Часть II. Обязательственное право

Часть II. ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОЕ ПРАВО

Глава 1. Договор купли-продажи. Общие положения

1. Договор купли-продажи - это договор, по которому одна сторона (про­давец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой сторо­не (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

Предмет договора купли-продажи - любые не изъятые из оборота вещи, находящиеся в собственности продавца, либо вещи, которые еще толь­ко будут созданы или приобретены продавцом (п. 2 ст. 455 ГК "Условие договора о товаре").

Договор купли-продажи является консенсуальным, двусторонним, возмездным;

 

Общие нормы о договоре купли-продажи применяются также к купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей, если законом не уста­новлены специальные правила их купли-продажи. Если иное не вытека­ет из содержания или характера имущественных прав, то и к их купле-продаже применяются общие нормы о договоре купли-продажи.

2. Договор купли-продажи регулируется главой 30 ГК "Купля-продажа", а также другими законами (например, Федеральный закон "О защите прав потребителей" от 7.02.92 в редакции от 30 декабря 2001 года № 196-ФЗ), указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, норма­тивными актами отдельных министерств и ведомств, обычаями дело­вого оборота.

Ряд вопросов купли-продажи (заключение, цена и пр.) регулируется также нормами общих положений Части первой ГК РФ об обязатель­ствах и договорах.

Общие положения о договоре купли-продажи применяются к отдель­ным его видам (розничная купля-продажа, поставка, поставка для го­сударственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недви­жимости, продажа предприятия), если иное не предусмотрено правилами ГК об этих видах договоров.

3. Виды договора купли-продажи:

• розничная купля-продажа;

• поставка;

• поставка для государственных нужд;

• энергоснабжение;

• продажа недвижимости;

• продажа предприятия.

Критерии разграничения видов договора купли-продажи:

• стороны договора;

• цель приобретения товара;

• объект договора.

 

1. Существенные условия договора купли-продажи:

• наименование товара;

• количество товара.

2. Продавец обязан передать покупателю товар в надлежащем количестве.

Количество товара определяется сторонами в натуральном выражении (метрах, штуках, тоннах и иных единицах измерения) либо в денежном выражении.

Условие о количестве товара считается согласованным также и в слу­чае, когда договор не содержит его точного определения, однако уста­навливает порядок определения количества товара, подлежащего пере­даче.

При передаче продавцом меньшего количества товара, чем предусмот­рено договором, покупатель вправе:

• потребовать передачи недостающего товара;

• отказаться целиком от переданного товара.

В случае передачи большего количества товара, чем предусмотрено до­говором, покупатель обязан уведомить продавца о нарушении договора и вправе:

• отказаться от излишне переданного товара;

• принять излишне переданный товар, если продавец не распорядился им в разумный срок.

3. Продавец обязан поставить покупателю товар в надлежащем ассорти­менте.

Ассортимент - это перечень товаров определенного наименования, раз­личаемых по отдельным признакам (видам, моделям, размерам, цветам и пр.), с указанием количества подлежащих передаче товаров каждого вида.

Если в договоре нет условия об ассортименте, хотя из наименования товаров следует, что они подлежат передаче в ассортименте, продавец вправе:

• самостоятельно определить ассортимент товаров, исходя из известных ему потребностей покупателя;

• отказаться от исполнения договора.

При нарушении продавцом условия об ассортименте покупатель вправе не принять и не оплачивать товар, переданный не в ассортименте.

4. Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Качество товара устанавливается:

• в договоре купли-продажи;

• в отношении некоторых товаров условие о качестве определено зако­нодательно в государственных стандартах (ГОСТ), отраслевых стандар­тах (ОСТ) и пр. В этом случае стороны могут лишь увеличить требова­ния к качеству товаров в договоре, но не уменьшить;

• при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавцу известны цели приоб­ретения товара покупателем, он обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в этих целях (п. 2 ст. 469 ГК "Качество товара").

Товар, переданный покупателю, должен соответствовать условию о ка­честве в момент передачи покупателю, а также в пределах разумного срока после передачи. Продавец вправе предоставить покупателю допол­нительную гарантию качества товара (п. 2 ст. 470 ГК "Гарантия качества товара").

При нарушении продавцом условия о качестве товара покупатель вправе требовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обна­ружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после устране­ния, и других подобных недостатков) покупатель вправе:

• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

• потребовать замены товара.

5. Если иное не установлено договором и не вытекает из характера това­ра, продавец обязан затарить и (или) упаковать товар:.

