключенность, причем как для третьих лиц, так и для сторон, хотя по общему правилу отсутствие регистрации влечет незаключенность только для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК). Вместе с тем судебная практика исходит из заключенности таких договоров для сторон и незаключенности для третьих лиц, по крайней мере если объект фактически передан арендатору1;

3) поскольку реализация прав арендатора по владению и пользова- нию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендато- ру в любом случае принадлежат определенные возможности по поль- зованию земельным участком, на котором находится объект аренды. В зависимости от содержания договора аренды это может быть право аренды земельного участка (причем считается, что плата за пользова- ние земельным участком по умолчанию включена в арендную плату) или иное право, например безвозмездного пользования. Если договор не определяет такое право, то арендатору в силу закона предоставляет- ся возможность пользоваться соответствующим земельным участком в пределах, необходимых для нормального использования объекта аренды по назначению2. По смыслу закона такое пользование отдельно не оплачивается. Предоставленное арендатору право на земельный участок сохраняется и в случае смены собственника участка;

4) существенным для исполнения обязанности по предоставлению объекта аренды является подписание специального документа о пе- редаче. Ему придается настолько серьезное значение, что уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения соответствующей обязанности.

5. Особенности аренды предприятий обусловлены природой пред- приятия как имущественного комплекса, включающего различные элементы, в том числе права требования и долги.

 

¹ См. п. 3 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ № 165.

² Представляется, что такое же право арендатор приобретает, если в договоре ука- зано, что у арендатора нет никаких прав на земельный участок. Такое условие будет противоречить смыслу ст. 652 ГК.

 

1. Арендодатель обязан обеспечить возможность арендатора пользо- ваться всеми элементами предприятия в течение срока аренды, а также уступить ему все права требования и перевести все долги, входящие в состав предприятия.

Перевод долгов может ущемлять права кредиторов, поэтому пос- ледним предоставляются определенные гарантии:

• обязательность уведомления о переводе долгов;

• право на прекращение или досрочное исполнение обязательства (если кредитор уведомлен, – в течение трех месяцев с момента получения уведомления, если не уведомлен, – в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду);

• при неисполнении обязанности по уведомлению – солидарная ответственность арендатора и арендодателя по соответствующим дол- гам. Аналогичные правила применяются и к обязанности возвратить предприятие, включая гарантии прав кредиторов по долгам, которые арендатор уступает арендодателю.

2. Арендатор приобретает практически неограниченные права по рас- поряжению всеми элементами предприятия, кроме земельных участков и иных природных ресурсов1. Впрочем, договор может содержать и иное регулирование.

3. На арендатора возлагаются обязанности по текущему и капиталь- ному ремонту и, если стороны не договорились об ином, прочие расходы.

4. Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улуч- шений не зависит от согласия арендодателя на улучшения.

6. Особенности аренды земельных участков многочисленны, они оп- ределяются земельным и иным (например, водным, лесным) законода- тельством и в полном объеме здесь не могут быть приведены. Например, арендатор земельного участка, если иное не предусмотрено договором, может передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендатора, лишь уведомив его, особые правила установ- лены в отношении заключения договоров аренды государственных и муниципальных земель с применением торгов и т.д.

ФИНАНСОВАЯ АРЕНДА (ЛИЗИНГ)

1. Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собствен-

¹ Указание на то, что в результате распоряжения не должна уменьшаться стоимость предприятия, вряд ли может считаться серьезным ограничением прав арендатора, скорее это выражение обязанности арендатора вернуть предприятие той же стоимостью, что он получил.

 

Ность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у продав- ца, определяемого арендатором, если иное не установлено договором, и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Из определения следует, что лизинг всегда предусматривает пере-

дачу объекта аренды во владение.

В настоящее время лизинг является разновидностью аренды, хотя зачастую он выступает юридической формой экономических отношений кредита. Особенно это характерно для финансовой аренды с правом выкупа1. К лизингу применимы, помимо правил ГК о финансовой аренде (ст. 665–670), общие положения о договоре аренды, в зависимос- ти от предмета лизинга могут применяться и, например, специальные нормы об аренде зданий и сооружений. Кроме того, лизинговые отно- шения регулируются специальным Законом о лизинге.

При этом в основном нормы ГК должны иметь приоритет перед правилами этого Закона (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК), за исключением осо- бенностей договоров лизинга, заключаемых государственным или муниципальным учреждением (ст. 9.1 Закона о лизинге).

2. Квалифицирующими признаками лизинга являются особенности предмета и характер обязанностей арендодателя. Предметом лизинга может быть только объект, который на момент заключения договора не принадлежит арендодателю. Кроме того, лизинг всегда предусмат- ривает обязанность арендодателя совершить сделку по приобретению объекта лизинга.

