Тема 9. Договори про передачу майна в користування

 

9.1. Договір майнового найму. Договір безоплатного користування майном.

9.2. Договір оренди.

9.3. Договір лізингу.

9.4. Концесійний договір.

 

Методичні рекомендації

9.1. Майновий найм є найбільш загальним способом передачі майна у користування. Визначення його дано у ст. 256 Цивільного кодексу УРСР. Розглядаючи майновий найм, слід звернути увагу на ошіатний характер цього договору. Саме цим він відрізняється від договору безоплатного користування майном. Крім того, чинний Цивільний кодекс УРСР встановлює право юридичних осіб укладати договори безоплатного користування майном на строк не більше одного року.

Бажано зупинитися па випадках дострокового розірвання договору майнового найму, вказуючи, що останнє не означає розірвання відповідного договору в односторонньому порядку. Дострокове розірвання договору не тотожне відмові від договору в односторонньому порядку і здійснюється за згодою сторін або в судовому порядку.

Порівнюючи договір майнового найму і договір безоплатного користування майном, доцільно зазначити, що згідно з положеннями Цивільного кодексу УРСР при переході права власності на здане в найм майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника, в тому числі — і при переході майна від однієї юридичної особи (наймодавця) до іншої. На відміну від цього договір безоплатного користування майном, укладений без зазначення строку, може бути розірваний на вимогу особи, до якої перейшло право власності (право оперативного управління) на це майно. Крім того, законодавство щодо договору безоплатного користування майном передбачає випадки його дострокового розірвання на вимогу сторони, яка передала майно у користування.

9.2. Різновидом майнового найму є інститут оренди. Його врегульовано нормами Цивільного кодексу УРСР щодо майнового найму (загальний нормативний акт), а також Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (спеціальний нормативний акт). Тож доцільно обговорити правомірність застосування положень цього Закону до оренди недержавного майна (майна підприємств із недержавною формою власності). Адже згідно із ч. З ст. 1 зазначеного Закону оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Тобто положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" поширюються і на підприємства недержавної форми власності, якщо сторони за договором оренди не обумовили застосування іншого нормативного акта. У разі, якщо положення цього Закону суперечать загальним положенням Цивільного кодексу УРСР пюдо майнового найму, слід керуватися саме Законом України "Про оренду державного та комунального майна" як спеціальним нормативним актом.

Подаючи визначення оренди, слід звернути увагу, що Закон України "Про оренду держаиного та комунального майна" вказує, шо при оренді відбувається користування майном, яке необхідне "лля здійснення підприємницької та іншої діяльності". Цей "діяльний" (тобто, суспільно корисний) аспект, зокрема, відрізняє оренду від інституту найму, який допускає використання майна і для власних (внутрішніх) потреб, що, власне, й обумовлює його застосування переважно у житловій та побутовій сферах. З юридичної точки зору не означає, що у разі, якщо майно використовується для зайняття діяльністю, в тому числі підприємницькою, до таких відносин застосовуються положення спеціальних нормативних актів (закони України "Про оренду державного та комунального майна", "Про лізинг" та ін.). Якщо ці спеціальні акти не містять відповіді на спірне питання, застосовуються загальні положення Цивільного кодексу УРСР щодо майнового найму.

Також слід уточнити, що розуміється під терміном "користування" у визначенні оренди. Доцільно також подискутувати, чи може мати місце користування майном (орендованим об'єктом) без відповідного володіння цим майном орендарем (ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"). Адже користуванню будь-якою річчю обов'язково передує необхідність фактичного володіння нею.

Розглядаючи суб'єкти орендних правовідносин, бажано звернути увагу на те, що орендарями (як і наймачами у договорі майнового найму) можуть бути як фізичні особи — суб'єкти підприємницької діяльності, так і юридичні особи незалежно від наявності у них статусу суб'єктів підприємницької діяльності.

При розгляді порядку укладання договорів оренди слід зупинитися на істотних умовах нього виду договорів. Кількість їх згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" суттєво збільшується у порівнянні з договором майнового найму.

Щодо терміну, на який укладається договір оренди, доцільно зауважити, то у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Це положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вже не містить застереження, що є у Цивільному кодексі УРСР про те, що у такому разі кожна із сторін вправі в будь-який час відмовитись від договору, попередивши про цс другу сторону за один місяць.

При розгляді цього питання можна торкнутися особливостей фрахту судна та чартерних повітряних перевезень.

9.3. Лізинг є специфічним різновидом майнового найму (оренди), шо в деяких випадках може поєднувати в собі ознаки купівлі-продажу. Правову базу лізингу складають положення Цивільного кодексу УРСР щодо майнового найму. Закон України "Про лізінг", а також Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств". Зважаючи на це, доцільно проаналізувати розбіжності у визначенні лізингу та його форм, що їх містять вищезазначені закони. Можна подискутувати з приводу правомірності ототожнення Законом України "Про оподаткування прибутку підприємств" інститутів лізингу і оренди, вказуючи, зокрема, на те. що при фінансовому лізингу передбачається обов'язкова подальша передача права власності на передані основні фонди орендареві, а у разі оренди викуп майна, переданого в оренду, є тільки правом орендаря, а не його обов'язком.

