Глава 8. Договор купли-продажи предприятия

1. По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловлен­ную цену.

Рассматриваемый договор - разновидность договора купли-продажи не­движимости.

2. Предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осу­ществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия входят:

• земельные участки;

• здания, сооружения;

• оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

• права требования, долги;

• права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его про­дукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания);

• другие исключительные права.

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

 

1. Стадии продажи предприятия:

• определение состава и стоимости предприятия;

• заключение договора купли-продажи;

• уведомление кредиторов о продаже предприятия;

• передача предприятия путем составления передаточного акта;

• государственная регистрация перехода права собственности на пред­приятие.

2. Договор купли-продажи предприятия заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сто­ронами. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он считается незаключенным.

3. До передачи предприятия одна из сторон договора обязана уведомить о продаже предприятия кредиторов по обязательствам, включенным в со­став продаваемого предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на пере­вод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или дос­рочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействи­тельным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать то же самое в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

В случае перевода долга на покупателя без согласия кредитора продавец и покупатель предприятия несут солидарную ответственность по обязатель­ствам, которые были переданы, но не исполнены надлежащим образом.

4. В случае передачи продавцом предприятия с недостатками, которые были оговорены в передаточном акте, покупатель вправе требовать соразмер­ного уменьшения покупной цены, если иное не предусмотрено в догово­ре. Если же недостатки предприятия обнаружены позже и покупатель неза­медлительно заявил о них продавцу, то последний вправе без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить недостаю­щее имущество. В противном случае покупатель вправе требовать сораз­мерного уменьшения покупной цены устранения недостатков либо воз­мещения собственных расходов по устранению недостатков.

В случае, если недостатки, за которые отвечает продавец, им не устра­нены или их устранение невозможно И предприятие вследствие этого непригодно для целей, указанных в договоре, покупатель вправе требо­вать расторжения договора и возвращения уплаченных денег.

К договору купли-продажи предприятия такое последствие недействи­тельности договоров, как реституция, применяется, только если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречит общественным интересам.

 

 

Глава 10. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне {одаряемому} вещь в собствен­ность, имущественное право (требование) к себе или и третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имуществен­ной обязанности.

Договор дарения - это двусторонняя сделка, что предполагает согласие не только дарителя, но и одаряемого (это отличает дарение от проще­ния долга).

Договор дарения является односторонним и безвозмездным. Он может быть как реальным, так и консенсуальным.

Закон запрещает дарение на случай смерти, поэтому единственной фор­мой распоряжения своим имуществом на случай смерти является заве­щание.

2. Сторонами договора дарения являются:

• даритель, то есть лицо, которое добровольно лишает себя определен­ного имущества;

• одаряемый, то есть лицо, которое принимает дар.

Закон ограничивает размеры дара, а в некоторых случаях вообще зап-решает дарение определенным категориям лиц: государственным слу­жащим, служащим местного самоуправления и т. п.

Не допускается дарение между коммерческими организациями.

Закон разрешает дарение "обычных подарков" (стоимостью не выше пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда) от имени малолетних и лиц, признанных недееспособными, их законны­ми представителями.

Закон не ограничивает возможность дарения в отношениях между суп­ругами.

3. Предметом договора дарения могут быть:

• веши (в том числе деньги и ценные бумаги);

• имущественные права (требования) дарителя к себе или к третьему лицу;

• освобождение одаряемого от имущественной обязанности.

Не могут быть предметом дарения вещи, изъятые из оборота, и исклю­чительные права (право авторства и пр.).

4. Договор дарения, обязывающий дарителя передать вещь в будущем (консенсуальный договор дарения), должен быть заключен в письменной форме.

Реальный договор дарения, сопровождаемый передачей дара, может быть заключен в устной форме, за исключением случаев:

• дарения имущества юридическим лицом, если стоимость дара превы­шает пять установленных законом размеров оплаты труда;

• дарения недвижимого имущества. В этом случае необходима государ­ственная регистрация.

 

 

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор и отказаться от принятия дара. При этом даритель вправе потребовать причиненного ему такими действиями одаряемого реального ущерба.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в случае:

• изменения его имущественного или семейного положения либо состо­яния здоровья после заключения договора настолько, что исполнение договора в этих условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

• злостной неблагодарности одаряемого, которая может выражаться в умышленном преступлении против жизни или здоровья дарителя, чле­нов его семьи или близких родственников. В этих случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

2. Даритель обязан возместить убытки одаряемого, возникшие вследствие недостатков подаренной вещи, если недостатки возникли до передачи вещи и даритель знал или должен был знать о них и о возможности причинения вреда одаряемому и не предупредил последнего. За явные недостатки, очевидные в момент передачи дара, даритель ответствен­ности не несет.

Даритель несет ответственность за убытки, причиненные одаряемому, если он знал или должен был знать о том, что вещь ему не принадлежит или он был не вправе распорядиться подаренным имуществом.

3. Отмена дарения и возврат подаренного имущества возможны в случае:

• очевидной неблагодарности одаряемого, которая выразилась в поку­шении на жизнь дарителя или его близких, в причинении вреда здоро­вью дарителя, лишении его жизни. В случае смерти дарителя, отмены дарения и возврата подаренной вещи могут требовать его наследники;

• если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее без­возвратной утраты;

• неплатежеспособности дарителя и совершения договора дарения в те­чение шести месяцев, предшествовавших объявлению дарителя несос­тоятельным (банкротом);

• право на отмену дарения может быть предусмотрено в договоре на слу­чай, если даритель переживет одаряемого. В случае, если подаренная вещь не сохранилась к моменту отмены даре­ния, даритель не вправе требовать возмещения ее стоимости в деньгах, за исключением случаев наличия вины одаряемого в несохранении вещи.

