Перечень сведений и документов, необходимых для оценки земельного участка

1. Целевое назначение земельного участка.

2. Заказчик, его реквизиты.

3. Цель оценки.

4. Дата оценки.

5. Местонахождение и расположение объекта оценки (окружение, транспортная доступность).

6. Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности.

7. Разрешённое использование.

8. Текущее использование земельного участка.

9. Физические характеристики земельного участка (рельеф, площадь).

10. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

11. Действующие документы, подтверждающие права на земельный участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год.

12. План земельного участка.

13. Информация о наличии обременений, построек, сооружений, коммуникаций.

 

35.
Фактор времени в расчетах оценки стоимости; функции денежных единиц.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

Оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.

Оценка стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время — важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Основные функции денег

Деньги проявляют себя через свои функции. Обычно выделяют такие функции денег как:

Мера стоимости. Разнородные товары приравниваются и обмениваются между собой на основании цены (коэффициента обмена, стоимости этих товаров, выраженных в количестве денег). Цена товара выполняет такую же измерительную роль, как в геометрии длина у отрезков, в физике вес у тел. Для измерений не требуется досконально знать, что такое пространство или масса, достаточно уметь сравнивать искомую величину с эталоном. Денежная единица является эталоном для товаров.

Средство обращения. Деньги используются в качестве посредника в обращении товаров. Для этой функции крайне важны лёгкость и скорость, с которой деньги могут обмениваться на любой другой товар (показатель ликвидность). При использовании денег товаропроизводитель получает возможность, например, продать свой товар сегодня, а купить сырьё лишь через день, неделю, месяц и т. д. При этом он может продавать свой товар в одном месте, а покупать нужный ему совсем в другом. Таким образом, деньги как средство обращения преодолевают временны́е и пространственные ограничения при обмене.

Средство платежа. Деньги используются при регистрации долгов и их уплаты. Эта функция получает самостоятельное значение для ситуаций нестабильных цен на товары. Например, был куплен в долг товар. Сумму долга выражают в деньгах, а не в количестве купленного товара. Последующие изменения цены на товар уже не влияют на сумму долга, которую нужно оплатить деньгами. Данную функцию деньги выполняют также при денежных отношениях с финансовыми органами. Сходную по смыслу роль играют деньги, когда в них выражают какие-либо экономические показатели.

Средство накопления. Деньги, накопленные, но не использованные, позволяют переносить покупательную способность из настоящего в будущее. Функцию средства накопления выполняют деньги, временно не участвующие в обороте. Однако нужно учитывать, что покупательная способность денег зависит от инфляции.

36.
Место метода реальных опционов в системе подходов и методов оценки бизнеса.

Опционы — это ценные бумаги, дающие инвестору право купить или продать другие ценные бумаги или иные активы по специально оговоренной цене в течение определенного срока

ROV(Real options valuation)- метод реальных опционов

Поскольку ROV-метод сравнительно недавно был внедрен в практи­ку оценки, до сих пор продолжаются дискуссии о его месте в системе подходов и методов оценки предприятия.Согласно используемым в России подходам к оценке стоимости ROV- метод относится, прежде всего, к доходному подходу, поскольку ориенти­рован на определение будущей доходности бизнеса с учетом возможнос­ти принятия менеджментом активных решений. Однако, как представля­ется некоторым участникам развернувшейся дискуссии, концептуально он достаточно близок к сравнительному подходу, поскольку ориентиро­ван на рассмотрение множества вариантов

С теоретических позиций метод реальных опционов является дальней­шим развитием методологии оценки способов решения «экономических про­блем времени». Фактор времени в экономике всегда связан со значитель­ной неопределенностью будущих событий, что вызывает необходимость про­странственного представления времени в виде функциональной или стохастической зависимости. Все методы доходного подхода к оценке ори­ентированы на решение экономической проблемы времени. ROV-метод во многом уточняет представление о будущей динамике бизнеса с учетом воз­можности принятия им активных решений в любой момент времени и пре­доставляет оценщикам более точную «картину» будущих событий

37.
Формирование денежного потока применительно к задаче управления предприятием.

