Договор аренды здания и сооружения

 

Общая характеристика договора аренды здания и сооружения. По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота*(259). Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды.

Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК и, в субсидиарном порядке, на общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.). Есть разумные основания в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК относительно продажи недвижимости*(260), однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков и других природных ресурсов*(261). То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК содержится указание на регулирование аренды земельных участков гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (ст. 606 ГК) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередачи).

Элементы договора аренды здания и сооружения. Определение договора не ограничивает круг лиц, могущих быть его сторонами. Как арендодателем, так и арендатором могут быть любые субъекты гражданского права, с учетом некоторых ограничений, изложенных в § 1 настоящей главы. При этом Гражданский кодекс не оперирует термином "балансодержатель" применительно к вопросу о сторонах договора аренды здания и сооружения. Поэтому иногда встречающиеся на практике примеры замещения или дополнения стороны арендодателя, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, некими балансодержателями следует признать не основанными на законе.

Как видно из названия, предмет договора составляют здания и сооружения. Общим признаком можно считать то, что в обоих случаях это разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования. Хотя с точки зрения логики понятие "сооружение" является родовым по отношению к термину "здание", на практике обычно под зданиями понимают строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), тогда как под сооружениями - все иные постройки и конструкции (трансформаторы, тепловые узлы, линии электропередачи, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы). Однако закон не определяет данные понятия и, более того, не придает значения их разделению (не предлагает их дифференцированного регулирования). Важнее отличать здания и сооружения от построек, не относящихся к недвижимому имуществу (киоски, палатки, павильоны, щитовые домики).

Важным представляется вопрос о том, входят ли нежилые помещения в предмет договора аренды здания и сооружения. С одной точки зрения нежилые помещения технически входят в состав зданий и, следовательно, могут подпадать под действие норм § 4 гл. 34 ГК*(262). С другой позиции нежилые помещения юридически как объекты гражданских прав выделены из зданий, имеют собственные кадастровые номера в системе учета объектов недвижимости и характеризуются весьма опосредованной связью с земельными участками под зданиями*(263). Это лишает их необходимой специфики для применения правил § 4 гл. 34 ГК и оставляет их аренду под действием общих норм § 1 гл. 34 ГК*(264). На наш взгляд, современное гражданское законодательство дает основания скорее для второй точки зрения, и аренда нежилых помещений должна подчиняться общим правилам о договоре аренды*(265). Конечно, это толкование порождает очевидный парадокс: менее ценный объект (помещение) подвергается гораздо большим ограничениям по сравнению с более ценным (здание); например, при таком подходе требуется государственная регистрация любого договора аренды нежилого помещения, даже если он заключен на несколько часов (п. 2 ст. 609 ГК), тогда как для краткосрочной аренды здания этого не требуется (п. 2 ст. 651 ГК). Однако выход из этой ситуации видится один - уточнение действующего законодательства*(266).

Что касается жилых помещений, то их наем гражданами осуществляется на основании норм о договоре найма жилого помещения (ст. 673 ГК), юридическими лицами - на основании общих правил о договоре аренды и только для последующего проживания в них граждан (п. 2 ст. 671 ГК, ст. 17 ЖК)*(267).

Наконец, аренда объектов незавершенного строительства вполне допустима, но в этом случае возникающие правоотношения не будут охватываться специальными правилами § 4 гл. 34 ГК, регулирующими аренду здания и сооружения*(268).

Закон не устанавливает особых требований к идентификации предмета договора аренды здания и сооружения. Лишь в общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Очевидно, что здание (сооружение), являющееся предметом договора аренды, по описанию в договоре должно быть идентично зданию (сооружению) как объекту государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Следовательно, описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера. Напомним, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это как раз действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Соответственно каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. "О государственном кадастре недвижимости"*(269)). Желательно также прилагать к договору аренды здания и сооружения копию плана соответствующего объекта недвижимости (для долгосрочного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, это является обязательным требованием в силу 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При отсутствии этих данных возникает вероятность признания договора аренды здания и сооружения незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК)*(270).

Согласно ст. 654 ГК условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды здания и сооружения (в отличие от общего правила п. 1 ст. 614 ГК, установленного для обычных договоров аренды). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным*(271). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Согласование размера арендной платы - это целиком свобода усмотрения сторон, если иное не предусмотрено законом. Поэтому предложения о введении в гражданское законодательство нормы, согласно которой для более точного определения размера арендных платежей арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора*(272), противоречат принципу свободы договора (ст. 421 ГК).

