Основания прекращения права частной собственности на земельные участки

Основания прекращения права частной собственности на земельные участки должны быть предусмотрены законом. Прекращение права частной собственности может иметь как добровольный, так и принудительный характер.

Право частной собственности на земельные участки добровольно¹ прекращается при:

1) отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам в порядке, установленном гражданским законодательством

(фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, участник долевой собственности не должен извещать сособственников о своем намерении продать земельную долю.

Классификация оснований прекращения права частной собственности имеет весьма условный характер, поскольку, например, юридическое лицо может быть ликвидировано не только по решению его учредителей, но и на основании решения суда

(например, при продаже, дарении земельного участка). При совершении сделки, направленной на отчуждение зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности собственнику недвижимости, также происходит определение юридической судьбы земельного участка, вплоть до прекращения (перехода) на него права собственности (ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, ч. 2 ст. 552 ГК РФ);

2) прекращении деятельности юридического лица (его ликвида
ции), использующего земельный участок на праве собственности.
В данном случае прекращается право собственности на участок
такого субъекта права, как юридическое лицо;

3) смерти гражданина и переходе права собственности на земель
ный участок по наследству к государству (например, при отсутствии
у гражданина наследников);

4) добровольном отказе собственника от своих прав на земель
ный участок, который производится по письменному заявлению
гражданина или юридического лица — собственника (ст. 53 ЗК
РФ). При этом подача заявления не влечет за собой прекраще
ние права собственности. По заявлению этого лица земельный
участок принимается на учет по представлению органа местного
самоуправления, на территории которого он находится. По исте
чении года со дня постановки земельного участка на учет орган,
уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может
обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной
собственности на этот участок. Если земельный участок не при
знан по решению суда поступившим в муниципальную собствен
ность, то он может быть вновь принят во владение, пользование,
распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в
собственность в силу приобретательной давности.

Земельный кодекс РФ не устанавливает оснований для принудительного прекращения права собственности в силу совершения земельных правонарушений, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (в отличие от прекращения иных прав на землю — ст. 45—47, 54), а ограничивается ссылкой на гражданское законодательство, в соответствии с которым основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам
должника — собственника земельного участка, которое допуска
ется только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ);

2) неиспользование земельного участка в соответствии с его це
левым назначением (ст. 284 ГК РФ);

3) использование земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285, 286 ГК РФ, ст. 54 ЗК РФ).

По поводу возможности (невозможности) принудительного прекращения права собственности по основаниям, указанным в ст. 284, 285 ГК РФ, высказаны прямо противоположные точки зрения. Одни авторы считают, что изъятие не возможно (А. К. Го-личенков, О. И. Крассов и др.), другие — допускают возможность изъятия частного земельного участка при использовании его с нарушением законодательства (А. В. Бабанов, В. П. Захарьин, Н. А. Попов и др.). В ЗК РФ лишь закрепляется возможность принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44 ЗК РФ). В соответствии с положениями гражданского законодательства неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением или использование участка с нарушением законодательства являются основаниями принудительного изъятия земельного участка у его собственника (ст. 235, 284, 285 ГК РФ). Таким образом, неиспользование или использование с нарушением земельного законодательства рассматривается законодателем как существенное нарушение собственником своих обязанностей по использованию принадлежащего ему участка (ст. 42 ЗК РФ) и как основание для принудительного прекращения права собственности на земельный участок.

В ЗК РФ описан порядок прекращения прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при его ненадлежащем использовании (ст. 54). К сожалению, в гражданском и земельном законодательстве отсутствует четкость в установлении порядка изъятия земельного участка у его собственника. Статья 286 ГК РФ содержит бланкетную норму, отсылая по ряду вопросов к земельному законодательству. Однако в ЗК РФ не решены те вопросы, которые должны быть урегулированы земельным законодательством (орган, уполномоченный принимать решение об изъятии земельного участка; порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников земельных участков о допущенных нарушениях). Тем не менее основания принудительного прекращения содержатся в ГК РФ, в ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения», а также ГК РФ устанавливает в общем виде процедуру изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования.

При неиспользовании или ненадлежащем использовании земельного участка его собственником уполномоченный ор-

ган выносит предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с установлением срока для устранения земельного правонарушения. При неустранении факта нарушения орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление соответствующего земельного участка, выносит решение об изъятии земельного участка. Если собственник письменно не уведомит орган, принявший решение об изъятии, о своем согласии исполнить это решение, этот орган вправе предъявить требование о принудительной продаже земельного участка в суд. Изменение законодательства и включение в ЗК РФ процедуры предварительного привлечения виновного лица к административной ответственности перед прекращением его права собственности в судебном порядке позволит обеспечить равенство прав собственника и прав землепользователей, землевладельцев;

4) реквизиция земельного участка, применяемая в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз. Решение о реквизиции принимается уполномоченным исполнительным органом государственной власти. Реквизиция может выражаться во временном изъятии земельного участка у его собственника уполномоченным органом власти, когда собственник вправе при прекращении обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Размер возмещаемых убытков и стоимости земельного участка могут быть оспорены собственником земельного участка в судебном порядке.