Классификационный признак	Виды денежных потоков
1. Вид финансово-хозяйственной деятельности	1.1. По текущей (операционной) деятельности
	1.2. По инвестиционной деятельности
	1.3. По финансовой деятельности
2. Масштаб обслуживания хозяйственного процесса	2.1. Совокупный денежный поток по предприятиям в целом
	2.2. Денежный поток структурного подразделения (филиала)
	2.3. Денежный поток дочерней фирмы
	2.4. Денежный поток по отдельным и хозяйственным операциям
3. Направление движения денежных средств	3.1. Входящий денежный поток (приток денег)
	3.2. Исходящий денежный поток (отток денег)
4. Форма осуществления	4.1. Наличный денежный поток
	4.2. Безналичный денежный поток
5. Сфера обращения	5.1. Внешний денежный поток
	5.2. Внутренний денежный поток
6. Продолжительность временного лага	6.1. Краткосрочный денежный поток
	6.2. Долгосрочный денежный поток
7. По уровню достаточности денежных средств	7.1. Избыточный
	7.2. Оптимальный
	7.3. Дефицитный
8. Вид валюты	8.1. В национальной валюте
	8.2. В иностранной валюте
9. По методу предсказуемости	9.1. Ожидаемый (прогнозируемый) денежный поток
	9.2. Случайный поток
10. Непрерывность формирования	10.1. Регулярный денежный поток
	10.2. Дискретный денежный поток
11. Стабильность временных интервалов образования	11.1. Регулярный денежный поток с равномерными временными интервалами (лагами)
	11.2. Регулярный денежный поток с неравномерными временными интервалами
12. Оценка во времени	12.1. Настоящий денежный поток
	12.2. Будущий денежный поток

Приток денежных средств осуществляется за счет выручки от продажи продукции (товаров, работ, услуг), поступлений от продажи имущества, увеличения уставного капитала путем дополнительной эмиссии акций, полученных кредитов и займов, средств от выпуска корпоративных облигаций, целевого финансирования и др.

Отток денежных средств возникает вследствие покрытия текущих (эксплуатационных) затрат, инвестиционных расходов, платежей в бюджет и внебюджетные фонды, выплат дивидендов и процентов владельцам эмиссионных ценных бумаг, комиссионного вознаграждения посредникам и т. д.

Разница между всеми поступлениями и отчислениями денежных средств за определенный период (месяц, квартал, год) образует чистый приток денежных средств (резерв денежной наличности).

Ден.поток= ДПриток-ДОтток

Денежный поток предприятия представляет собой совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств, генерируемых его хозяйственной деятельностью.
Концепция денежного потока предприятия как самостоятельного объекта финансового управления еще не получила достаточного отражения не только в отечественной, но и в зарубежной литературе по вопросам финансового менеджмента. Прикладные аспекты этой концепции рассматриваются обычно лишь в составе вопросов управления остатками денежных активов, управления формированием финансовых ресурсов и антикризисного управления предприятием при угрозе банкротства.

Высокая роль эффективного управления денежными потоками предприятия определяется следующими основными положениями:
1. Денежные потоки обслуживают осуществление хозяйственной деятельности предприятия практически во всех ее аспектах. Образно денежный поток можно представить как систему "финансового кровообращения" хозяйственного организма предприятия. Эффективно организованные денежные потоки предприятия являются важнейшим симптомом его "финансового здоровья", предпосылкой достижения высоких конечных результатов его хозяйственной деятельности в целом.
2. Эффективное управление денежными потоками обеспечивает финансовое равновесие предприятия в процессе его стратегического развития. Темпы этого развития финансовая устойчивость предприятия в значительной мере определяются тем, насколько различные виды потоков денежных средств синхронизированы между собой по объемам и во времени. Высокий уровень такой синхронизации обеспечивает существенное ускорение реализации стратегических целей развития предприятия.
3. Рациональное формирование денежных потоков способствует повышению ритмичности осуществления операционного процесса предприятия. Любой сбой в осуществлении платежей отрицательно сказывается на формировании производственных запасов сырья и материалов, уровне производительности труда, реализации готовой продукции и т.п. В то же время эффективно организованные денежные потоки предприятия, повышая ритмичность осуществления операционного процесса, обеспечивают рост объема производства и реализации его продукции.
4. Эффективное управление денежными потоками позволяет сократить потребность предприятия в заемном капитале. Активно управляя денежными потоками можно обеспечить более рациональное и экономное использование собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников, снизить зависимость темпов развития предприятия от привлекаемых кредитов. Особую актуальность этот аспект управления денежными потоками приобретает для предприятий, находящихся на ранних стадиях своего жизненного цикла, доступ которых к внешним источникам финансирования до
вольно ограничен.
5. Управление денежными потоками является важным финансовым рычагом обеспечения ускорения оборота капитала предприятия. Этому способствует сокращение продолжительности производственного и финансового циклов, достигаемое в процессе результативного управления денежными потоками, а также снижение потребности в капитале, обслуживающем хозяйственную деятельность предприятия. Ускоряя за счет эффективного управления денежными потоками оборот капитала, предприятие обеспечивает рост суммы генерируемой во времени прибыли.
6. Эффективное управление денежными потоками обеспечивает снижение риска неплатежеспособности предприятия. Даже у предприятий, успешно осуществляющих хозяйственную деятельность и генерирующих достаточную сумму прибыли, неплатежеспособность может возникать как следствие несбалансированности различных видов денежных потоков во времени. Синхронизация поступления и выплат денежных средств, достигаемая в процессе управления денежными потоками предприятия, позволяет устранить этот фактор возникновения его неплатежеспособности.
7. Активные формы управления денежными потоками позволяют предприятию получать дополнительную прибыль, генерируемую непосредственно его денежными активами.

