Какие механизмы передачи имущества могут быть применены?

Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, изъятого из оборота, и прав, основанных на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности.

В составе имущества отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В рамках конкурсного производства может быть осуществлена продажа имущества должника и продажа предприятия должника. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах. Продажа предмета залога также осуществляется на открытых торгах.

Начальная цена продажи выставляемого на торги имущества определяется независимым оценщиком. Процедура продажи имущества конкурсным управляющим приведена в разделе 6.5.

Продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Конкурсный управляющий может выступить в качестве организатора торгов либо поручить проведение торгов специализированной организации на основании договора. Специализированная организация, проводящая торги, не может быть заинтересованным лицом должника или заинтересованным лицом конкурсного управляющего.

Если предприятие не было продано на первых торгах или они были признаны несостоявшимися, то оно выставляется на повторные торги.

В случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному, продажа предприятия осуществляется только путем проведения закрытых торгов. В закрытых торгах принимают участие лица, которые, в соответствии с федеральным законом, могут иметь в собственности или в ином вещном праве ограниченно оборотоспособное имущество.

При отказе кредиторов от принятия имущества, которое предлагалось к продаже, но не было продано в ходе конкурсного производства, и при отсутствии заявлений учредителей (участников) должника – юридического лица о правах на указанное имущество, конкурсный управляющий уведомляет об этом имуществе органы местного самоуправления. Не позднее чем через тридцать дней с даты получения соответствующего уведомления органы местного самоуправления принимают это имущество на баланс и несут все расходы по его содержанию.

Для того чтобы исключить возможность возникновения проблем, связанных с реализацией неликвидного имущества в рамках конкурсного производства, следует использовать возможность списания такого имущества. Возможные способ и порядок списания определены, в частности, в приказе Минфина РФ от 20 июля 1998 г. № 33-н “Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств”. Списание основных средств может производиться на основании данных бухгалтерского баланса по тем объектам, на которые истек срок амортизации.

Социально значимые объекты (дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения, лечебные учреждения, спортивные сооружения, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения) продаются путем торгов в форме конкурса. Непременным условием такого конкурса является обязательство покупателя социально значимых объектов содержать их и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением объектов.

Цена продажи социально значимых объектом определяется независимым оценщиком.

Жилищный фонд социального назначения и непроданные социально значимые объекты подлежат передаче в собственность муниципального образования в лице органов местного самоуправления. Передача осуществляется с учетом фактического состояния объектов, без каких-либо дополнительных условий, на возмездной основе по договорной цене, за исключением объектов, эксплуатация которых является убыточной.

Следует обратить внимание на важный момент, возникающий при продаже имущества предприятия как в конкурсном производстве, так и во внешнем управлении.

Конкурсному управляющему в порядке подготовки предприятия к продаже следует провести государственную регистрацию прав на недвижимое имущество предприятия в соответствии с законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Согласно ст. 6 данного закона, государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального Закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона. То есть без государственной регистрации “первичного” права на имущество невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости в связи с отсутствием законно подтвержденного у продавца права на него.

Для осуществления регистрации прав на недвижимость конкурсному управляющему в порядке подготовки имущества (имущественного комплекса) к продаже следует оформить технические паспорта в БТИ на все недвижимое имущество предприятия и все планы земельного участка, с учетом отчуждения земель, находящихся под передаваемыми (переданными) местным органам исполнительной власти объектами социальной сферы.

Кроме того, при регистрации прав на имущественный комплекс у конкурсного управляющего возникает еще одна проблема. Ст. 22 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” гласит: “Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и правила взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации прав... определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации”. До сих пор вышеуказанный порядок внесения записей в государственный реестр не определен, поэтому регистрация сделки с имущественным комплексом затруднена, и, как правило, органы юстиции не проводят регистрацию сделки с имущественным комплексом.

Единственный выход в данной ситуации – осуществлять регистрацию пообъектно: отдельно земельный участок, отдельно каждое строение, здание, сооружение.