Метод 4 Индекс доходности инв-ций

ИД = [?Притоки /(1+r) ] /инв-ции
Индекс доходности дисконт-ых инв-ций (Profitability Index, PI) - отн-ние?ы дисконт-ых эл-тов днжного потока от операционной деят-ти к вел-не дисконт-ой?ы эл-тов днжного потока от инв-ционной деят-ти.

CFt - приток днжных ср-в в период t;
It -? инв-ций (затраты) в t-ом периоде;
r - ставка диск-ния;
n - число периодов.

Пок-ль тесно связан с показателем чистой современной ценности инв-ций, но, в отличие от последнего, позволяет определить не абсолютную, а относительную хар-ристику эф-ти инв-ций. ИД отвечает на вопрос: каков уровень генерируемых проектом доходов, получаемых на одну ед-цу кап-льных вложений. PI наиболее целесообразно использовать для ранжирования имеющихся вариантов вложения ср-в в условиях ограниченного объема инв-ционных рес-сов.

48.
Особенности исследования состояния рынка недвижимости, основные источники информации.

1. Обзорные исследования общего состояния рынка недвижимости и/или его сегментов

Исследования подобного рода необходимы для оценки общего состояния рынка и его сегментов, изучения участников, определения тенденций и перспектив развития. Предназначены они, прежде всего, для компаний, только планирующих выход на рынок.

В обзорных исследованиях рассматриваются:

- динамика основных показателей,

- характерные особенности,

- доли рынка участников,

- тенденции и тренды рынка,

- прогнозы развития рынка недвижимости на фоне макроэкономических

процессов в обозримой перспективе.

 

2. Исследования отдельных сегментов рынка недвижимости

Данные исследования предназначены для более глубокого изучения сегментов рынка, которое позволяет оперативно провести экспресс-оценку новых участков под застройку, сделать анализ конкурентной среды, обосновать целесообразность того или иного проекта.

Результатами исследования являются общая обзорная информация того или иного сегмента рынка недвижимости, полная база его объектов с указанием всех основных и дополнительных параметров, а также аналитические таблицы, позволяющие легко выявить закономерности и взаимосвязи между этими параметрами.

 

3. Исследования, связанные с освоением новых участков под застройку

Исследования подобного рода необходимы для оценки эффективности использования земельного участка в тех или иных целях и являются, по сути, основой для определения концепции застройки и составления маркетингового задания на проектирование. Задача исследования сводится к определению направления деятельности объекта и потребительских предпочтений в отношении него. В результате исследование позволяет выяснить:

- какой объект выгоднее построить на том или ином участке,

- какими параметрами и характеристиками он должен обладать.

4. Исследования, связанные с изучением спроса и потребительских предпочтений на рынке недвижимости

Исследования позволяют ответить на ряд следующих важных вопросов для принятия решений о застройке:

- какие типы недвижимости (в зависимости от объекта исследования) являются наиболее

востребованным в инфраструктуре данного городах/региона,

- готовы ли покупатели/арендаторы приобретать/арендовать новые объекты/помещения или они

рассматривают только вторичный рынок,

- каков портрет потребителя на изучаемом сегменте рынка.

 

49.
Модели оценки опционов.

Главнейшая задача, которую необходимо решить инвестору - это определение цены опциона. Две наиболее известные модели определения премии опционов - это модель Блэка-Шоулза и биноминальная модель (BOPM) Кокса, Росса и Рубинштейна.

Модель Блэка-Шоулза была разработана для оценки стоимости европейского опциона колл на акции, по которым не выплачиваются дивиденды. Чтобы использовать данную формулу для оценки стоимости опциона на акции, по которым выплачиваются дивиденды, в формулу были внесены некоторые изменения. Формула Блэка-Шоулза для оценки действительной стоимости опциона имеет следующий вид:
Vc = N (d1) Ps - E/eRT * N (d2),

где:

d1 = [ln (Ps/E) + (R+0,5s2) T]/sÖT

d2 = [ln (Ps/E) + (R-0,5s2) T]/sÖT = d1-sÖT

где: Vc -действительная стоимость опциона колл; Ps - текущая рыночная цена базисного актива; Е - цена исполнения опциона; R - непрерывно начисляемая ставка без риска в расчете на год; Т - время до истечения, представленное в долях в расчете на год; s - риск базисной обыкновенной акции, измеренный стандартным отклонением доходности акции, представленной как непрерывно начисляемый процент в расчете на год.