Крім того, лізингом є підприємницька діяльність, тобто діяльність, що визнається такою згідно зі ст. 1 Закону України "Про підприємництво". Це істотно відрізняє лізинг від суміжного правового інституту оренди. Адже майно передасться в оренду для здійснення орендарем діяльності, одним із видів якої може бути підприємницька діяльність. Проте власне діяльність із передачі майна в оренду може і не бути підприємницькою за відсутності всіх ознак, характерних для підприємницької діяльності.

Говорячи про суб'єктний склад лізингових відносин, слід зауважити, шо сторонами договору лізингу можуть бути лише суб'єкти підприємницької діяльності — фізичні або юридичні особи. Слід також наголосити на обмеженні відповідно до Закону України "Про лізинг" щодо можливих об'єктів лізингу.

Лізингом визнасться надання лізингодавцем лізингоодержува-чу майна у виняткове користування. На відміну від Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 22 якого допускає можливість орендаря передавати орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно в суборенду. Законом України "Про лізинг" фактично забороняється сублізинг, оскільки лізингоодержувач отримує об'єкт лізингу у виняткове користування і не має права передавати його у користування третім особам, навіть за наявності згоди лізингодавця (докладніше див.: Кисіль С. Лізинг як специфічний вид цивільно-правових зобов'язань//Предпринимательство, хозяйство и право. — 2000. - № 4. - С. 21).

9.4. Незважаючи па схожу правову природу із майновим наймом, орендою та лізингом, концесія істотно відрізняється від цих правових інститутів. На практичному занятті доцільно розглянути найсуттєвіші із цих відмінностей, паралельно розтлумачуючи законодавче визначення концесії.

По-перше, у майновий найм (лііинг, оренду) власником надається майно, що необхідне наймачу (лізингоодержувачу, орендарю), в тому числі для здійснення підприємницької та іншої діяльності, і яке було створене до моменту укладення договору про його використання. В концесію ж передається право на створення (будівництво або добудову) майна і на подальше його використання (управління, експлуатацію) концесіонером з метою отримання прибутку. Тобто концесія поєднує в собі ознаки підряду (наприклад, виконання на свій ризик роботи із будівництва доріг за завданням концесієдавця) та інститутів найму, оренди, лізингу (строкове, платне володіння і користування дорогою).

По-друге, на відміну піл майнового найму, оренди та лізингу в концесію можуть надаватися лише об'єкти державної та комунальної власності. Відповідно, предметом концесії не може бути майно, що знаходиться у приватній власності.

По-третє, ст. 3 Закону України "Про концесії" визначає сфери господарської діяльності, в яких об'єкти можуть надаватися у концесію. Таким чином концесія, як оренда і лізинг, обмежена переліком об'єктів, які можуть надаватися в користування. Проте ст. 6 Закону України ''Про концесії" містить вимоги щодо затвердження пооб'єктного переліку Кабінетом Міністрів України конкретних об'єктів права державної власності, які можуть надаватися в концесію, а переліку об'єктів права комунальної власності — на пленарних засіданнях відповідних рад.

По-четверте, рішення про надання концесії на об'єкт права державної власності приймає Кабінет Міністрів України або уповноважений ним орган виконавчої влади. Рішення про надання концесії на об'єкт права комунальної власності приймає уповноважений орган місцевого самоврядування. Така жорстка регламентація об'єктів концесії вказує на виняткову зацікавленість держави у додержанні законності передачі об'єкта в концесію. Жоден з інститутів, подібних до концесії, не містить таких вимог.

Згідно зі ст. 20 Закону України "Про концесії" передача об'єкта у концесію не зумовлює перехід права власності па цей об'єкт до концесіонера та не припиняє права державної чи комунальної власності на цей об'єкт. Майно, створене на виконання умов концесійного договору, є об'єктом права державної чи комунальної власності. В цьому спостерігається тотожність інститутів концесії, майнового найму та оренди, законодавчі акти про які містять ідентичні положення. Що ж до лізингу, то згідно зі ст. 4 Закону України "Про лізинг" після закінчення строку договору фінансового лізингу об'єкт лізингу, переданий лізинго одержувач у згідно з договором, переходить у власність лізипгоодержувача або викуповується ним за залишковою вартістю.

 

Практичні завдання

Задача № 1. З вини орендаря сталася пожежа, якою було пошкоджено складські приміщення. За договором оренди у разі пожежі чи іншого пошкодження майна з нини орендаря орендар мав відшкодувати:

а) суму орендної плати за час проведення ремонтних робіт;

б) вартість ремонтних робіт, шо проводяться орендодавцем, яка визначасться за кошторисом будівельної організації.

