Наследование земельного участка

Наследование позволяет после смерти гражданина (наследодателя) обеспечить универсальное правопреемство в принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных правах.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки, после смерти которых осуществляется наследственное правопреемство.

Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные в завещании, или лица, указанные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что в тех случаях, когда наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать этому лицу в силу закона (например, земельный участок располагается в приграничной территории), то иностранец или лицо без гражданства обязаны произвести отчуждение принадлежащего им земельного участка. В отношении земель сельскохозяйственного назначения в ст. 5, 11 ФЗ «Об обороте земель

172

сельскохозяйственного назначения» прямо закрепляется обязанность лица произвести отчуждение земельного участка, который не может ему принадлежать на праве собственности, а поскольку иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных лиц составляет более чем 50 %, могут обладать такими земельными участками только на праве аренды, то такая обязанность возлагается и на этих наследников. В отношении иных земель должна применяться норма ст. 238 ГК РФ, которая также предусматривает процедуру прекращения права собственности на имущество, которое не может принадлежать лицу на праве собственности. Правда, целесообразнее все же признать за иностранцами, лицами без гражданства и юридическими лицами с участием иностранного капитала право выбора: переоформлять принадлежащее им право собственности (право пожизненного наследуемого владения) на право аренды (если такое право допустимо в данном случае) или произвести отчуждение земельного участка в течение одного года.

Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все наследники лишены наследодателем права наследования, если ни один из наследников не принял наследства.

Юридическим фактом, служащим основанием открытия наследства, является смерть гражданина или объявление гражданина умершим. Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим — день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Местом открытия признается последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно неизвестно, то место нахождения имущества или его основной части.

С целью недопущения раздела земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства Земельный кодекс РСФСР 1991 г. устанавливал особенности наследования таких земель. Эта специфика заключалась в том, что земельный участок граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, должен был передаваться по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского (фермерского) хозяйства. При отсутствии таковых земельный участок передавался одному из наследников умершего, изъявившему желание вести крестьянское

173

(фермерское) хозяйство и отвечавшему определенным в законе требованиям. При наличии нескольких таких наследников выбор производился на конкурсной основе органом местного самоуправления, в ведении которого находился земельный участок. При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельный участок передавался по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Принятый Земельный кодекс РФ и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» каких-либо особенностей наследования земель крестьянского (фермерского) хозяйства не устанавливают, и должны применяться общие положения гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Завещание является односторонней сделкой, которая выражает личную волю наследодателя. Завещание — это личное распоряжение гражданина о своем имуществе на случай смерти с назначением наследников, сделанное в установленной законом форме. Закон придает форме завещания особое значение: от ее соблюдения зависит действительность совершенного завещания. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. допускалось составление наследодателем завещания только в нотариально удостоверенной письменной форме под страхом его недействительности. ГК РФ, хотя и устанавливает нотариальную форму в качестве основной формы завещания, допускает в ряде случаев в виде исключения составление завещания и в простой письменной форме, а также предоставляет наследодателю право составить так называемое закрытое завещание.

Гражданское законодательство исходит из принципа свободы завещания, согласно которому гражданин вправе завещать принадлежащее ему имущество по своему усмотрению. Но следует учитывать права так называемых обязательных наследников, т. е.

174

становленных в законе наследников, которые вправе получить обязательную долю в наследстве, не подлежащую уменьшению наследодателем. Завещатель вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание, составив новое завещание.

Наиболее часто на практике встречается наследование по закону. Возможно наследование одновременно и по закону, и по завещанию, например, когда наследодатель распорядился в завещании только относительно части принадлежащего ему имущества. Наследование по закону имеет место, когда и постольку оно не изменено завещанием, а также в случаях, установленных ГК РФ.

Круг наследников по закону определен в части третьей ГК РФ (ст. 1142—1151). Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной положениями ГК РФ. Суть очередности заключается в том, что законные наследники призываются не одновременно, а в определенной законом последовательности.

Круг наследников сформирован законодателем, исходившим из предположения, что завещатель назначил бы именно этих наследников, если бы имел возможность составить завещание. Соответственно наследники по закону состоят в определенной связи с наследодателем: между наследниками и наследодателями существуют супружеские, родственные или иные приравненные к ним отношения. Часть третья ГК РФ сохранила преемственность с положениями ГК РСФСР в части порядка наследования, при этом круг наследников по закону расширился. ГК РФ устанавливает восемь очередей наследования, включая в круг потенциальных наследников супругов и родственников до пятой степени родства.

Согласно ч. 1 ст. 1141 ГК РФ наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, т. е. если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо они являются недостойными наследниками, либо лишены наследства завещателем, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (ст. 1146).

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Предельные минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для

175

ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, ого родничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для остальных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ст. 33 ЗК РФ).

При невозможности раздела наследуемого земельного участка (например, если в результате раздела образуются земельные участки по своей площади меньше минимальных размеров или земельный участок является в соответствии с законом неделимым) земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Преимущественным правом пользуются:

а) наследник, обладавший совместно с наследодателем правом
общей собственности на земельный участок, — перед наследника
ми, которые не являлись участниками общей собственности;

б) наследник, постоянно пользовавшийся неделимым участком,
входящим в состав наследства, — перед наследниками, не поль
зовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками
общей собственности на него.