• в соответствии с условиями договора;

• в соответствии с обязательными требованиями нормативных актов;

• если в договоре нет условия о таре и (или) упаковке, то способом, обеспечивающим сохранность товара такого рода при обычных услови­ях хранения и транспортировки.

В случае нарушения продавцом требований о таре и (или) упаковке по­купатель вправе:

• потребовать затарить и (или) упаковать товар;

• потребовать заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку;

• предъявить требования, вытекающие из передачи товара ненадлежаще­го качества (ст. 475 ГК "Последствия передачи товара ненадлежащего качества").

6. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий усло­виям договора о комплектности, а если договором предусмотрена пе­редача товаров в комплекте, то передать все вещи, включенные в ком­плект.

Комплектность характеризует товар как сложную вещь, состоящую из однородных самостоятельных вещей, которые образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению (например, гарнитур мебели). Комплект товаров не образует единой сложной вещи, а предполагает согласованный сторонами набор различных как одно­родных, так и разнородных вещей.

В случае нарушения продавцом условия о комплектности товара или о комплекте товаров покупатель вправе потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• доукомплектования товара в разумный срок.

Если продавец в разумный срок не доукомплектовал товар, то покупа­тель вправе:

• потребовать замены товара на комплектный;

• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

 

 

1. Основная обязанность продавца по договору купли-продажи - передать товар в строгом соответствии с условиями договора.

Моментом исполнения продавцом обязанности по передаче товара счи­тается:.

• момент вручения товара покупателю, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара:

• момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара (выборка товара);

• во всех иных случаях в момент сдачи товара перевозчику или организа­ции связи для доставки покупателю.

Срок передачи товара определяется условиями договора, а если такого условия в договоре нет, то в соответствии со ст. 314 ГК "Срок исполне­ния обязательства".

Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц (права залога, сервитутов и пр.), кроме случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать:

• уменьшения цены товара;

• расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков.

Вместе с передачей товара продавец обязан передать покупателю его принадлежности и относящиеся к нему документы.

Момент перехода права собственности на товар в договоре купли-про­дажи определяется по общим правилам в соответствии со ст. 223 ГК "Момент возникновения права собственности у приобретателя по дого­вору".

Риск случайной гибели или повреждения товара переходит на покупа­теля с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязан­ность по передаче товара, если иное не предусмотрено договором.

2. В случае неисполнения продавцом обязательства по передаче товара по­купатель вправе:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать воз­мещения убытков, если предметом договора являются вещи, определя­емые родовыми признаками;

• потребовать отобрания у продавца индивидуально-определенной вещи, яв­ляющейся предметом договора, либо возмещения причиненных убытков.

Если продавец не передает принадлежности и документы, относящиеся к товару, то покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи; если в этот срок принадлежности и документы не будут пере­даны, покупатель вправе отказаться от товара.

3. Обязанность покупателя по принятию товара состоит в совершении дей­ствий по принятию товара в свое владение. Покупатель обязан принять товар всегда, за исключением случаев, когда законом ему предоставле­но право потребовать замены товара или отказаться от исполнения до­говора.

Покупатель обязан, если иное не предусмотрено законом, иными пра­вовыми актами или договором, совершить действия, которые находятся в соответствии с обычно предъявляемыми для обеспечения передачи и получения соответствующего товара требованиями (сообщить адрес по­лучателя, предоставить транспорт и пр.).

Если покупатель не принимает товар в нарушение договора, продавец вправе потребовать принятия товара или отказаться от исполнения до­говора с одновременным возмещением причиненных ему убытков.

Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен - в разумный срок. В случае неисполнения покупателем этой обязанности продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требова­ний покупателя, основанных на ненадлежащем исполнении продавцом договора, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворения его требований или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

 

 

1. Цена товара в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон. При отсутствии в договоре условия о цене она определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК "Цена" как цена, обычно взимаемая в сходных условиях за аналогичный товар.

В договоре стороны могут:

• определить твердую цену;

• договориться о согласовании цены в дальнейшем;

• установить порядок определения цены на момент исполнения обяза­тельства.

Изменение твердо установленной цены в процессе исполнения договора возможно, если это прямо оговорено в договоре. В противном случае изменение цены возможно только при существенном изменении обсто­ятельств, имевших место при заключении договора, в соответствии со ст. 451 ГК "Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств".

2 Основная обязанность покупателя по договору купли-продажи - принять и оплатить товар. Покупатель обязан за свой счет совершить действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, догово­ром или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осу­ществления платежа (направление в банк платежного поручения, по­ручение банку открыть аккредитив и пр.). При безналичном характере расчетов и отсутствии в договоре купли-продажи условия о форме рас­четов расчеты осуществляются платежными поручениями. Покупатель по общему правилу обязан оплатить товар непосредственно до или пос­ле его передачи.

