Период окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости — это число лет, необходимых для полного воз мещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток ддоходов в соот ветствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Pay Back Period, РВР) по по формуле:

Где Т – число лет, предшествующих году окупаемости; НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП – дисконтированный денежный поток года окупаемости.

 

Пример.

 

Обьект недвижимости «Престиж» требует вложений в размере 3000, доходы со ставят: в первый год - 1000, во второй - 1500, в третий - 1400, в четвертый - 1500; в пятый - 1200. Ставка дисконтирования - 20 %. Определим дисконтированный срок окупаемости проекта (табл. 4).

 

Таблица 4 - Расчет срока окупаемости

Период, год
Денежный поток	-3000
Дисконтированный денежный поток	-3000
Накопленный дисконтированный денежный поток	-3000	-2167	-1125	-315
рвр=3+ ( 315 / 723)= 3,45 года

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе проектоа предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

 

Внутренняя ставка доходности проекта

 

Внутренняя ставка доходности проекта (IRR) — это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. IRR показывает максимально допустимый относительный уровень риска, с которым может быть связан данный проект.

Названный показатель можно использовать лишь для классических инвестиционных проектов, основанных на ординарных денежных потоках и предполагающих разовую начальную инвестицию и последующие денежные поступления.

Сравнение критерия внутренней ставки доходности проекта (IRR) и средневзвешенной стоимости капитала (WACC) позволяет судить о це-лесообразности инвестиций в данный проект.

Если IRR больше WACС, то проект является более прибыльным, чем аналогичные проекты в среднем, и должен быть принят. В случае когда IRR меньше WACС, проект является мненее прибыльным, чем аналогичные проекты в среднем.

 

Пример.

Сравнительный анализ проектов.

Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель IRR (табл. 5).

Таблица 5 - Сравнительный анализ проектов

Показатели	Проект X	Проект Y	Проект Z
Затраты, тыс. руб.	(1200)	(1200)	(1200)
Доходы по годам, тыс. руб.:
1-й
2-й
3-й.
IRR	12%	16%	10%

Все три проекта в табл. 5 требуют затрат 1 200 000 руб., совпадает и сумма доходов в том виде, в каком они будут представлены и финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределен IRR. Внутренняя ставка доходности проекта Y почти в 1,6 раза больше, чем по проекту Z.

IRR можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уроня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной 1RR более при влекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

ЗАДАНИЯ:

Задача 1.

Определите показатели эффективности проекта строительства торгового павильона.

Проект строительства торгового павильона требует вложений в размере 500 тыс. руб., чистый доход спрогнозирован следующим образом: в первый год - 150 тыс. руб., во второй - 160 тыс.руб., в третий - 170 тыс. руб., в четвертый - 180тыс. руб., в пятый год предполагается доход 190 тыс. руб. и продажа павильона за 50 % от стоимости строительства в• конце пятого года. Ставка дисконтирования - 25 %.

 

Задача 2.

Сравните показатели эффективности проекта строительства торгового павильо на, описанного в предыдущем задании, с альтернативным инвестиционным проектом.

Данные по альтернативному инвестиционному проекту «Альфа». Проект «Альфа» требует вложений в размере 700 тыс. руб., чистый доход спрогнозирован следующим образом: в первый год – 120 тыс. руб.; во второй – 180 тыс.руб., в третий – 210 тыс.руб., в четвертый – 620 тыс.руб. Ставка дисконтирования – 27%.

 

 

Занятие 22

Вопросы для самостоятельного изучения:

1 Особенности управления персоналом научных учреждений и его совершенствование.

2 Государственное регулирование крупномасштабных инновационных проектов

3 Роль человеческих ресурсов в инновационном развитии.

4 Инновационная деятельность на стадии предупреждения и профилактики кризиса. 5 Инновационный менеджмент в кризисной ситуации. Посткризисная деятельность по обеспечению развития.

6 Бранд-стратегия

Подготовить реферат:

Оценка и оптимизация инновационных рисков.

Ситуации.

Ситуация 1.

В соответствии с программой стимулирования отечественных и иностранных инвестиций была приобретена лицензия на производство наукоемкой продукции на срок 8

лет. Ожидаемый объем производства продукции и затраты;ia нее приведены в таблице 6.1.

Таблица 6.1.

Наименование показателя	Ед. изм.	Условные обозначения	Годы	Итого:
Объем продукции	тыс. руб.	Min   max
Стоимостная оценка прибыли от использования лицензионной технологии	тыс руб.	R min Rmax			1320	528	528
Затраты связан­ные с использо­ванием лицензи­онной технологии	тыс. руб.	S min, S max
Дисконтирование	относ ед.	(1+i)t
Экономический эффект ^4	Тыс. руб.	Эmin Э max	49,1 49,1	184.3 184,3	199.8 498,9	181,7 453,6	165.2 412,7	134.9 269.8	108.8 217.5	74.6 148.8	1098.4 2234.4

Экономический эффект от исследования лицензии возможен в том случае, если стоимостная оценка прибыли от использования лицензионной технологии превышает связанные с ней затраты и определяется:

•

где Rt — стоимостная оценка прибыли от использования лицензионной технологии;

St— затрат, связанные с использованием лицензионный технологии; t = 1,2,3,..., n — годы использования лицензионной технологии; i — норма дисконта.

Примечание: При определении выпуска продукции учитывается как минимальная, так и максимальная его величина. Тоже относится и к затратам на использование лицензии. Норму дисконта принять на уровне современной ставки банковского кредита.

 

Формулы для расчета ситуации:

,

где 3i— приведенные затраты по каждому варианту;

Сi - издержки производства (себестоимость) по тому же варианту;

Еn - норматив эффективности капитальных вложений;

Кi - инвестиции по тому же варианту.

где NPV - чистый дисконтированный доход или чистая текущая стоимость;

D _t - 3_t- доходы и затраты за текущий период, соответственно;

i - норма дисконта; t - текущий период, год;

Т - горизонт реализации проекта, год;

К — инвестиции за весь период реализации проекта.

Т₀=К/Д,

где То- период окупаемости инвестиций;

К - первоначальные инвестиции в инновации,

Д - ежегодные денежные доходы.

 

Ситуация 2.

Рассчитать эффект, эффективность и срок окупаемости капитальных вложений для 3-х вариантов инновационных проектов.

Показатели	1-й вариант	2-й вариант	3-й вариант
Объем производства продукции, тыс. шт.
Цена единицы продукции, р\'б.
Затраты на 1 рубль производства продукции	0.81	0,79	0,84
Капитальные вложения на проект, тыс. руб.

Примечание: Е - нормативный коэффициент экономической эффективности принять на уровне 0,15.