38.
Основные принципы оценки стоимости.

Можно выделить 3 основные группы принципов оценки стоимости бизнеса:

основанные на представлениях собственников связанные с эксплуатацией собственности обусловленные действием рыночной среды

Первая группа принципов. Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определенна во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить способность объекта приносить доход. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового объекта с аналогичной полезностью.

Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важными, однако его экономическую оценку определяет будущее. Принцип ожидания — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов. Принцип вклада, заключающийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип «предельной производительности». По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и возрастет, однако уже замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода.

При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то бизнес неэффективен (может быть затруднена доставка ресурсов или товаров и др.).

Третья группа принципов. Согласно принципу соответствия предприятия, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принцип регрессии и принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

При оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

Стоимость предприятия изменяется, и ее оценка должна проводиться на определенную дату. В этом заключается принцип изменения стоимости, т.е. для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды.

Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

39.
Регулирование оценочной деятельности.

В настоящее время гос.контроль (Минимущество РФ) за деятельностью оценщиков в основном базируется на лицензировании их деятельности. Но лицензирование не обеспечивает сплошного контроля и ориентировано на выборочные проверки деятельности оценщиков. В связи с этим представляется, что саморегулируемые организации оценщиков являются необходимым элементом упорядочения отношений на рынке оценочных услуг.

Саморегулирование: 1. членство в проф.организации, выполнение требований устава 2. система проф.знаний (проф.подготовка, опыт работы) 3. стандарты Кодекс этики.

Функции СРО в соответствии с 135-ФЗ Об оценочной деятельности: защищать интересы оценщиков, содействовать повышению уровня проф.подготовки оценщиков, содействовать разработке образовательных программ по проф.обучению оценщиков, разрабатывать собственные стандарты оценки, разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Общероссийская общественная организация Российскоеобщество оценщиков (РОО) — профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. РОО является членом международных профессиональных организаций:

- Международного комитета по стандартам оценки IVSC,

- Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA,

- Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI,

- Международного объединения ассоциаций риэлторов стран Центральной и Восточной Европы CEREAN.

РОО является членом российских профессиональных организаций: Торгово-промышленной палаты РФ, Ассоциации инвесторов Москвы, Ассоциации региональных банков России (Ассоциации “Россия”), Российской гильдии риэлторов, Союза предпринимательских объединений и организаций “Круглый стол бизнеса России”.

Из ФЗ-153 «Об оценочной деятельности РФ»:

«Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями».

40.
Применение ROV-подхода при оценке бизнеса.

ROV – Real Option Value, метод реальных опционов

Особенность метода – его способность учитывать быстро меняющиеся экономические условия, в которых функционируют предприятия. Еще не признан в полной мере, идут дискуссии о возможностях и пределах его применения.

Согласно мнению сторонников этого подхода количественный учет «ценности» выбранных менеджментом стратегий и всех возможностей предприятия, которые традиционно не учитываются при проводимых расчетах, способствует получению более объективных результатов оценки любого бизнеса.

