Затратный (имущественный) подход

С помощью данного подхода определяют стоимость компании на основе понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств вследствие инфляции, изменений рыночной конъюнктуры. Используемых методов учета, как правило. Не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача осуществления корректировки статей баланса.

Процесс оценки проводят в следующей последовательности. Оценивают стоимость каждого актива баланса. После этого определяют текущую стоимость обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала фирмы.

Затратный подход представлен двумя основными моделями – стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.

Чистые активы компании представляют собой разницу между балансовой стоимостью активов, принимаемых к расчету и ее обязательствами (по пассиву баланса), принимаемых к расчету. Стоимость чистых активов фирмы на начало и конец года находит отражение в Отчете об изменениях капитала (форма №3). Для определения рыночной стоимости чистых активов необходимо осуществить следующие процедуры:

· Оценивают недвижимое имущество предприятия по рыночной стоимости;

· Устанавливают достоверную рыночную стоимость машин и оборудования;

· Выделяют и оценивают нематериальные активы;

· Вычисляют рыночную стоимость материально-производственных запасов;

· Оценивают дебиторскую задолженность с позиции реальности ее погашения;

· Оценивают расходы будущих периодов;

· Пересчитывают в текущую стоимость обязательства предприятия;

· Устанавливают стоимость чистых активов.

Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, определяемую в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, получаемыми в результате раздельной распродажи его активов и расходами на ликвидацию. В этом случае возникает ликвидная позиция как разница между источниками средств и их расходованием на цели ликвидации компании.

Затратный подход включает ряд последовательных этапов:

1.устанавливают стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения;

2. оценивают восстановительную стоимость или стоимость замещения зданий и сооружений на конечную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью понимают стоимость строительства в текущих ценах на конечную дату оценки точного аналога оцениваемого объекта. Если расчет данной стоимости невозможен или нецелесообразен, то осуществляют расчет стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевают стоимость строительства в текущих ценах на последнюю дату оценки объекта с полезностью, равной ценности рассматриваемого объекта, однако с применением новых материалов в соответствии с действующими стандартами, дизайном и планировкой.

Результаты определения стоимости воспроизводства или замещения должны быть включены в отчет оценщика, причем выбор целесообразно четко обосновать для предупреждения неправильной трактовки стоимости предприятия (объекта).

Вычисление полной стоимости строительства объекта включает расчет:

1. прямых затрат (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий и сооружений, инженерных сетей, коммуникаций, оплаты труда строителей, стоимости мероприятий по технике безопасности и т. д.);

2. косвенных затрат на оплату услуг проектировщиков, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по банковским кредитам, услуг маркетологов и пр.;

3. предпринимательского дохода (прибыли).

Предпринимательский доход выражает сумму, которую инвестор прогнозирует получить сверх затрат на реализацию проекта с учетом доходности и риска по сопоставимым объектам. В мировой практике данный доход составляет не более 15-20% всех затрат на строительство предприятия (объекта).

Полная стоимость строительства = общие затраты на сооружение объекта + предпринимательский доход

Важное значение для определения стоимости зданий и сооружений имеет расчет физического, функционального, технологического и экономического износа.

Физический износ выражает потерю в стоимости объекта, связанную с использованием, изнашиванием, привлечением расходов по обслуживанию и другими физическими факторами, приводящими к снижению срока жизни и полезности объекта.

Функциональный износ – утрата стоимости капитального актива в связи с невозможностью выполнять функции, для которых он предназначен. Функциональное устаревание связано с внутренними свойствами объекта, такими как конструктивные недостатки, избыточные издержки по его поддержанию в рабочем состоянии и т. д. Иными словами, объект перестает соответствовать современным стандартам с позиции его функциональной полезности (удобства планировки, инженерного обеспечения и пр.).

Технологический износ является разновидностью функционального устаревания. Он выражается в потере стоимости объекта в связи с изменением технологии. Поэтому объект становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание объекта связано с потерей стоимости, вызванной внешними рыночными факторами (падение спроса на данный вид актива, увеличение предложения аналогичных активов на рынке).

Остаточная стоимость капитальных активов определяется как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и общим износом.

Полная стоимость объекта недвижимости устанавливается путем добавления к остаточной стоимости здания или сооружения стоимости земельного участка, на котором он расположен.

Независимо от типа объектов оценки и обстоятельств их обмена в ФСО все подходы к оценке (сравнительный, доходный и затратный) рассматриваются как равнозначные, и предписывается их совместное применение с обязательным согласованием (взвешиванием) результатов. Данное требование сходно с требованием USPAP начала 1990-х годов, но не соответствует представлениям практической теории оценки стоимости о различном взгляде каждого из подходов на отражение общеэкономической сущности процессов ценообразования.

Применение нескольких подходов одновременно — это не гарантия получения адекватного результата. Наоборот, в результате приходится «согласовывать яблоки с лимонами», а это создает почву для злоупотреблений и бесконечные возможности для получения нужного результата, лежащего в любой точке интервала между полученными значениями.

Иначе говоря, в международном оценочном (да и в бухгалтерском) сообществе, а также в общеэкономической теории подходы к оценке применительно к конкретному объекту оценки и для конкретных целей оценки всегда рассматриваются иерархически.

Контрольные вопросы

1. Обязан ли оценщик использовать все подходы при оценке предприятия?

2. В каких случаях возможен отказ от тех или иных подходов (методов)?

3. В чем состоит суть метода избыточных прибылей?

4. Чему равна оценка рыночной стоимости бизнеса согласно методу накопления активов?

5. Как можно определить полную стоимость строительства?

6. Чем измеряется физический, экономический технологический и функциональный износ имущества предприятия?

7. Назовите основные методы, применяемые в рамках имущественного подхода к оценке.

РАЗДЕЛ 3. СОВРЕМЕННЫЕ инструменты

стоимостного управления