Остальным наследникам предоставляется наследником, получившим в счет наследственной доли земельный участок, компенсация путем передачи другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

В случае когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Принятие наследства наследниками, так же как и отказ от наследства, завещание, являются односторонней сделкой, совершение которой должно отвечать установленным в законе требованиям (в частности, по способу, сроку принятия).

176

§ 8. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам земельный участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести при отчуждении земельного участка и отчуждение находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Также отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных ЗК РФ (ч. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежности'на праве собственности одному лицу как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Как можно заметить, реализация в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительным образом ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество.

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то покупателю переходит соответствующее право¹.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

¹ Следует заметить, что это правило действует не безоюворочно, например, кюриди-ческому лицу — покупателю не может перейти пожизненное наследуемое владение на земельный участок, принадлежащее гражданину — продавцу недвижимости.

Цели реализации в законодательстве положения: «собственни/ ку здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости», служит норма ч. 3 ст. 35 ЗК РФ. Согласно указанной норме собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

Исключительное право — это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости). Причем, это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость.

Необходимо признать, что когда в соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, при отчуждении расположенных на нем зданий, строений, сооружений (и наоборот), площадь земельного участка должна быть ограничена частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть земельного участка (т. е. не занятую объектом недвижимости), если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой. Только такой подход сможет учесть права собственника земельного участка и не допускает ущемления его законных интересов. Конечно же, по своему усмотрению, собственник земельного участка может произвести отчуждение и всего принадлежащего ему земельного участка, включая и ту его часть, на которой не располагаются здания, строения, сооружения.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЛИ

Под приватизацией понимается передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

В современных условиях правовую основу приватизации земельных участков составляют различные нормативные акты в зависимости от приватизируемого объекта. Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости на основании положений ЗК РФ, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»¹, иных нормативных актов; указанные нормативные акты применяются и тогда, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости; приватизация же «свободных» земельных участков основывается на нормах ЗК РФ, федеральных законов «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также других нормативных актах.

В ЗК РФ сам термин «приватизация» используется только применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости, особо охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (ч. 1 ст. 36, п. 5 ст. 79, п. 6 ст. 95 ЗК РФ, а также ч. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Фактически речь идет о приватизации земельных участков и тогда, когда лица, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования на участки, переоформляют их на право собственности.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости. Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию земли, являлись: Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»², Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков

СЗ РФ. 2001. № 4. Ст. 251; 2003. № 9. Ст. 805 (с послед, изм.). ВВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761.

179

при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для осуществления предпринимательской деятельности», Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535', Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»², Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»³. С 27 апреля 2002 г. приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (в том числе имущественные комплексы), осуществляется в соответствии с положениями ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, осуществлялась в России с 1991 г. бесплатно, а также в форме выкупа или проведения торгов.

Отчуждению (приватизации) в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат земельные участки в составе земель:

• лесного и водного фондов, особо охраняемых природных
территорий и объектов;

• зараженных опасными веществами и подвергшихся биоген
ному заражению;

• общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные,
сады и др.);

• транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности
в морских и речных портах, аэропортах, а также отведенные
для их развития, если иное не предусмотрено федеральным
законом;

• зарезервированныхдля государственных или муниципальных
нужд.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Поскольку в соответствии со ст. 129 и ст. 209 ГК РФ оборот земельных

¹ СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478; 1997. № 14. Ст. 1607; 1998. № 16. Ст. 1832; 1999. № 5.
Ст. 651.

² СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.

³ СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; 1999. № 45. Ст. 5418.

180

участков осуществляется в той мере, в которой он допускается законами о земле, наличие в иных федеральных законах запрета на передачу земельных участков в частную собственность является и запретом на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Например, согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ могут включаться в состав различных территориальных зон земель населенных пунктов и не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами. Также не подлежат приватизации земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте, если в федеральных законах не установлено иного.

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключительно на возмездной основе. В трех случаях законодатель устанавливает исключение из этого правила и, соответственно, исключает из сферы действия ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отношения по безвозмездному отчуждению земельных участков под объектами недвижимости в собственность. Речь идет о религиозных организациях, которые вправе бесплатно приобрести для использования в соответствующих целях земельные участки под культовыми зданиями и сооружениями, общероссийских общественных организациях инвалидов и организациях, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, — земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности этих организаций.

Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 %. Федеральным законом от 9 мая 2005 г. в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» была включена новая норма, установившая, что указанное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, при приобретении указанными собственниками государственных или муниципальных земельных участков. Иностранные

181

граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства также не допускаются к участию в приватизации, если приватизируются земельные участки, которые в соответствии с нормами земельного законодательства не могут принадлежать на праве собственности указанным категориям лиц. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случаях, если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной.

Способы приватизации перечислены в ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены¹, путем внесения земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества. А также в качестве способа приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости следует признать выкуп соответствующих земельных участков.