Питання:

1. Хто несе ризик випадкової загибелі майна?

2. Чи було завдано майну орендодавця збитків? Що означає термін "збитки" за чинним законодавством?

3. Чи відповідають законодавству наведені положення договору оренди? Чи задовольнить суд вимоги орендодавця у разі, якщо орендар відмовиться добровільно відшкодовувати вказані суми?

Задача № 2. Між громадянином Нестеренком і виробничою фірмою "Німфа'" було укладено договір оренди житлового будинку в одному із селищ Житомирської області, який на вимогу громадянина сторони вирішили нотаріально посвідчити. Зважаючи на те, що у селищі не було ані державної нотаріальної контори, ані приватного нотаріуса, вони звернулися до місцевої сільради, оскільки, на їх думку, посадові особи могли посвідчити такий договір. Але їм було відмовлено із посиланням на ст. 37 Закону України ''Про нотаріат".

Питання:

1. Що таке цивільно-правова угода? Які її різновиди?

2. Чи є обов'язковим нотаріальне посвідчення договору оренди житлового приміщення, однією із сторін якого є громадянин?

3. Чи правомірна відмова посадової особи місцевої сільради у посвідченні угоди про оренду житлового будинку на прохання громадянина?

Задача № 3. Фірма "Міст" уклала із громадянином договір оренди його приватизованої квартири для розміщення у ній магазину. Однак у ЖЕО, куди звернулися представники фірми для реєстрації договору, повідомили, шо оренда квартир для таких цілей відтепер заборонена, оскільки змінилося відповідне законодавство.

Питання:

1. Якими нормативними актами регламентовано здачу квартир, що належать громадянам, в оренду?

2. Чи потрібно реєструвати договори оренди квартир? Якою так — то у якому органі?

3. Чи відповідають дійсності доводи працівників ЖЕО про те, що оренда квартир для нежитлових потреб заборонена?

Задача № 4. Між двома підприємствами було укладено договір оренди нежитлового приміщення строком на 1 рік. Плату за користування приміщенням передбачалося вносити щомісячно. Оскільки протягом шести місяців орендар не сплачував орендних платежів, орендодавець надіслав йому листа, в якому повідомляв про дострокове розірвання договору і вимагав забрати товари, які зберігалися у приміщенні. У своїй відповіді орендар повідомляв, Шо одностороння відмова від виконання зобов'язань заборонена, і погрожував звернутися до суду з позовом про усунення перешкод в користуванні приміщенням.

Питання:

1. Чи передбачає законодавство випадки дострокового розірвання договору оренди? Чи може таке розірвання відбуватися в односторонньому порядку?

2. Що можна порадити орендодавцеві у цій ситуації?

Задача № 5. Спільне підприємство і товариство з обмеженого відповідальністю уклали договір оренди нежитлових приміщень, шо належали товариству, в якому розмір орендної плати обумовлювався в доларах США з умовою її сплати із національній валюті за курсом Національного банку України па день платежу. У зв'язку зі зміною курсу валюти розмір орендної плати значно підвищився, у зв'язку з чим орендар запропонував унести зміни до договору, зафіксувавши розмір орендної плати у гривнях та зменшивши суму орендної плати. Орендодавець не погодився, і орендар звернувся до сулу із позовом про примусові: внесення змін до договору оренди.

Питання:

1. Яким законодавством регулююіься відносини, що склалися між сторонами? У якому порядку можлива зміна умов договору щодо розмірів орендної плати?

2. Чи можливе встановлення суми договору в доларах США?

3. Яке рішення має прийняти суд?

Задача № 6. У 1998 р. між підприємством з іноземними інвестиціями "Єва" та обласним підприємством електрозв'язку був укладений договір оренди нежитлового приміщення — частини переговорного залу в належному відповідачеві будинку зв'язку — для облаштування там торговельного павільйону. Одним із пунктів договору передбачалось, що у разі його розірвання торговельний павільйон після повного відшкодування його балансової вартості передається орендодавцю, а відшкодування провалиться у тижневий етрок із урахуванням індексації на підставі ціп, зафіксованих в узгоджувальному акті, підписаному сторонами. Через місяць підприємство "Єва" па орендованих у відповідача плошах збудувало павільйон, а ще через 6 місяців сторони шляхом обміну листами домовились про розірвання договору. Оскільки орендодавець у встановлені строки не відшкодував вартість збудованого павільйону, орендар звернувся до господарського суду.

Питання:

1. Чи правомірно розривати договір шляхом обміну листами?

2. Чи мали право сторони включати в договір умову про залишення павільйону орендодавцеві і про обов'язок останнього відшкодувати орендареві його вартість?