Можно заметить, что реквизиция является способом принудительного прекращения права собственности на земельный участок. В отличие от общих положений ст. 35 Конституции РФ, которые допускают исключительно судебный порядок принудительного прекращения права собственности, нормы о реквизии предусматривают применение этой процедуры по решению административного органа, без обращения в суд. Конечно, реквизиция — крайняя мера, эффективное использование которой

94

 

возможно только по оперативному решению, принимаемому в административном порядке, но противоречие конституционных, гражданских, земельных норм должно быть решено путем внесения изменений в соответствующие нормативные акты.

Реквизицией не является изъятие земельного участка, в том числе выкуп, для государственных или муниципальных нужд;

5) выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп производится Российской Федерацией, субъектами РФ или муниципальными образованиями в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок.

Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или
муниципального значения при отсутствии других вариантов воз
можного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными
законами случаях, а применительно к выкупу земельных участков
из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или му
ниципальной собственности, в случаях, установленных законами
субъектов РФ.

Таким образом, основания изъятия федеральных и частных земель могут быть установлены только федеральными законами,

95

дополнительные основания изъятия региональных и муниципальных земель — также и законами субъектов РФ. В городах, где существует массовая застройка старыми домами, имеется острая проблема застройки таких территорий со сносом существующих объектов недвижимости. К сожалению, действующее федеральное законодательство не позволяет изымать земельные участки с целью жилищного строительства или комплексного освоения земельных участков с целью жилищного строительства, хотя предложение о внесении изменений в ЗК РФ в части установления такого основания для изъятия земельных участков выдвигалось.

В период с 1 января 2008 г. по 1 января 2014 г. на территории Краснодарского края допускаются:

1) резервирование земель и изъятие земельных участков для
государственных или муниципальных нужд в целях размещения
олимпийских объектов;

2) изъятие земельных участков, находящихся в границах при
легающих к олимпийским объектам территорий, строительство
и реконструкция объектов недвижимости на которых осущест
вляются исходя из принципа обеспечения единства архитектур
но-планировочной организации г. Сочи как места проведения
Олимпийских и Паралимпийских игр.

Изъятие земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется:

• в собственность Российской Федерации — при изъятии в
целях размещения олимпийских объектов федерального
значения. Российская Федерация с 1 января 2008 г. по 1 ян
варя 2014 г. передает Краснодарскому краю осуществление
полномочий по резервированию земель и изъятию земельных
участков для федеральных нужд;

• в собственность Краснодарского края — при изъятии в целях
размещения олимпийских объектов, финансирование строи
тельства которых предусмотрено полностью или частично за
счет средств бюджета Краснодарского края, за исключением
олимпийских объектов федерального значения;

• в собственность муниципального образования «Город-курорт
Сочи» — при изъятии в целях размещения олимпийских объ
ектов, финансирование строительства которых предусмотре
но полностью или частично за счет средств бюджета данного
муниципального образования, за исключением олимпийских
объектов федерального значения и олимпийских объектов
краевого значения.

Земельные участки не изымаются, если лица, являющиеся собственниками земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, и лица, которым предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, заключили соглашения об организации строительства олимпийских объектов федерального значения с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

• Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и собственник земельного участка должен быть извещен о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем за один год органом, принявшим такое решение, и о произведенной регистрации с указанием даты такой регистрации. Возможен выкуп земельного участка до истечения одного года, но только с согласия собственника.

Собственник земельного участка с момента государственной регистрации решения до достижения соглашения или судебного решения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, вправе производить необходимые затраты для использования земельного участка в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в этот период. Риск отнесения затрат и убытков на собственника означает, что расходы, понесенные собственником земельного участка на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии земельных участков возмещению не подлежат.

Решение об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, не подлежит государственной регистрации. О принятом решении об изъятии земельных участков землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения. В случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения копия решения о таком изъятии направляется в Государственную корпорацию по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Решение об изъятии земельных участков (о резервировании земель) в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, должны быть в течение семи дней со дня их принятия опубликованы в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов соответственно Краснодарского края и муниципального образования «Город-курорт Сочи», и размещены на официальном сайте в сети Интернет соответственно Краснодарского края и муниципального образования «Город-курорт Сочи». В случае, если решение об изъятии земельных участков принято в отношении находящихся в долевой собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, такие решения должны быть опубликованы в печатном издании, определенном законом Краснодарского края для подачи объявлений в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением сторон. Выкупная цена земельного участка включает рыночную стоимость участка (если собственнику не был предоставлен по его желанию равноценный земельный участок), рыночную стоимость недвижимости, расположенной на участке, и все убытки, включая упущенную выгоду (см. ст. 57 ЗК РФ). Например, убытки собственника могут возникнуть вследствие прекращения обязательств перед третьими лицами (например, перед арендатором), а упущенная выгода выразиться в стоимости неполученного с земельного участка урожая. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого иной — равноценный участок. Если собственник соглашается на принятие неравноценного земельного участка (ниже по стоимости), то разница в стоимости изымаемого и предоставляемого земельного участка составляет размер его убытков. Естественно, стоимость предоставляемого земельного участка вычитается из выкупной цены.