Следует обратить внимание на то, что E/eRT - это дисконтированная стоимость цены исполнения на базе непрерывно начисляемого процента. Величина ln (Ps/E) - это натуральный логарифм Ps/E. N (d1) и N (d2) обозначают вероятности того, что при нормальном распределении со средней, равной 0, и стандартным отклонением, равным 1, результат будет соответственно меньше d1 и d2.

В данной формуле ставка процента R и стандартное отклонение актива s предполагаются постоянными величинами на протяжении всего времени действия опциона. Для облегчения подсчетов по данной формуле были разработаны таблицы значений N (d) для различных d. Формула Блэка-Шоулза часто применяется теми, кто пытается обнаружить ситуации, когда рыночная цена опциона серьезно отличается от его действительной цены. Опцион, который продается по существенно более низкой цене, чем полученная по формуле, является кандидатом на покупку; и наоборот, - тот, который продается по значительно более высокой цене, - кандидат на продажу.

Биноминальная модель Кокса, Росса и Рубинштейна используется для оценки премии американских опционов, прежде всего опционов пут. Весь период действия опционного контракта разбивается на ряд интервалов времени. Считается, что в течение каждого из них цена базисного актива может пойти вверх или вниз с определенной вероятностью. Получают значение цены базисного актива для каждого интервала времени, учитывая данные о стандартном отклонении его курса (строят дерево распределения цены), также определяют вероятность повышения и понижения курсовой стоимости актива на каждом отрезке временного интервала. Возможные цены опциона в данное время определяются, опираясь на значения цен актива к моменту истечения опциона.

После этого последовательным дисконтированием цен опциона (с учетом вероятности повышения и понижения стоимости актива на каждом интервале времени) получают значение его цены в момент заключения контракта.

50.
Основные субъекты рынка недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

 

• 
  продавцы (арендодатели)
• 
  покупатели (арендаторы)
• 
  профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

 

• 
  федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
• 
  федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство

• 
  органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
• 
  органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
• 
  органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
• 
  проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
• 
  органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
• 
  государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

 

• 
  предприниматели, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
• 
  брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью
• 
  оценщики недвижимости
• 
  финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием
• 
  девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе финансированием проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду
• 
  редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
• 
  управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта
• 
  проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
• 
  страховщики и др.
• 
  Профессиональные участники рн и их виды деятельности

Профессиональный участник РН	Вид деятельности (табл. 3)
Брокер (Broker)	1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность
Оценщик (Appraiser)	2 Оценка (Appraisal)
Девелопер (Developer)	3. Девелопмент (Development)
Редевелопер (Redeveloper)	4. Редевелопмент (Redevelopment)
Финансист, банкир, кредитор (Bankere)	5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage)
Управляющий недвижимостью (Property Manager)	6. Управление недвижимостью (Property Management)
Проектировщик и строитель	7. Проектирование и строительство
Юрист	8. Юридическое обеспечение операций
Страховщик РН	9. Страхование на РН
Участник фондового рынка	10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
Финансовый аналитик	11. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Аналитик	12. Анализ и прогнозирование РН
Маркетолог, специалист по рекламе	12. Маркетинг и реклама
Специалист по информационным технологиям	13.Информационное обеспечение РН
Исследователь РН	14. Исследования РН
Образовательные учреждения	15. Образование и повышение квалификации
Специализированные СМИ	16. Освещение проблем РН в СМИ
Риэлтер	17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом
Риэлтор® (Realtor®)	18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США)

 

51.
Риэлтерские организации как субъекты рынка недвижимости.

Риэлторская деятельность - это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлторской фирмы).

Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента).

На сегодняшний день отсутствует нормативный акт, отдельно регламентирующий правовой статус риэлторов.

Основной практической деятельностью риэлторских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.

Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлтеры остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.