ROV-подход ориентирован на определение будущей доходности бизнеса с учетом возможности принятия менеджментом активных решений. Относится прежде всего к доходному методу, но концептуально близок к сравнительному, т.к. ориентирован на рассмотрение множества вариантов.

Реальный опцион представляет собой возможность совершения предприятием каких-либо действий в будущий момент времени или отказа от них, следовательно, эти действия влияют на стоимость предприятия.

Выделяют множество разнообразных реальних опционов: опцион отсрочки, о. времени, о. на регулирование масштабов, о. на прекращение деятельности, о. на изменение продукции, о. роста, многофункциональные о.

Стоимость, оцениваемая с помощью реального опциона, состоит из фиксированной и переменной части (последняя рассматривается в качестве опциона).

Метод является эффективным, хотя в некоторых случаях достаточно трудоемким для оценки в условиях неопределенности.

При оценке методом необходимо провести параллель между вариантом стратегии и финансовым опционом. После этого осуществляется оценка по моделям финансовых опционов с помощью одного из двух методов – метода портфеля-аналога или метода нейтралитета к риску. Распределение вероятностей в модели может быть задано дискретно (биноминальный метод), так и непрерывно (метод Блэка-Скоулза).

Существуют активные и пассивные реальные опционы,выделяется так же ряд разновидностей активных опционов.

Этот метод тесно связан с гибким планированием и методом дерева решений. Однако он может быть использован и тогда, когда вероятности вариантов не заданы.

41.
Сущность рынка недвижимости; его признаки и основные функции.

Рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся по уровню цен, риску, эффективности инвестиций в эту недвижимость. Его можно рассматривать, как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, осуществляющих передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, уникальный, не повторяющийся во времен и на территории. Объекты нед\ти: производственные, обслуживающие, культурно-бытовые и жилищные.

Признаки:

- локализация: абсолютная неподвижность; большая зависимость цены от местоположения; нельзя продавать по образцам

- вид конкуренции: несовершенная конкуренция, олигопольный рынок; небольшое число покупателей и продавцов; уникальность каждого участка; контроль над ценами ограничен; вступление в рынок требует больших капиталов

- эластичность предложения: низкая, при росте спроса и цен предложение

мало увеличивается; спрос может быть очень изменчивым

- степень открытости: сделки носят частный характер; публичная информация часто неполная и неточная; покупатель должен прибыть к неподвижному участку

- конкурентоспособность товара: во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

- условия зонирования: регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права; ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель; большая взаимозависимость частной и других форм собственности

- оформление сделок: больше юридических сложностей, ограничений и условий

- стоимость: включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права

- современное состояние: спрос на землю ниже предложения,т.е. отсутствие дефицита; тенденция стабилизации и снижения цен

Основные функции:

коммерческая

санирующая (очищающая, закрытие неэффективной недвижимости)

информационная

социальная

перераспределение земель и др. объектов

стимулирующая

конкуренции

посредническая

регулирующая

инвестиционная

42.
Модель Гордона.

Модель Гордона – формула оценки стоимости объекта в бизнесе в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

V = Д_ппп / (R - q),

Д _ппп - денежный поток, который может быть получен в первый постпрогнозный год;

R - ставка дисконта для собственного капитала;

q - ожидаемые долгосрочные (стабильные) темпы роста денежного потока.

Модель Гордона является вариацией модели дисконтирования дивидендов, методом для вычисления цены акции или бизнеса. Данная модель часто используется для оценки стоимости внебиржевых компаний, которую сложно оценить другими методами.

Модель подразумевает, что компания на сегодняшний день выплачивает дивиденды в размере D, которые в будущем будут увеличиваться с неизменной ставкой g. Также подразумевается, что требуемая процентная ставка (ставка дисконтирования) акции остается постоянной на уровне k.

Тогда текущая цена акции будет равна:

.

На практике P часто корректируется с учетом различных факторов, например, размера компании. Распространено использование упрощенного вида формулы

где D ₁ - дивиденд будущего года D ₁ = D ₀(1 + g).

43.
Капитализация постоянного дохода получаемого в течение ограниченного срока (модели Инвуда, Ринге, Хоскальда).

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С=ЧОД/R_кап

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.