Понятие договора аренды, признаки, правовое регулирование.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества».

Современное гражданское законодательство закрепляет легальное определение договора аренды в ст. 577 ГК.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Можно утверждать, что законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

Договор аренды по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. В зависимости от вида договора арены, его квалификация может быть дополнена соответствующими признаками. Так договор финансовой аренды может быть и многосторонним. Договор аренды транспортных средств является реальным. Договор проката наряду с общими признаками так же относится к публичным договорам.

Договор аренды (имущественного найма) наряду с договором найма жилого помещения относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование.

Изложенное определение договора аренды позволяет выделить ряд квалифицирующих признаков присущих арендным отношениям в отличии от других видов гражданско-правовых обязательств связанных с передачей имущества.

Во-первых, при передаче имущества арендодателем не осуществляется переход права собственности на такое имущество к арендатору. По общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование. Однако возможна аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только во временное пользование. В ГК проводится разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Это обусловлено возникновением ряда сфер деятельности, связанных с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).

Во-вторых, временный характером владения и (или) пользования отличает договор аренды от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества, (договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность).

В-третьих, предметом аренды могут быть только вещи обладающие индивидуально-определенными признаками и являющиеся непотребляемыми. Предметом договоров купли-продажи, мены, дарения – могут выступать как индивидуально-определенные вещи, так и вещи определенные родовыми признаками, потребляемые и непотребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые.

В-четвертых, отличие договора аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер.

Следует отметить еще несколько черт свойственных арендным отношениям. Арендатор получая имущество во владение, приобретает статус его титульного владельца. Наделение арендатора подобным статусом влечет предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество как со стороны третьих лиц, так и со стороны арендодателя (ст. 286 ГК).

Важную особенность договора аренды составляет преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 592 ГК). В ГК определены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок и получивший отказ арендодателя, может воспользоваться названным правом.

 

Целью придания устойчивого характера арендным отношениям служит правило ст. 588 ГК о сохранении силы договора при изменении сторон. При этом при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует, как уже отмечалось, правило о следовании права аренды за вещью. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

 

Гражданский Кодекс закрепляет правовое регулирование отдельных видов договоров аренды: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. В необходимости их правового регулирования лежит совокупность юридических и экономических признаков: предмет аренды, субъектный состав, оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, высокая стоимость объекта, его особая значимость для гражданского оборота, различие условий и особые цели пользования имуществом и др.

Помимо специальных видов договоров аренды в ГК и других законодательных актах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, транспортных средств и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 596 ГК).

Правовое регулирование

Гражданский Кодекс договору аренды посвящает отдельную главу (гл. 34). Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств. Первоначально определяются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Договор аренды – это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

Помимо ГК арендные отношения регулируются также: Законом Республики Беларусь Об аренде, действующим в части не противоречащей ГК. В зависимости от аренды имущества определенного вида правовое регулирование осуществляется также Земельным Кодексом (Аренда земельных участков), транспортным законодательством (Аренда транспортных средств), Законом О Защите прав потребителей (Договор проката). Аренда природных объектов осуществляется в рамках соответствующего правового режима предусмотренного Лесным Кодексом, Водным кодексом и др.

2. Элементы договора аренды. (условия договора)

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению республиканским и коммунальным имуществом. Если республиканское или коммунальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество – только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника. От имени собственника (Республики Беларусь, административно-территориальной еденицы) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, выступают Министерства, соответствующие органы местного самоуправления. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность (п. 1 ст. 597 ГК).

На стороне арендатора в принципе может выступать любое право-дееспособное физическое или юридическое лицо. Исключение составляют случаи, когда для использования объекта аренды арендатору необходимо иметь определенный статус. Например: для аренды транспортного средства, с целью его самостоятельной эксплуатации арендатором необходимо наличие у последнего водительского удостоверения. Финансовая аренда предполагает использование имущества арендатором для предпринимательских целей, что предопределяет статус последнего.