Договір оренди майна в аграрному праві.

 

Найму (оренда) - тимчасова оплатна передачу у користування майна.

Загальні положення щодо договору оренди містить ЦК України (§ 1 гл. 58) Він також визначає особливості деяких різновидів договору оренди (прокат, оренда земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди, транспортного засобу, лізинг).

Особливості укладання та виконання догово­рів оренди окремих видів майна регулюються законами, зокрема щодо майна виробничо-технічного призначення - ст.ст. 283-291 ГК України; майна, що перебуває у державній комунальній власності - ЗУ"Про орен­ду державного комунального майна" від 10.04.1992 р.; майна військового призначення - ЗУ"Про господарську діяльність у Збройних силах України" від 21.09.1999 р.; водних об'єктів - Водним кодексом Украї­ни від 6.06.1995 р.; землі (земельної ділянки) - ЗК України та ЗУ"Про оренду землі" від 6.10.1998 р. тощо. Відповідно до вказаних законо­давчих актів приймаються діють численні підзаконні акти, що визначають порядок передачі відповідного майна в оренду, методику обрахування розмі­ру орендної плати тощо.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Здаючи майно в найм, його власник продає його споживну вартість частинами.

За юридичними ознаками договір найму (оренди) є двостороннім, сплатним та консенсуальним.

Предметом договору найму можуть бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками й зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, а також майнові права.

Договір оренди має декілька різновидів, кожному з яких притаманні певні особливості. Договори оренди можна класифікувати за такими підставами:

- за часом: з встановленим строком без встановленого строку;

- за предметом договору оренди: оренда речей, оренда цілісних майно­вих комплексів, оренда майнових прав;

- за правом власності на майно, що є предметом договору оренди: оренда приватного майна, оренда комунального майна, оренда державного майна;

- за видом майна: оренда рухомого майна (договори прокату, найму (оренди) транспортного засобу тощо), оренда нерухомого майна (договори найму (оренди) земельної ділянки, найму будівлі або іншої капітальної споруд, оренди водного об'єкту тощо).

Відповідно до ЦК України сторонами договору оренди виступають наймодавець, наймач. В інших нормативно-правових актах та спеціальній лі­тературі їх ще називають орендодавцем орендарем.

Наймодавцем може бути фізична або юридична особа, яка володіє пра­вомочністю розпорядження цим майном у формі передання майна у найм. Виходячи з цього наймодавцем може виступати:

1) власник майна, що передасться у найм;

2) особа, якій належать майнові права, що передаються у найм;

3) особа, яка уповноважена за законом або договором на укладання до­говору найму певного майна (ст. 761 ЦК України).

За користування майном наймач вносить плату, розмір якої встановлю­ється договором найму..Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживної якості речі. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній фор­мі. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, ін­дексацію розміру плати за користування майном. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном Істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не викорис­товувалось ним через обставини, й які він не відповідає.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. Договір найму може укладатися на визначений або на невизначений строк. Кожна із сторін дого­вору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитись від дого­вору у будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна— затри місяці.

Законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилась від договору з невизначеним строком, його дія припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, срок якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку договору. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за. відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, раніше встановлений договором.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, піс­ля спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скориста­тись переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зо­бов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку зазначеного в договорі, а якщо він не встановлений договором — у розумний строк.

Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначен­ня та умов договору, у разі порушення його умов наймодавець має право ви­магати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

При зміні власника переданої у найм речі до нового власника переходять,фава та обов'язки наймодавця. Наймачеві належить право власності на пло­ди, продукцію, доходи, одержані ним в результаті користування річчю, пере­даною у найм.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право:

1) вимагати від наймодавця передання майна відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитись від договору найму вимагати відшкодування збитків.

Наймодавець зобов'язаний:

1) передати наймачеві річ у комплекті й у стані, що відповідають умовам договору та її призначенню; 2) попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі які мо­жуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею; 3) по­відомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм.

Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму, а у разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі, наймач має право за своїм вибором вимагати: 1) заміни речі, якщо це можли­во; 2) відповідного зменшення розмір; плати за користування річчю; 3) безо­платного усунення недоліки речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору відшкодування завданих збитків.

Поточний ремонт речі провадиться наймачем за його рахунок а її капі­тальний ремонт здійснюється за рахунок наймодавця самим наймодавцем, якщо інше не встановлено договором або законом Якщо наймодавець не про­вів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) ви­магати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно зі ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом догово­ру, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліп­шення речі зроблені за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю. У разі якщо поліпшення зроблені без згоди наймодавця їх не можна відокремити без шкоди для речі, наймач не має права на відшкоду­вання їх вартості. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймо­давця, створена нова річ, наймач стає її співвласником.

Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини, зле за ті, які сталися внаслідок нормального її зносу або упущень наймодав-ця, він не відповідає. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Договір найму припиняється: 1) у разі смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом; 2) у разі ліквідації юриди­чної особи, яка була наймачем або наймодавцем: 3) у разі відмови наймодавця від договору найму.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1)наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) най­мач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) най­мач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) най­мач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього; 5) наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) най-модавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам дого­вору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно пове­рнути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу. Якщо наймач не може повернути річ, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Однією з форм використання найнятого майна є піднайм. Передання наймачем речі у користування іншій особі дозволяється лише за згодою най­модавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Піднайм оформ­ляється договором, за яким наймач передає піднаймачеві все майно або його частину у тимчасове користування за плату. Перед наймодавцем залишається зобов'язаним тільки наймач, а у піднаймача виникають права обов'язки лише щодо наймача. Строк договору піднайму не може перевищувати строку дого­вору найму.