3. Яке рішення має прийняти суд?

Задача № 7. Товариство з обмеженою відповідальністю "Граніт" здавало в оренду складські приміщення з метою зберігання в них кави, що потім реалізовувалася через мережу магазинів роздрібної торгівлі. Зміна кон'юнктури ринку і різке зростання вартості кави призвели ло зменшення обсягів продажу і утворення заборгованості з орендної плати.

Коли представник орендаря прибув лля отримання чергової партії товару, орендодавець відмовився вішати товар, погрожуючи при цьому не видавати каву до погашення заборгованості. Орендар направив орендодавцю лист, в якому зазначив, що вартість товару в сотні разів перевищує заборгованість за орендними платежами і шо подібним чином він не вправі примушувати до сплати суми заборгованості.

У відповідь на претензію орендодавець частково погодився з неправомірністю своїх вимог і запропонував орендарю отримати каву в кількості меншій, ніж заявлено, а решту товару, вартість якого дорівнює заборгованості за орендними платежами, залишити в розпорядженні орендодавця.

Питання:

1. Визначте істотні умови договору оренди.

2. У якому порядку вирішуються спори між орендодавцем та орендарем?

3. Що можна порадити орендодавцеві та орендареві? Вирішіть ситуацію.

Задача № 8. Товариство з обмеженою відповідальністю орендувало у державного комбінату частину приміщень для облаштування там складу. Договір було укладено строком на 2 роки. Після закінчення строку договору комбінат повідомив товариство про необхідність звільнення орендованих приміщень, відмовившись подовжувати термін договору. Мотивацією такого рішення були систематичні затримки внесення орендних платежів на рахунок орендодавця.

У свою чергу товариство надіслало лист комбінату, в якому відмовлялось звільнити приміщення. Воно вказувало на тс, що відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" має переважне право на продовження договору оренди па новий термін. Крім того, товариство вважало, що воно виконувало належним чином свої зобов'язання за договором, оскільки прострочення внесення орендних платежів становило менше трьох місяців.

Комбінат подав позов ло суду із вимогою про повернення орендованого приміщення у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди.

Питання:

1. Який нормативний акт застосовується для урегулювання орендних відносин у ситуації, що розглядається? Які наслідки закінчення терміну дії договору оренди він передбачає?

2. У чому полягає суть переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін?

3. Яке рішення може прийняти суд?

Задача № 9. У 1998 р. між акціонерним товариством і малим підприємством був укладений договір оренди, за яким товариство передавало підприємству нежитлові приміщення на невизна-чений строк (без зазначення строку дії доіовору). У 2000 р. інше підприємство запропонувало товариству вигідніші умови оренди житлових приміщень. У зв'язку з цим товариство надіслало повідомлення орендарю про розірвання договору оренди та необхідність звільнення приміщень у тримісячний термін. Підприємство із цим не погодилося, вважаючи неправомірною односторонню відмову орендодавця від виконання договору. Товариство подало позов до суду про повернення майна із незаконного володіння.

Питання:

1. Норми якого законодавства застосовуються у разі укладення договору оренди майна, що не належить до державної чи комунальної власності?

2. Чи можна вважати договір оренди різновидом договору майнового найму? Чи допускається укладення договору майнового найму без зазначення строку?

3. Яке рішення має прийняти господарський суд?

Задача № 10. Фірма '"Будова" уклала із виробничим об'єднанням "Дежавю" договір, за яким фірма орендувала належне об'єднанню складське приміщення строком на 1 рік. Протягом цього строку орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором — сплачував орендні платежі тощо. По закінченні терміну договору орендодавець відмовив орендареві у його подовженні і звернувся до суду із позовом про визнання договору оренди неукладеним, мотивуючи не тим. цю договір оренди не містив усіх істотних умов, що передбачені ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Відповідач заперечував проти позову, посилаючись па те, що він сумлінно виконав свої обов'язки за договором, а отже, договірні відносини можна вважати такими, що склалися між сторонами.

Питання:

1. Чи поширюються вимоги Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на відносини між підприємствами, що не перебувають у державній (комунальній) власності?

2. Які наслідки визнання договорів неукладеними?

3. Яке рішення має прийняти суд?

Задача № 11. Між приватним підприємцем і державним підприємством "Південний завод" було укладено договір оперативного лізингу землі для тимчасового розміщення на ділянці об'єкта торгівлі. Під час чергової перевірки податкова інспекція подала позов до суду про визнання договору лізингу недійсним, посилаючись на те, що завод є тільки землекористувачем і не має права укладати подібні договори.

Питання:

1. Який порядок передачі майна в оперативний лізинг? Чи є правомірною передача землі в лізинг?

2. Чи мала право податкова інспекція в цьому разі втручатися в господарську діяльність сторін?

3. Яке рішення має прийняти суд?