Особенности отчуждения земельных участков определены в ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, за исключением следующих случаев:

• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке, изъятом из оборота;

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не
может быть выделена в натуре вместе с частью земельного
участка.

В последнем случае с покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды этого участка со множественностью лиц на стороне арендатора. После приватизации всех частей

Продажа имущества посредством публичного предложения, а также без объявления цены производится только после того, как аукцион по продаже этого имущества был признан несостоявшимся См. также: Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены, утв. постановлением Правительства РФ от 22 июля 2002 г. № 549 // СЗ РФ. 2002 № 30. Ст. 3051.

182

зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести (приватизировать) земельные участки в общую долевую собственность. Размер доли в праве собственности на земельный участок будет определяться пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения, сооружения.

В соответствии с ч. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, лежит обязанность по приобретению в собственность указанных участков или заключению договора аренды, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Цена выкупа земельного участка устанавливается соответственно органами государственной исполнительной власти или органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• земельных участков, находящихся в федеральной собствен
ности, — Правительством РФ;

• земельных участков, которые находятся в собственности
субъектов РФ или государственная собственность на которые
не разграничена, — органами государственной власти субъек
тов РФ; земельных участков, находящихся в муниципальной
собственности, — органами местного самоуправления.

В любом случае цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков.

Сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, включаются в передаточный акт.

При приватизации земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имуще-

183

ственного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно ч. 6 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения изданного правила возможны при установлении на земельном участке публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Отношения по приобретению права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимости регулируются различными правовыми нормами: Земельным кодексом РФ (ст. 36), ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 3), ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Соответственно, возникает вопрос о соотношении данных норм. Решение этого вопроса имеет большое практическое значение, поскольку названные нормы, хотя и совпадают в целом по порядку приобретения прав на земельный участок, имеют и определенные отличия. Например, в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники недвижимости могут претендовать на предоставление соответствующего земельного участка в аренду на срок не более чем сорок девять лет, другими нормативными актами ограничения срока аренды не устанавливаются.

ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» должен применяться исключительно к приватизации земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, что следует из природы регулируемых этим законом отношений. До 1 июля 2006 г. названный нормативный акт прямо закреплял, что решение о продаже земельного участка должно приниматься органом, принявшим решение о приватизации объекта недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 28). Эта норма, безусловно, подтверждала сделанный вывод. Иной подход (о распространении действия норм ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на всех собственников недвижимости) ставит под сомнение необходимость существования норм ст. 36 ЗК РФ. Если земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическому лицу, то право на него под-

184

лежит переоформлению по правилам, определенным в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Также до 1 января 2010 г. в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были приватизированы. Во всех остальных случаях применяются общие нормы ст. 36 ЗК РФ (с учетом того, что граждане вправе выбрать альтернативный вариант переоформления прав — их оформление путем обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. С 27 января 2003 г. приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами. При этом субъектам РФ предоставлено право в отношении земельных участков, расположенных на их территории, определять момент начала их приватизации. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ч. 4 ст. 1). Поскольку иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, то к приватизации земель данной категории указанные лица не допускаются.

Приватизация осуществляется путем выкупа арендуемого земельного участка по его рыночной стоимости. Решение о предоставле-

185

нии земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующего земельного участка. При этом выкуп в собственность (приватизация) арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения и выпаса скота.

ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ

Приобрести право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности может только гражданин или юридическое лицо. Российская Федерация, субъекты РФ, а также муниципальные образования лишены возможности приобретать право собственности по этому основанию.

При приобретательной давности право собственности возникает из сложного юридического состава. Главным элементом этого состава является владение, которое должно отвечать нескольким требованиям.

Во-первых, владение должно быть добросовестным. Статья 234 ГК РФ не определяет что такое добросовестность. Добросовестным, во всяком случае, является владелец, который не знает и не мог знать, что он не является собственником земельного участка. Лицо, которое знает о незаконности своего владения, не исключается из числа владельцев, способных приобрести право собственности по давности владения.

Во-вторых, владение должно быть открытым, т. е. владелец не скрывает своего обладания земельным участком перед третьими лицами, и окружающие имеют возможность наблюдать владение.

В-третьих, лицо должно владеть земельным участком как своим собственным имуществом. Владелец заботится о земельном участке как хозяин, обрабатывает его, улучшает плодородие и т. п.

В-четвертых, владение должно существовать непрерывно на протяжении срока, установленного законом. Непрерывность вла-

дения не прерывается и не прекращается из-за смены владельца. Непрерывность владения выражается в постоянном использовании земельного участка (что не исключает сезонные перерывы).

В-пятых, владение земельным участком должно осуществляться 15 лет и более. Потенциальный приобретатель может присоединить ко времени своего владения все то время, в течение которого данным земельным участком владело другое лицо, от которого участок перешел к приобретателю. Начало течения срока определяется моментом возникновения владения, но в отношении земельных участков, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 304 ГК РФ, течение срока начинается не ранее истечения трех лет (срок исковой давности по соответствующим требованиям).

Норма Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 янва