Если на изымаемом земельном участке находится и жилой дом (жилое помещение), то при определении выкупной цены в нее включаются и все убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ). При применении приведенной нормы и разрешении конфликта между собственником и государством или муниципальным образованием необходимо учитывать интересы как собственника (возмещение убытков в полном объеме), так и компетентного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка (интерес которого—в разумности и добросовестности собственника изымаемого земельного участка — ст. 10 ГК РФ).

Кстати заметить, действующий Жилищный кодекс РФ (введенный в действие с 1 марта 2004 г.) в отличие от Жилищного кодекса РСФСР не предусматривает право граждан на предоставление жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом (жилое помещение). В соответствии с п. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ соглашение, заключаемое в таких ситуациях с собственником, содержит лишь обязательство Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. В то же время при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка не должно нарушаться конституционное право граждан на жилище (п. 1 ст. 40 Конституции РФ), а поэтому если гражданину на праве собственности принадлежит только одно жилое помещение (жилой дом) — изымаемое, то он вправе требовать от государственного или муниципального образования предоставления равноценного жилого помещения (по месту нахождения, площади, количеству комнат и т. д.). Это право собственник имеет независимо от рыночной стоимости изымаемого помещения (дома) и размера иных убытков (как правило, стоимость изымаемого жилого помещения (жилого дома), включая сумму причитающихся собственнику убытков, в силу его аварийности, ветхости и т. п. существенно ниже рыночной стоимости равноценного жилого помещения).

При возникновении спора о стоимости земельных участков, иных объектов, расположенных на нем, для оценки их рыночной стоимости привлекаются независимые оценщики.

Если собственник не согласен с решением об изъятии или не достигнуто соглашение об условиях выкупа (например, о цене участка), орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. С целью обеспечения устойчивости права собственности и недопущения злоупотреблений со стороны компетентных органов законодательством установлено, что такой иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

При принятии решения об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов федерального значения администрация Краснодарского края совместно с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи заключает договор с оценщиком на проведение оценки земельных участков, расположенных на них иных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием. Администрация Краснодарского края в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки.

В случае, если указанное соглашение не заключено в течение двух месяцев со дня, когда лицу, у которого изымаются земельные участки, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления муниципального образования «Город-курорт Сочи» вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков. Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, подлежит немедленному исполнению.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (см. п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 55 ЗК РФ).

6) отчуждение земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу. Такое прекращение права

100

собственности применяется тогда, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, при наследовании участка), но не может принадлежать ему в силу закона (см., например: ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Такой земельный участок должен быть отчужден собственником в течение года с момента возникновения права собственности на земельный участок, если законом не установлен иной срок. Иной срок и даже иной момент начала течения указанного срока установлен в ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно названной статьи отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до 28 января 2003 г., должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (т. е. до 28 января 2004 г.). Земельные участки или земельные доли, приобретенные после 28 января 2003 г., подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки либо в течение года со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение нормы о запрете иметь в частной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных лиц составляет более чем 50 %.

Если в предусмотренный срок земельный участок не был отчужден его собственником, то участок по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости земельного участка, определенной судом (рыночной стоимости). При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества (земельного участка).

В отношении земель сельскохозяйственного назначения обязанность по обращению в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах возложена на орган государственной власти субъекта РФ. В случае отсутствия лица, изъявившего бы

101

желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок или долю должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности;

7) национализация земли, т. е. обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Последствия прекращения права собственности в силу закона определены в ст. 306 ГК РФ: при принятии такого акта все причиненные собственнику убытки подлежат возмещению государством; все возникающие при этом споры разрешаются в судебном порядке.

Следует учитывать и положение ст. 53 ФЗ от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды», в соответствии с которым при приватизации и национализации имущества должны обеспечиваться проведение мероприятий по охране окружающей среды и возмещение вреда окружающей среде.

Для минимизации расходов государственного бюджета и стабилизации земельных отношений в Земельный кодекс РФ была включена норма, определяющая, что не подлежат возврату земельные участки и не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков (ч. З ст. 25).

Литература

Грудцына В. Право собственности на землю и его законное закрепление и историческое развитие // Юристь. 2003. № 3.

Земельное право России: Учебник / Ю. Г. Жариков, В. Х. Улюкаев, В. Э. Чуркин. М., 2003.

Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юристъ, 2001.

Малеина М. Н. Реквизия. Комментарий к статье 242 Гражданского кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.

Медведев С. Новое земельное законодательство: разграничение государственной собственности на землю и участие публичных образований в хозяйственном обороте земель // Хозяйство и право. 2002. № 7.

Можаровский В. О порядке изъятия земельных участков // Юридический мир 2003. № 6.

102

Попов М. Споры о разграничении государственной собственности на землю // Хозяйство и право. 2002. № 7.

Прохорова Н. А. Содержание государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. № 8.

Ромарин П. Некоторые проблемы принудительного прекращения прав на землю // Государство и право. 2003. № 11.

Харьков В. Особенности правового режима земель, обремененных залогом // Хозяйство и право. 2000. № 5.

Глава 5