4. Если иное не предусмотрено договором, права одаряемого, которому обещан дар, не переходят по наследству или в порядке иного правопре­емства к другим лицам.

В случае смерти дарителя, обещавшего дарение, его обязательства пе­реходят к его наследникам.

5. Пожертвование - это дарение вещи или права в общеполезных целях, то есть использования для определенной общеполезной цели.

 

 

Глава 11.

Рента и пожизненное содержание с иждивением

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а платель­щик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.

2. Разновидности договора ренты:

• постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизнен­ной ренты.

3. Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установлен­ной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

• предоставление вещей;

• выплата денег;

• выполнение работ или оказание услуг;

• удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты воз­никает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, по­этому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей пе­реходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Способы обеспечения рентных платежей:

• право залога переданного по договору недвижимого имущества, при­надлежащего получателю ренты;

• в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо лю­бой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обя­зательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответ­ственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательно­му нотариальному удостоверению.

 

 

1. Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бес­срочная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

• граждане;

• некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты

может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой

организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства

по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рен­тных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачива­ются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты платель­щиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщи­ка, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

• задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

• неплатежеспособности плательщика ренты;

• нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего вып­лату ренты;

• перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую соб­ственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена передан­ного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут до­говориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

2. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента — это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получате­лей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего по­лучателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме. Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного ус­тановленного законом минимального размера оплаты труда и подле­жит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обяза­тельств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

• выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

• расторжения договора и возмещения убытков;

• возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением - разновидность дого­вора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

• объектом передачи по договору может быть только недвижимость;

• предметом договора является содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним);

• минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

• возможна замена натурального содержания периодическими денежны­ми выплатами;

• плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания;

• плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случае:

• смерти получателя ренты;

• существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

 

 

Глава 12. Договор аренды

 

 

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование.

Признаки договора аренды:

• по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользо­вание или пользование без перехода права собственности;

• возмездный характер;

• срочный характер договора;

• предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные не­потребляемые вещи.

2. Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

• договор заключен на срок более одного года;

• одна из сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государствен­ная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

3. Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора арен­ды на новый срок при наличии следующих условий:

• надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному догово­ру: использование имущества по назначению, обеспечение его сохран­ности, своевременное внесение арендной платы и т. д.;

• готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

• письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продол­жить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обя­занностей по заключенному договору и возмещения убытков, причи­ненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжа­ет пользоваться арендованным имуществом без заключения нового до­говора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

4. Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:

• потребовать передачи имущества;

• расторгнуть договор.

В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причи­ненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и до­кументов, либо расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосред­ственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

• досрочного расторжения договора.

5. Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное вне­сение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установлен­ные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по об­стоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арен­дной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендо­датель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

6. В случае использования арендатором имущества не по назначению арен­додатель вправе потребовать расторжения договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (пере­наем);

• передавать имущество в безвозмездное пользование;

• передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

• вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в ус­тавный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взно­са в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

• арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

• арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества произ­водится следующим образом:

• отделимые улучшения остаются у арендатора;

• арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучше­ния, только если они произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вно­сить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения причиненного просрочкой ущерба с зачетом уп­лаченной за время просрочки арендной платы.

7. Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество.

Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет пре­кращения договора аренды.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арен­датора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предо­ставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

8. Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случае:

• использования арендатором имущества не по назначению с существен­ным нарушением условий договора;

• значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;

• невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

• невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

• в иных случаях, предусмотренных договором.

Основания досрочного прекращения договора по требованию арендатора:

• непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного дого­вором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

• выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использова­нию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

• нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

• непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

9. Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованно­го имущества, то есть переход его в собственность арендатора при вне­сении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по вы­купу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.

 

 

ВОПРОС 27. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор проката - это разновидность договора аренды, поэтому к отно­шениям по прокату имущества применяются общие положения об арен­де, если это не противоречит специальным нормам о прокате.

2. Особенности договора проката:

• арендодатель по договору проката - только коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по сдаче имуще­ства в аренду;

• предмет договора - только движимое имущество, используемое обычно для потребительских целей;

• договор проката является публичным договором;

• договор проката заключается на срок не более одного года;

• договор проката заключается только в письменной форме;

• у арендатора нет преимущественного права на возобновление его по истечении ранее заключенного договора;

• арендатор вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней;

• арендодатель при передаче имущества обязан проверить его исправность и ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества;

• арендодатель обязан в течение десяти дней после обнаружения недо­статков, затрудняющих использование имущества, устранить их на мес­те либо заменить недоброкачественное имущество доброкачественным;

• арендная плата выплачивается только в виде денежных платежей в твер­дой сумме;

• арендодатель обязан производить как капитальный, так и текущий ре­монт имущества, сданного в прокат;

• арендатор не вправе сдавать имущество, полученное по договору про­ката в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору про­ката третьим лицам, предоставлять указанное имущество в безвозмезд­ное пользование, отдавать его в залог и т. п.