Надо отметить, что персонал риэлторских фирм составляют специалисты по оценке недвижимости, специалисты по сопровождению государственной регистрации. При этом, уровень подготовки этих специалистов зачастую очень низкий, что зачастую приводит к большим проблемам для клиентов

Отсутствие федерального закона, регламентирующего риэлторскую деятельность, повлекло вовлечение в эту сферу большого числа людей, которые не обладают достаточной квалификацией для этого рода деятельности. Это очень отрицательно сказывается на качестве функционирования рынка недвижимости и приводит к массе судебных споров. Так, зачастую для многих риэлторов не понятно отличие задатка от аванса, не понятен правовой режим общей собственности. Все это очень часто становится предметом сложных и длительных судебных разбирательств, в которых сам риэлтор никакого участия не принимает и никакой ответственности не несет. В связи с этим крайне необходимо наличие федерального закона о риэлторской деятельности, наподобие закона об оценочной деятельности.

52.
Использование мультипликаторов дохода для оценки убыточных и растущих компаний.

Ценовой мультипликатор – соотношение между ценой продажи и каким-либо показателем по предприятию-аналогу. Он отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким либо его показателем, характеризующим результаты его производственной либо финансовой деятельности. Мультипликаторы можно разделить на две основные группы – натуральные и финансовые.

К натуральным мультипликаторам относятся такие, в знаменателе которых стоит один из натуральных (измеряемых в штуках, тоннах и т.д.) показателей.

К натуральным показателям относятся:
«Цена/Мощность, в тоннах за год»;
«Цена/Производство, в тоннах за год»;
«Цена/Объем продаж в штуках».

Натуральные показатели применимы в конкретных отраслях или группах отраслей, в связи с этим их также называют «специфичными для сектора». Для конструирования натуральных показателей выбираются те факторы, которые являются определяющими для выручки или размеров активов оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов.
К финансовым мультипликаторам относятся такие, в знаменателе которых стоит один из денежных показателей. Финансовые мультипликаторы, в свою очередь, делятся еще на две группы – моментные и интервальные.

К моментным мультипликаторам относятся:
«Цена/Балансовая стоимость»;
«Цена/Чистая стоимость активов»;
«Цена/Дивидендные выплаты»

К интервальным мультипликаторам относятся:
«Цена/Прибыль»;
«Цена/Денежный поток»;
«Цена/Выручка».

Между натуральными и финансовыми мультипликаторами существуют концептуальные различия. Фундаментальным отличием финансовых мультипликаторов от натуральных является то, что данные мультипликаторы являются универсальными и применимы для всех отраслей. Натуральные показатели в свою очередь являются специфичными для каждой конкретной отрасли или группы отраслей.
Ценовые мультипликаторы являются основным инструментом определения рыночной стоимости предприятия в сравнительном подходе. Ценовые мультипликаторы рассчитываются по всем отобранным предприятиям-аналогам.

Мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток. Данные мультипликаторы является наиболее распространенным способом определения стоимости, так как информация о прибыли оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов является наиболее доступной.

Мультипликатор цена/дивиденды. Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты по группе предприятий-аналогов, исчисленные в процентах к чистой прибыли.
Применение натуральных мультипликаторов на практике осложняется многими ограничениями. Одним из главных ограничений является то, что при сравнении предприятия должны быть монопродуктовыми и производить однородный продукт. Приведение разнородной продукции к единым натуральным единицам измерения создает большую погрешность из-за разницы цен на разные виды продукции. Это же ограничение возникает и в том случае, когда оцениваемое предприятие и предприятие-аналог имеют разную структуру продукции, и производимая на одном предприятии продукция может иметь большую добавленную стоимость, чем на другом предприятии. То же самое справедливо и для качества производимой продукции.