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В остальном порядок, условия и сроки внесения арендной платы не имеют особенностей по сравнению с общими нормами ст. 614 ГК.

Закон не содержит специальных норм о сроке договора аренды здания и сооружения, в частности не устанавливает предельного максимального или минимального срока в этой части и не придает соответствующему условию характер существенного. Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 Обзора об аренде).

Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК. В то же время важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.

Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Отсюда следует, для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 16 февраля 2001 г. N 59 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(273)).

Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма).

В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 информационного письма).

В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9, 12 того же информационного письма).

В-пятых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 Обзора об аренде).

Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК). Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая в свою очередь является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.

Содержание и прекращение договора аренды здания и сооружения. По сравнению с общими правилами о договоре аренды нормы о содержании договора аренды здания и сооружения не претерпели существенных изменений. Специфика состоит лишь в способах исполнения некоторых обязанностей.

В число общих обязанностей арендодателя, как известно, входит предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Важно подчеркнуть, что при всей важности передаточного акта его подписание является не актом соблюдения формы договора, а письменным доказательством, подтверждающим исполнение последнего. Неподписание передаточного акта одной из сторон не означает незаключения или прекращения договора аренды здания и сооружения, равно как и подписание его без фактической передачи предмета аренды не означает исполнения арендодателем обязанности по предоставлению здания и сооружения арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (ст. 655 ГК).

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору расширена и в том смысле, что одновременно с передачей прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (ст. 652 ГК). Законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусматривая два варианта:

1) в случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (например, право аренды или безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 ЗК). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК). Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, однако прямо основан на нормах ст. 652 ГК, т.е. санкционирован гражданским законодательством, и по всем признакам является вещным. Гарантией стабильности отношений служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК)*(274);

2) в случаях когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК)*(275). В этом случае вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок, очевидно, не может превышать по объему вид права арендодателя на него.

Специфика обязанностей арендатора по договору аренды здания и сооружения состоит лишь в том, что в случае прекращения договора он обязан вернуть соответствующее здание и сооружение в том же порядке, в каком оно передавалось в аренду, т.е. с подписанием сторонами передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК).

Прекращение договора аренды здания и сооружения осуществляется согласно общим правилам о договоре аренды.

 

Договор аренды предприятия

 

Общая характеристика договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК).

Как видно из определения, аренда предприятия по Гражданскому кодексу - это получение в пользование имущественного комплекса в его действующем состоянии, "на ходу", причем этот комплекс предназначен для ведения бизнеса. Именно особенность в предмете позволяет выделить этот договор аренды отдельного вида имущества, поэтому иные сочетания вещей (например, транспортных средств, зданий и сооружений) предмета договора аренды предприятия не образуют и регулируются нормами о договорах аренды иных видов имущества.

Рассматриваемый договор является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от обычного договора аренды.

Аренда предприятия - институт, знакомый отечественной цивилистике. Соответствующие нормы содержались в ГК РСФСР 1922 г. (ст. 153, 154, 162, 179) и Основах законодательства об аренде 1989 г. (ст. 16-25). Современное правовое регулирование договора аренды предприятия основывается на нормах § 5 гл. 34 ГК и, в восполнительном порядке, правилах § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений, что прямо зафиксировано в п. 2 ст. 650 ГК. Это особый юридико-технический прием, цель которого - законодательная экономия, т.е. избежание дублирования многократно повторяющихся норм. Подобный прием не дает оснований для вывода о том, что аренда предприятия является разновидностью аренды зданий и сооружений (это также следует из буквального смысла ст. 625 ГК). Далее, при недостаточности норм § 5 и 4 гл. 34 ГК, применяются общие нормы Гражданского кодекса об аренде, о договоре, об обязательствах и сделках. Причем в ст. 663 ГК установлено особое ограничение применения общих норм о договоре, об обязательствах и сделках: правила Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Эта норма является исключением из общих правил о последствиях недействительности сделок (ст. 167, 169, 170 ГК) и изменения или расторжения договора (ст. 451, 453 ГК), что связано, на наш взгляд, с очевидно большими сложностями при возврате предприятия и желанием законодателя не допустить возможного социального напряжения, в том числе в результате ущемления прав работников и кредиторов.

