ВОПРОС 33. Жилищные права и обязанности

1. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Нани­матель несет ответственность перед наймодателем за действия прожи­вающих совместно с ним лиц.

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть ука­заны в этом качестве в договоре найма жилья. Они вправе:

• пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем;

^• известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную ответственность пе­ред наймодателем (сонаниматели).

Временные жильцы могут проживать в жилом помещения не более шес­ти месяцев с предварительного уведомления наймодателя. Ответствен­ность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

2. Наймодатель обязан:

• передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для прожи­вания;

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирно­го дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

• осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено догово­ром.

3. Наниматель по договору социального найма жилья вправе:

• вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

• поселять временных жильцов и поднанимателей;

• изменять договор найма;

• сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома;

• обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помеще­ние;

• сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

• прекратить действие договора найма жилого помещения;

• получить другое жилое помещение в домах государственного или муни­ципального жилищного фонда по основаниям, указанным в законе;

• приватизировать жилье.

Наниматель по договору социального найма жилья обязан:

• осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

• соблюдать правила пользования жилым помещением;

• сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора. Наймодатель по договору социального найма обязан:

• заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

• передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

• дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на из­менение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

• разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения.

Основная мера ответственности нанимателя за нарушение условий до­говора - выселение.

Основные случаи выселения гражданина из занимаемого помещения без предоставления другого жилого помещения:

• разрушение и порча жилого помещения;

• использование жилого помещения не по назначению;

• нарушение прав и интересов соседей;

• невозможность совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав;

• недействительность ордера, полученного в результате неправомерных действий ордеродержателя.

4. Наниматель в договоре коммерческого найма жилья имеет право:

• приоритета на заключение договора на новый срок;

• на замену другим нанимателем;

• на расторжение договора;

• давать согласие на переоборудование жилого дома на условиях, указан­ных в законе;

• согласовывать с нанимателем размер платы за жилое помещение.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям нанимателя по договору социального най­ма жилья.

5. Основания расторжения договора коммерческого найма жилья по ини­циативе наймодателя:

• задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если бо­лее длительный срок не установлен договором;

• разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или дру­гими лицами, за действия которых он отвечает. В этом случае нанимате­лю суд может предоставить льготный не более одного года срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохране­нием договора найма жилого помещения в силе;

• непригодность жилого помещения для проживания из-за его неудов­летворительного технического или санитарного состояния;

• использование жилого помещения не по назначению. В этом случае суд вправе установить нанимателю испытательный годичный срок для из­менения своего поведения;

 

• нарушение прав и интересов соседей. В этом случае суд также вправе установить годичный испытательный срок.

В последних двух случаях суд также вправе принять решение о расторже­нии договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения су­дебного решения на срок не более одного года.

 

 

Глава 15. Договор подряда

1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее ре­зультат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

2. Кроме собственно договора подряда выделяются некоторые специаль­ные виды договора подряда, на которые общие положения о договоре подряда распространяются, если это не противоречит специальным нор­мам об этом договоре:

• бытовой подряд;

• строительный подряд;

• подряд на производство проектных и изыскательских работ;

• подрядные работы для государственных нужд.

3. Основные условия договора подряда:

• работа выполняется из материала подрядчика, его силами и средства­ми, если иное не предусмотрено договором;

• способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком;

• риск случайной гибели материалов и иного используемого имущества несет предоставившая их сторона, если иное не установлено законом или договором;

• риск случайной гибели результата работы до ее приемки заказчиков несет подрядчик;

• существенные условия договора подряда - сроки начала и окончания работ. Если эти сроки не согласованы, то договор считается незаклю­ченным. Именно нарушение этих условий договора рассматривается как просрочка и влечет соответствующие последствия. Стороны могут уста­новить и промежуточные сроки выполнения работ, а также установить меры ответственности за их нарушение;

• если в договоре подряда не определена цена работ, то договор считает­ся заключенным, а оплата производится по цене, которая при сравни­мых обстоятельствах взымается за аналогичные работы. Цена работ состоит из:

а) компенсации издержек подрядчика;

б) вознаграждения подрядчика.

При производстве сложных работ цена обычно определяется сметой. Смета может быть:

а) твердой, когда ее изменение допускается только в случае существен­ного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставля­емых подрядчиком или оказываемых ему третьими лицами услуг либо иного имущественного изменения обстоятельств, за которые стороны не отвечают (ст. 451 ГК "Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств");

б) приблизительной, возможность изменения которой заложена в са­мом договоре, например: в случае возникновения необходимости про­ведения дополнительных работ и соответственного повышения цены работ. В этом случае подрядчик сообщает об указанной необходимости заказчику, а заказчик либо соглашается с изменением сметы, либо ра­сторгает договор и оплачивает подрядчику уже произведенную часть работ. Если же подрядчик произвел дополнительные работы без уведомления заказчика, то заказчик вправе при приемке результата работы оплатить его по ранее согласованной цене;

• в случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установлен­ной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распределе­ние полученной экономии между подрядчиком и заказчиком;

• неблагоприятные последствия просрочки передачи или приемки резуль­тата работ несет просрочившая сторона;

• риск случайной невозможности достижения результата работ несет под­рядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ, если в договоре не предусмотрено иное;

• качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их от­сутствии - обычно предъявляемым к таким работам требованиям.