Оценка бизнеса. Тест 1

1. Образуется за счет переоценки основных средств по решению правительства в сторону увеличения их стоимости, а также за счет разницы от продажи собственных ценных бумаг — это:
• добавочный капитал

2. Патент — это:
• свидетельство о предоставлении изобретателю исключительного права распоряжения

3. Промышленный образец — это:
• художественно — конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид

4. Мерой рыночной стоимости является:
• наиболее вероятная цена

5. Если после оплаты затрат на труд и капитал и компенсации за предпринимательство остаются средства, значит земля имеет
• стоимость

Оценка бизнеса. Тест 2

6. Принципы, основанные на представлениях пользователя
• полезность, замещение, ожидание

7. Стоимость ресурсов, использованных в процессе деятельности предприятия по производству продукции, выполнению работ или оказанию услуг, — это:
• затраты

8. Денежный поток, в котором все суммы являются равными, называется:
• аннуитет

9. Стоимость в пользовании часто называют:
• субъективной стоимостью

10. Моноритарный акционер — это:
• акционер, владеющий пакетом акций, который не является контрольным

Оценка бизнеса. Тест 3

11. Задолженность предприятия поставщикам за материалы, работы, услуги перед персоналом, по расчетам с бюджетом — это задолженность...
• кредиторская

12. Запасы —...
• используются в одном цикле производства

13. Затраты, связанные с образованием юридического лица, которые признаются в соответствии с учредительными документами вкладом участников, — это:
• организационные расходы

14. Конструктивное выполнение, средств производства и предметов потребления, а также их составных частей — это:
• полезная модель

15. Принимать любые решения по повестке дня общего собрания акционеров, включая те, для принятия которых требуется квалифицированное большинство голосов, имеет право акционер, владеющий более, чем ____________________ процентами голосующих акций общества.
• семидесятью пятью

Оценка бизнеса. Тест 4

16. Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях, — это:
• инвестиционная стоимость объекта оценки

17. В основе стоимости земли лежит ее:
• остаточная продуктивность

18. Товарный знак — это:
• обозначение, способное отличать, соответственно, товары и услуги

19. Уменьшение стоимости имущества вследствие постепенной утраты изначально заложенных средств при создании технико-экономических качеств под воздействием эксплуатации, природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека, — это износ...
• физический

20. Акционер, владеющий двадцатью пятью процентами акций общества, имеет право
• знакомиться с документами бухгалтерского учета

Оценка бизнеса. Тест 5

21. Стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора, — это:
• инвестиционная стоимость

22. Акционер, владеющий пакетом акций, который не является контрольным, — это:
• миноритарный акционер

23. Основные средства — это:
• средства предприятия с длительным сроком оборота

24. Открытое акционерное общество — это общество...
• участники которого могут отчуждать принадлежащие акции без согласия акционеров

25. Премия за рыночный риск — это:
• дополнительная норма доходности по обыкновенным акциям на фондовом рынке

Оценка бизнеса. Тест 6

26. Участок на перекрестке дорог может быть идеальным местом для:
• автозаправки

27. Часть баланса, отражающая состав и денежную оценку источников финансирования активов предприятия — это:
• пассив баланса

28. Парные продажи — это:
• продажи двух идентичных практически во всем объектов

29. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется:
• временной оценкой денежных потоков

30. Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, — это:
• рыночная стоимость

Оценка бизнеса. Тест 7

31. Аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать договорные цены на строительную продукцию, — это:
• объектные сметы

32. Учрежденное одним или несколькими лицами общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров, — это общество...
• с ограниченной ответственностью

33. Подготовка профессиональных оценщиков началась в России в:
• начале 90-х гг. XX в

34. Акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров, — это:
• открытое акционерное общество

35. Плата, взимаемая в виде определенного процента с единицы продукции, — это:
• роялти

Оценка бизнеса. Тест 8

36. Предоставляемое владельцем патента другому лицу право на использование запатентованной промышленной собственности — это:
• патентная лицензия

37. Дополнительные акции — это акции...
• посредством размещения которых происходит увеличение уставного капитала

38. Определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление
• остаточная продуктивность земельного участка

39. Снос строения означает:
• конец физической жизни здания

40. Спрос...
• определяет выбор потенциальных покупателей бизнеса

Оценка бизнеса. Тест 9

41. Аннуитет может быть денежным потоком
• исходящим и входящим

42. Восстановительная стоимость может рассчитываться как стоимость
• замещения и воспроизводства

43. Изобретение — это:
• новое, промышленно применимое техническое решение в любой области

44. Риск —...
• степень неопределенности получения доходов от приобретаемого бизнеса

45. Выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций
• нормы дохода

Оценка бизнеса. Тест 10

46. В ____________________ был принят федеральный закон об оценочной деятельности.
• 1998 г

47. Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, — это дата...
• проведения оценки

48. Напрямую зависит от характера деятельности предприятия, который, в свою очередь, определяет соотношение потоков доходов и расходов бизнеса, — это:
• доход

49. Художественно-конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид, — это:
• промышленный образец

50. Свидетельство о предоставлении изобретателю исключительного права распоряжаться результатом своей интеллектуальной деятельности, называется:
• патентом

Оценка бизнеса. Тест 11

51. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она
• недозастроена

52. Процесс постепенного переноса стоимости основных средств на себестоимость продукции с целью накопления фонда возмещения основных средств — это:
• амортизация

53. Сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, — это:
• стоимость замещения объекта оценки

54. Период времени, прошедший со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки, — это:
• хронологический возраст

55. Акции, посредством размещения которых происходит увеличение уставного капитала, — это:
• дополнительные акции

Оценка бизнеса. Тест 12

56. Ноу-хау — это:
• массив технической информации, которая является секретной

57. Составляет период времени от даты оценки до окончания экономической жизни здания — это:
• оставшийся срок экономической жизни

58. Суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые:
• периодом

59. Доход, который можно получить от недвижимости, при полном использовании без учета всех потерь и расходов, — это:
• потенциальный валовой доход (ПВД)

60. Первое дело оценщика, — это:
• определение цели оценки

Оценка бизнеса. Тест 13

61. Способен влиять практически на любые решения, принимаемые общим собранием акционеров, акционер, владеющий ____________________ процентам(-ами) голосующих акций общества.
• тридцатью

62. Процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом, — это:
• ставка дохода на инвестиции

63. Строительство или создание точной копии оцениваемой собственности, — это:
• воспроизводство

64. Денежный поток — это:
• результат притока и оттока денежных средств в организации

65. Деятельность специалиста, направленная на определение рыночной или иной стоимости объекта оценки, — это:
• оценка собственности

Оценка бизнеса. Тест 14

66. Деятельность, основной задачей которой является получение прибыли, — это:
• бизнес

67. Подход, рассматривающий стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек, называется:
• затратным

68. Использование в хозяйственной деятельности элементов производства длительное время с постепенным износом, что позволяет предприятию включать их стоимость в себестоимость произведенной продукции или услуг постепенно путем начисления амортизации, — это:
• основные средства

69. Массив технической информации, которая является секретной, существенной и идентифицированной в любой подходящей форме, — это:
• ноу-хау

70. Определяет степень, в какой сам объект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям рынка, — это принцип...
• соответствия

Оценка бизнеса. Тест 15

71. Организационные расходы — это:
• затраты, связанные с образованием юридического лица

72. Для количественного выражения возврата инвестиций применяются показатели, называемые:
• нормами возврата

73. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляет:
• Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом

74. Оценка объектов собственности основана на применении таких подходов, как:
• доходный, сравнительный (рыночный) и затратный

75. Дебиторская задолженность — это:
• задолженность предприятию

Оценка бизнеса. Тест 16

76. Величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета, — это:
• скидка за неконтрольный характер

77. Обычной формой стоимости в обмене, является:
• рыночная стоимость

78. Разница между оборотным капиталом и краткосрочной задолженностью фирмы называется:
• собственными оборотными средствами

79. Форма износа, представляющая собой уменьшение стоимости имущества за счет экономической, политической, экологической обстановки как в регионе, так и непосредственно вблизи места нахождения объекта, — это износ...
• внешний

80. Ожидания, связанные с потоком доходов, могут
• меняться

Оценка бизнеса. Тест 17

81. Собственные оборотные средства — это:
• разница между оборотным капиталом и краткосрочной задолженностью фирмы

82. Договор между оценщиком и заказчиком заключается:
• в письменной форме

83. Кредиторская задолженность — это:
• задолженность предприятия поставщикам

84. Метод капитализации — это:
• метод доходного подхода, применимый для оценки стоимости фирм с постоянным неизменным денежным потоком

85. Полезная модель — это:
• конструктивное выполнение средств производства и предметов потребления