Объем прав арендатора по договору аренды предприятия имеет значительную специфику по сравнению с набором правомочий нанимателя по классическому договору аренды. Владение и пользование предприятием сопряжено в значительной мере с распоряжением (в том числе в форме отчуждения) материальными ценностями, входящими в его состав, без согласия арендодателя. И это расширение возможностей объяснимо. Предприятие - это не раз и навсегда заданная по составу величина. В процессе работы из предприятия выбывают одни объекты и поступают в него другие (в упрощенном виде - обмен готовой продукции на сырье и материалы). Правомочие распоряжения имеет свои пределы, о которых будет сказано ниже, при характеристике содержания договора аренды предприятия. Пока же можно отметить, что по своему объему право арендатора фактически является правом на срочной основе вести предпринимательскую деятельность на основе переданного ему имущественного комплекса.

Элементы договора аренды предприятия. Круг субъектов гражданского права, могущих быть сторонами договора аренды предприятия, законодательно не определен. Арендодателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Вряд ли правильно ограничивать этот круг только коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями*(276). Нельзя исключить, что предприятие как имущественный комплекс находится в собственности гражданина, не являющегося предпринимателем (например, получен в результате наследования), либо некоммерческой организации, не занимающейся предпринимательской деятельностью с использованием комплекса, но получающей доход от его сдачи в аренду, который в дальнейшем направляется на уставные цели деятельности. Следует отметить, что передача предприятия в пользование не влечет изменений в правовом статусе арендодателя: он не прекращает деятельности в качестве субъекта гражданского права*(277). Вопрос о том, кто может быть арендатором по рассматриваемому договору, сложнее. Безусловно, сюда следует отнести индивидуальных предпринимателей и коммерческие организации. Анализ ст. 48-49 ГК позволяет заключить, что в той мере, в какой некоммерческими организациями допускается осуществление предпринимательской деятельности, они вправе также стать арендаторами предприятия. Для публично-правовых образований и граждан, не являющихся предпринимателями, закон, по всей видимости, такой возможности не предоставляет, если учесть, что аренда предприятия по определению преследует предпринимательские цели.

В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего передачу арендованного имущества в перенаем, а также в субаренду и безвозмездное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 ГК разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия в отношении материальных ценностей, входящих в состав предприятия, самостоятельно. В случае перенайма арендное правоотношение претерпит изменения: собственником материальных ценностей останется арендодатель предприятия, однако с новым арендатором его будет связывать обычный договор аренды.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс. Общее определение последнего дано в ст. 132 ГК, однако сравнительный анализ ст. 132 и 656 ГК показывает, что состав предприятия, передаваемого в аренду, имеет специфику.

Во-первых, комплексный характер предмета аренды ставит перед сторонами довольно трудную задачу корректно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования повышает вероятность считать условие о предмете договора аренды предприятия не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Состав предприятия определяется согласно сложившейся практике на основе полной инвентаризации имущества предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также бухгалтерского баланса, отражающего кредиторскую и дебиторскую задолженности, входящие в имущественный комплекс предприятия, с расшифровкой требований*(278).

Во-вторых, ст. 656 ГК различает процедуры передачи различных составных частей арендуемого предприятия. Первые из составных частей передаются в полном объеме без специального указания на то в договоре, вторые - только в порядке, на условиях и в пределах, определенных в договоре, третьи - вообще не подлежат передаче (ст. 132 ГК подобных различий не проводит). Виды передаваемого в составе арендованного предприятия имущества следующие:

1) все земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства (данные объекты передаются без специального указания о том в договоре аренды; в этой части договор аренды предприятия содержит черты классического договора аренды, в том числе договора аренды недвижимости, включая аренду зданий и сооружений);

2) запасы сырья, топлива, материалов, денежные средства и иные оборотные средства (эти и нижеследующие объекты передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором; в этой части договор аренды предприятия содержит черты договора займа, если учесть, что передаваемые объекты являются, как правило, родовыми потребляемыми вещами);

3) права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, транспортными средствами и оборудованием, т.е. объектами, находящимися в собственности третьих лиц, но используемых арендодателем по договору или на другом законном основании (в этой части договор аренды предприятия может содержать черты различных договоров, в зависимости от вида права арендодателя; например, если арендодатель является арендатором указанного имущества, договор аренды предприятия может содержать черты перенайма);

4) права требования и долги, относящиеся к предприятию (в этой части договор аренды предприятия содержит черты договора уступки требования или перевода долга, в зависимости от вида передаваемого объекта, с соблюдением специальных правил ст. 657 ГК)*(279);

5) права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права (в этой части договор аренды предприятия может содержать черты договора коммерческой концессии, лицензионного договора и т.д.).

