Элементы договора аренды предприятия.

Арендодателями предприятия могут быть его собственники – юридические лица и граждане-предприниматели. Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т. е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей. Заключение и оформление договора аренды предприятия

как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов: во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности; во-вторых, действия арендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 578 ГК). Состав предприятия определяется, как правило, на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия, и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований В составе предприятия как арендуемого имущественного комплекса условно можно выделить две группы объектов с различным правовым режимом: первая - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором» (ст. 627 ГК). Сказанное означает, в частности, что применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может и говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате и применительно к уступленным правам требования и переведенным долгам <*>. Таким образом, если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то отдельные виды объектов, включенных в его состав, могут передаваться и без цели возврата.

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия по удостоверению

состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы. Права кредиторов арендодателя при аренде предприятия. Долги предприятия - один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случай как неполучения согласия кредитора на перевод долга, так и неуведомления его о предстоящей передаче.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами1. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п 2 ст. 434). При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям договора аренды предприятия. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК). Арендная плата определяется сторонами, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Порядок исчисления размера арендной платы аналогичен порядку ее исчисления, применяемому при сдаче в аренду зданий и сооружений.

Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Передача предприятия в аренду. Статья 659 ГК устанавливает формализованный порядок передачи предприятия арендатору. Этот порядок предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта.

Правомочия по распоряжению имуществом арендованного предприятия в процессе пользования им. Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия.

арендатор вправе сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду, передавать в перенаем, а также предоставлять в безвозмездное пользование без согласия на то арендодателя. Это положение - основанное на законе исключение из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя он вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды.

 

 

Тема 6. модуль 2. Договор финансовой аренды (лизинга)

Цель занятия: формирование теоретических знаний и представления о договоре финансовой аренды (лизинга) как о самостоятельном виде договорного обязательства направленного на передачу имущества во временное владение и пользование.

Задачи: усвоение системы правового регулирования отношений возникающих из договора лизинга; правового статуса арендодателя и арендатора, поставщика имущества, предмет договора лизинга, существенные условия, права и обязанностей сторон, порядка заключения и исполнения договора.

План:

1. Понятие договора финансовой аренды (лизинга), особенность, характерные черты, правовое регулирование.

Стороны договора лизинга.

3. Элементы и содержание договора лизинга.