Оценка бизнеса. Тест 18

86. Новое, промышленно применимое техническое решение в любой области, относящееся к продукту или способу, называется:
• изобретением

87. Метод доходного подхода, применимый для оценки стоимости фирм с постоянным и неизменным денежным потоком, — это метод...
• капитализации

88. Уставный капитал — это:
• совокупность (в денежном выражении) вкладов учредителей в имущество

89. Акционер, владеющий десятью процентами акций общества, имеет право
• требовать во всякое время ревизии финансово — хозяйственной деятельности общества

90. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень ____________________, которую получает новый собственник.
• контроля

Оценка бизнеса. Тест 19

91. Степень неопределенности получения доходов от приобретаемого бизнеса определяет(-ют) ____________________ вложения средств.
• риск

92. Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли, — это определение, относящееся к...
• сбалансированности

93. Стоимость деловой репутации фирмы называется:
• гудвилем

94. Исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках, — это:
• цена

95. Чем меньше страховая сумма, тем...
• выше страховые премии страховщика

Оценка бизнеса. Тест 20

96. Причинение имущественного вреда третьим лицам, явившееся следствием ненадлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, — это:
• страховой случай

Выбор методов оценки недвижимости зависит:

характера достоверной информации,

от профессионализма оценщика;

вида (назначения) оцениваемого объекта недвижимости;

от требований руководства оценочной фирмы;

 

Дата оценки и дата осмотра объекта недвижимости совпадают:

никогда;

всегда;

при определенных обстоятельствах,

 

Затратный подход целесообразно применять для оценки:

все ответы верны.

объектов, по которым редко осуществляются Сделки;

старых объектов, для которых имеются данные для расчета износа;

объектов специального назначения;

 

Зафиксированная в отчете об оценке рыночная стоимость недвижимости является:

фактической рыночной стоимостью объекта.

обоснованным мнением оценщика;

суммой, по которой будет осуществлена сделка;

Зафиксированная в отчете об оценке итоговая величина стоимости недвижимости должна быть выражена:

диапазоном стоимостей и только в рублях,

одним числом и только в иностранной валюте;

диапазоном стоимостей и только в иностранной валюте;

одним числом и только в рублях;

одним числом и в рублях, и в иностранной валюте;

 

Если аналог лучше оцениваемого объекта, поправка в цену объекта-аналога вносится со знаком:

плюс;

минус.

Итоговая величина стоимости недвижимости, зафиксированная в отчете об оценке, должна быть выражена:

возможно и то, и другое,

только в иностранной валюте;

только в рублях;

Какое из нижеперечисленных определений является синонимом понятия «стоимость в обмене»:

ликвидационная стоимость,

стоимость для конкретного пользователя;

собственная стоимость;

рыночная стоимость;

Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости предусматривает корректировку на величину предпринимательского дохода:

сравнительный;

доходный;

затратный.

 

Какой из нижеперечисленных подходов к оценке недвижимости использует корректировку на коэффициент удобства пользования:

затратный.

сравнительный;

доходный;

Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:

затратный;

сравнительный;

доходный.

Какой подход предпочтительнее использовать при оценке уникальных и специализированных объектов недвижимости:

доходный;

затратный.

сравнительный;

 

Концепция стоимости базируется:

на соотношении спроса и предложения;

на механизме функционирования рынка ценных бумаг,

на взаимоотношениях арендодателя и арендатора;

на существующих политических факторах;

 

Коэффициент емкости рынка — это:

отношение количества единиц объекта, сданных в аренду за период, к общему количеству конкурирующих единиц, сданных в аренду на рынке за период;

отношение количества единиц объекта, сданных в аренду за период, к общему количеству единиц на рынке, планируемых для сдачи в аренду.

 

Коэффициент предпринимательского дохода определяется:

на основе строительных норм и правил;

в процессе переговоров инвестора и подрядной строительной организации;

экспертно в диапазоне 20—50%;

 

К стоимостным факторам окружения объекта недвижимости не относится:

экономический статус района;

сложившиеся традиции,

климат;

социальный статус;

К факторам рыночного риска, Связанного С владением объектом недвижимости, относится;

все перечисленные выше факторы.

назначение объекта недвижимости (жилая, коммерческая, производственная);

местоположение объекта;