4. Возможно участие в договоре подряда нескольких лиц как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика. В этом случае они являются солидарными должниками (кредиторами):

• при неделимости предмета обязательства;

• при выполнении работ в связи с осуществлением предпринимательс­кой деятельности;

• в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Подрядчик вправе привлекать к выполнению работ по договору подря­да третье лицо без согласия заказчика, если иное не установлено зако­ном или договором. В этом случае заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а последний - договор подряда с субпод­рядчиком.

Генеральный подрядчик одновременно выступает как подрядчик по до­говору генерального подряда и как заказчик по договору субподряда. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за дей­ствия субподрядчика, а перед субподрядчиком - ответственность за дей­ствия заказчика. Непосредственное предъявление требований заказчи­ком субподрядчику и наоборот, минуя генерального подрядчика, возможно, только если это предусмотрено в законе или в договоре (точ­нее, в обоих договорах: генерального подряда и субподряда).

5. Подрядчик обязан:

• принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имуще­ства, полученного от заказчика;

• использовать материалы экономно. В случае использования материалов заказчика по окончании работ дать отчет об их использовании и возвра­тить остаток материалов заказчику (либо по соглашению сторон умень­шить цену работ);

• своевременно приступить к работе и сдать в установленный срок гото­вый результат заказчику;

• соблюдать требования и качество работы;

• немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение ра­бот до его решения в следующих случаях:

а) при обнаружении непригодности для выполнения работ материа­лов, оборудования или технической документации, предоставленной заказчиком;

б) при возможных неблагоприятных для заказчика последствий при ука­занных им способах выполнения работ;

в) при иных обстоятельствах, не зависящих от подрядчика и влияющих на качество или сроки выполнения работ.

При невыполнении указанной обязанности по уведомлению заказчика подрядчик лишается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче результата работ;

• передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора;

• подрядчик отвечает за качество предоставленных им материалов. Подрядчик вправе:

• не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение в случае нарушения заказчиком условий договора;

• требовать возмещения убытков, вызванных неоказанием заказчиком содействия в выполнении работ, если такое содействие предусмотрено договором;

• при уклонении заказчика от приемки работ по истечении одного меся­ца и после двукратного предупреждения продать результат работы, а выручку, за вычетом причитающихся ему платежей, внести на имя за­казчика в депозит нотариуса или суда;

• удерживать результат работ и иное оставшееся у него имущество заказ­чика при нарушении последним условий договора.

Заказчик обязан:

• уплатить подрядчику обусловленную цену работы после окончатель­ной сдачи работы, если она выполнена надлежащим образом, если договором не предусмотрен иной порядок оплаты (например, полная или частичная предварительная оплата);

• оказывать подрядчику обусловленное договором содействие в выполне­нии работ (подсоединение к сетям электро и газоснабжения, обеспе­чение водой, жильем и пр.);

• заказчик несет ответственность за качество предоставленных им мате­риалов и оборудования;

• осмотреть и принять результат работы в соответствии с условиями до­говора, а при обнаружении недостатков - немедленно заявить об этом подрядчику;

• известить подрядчика в разумный срок об обнаруженных после прием­ки скрытых недостатках.

Заказчик вправе:

• в любое время проверять ход выполнения и качество работ, не вмеши­ваясь в деятельность подрядчика;

• отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик явно не успевает закончить работу в срок;

• в любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения дого­вора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возместив убытки от расторжения договора в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и выплаченной за уже выполненную работу суммой;

• при очевидной недоброкачественности работы установить подрядчику разумный срок для устранения допущенных недостатков. При неиспол­нении этого отказаться от исполнения договора либо поручить другому лицу исправление недостатков за счет подрядчика и потребовать возме­щения вызванных этим убытков;

• в случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве рабо­ты заказчик вправе потребовать:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены;

в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков (если договором предусмотрено право заказчика на их устранение).

Если недостатки существенны и неустранимы или не устранены в со­гласованный срок либо появляются вновь после их устранения, то за­казчик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причи­ненных этим убытков.

Требования могут быть предъявлены заказчиком в течение двух лет со дня передачи работы, если иное не установлено законом, договором или обычаями делового оборота. Срок исковой давности по требовани­ям к качеству - один год, а по требованиям к качеству зданий и соору­жений - три года;

• договором подряда может быть установлен гарантийный срок на резуль­тат работы, в течение которого заказчик вправе требовать безотказной службы предмета договора и заявлять требования, связанные с его ка­чеством.