3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать опла­ты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК "Ответствен­ность за неисполнение денежного обязательства".

Если покупатель в нарушение договора отказывается от принятия и оплаты товара, продавец вправе либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, а также потребовать возмещения причиненных ему убытков.

Продавец также вправе приостановить передачу товаров до полной оп­латы всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено зако­ном, иными правовыми актами или договором.

4. Если договором предусмотрена предварительная оплата товара полнос­тью или в части, покупатель обязан оплатить товар в установленный срок до передачи товара. При невыполнении покупателем обязатель­ства по предварительной оплате товара продавец вправе:

• не передавать товар до его оплаты;

• отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причи­ненных ему убытков.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты. не исполняет обязанности по передаче товара, покупатель вправе по­требовать:

• передачи оплаченного товара:

• возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный про­давцом.

На сумму предварительной оплаты по общему правилу подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполне­ние денежного обязательства" со дня, когда по договору передача това­ра должна быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

5. Договором может быть предусмотрено условие о продаже товаров в кре­дит, в этом случае покупатель обязан оплатить товар через определен­ное время после передачи товара. Обязанность покупателя оплатить то­вар возникает только после передачи ему товара. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, пе­реданного в кредит, продавец вправе потребовать оплаты товара или возврата неоплаченного товара. На просроченную к оплате сумму под­лежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" со дня, когда по договору то­вар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до дня его оплаты товар, переданный в кредит, призна­ется находящимся в залоге у продавца.

6. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие о рассрочке платежа. В этом случае существенными условиями договора, согласование которых необходимо, чтобы признать договор заключенным, являются условия о цене товара, порядке, сроках и размере платежей.

Когда покупатель не производит в остановленный договором срок оче­редной платеж за товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара, если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины стоимости товара.

 

 

Глава 3. Договор поставки

Понятие жилого помещения

Глава 10. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне {одаряемому} вещь в собствен­ность, имущественное право (требование) к себе или и третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имуществен­ной обязанности.

Договор дарения - это двусторонняя сделка, что предполагает согласие не только дарителя, но и одаряемого (это отличает дарение от проще­ния долга).

Договор дарения является односторонним и безвозмездным. Он может быть как реальным, так и консенсуальным.

Закон запрещает дарение на случай смерти, поэтому единственной фор­мой распоряжения своим имуществом на случай смерти является заве­щание.

2. Сторонами договора дарения являются:

• даритель, то есть лицо, которое добровольно лишает себя определен­ного имущества;

• одаряемый, то есть лицо, которое принимает дар.

Закон ограничивает размеры дара, а в некоторых случаях вообще зап-решает дарение определенным категориям лиц: государственным слу­жащим, служащим местного самоуправления и т. п.

Не допускается дарение между коммерческими организациями.

Закон разрешает дарение "обычных подарков" (стоимостью не выше пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда) от имени малолетних и лиц, признанных недееспособными, их законны­ми представителями.

Закон не ограничивает возможность дарения в отношениях между суп­ругами.

3. Предметом договора дарения могут быть:

• веши (в том числе деньги и ценные бумаги);

• имущественные права (требования) дарителя к себе или к третьему лицу;

• освобождение одаряемого от имущественной обязанности.

Не могут быть предметом дарения вещи, изъятые из оборота, и исклю­чительные права (право авторства и пр.).

4. Договор дарения, обязывающий дарителя передать вещь в будущем (консенсуальный договор дарения), должен быть заключен в письменной форме.

Реальный договор дарения, сопровождаемый передачей дара, может быть заключен в устной форме, за исключением случаев:

• дарения имущества юридическим лицом, если стоимость дара превы­шает пять установленных законом размеров оплаты труда;

• дарения недвижимого имущества. В этом случае необходима государ­ственная регистрация.

 

 

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор и отказаться от принятия дара. При этом даритель вправе потребовать причиненного ему такими действиями одаряемого реального ущерба.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в случае:

• изменения его имущественного или семейного положения либо состо­яния здоровья после заключения договора настолько, что исполнение договора в этих условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

• злостной неблагодарности одаряемого, которая может выражаться в умышленном преступлении против жизни или здоровья дарителя, чле­нов его семьи или близких родственников. В этих случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

2. Даритель обязан возместить убытки одаряемого, возникшие вследствие недостатков подаренной вещи, если недостатки возникли до передачи вещи и даритель знал или должен был знать о них и о возможности причинения вреда одаряемому и не предупредил последнего. За явные недостатки, очевидные в момент передачи дара, даритель ответствен­ности не несет.