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, неразрывно связаны с личностью их носителя и поэтому не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ГК). Следовательно, стороной обязательств, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него лицензий, остается арендодатель.

Наконец, по общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при передаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, аналогичном для перехода таких прав и обязанностей в случаях смены собственника имущества организации, изменения подведомственности организации, ее реорганизации (ст. 75 ТК).

Условие об арендной плате является существенным для договора аренды предприятия (п. 2 ст. 650 ГК в совокупности с п. 1 ст. 654 ГК). Поэтому договор должен предусматривать ее размер, в противном случае он будет считаться незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. В договоре аренды предприятия могут применяться любые формы расчетов, предусмотренные в ст. 614 ГК. Определение размера арендной платы, хотя и основано, как правило, на результатах оценочной деятельности, не может сводиться к ним в принудительном порядке. Закон не содержит обязанности сторон непременно учитывать при расчете арендной платы рыночную стоимость предприятия, и оснований отменять эту свободу усмотрения, как иногда предлагается в литературе*(280), нет. Стимулирование к рыночной ставке арендной платы по договору аренды предприятия, как и по любому другому договору аренды, может осуществляться методами налогового права, но это не дает повода ужесточать нормы права гражданского.

Какие-либо специальные правила о сроке аренды предприятия отсутствуют как в числе норм, регулирующих аренду предприятия, таки среди правил, регулирующих аренду зданий и сооружений. Поэтому в данном вопросе следует руководствоваться общими положениями о договоре аренды.

Форма договора аренды предприятия - письменная независимо от субъектного состава и срока действия, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 658 ГК)*(281). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК). По-видимому, столь строгие требования связаны с исключительной сложностью передаваемого во владение и пользование объекта, а также с довольно широким перечнем прав и обязанностей сторон по договору.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, причем в отличие от договора аренды здания и сооружения независимо от срока действия (п. 2 ст. 658 ГК). Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и конкретизирующими ее Правилами внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. приказом Минюста России от 4 марта 2005 г. N 16*(282).

Содержание и прекращение договора аренды предприятия. Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия имеют очевидную специфику по сравнению с соответствующими обязанностями нанимателя по обычному договору аренды.

Во-первых, арендодатель обязан подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, за свой счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). Передаче предприятия обычно предшествует целый комплекс мероприятий. В частности, как правило, проводится инвентаризация имущества предприятия, составляется бухгалтерский баланс предприятия, с отражением активов и пассивов, получаются необходимые разрешения на передачу прав владения и пользования, производятся необходимые действия по ремонту и замене неработающего оборудования. В то же время § 5 гл. 34 ГК не содержит правил об обязательном удостоверении состава предприятия путем составления акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия. Поэтому арендодатель может, но не обязан подготавливать все вышеуказанные документы*(283); подготовка предприятия к продаже может в принципе оформиться в итоге составленным и представленным на подписание передаточным актом в произвольной форме, но с учетом нормы п. 3 ст. 607 ГК о необходимой степени конкретизации предмета аренды.

Во-вторых, арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение сокращенного срока исковой давности - одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (ст. 657 ГК).

Оснований полагать, что приведенное правило является отступлением от нормы ст. 391 ГК, предусматривающей, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора*(284), нет. Наоборот, правило ст. 657 ГК в известной мере усиливает норму ст. 391 ГК. Ведь в случае своевременного выражения им несогласия с переводом долга прежний должник (арендодатель) из обязательства фактически не выбывает, так как остается солидарным должником совместно с новым должником (арендатором).

В-третьих, в изъятие из нормы ст. 623 ГК арендодатель обязан возместить арендатору расходы на улучшения (в том числе неотделимые) арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором (ст. 662 ГК). По всей видимости, мотив законодателя, установившего подобное исключение, состоял в желании дать дополнительный стимул арендатору в его деятельности по модернизации производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия. Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Обязанности арендатора по договору аренды предприятия также обладают определенной спецификой.

Во-первых, арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт; нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

Возложение этой обязанности на арендатора является отличительной чертой договора аренды предприятия (ср., например, п. 1 ст. 616 ГК). Однако данная обязанность уравновешивается его широкими правами по использованию арендованног<