Условия договора аренды здания или сооружения.

Арендодателем по данному договору вправе выступать в принципе любое физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся республиканской или комунальной собственностью и не закрепленное за соответствующими предприятиями и учреждениями, то арендодателями выступают соответствующие органы управления.

Лицами, управомоченным быть арендодателями в силу законодательства, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные республиканские и коммунальные, частные предприятия; учреждение. Последние заключают договор аренды зданий или сооружений с согласия собственника имущества.

Арендаторами вправе быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов по данному виду договора аренды являются коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности, либо для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).

Предметом договора аренды выступают здания или сооружения в целом, либо их части. Здания или сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). В соответствии с п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор – незаключенным. Предмет договора аренды, здания или сооружения должен позволять установить: адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта); наименование (целевое назначение), инвентарный номер, назначения (то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель – собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

ГК не приводит юридического различия между зданиями и сооружениями, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых. В каждом конкретном случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации). В тоже время условно можно провести разграничение между зданием и сооружением. Здание – предполагает временное нахождение людей в связи с выполнением ими своих служебных, функциональных обязанностей.

Заключая договор аренды здания или сооружения стороны должны учитывать взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами на земельный участок. Согласно п. 1 ст. 623 ГК. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следует учитывать и юридическое оформление предмета договора аренды здания или сооружения, когда соответствующий объект передается арендатору на праве владения и пользования или только на праве пользования.

Под условием недействительности договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме. В изъятие из общих правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, при заключении данного договора стороны в соответствии с …Указом … должны …. договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что исключает его заключение при отсутствии одной из сторон, а так же его заключение путем обмена документами.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся помимо условия о предмете аренды, законодательство относит условие о размере арендной платы, (Ст. 625 ГК) п ри отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается не заключенным. Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме за единицу площади арендованного здания или сооружения (в частности, за 1 кв. м). Исходя из общих положений о порядке определения арендной платы стороны могут предусмотреть и другие формы оплаты и способы ее расчета. Арендная плата дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типа здания (производственное, складское и т.п.), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение от станций метро и т.п.) и других показателей. Для имущества (зданий или сооружений) находящегося в республиканской или коммунальной собственности законодательными актами устанавливаются минимальные ставки (размеры) арендной платы. Это может касаться и частной формы собственности, в зависимости от целевого назначения объекта аренды.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 625 ГК) Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Условие о сроке в договоре аренды здания или сооружения определяется соглашением сторон. Договор может быть заключен на срок как определенный (это может быть и краткосрочная, и долгосрочная аренда), так и неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. При отсутствии в договоре указания на срок действия договора, в силу вступают общие правила о сроке действия и порядке прекращения договора аренды.

Содержание договора (права и обязанности сторон)

Арендодатель – основная обязанность передать имущество (здание или сооружение) арендатору. Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 626 ГК). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды.

Встречные обязанности арендатора сводятся к своевременному внесению арендной платы, и возврату арендуемого здания или сооружения по истечении срока действия договора или по требованию арендатора.