Условие о сроке в договоре аренды.

Срок действия договора аренды имеет для соглашения сторон конструктивное значение. Аренда – это всегда срочный договор, так как имущество передается арендатору во временное (срочное) владение. Таким образом, с рок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Если стороны не согласовали срок аренды в договоре то, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 581 ГК). Однако, договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Так как, при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому ГК (ст. 577) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 598 ГК не может превышать одного года. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 581 ГК).

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Форма договора аренды.

Согласно действующего законодательства договор аренды независимо от субъектного состава, передаваемого имущества должен быть заключен в простой письменной форме. Для аренды недвижимого имущества закон предусматривает требование государственной регистрации сделки и передаваемого права.

Согласно п. 1 ст. 580 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 580 ГКподлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В тоже время в силу ст. 662 ГК договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

В случае если стороны договора аренды пришли к соглашению о последующем отчуждении арендуемого имущества, такой договор в силу п. 3 ст. 580 ГК, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям, а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям о форме сделок купли-продажи такого имущества.

Содержание и исполнение договора аренды. (Права и обязанности сторон)