Глава 7. Договор купли-продажи недвижимости

 

1. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять иму­щество и уплатить за него определенную сумму денег (цену).

Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи, поэтому отношения по купле-продаже недвижимого имущества в субсидиарном порядке регулируются "Общими положени­ями о купле-продаже".

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обо­собленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с зем­лей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несораз­мерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, под­лежащие государственной регистрации.

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

• предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижи­мости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;

• цена договора.

3. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письмен­ной форме путем составления единого документа, содержащего все су­щественные условия договора и подписанного обеими сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государ­ственной регистрации перехода права собственности не является осно­ванием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регист­рации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной реги­страции перехода права собственности. Сторона, необоснованно укло­няющаяся от государственной регистрации перехода права собствен­ности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

 

 

1. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит го­сударственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у по­купателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

2. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается ис­полненным с момента составления передаточного акта или иного доку­мента о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Уклоне­ние от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмеще­ние убытков, неустойка и т. п.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возме­щения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

3. При продаже здания, сооружения или иного недвижимого имущества к покупателю одновременно переходит определенное право на часть зе­мельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для его ис­пользования.

Если продавец имеет право собственности на соответствующий земель­ный участок, то и покупателю переходит либо указанное право соб­ственности, либо право аренды, пользования и т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю переходит при прода­же находящегося на этом участке недвижимого имущества такое же право на участок, как и то, которым обладал продавец.

В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижимо­сти при отсутствии в договоре иных условий у продавца остается ограни­ченное вещное право (сервитут) на ту часть проданного земельного учас­тка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.