Даритель несет ответственность за убытки, причиненные одаряемому, если он знал или должен был знать о том, что вещь ему не принадлежит или он был не вправе распорядиться подаренным имуществом.

3. Отмена дарения и возврат подаренного имущества возможны в случае:

• очевидной неблагодарности одаряемого, которая выразилась в поку­шении на жизнь дарителя или его близких, в причинении вреда здоро­вью дарителя, лишении его жизни. В случае смерти дарителя, отмены дарения и возврата подаренной вещи могут требовать его наследники;

• если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее без­возвратной утраты;

• неплатежеспособности дарителя и совершения договора дарения в те­чение шести месяцев, предшествовавших объявлению дарителя несос­тоятельным (банкротом);

• право на отмену дарения может быть предусмотрено в договоре на слу­чай, если даритель переживет одаряемого. В случае, если подаренная вещь не сохранилась к моменту отмены даре­ния, даритель не вправе требовать возмещения ее стоимости в деньгах, за исключением случаев наличия вины одаряемого в несохранении вещи.

4. Если иное не предусмотрено договором, права одаряемого, которому обещан дар, не переходят по наследству или в порядке иного правопре­емства к другим лицам.

В случае смерти дарителя, обещавшего дарение, его обязательства пе­реходят к его наследникам.

5. Пожертвование - это дарение вещи или права в общеполезных целях, то есть использования для определенной общеполезной цели.

 

 

Глава 11.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а платель­щик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.

2. Разновидности договора ренты:

• постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизнен­ной ренты.

3. Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установлен­ной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

• предоставление вещей;

• выплата денег;

• выполнение работ или оказание услуг;

• удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты воз­никает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, по­этому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей пе­реходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей:

• право залога переданного по договору недвижимого имущества, при­надлежащего получателю ренты;

• в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо лю­бой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обя­зательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответ­ственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательно­му нотариальному удостоверению.

 

 

1. Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бес­срочная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

• граждане;

• некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты

может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой

организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства

по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рен­тных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачива­ются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты платель­щиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщи­ка, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

• задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

• неплатежеспособности плательщика ренты;

• нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего вып­лату ренты;

• перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую соб­ственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена передан­ного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут до­говориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

2. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента — это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получате­лей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего по­лучателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме. Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного ус­тановленного законом минимального размера оплаты труда и подле­жит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обяза­тельств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

• выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

• расторжения договора и возмещения убытков;

• возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением - разновидность дого­вора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

• объектом передачи по договору может быть только недвижимость;

• предметом договора является содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним);

• минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

• возможна замена натурального содержания периодическими денежны­ми выплатами;

• плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания;

• плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случае:

• смерти получателя ренты;

• существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

 

 

Глава 12. Договор аренды

 

 

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование.

Признаки договора аренды:

• по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользо­вание или пользование без перехода права собственности;

• возмездный характер;

• срочный характер договора;

• предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные не­потребляемые вещи.

2. Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

• договор заключен на срок более одного года;

• одна из сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государствен­ная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

3. Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора арен­ды на новый срок при наличии следующих условий:

• надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному догово­ру: использование имущества по назначению, обеспечение его сохран­ности, своевременное внесение арендной платы и т. д.;

• готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

• письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продол­жить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обя­занностей по заключенному договору и возмещения убытков, причи­ненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжа­ет пользоваться арендованным имуществом без заключения нового до­говора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

4. Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:

• потребовать передачи имущества;

• расторгнуть договор.

В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причи­ненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и до­кументов, либо расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосред­ственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

• досрочного расторжения договора.

5. Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное вне­сение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установлен­ные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по об­стоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арен­дной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендо­датель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

6. В случае использования арендатором имущества не по назначению арен­додатель вправе потребовать расторжения договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (пере­наем);

• передавать имущество в безвозмездное пользование;

• передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

• вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в ус­тавный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взно­са в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

• арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

• арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества произ­водится следующим образом:

• отделимые улучшения остаются у арендатора;

• арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучше­ния, только если они произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вно­сить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения причиненного просрочкой ущерба с зачетом уп­лаченной за время просрочки арендной платы.

7. Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество.

Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет пре­кращения договора аренды.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арен­датора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предо­ставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.