3. Сторонами лизинга являются арендатор и арендодатель. Однако лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права третьего лица – продавца, который стороной договора не является. Поэтому закон предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному лицу.

4. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, вклю- чая недвижимость, за исключением земельных участков и иных природ- ных объектов, имущественные комплексы, в том числе предприятия.

Закон о лизинге устанавливает обязательность соблюдения пись- менной формы договора, однако не под страхом недействительности.

¹ В связи с этим подход законодателя к лизингу как к разновидности аренды кри- тикуется в литературе, например, обосновывается кредитно-посредническая теория лизинга как альтернатива арендной теории (см.: Егоров А.В. Лизинг: аренда или финан- сирование? // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 36–60). Такой подход имеет определенное влияние и на судебную практику.

 

5. Особенности прав и обязанностей:

1) арендодатель обязан заключить договор купли-продажи объекта лизинга. Право выбора продавца по умолчанию принадлежит арендато- ру, но может быть договором предоставлено арендодателю;

2) арендодатель, если договором не предусмотрено иное, должен обеспечить возложение на продавца обязанности передать объект лизинга непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК).

6. Распределение рисков:

1) риск несоответствия предмета лизинга целям использова- ния этого предмета возлагается на сторону, осуществившую выбор предмета;

2) риск неисполнения обязанностей продавца возлагается на сто- рону, выбравшую продавца. По общему правилу выбор и предмета лизинга, и продавца осуществляет арендатор;

3) арендатор несет риск как случайных, так и неслучайных ут- раты или повреждения предмета лизинга с момента передачи, если только утрата или повреждение не произошли по вине арендода- теля. Речь именно о распределении риска, а не об освобождении от ответственности.

Стороны могут договориться об ином распределении рисков.

7. Правоотношения сторон договора лизинга с продавцом. Взаимные права и обязанности арендодателя и продавца определяются догово- ром купли-продажи между ними, в котором арендодатель выступает как покупатель. Вместе с тем договор лизинга серьезным образом воздействует на правоотношение купли-продажи, даже если продавец и покупатель не отразили это в тексте договора.

Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по договору купли-продажи в отношении всех прав и обязанностей, кроме права на расторжение или односторонний отказ от договора и обязанности оплатить товар. Причем, исходя из формулировки за- кона, договориться об ином нельзя. При передаче имущества в суб- лизинг соответствующее право требования от арендатора переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

Вместе с тем думается, что продавец несет ответственность за неис- полнение требований арендатора или субарендатора только в случае, если он надлежащим образом уведомлен о наличии соответствующих лизинговых (сублизинговых) отношений. Поскольку специальных детальных правил о таком уведомлении нет, к такому уведомлению применяются правила ст. 385 ГК.

 

В случае, если выбор продавца осуществлял арендодатель, если иное не установлено договором, он солидарно с продавцом отвечает перед арендатором за исполнение всех обязанностей продавца.

8. В литературе выделяется достаточно много видов лизинга, в том числе на основе анализа законодательства и практики зарубежных стран1. Остановимся на двух особых видах лизинга.

Во-первых, закон допускает так называемый возвратный лизинг, когда арендатор одновременно является продавцом объекта лизинга. Очевидно, что в этом случае правила о взаимоотношениях продавца и арендатора не применяются, поскольку эти субъекты совпадают в одном лице.

Во-вторых, как уже упоминалось, наиболее распространенным в российском обороте является выкупной лизинг, который содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизин- гополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, если ее уплата предусмотрена договором. Особенность выкупного лизинга в том, что в сумму лизинговых платежей на самом деле сторонами закладывается не только плата за владение и пользо- вание объектом лизинга, но и часть выкупной цены. Соответственно, при досрочном расторжении такого договора арендодатель оказывается обычно в более выигрышной ситуации. Он получает не только плату за пользование, но и часть выкупной цены. Доход арендодателя может даже существенно превышать размер убытков, причиненных таким расторжением. В судебной практике сформулированы достаточно под- робные правила восстановления баланса интересов сторон выкупного лизинга в случае его расторжения2.

 

 

¹ См. об этом: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 560–561 (автор гла- вы – В.В. Витрянский).

² См. Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 17. Думается, что на данный акт серьезное влияние оказала кредитная теория лизинга, тогда как законо- датель исходит все же в основном из арендной теории.

 

Глава 39 ДОГОВОР НАЙМА

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРАХ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1. Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в возмездное владение и пользование, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данного правоотношения опреде- ляются гл. 35 (ст. 671–688) ГК и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным инс- титутом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помеще-