Жилищный фонд в Российской Федерации

 

Понятие и признаки жилого помещения. Понимание сущности правовых норм, закрепленных в различных актах жилищного законодательства, а также их правильное применение невозможны без уяснения понятия жилищного фонда как одной из базовых категорий жилищного права. Единый жилищный фонд, в свою очередь, подразделяется на отдельные разновидности, правовой режим которых существенно отличается друг от друга.

Но прежде чем говорить о жилищном фонде, необходимо выяснить, что представляет собой "жилое помещение", которое является первичным элементом жилищного фонда и по поводу которого как раз и возникают различные жилищные права.

Новый ЖК указывает на признаки жилого помещения как объекта жилищных прав и на другие требования, предъявляемые к жилым помещениям.

Согласно ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из указанной нормы, а также из анализа других норм жилищного законодательства вытекают следующие признаки жилого помещения как объекта жилищных прав:

1) жилым признается лишь изолированное помещение, т.е. помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования (т.е. выход на лестничную площадку, в коридор и т.п.). Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилищного права быть не может, т.е. не может сдаваться в наем, быть предметом обмена и т.д. Исключение составляют общежития и некоторые жилые помещения специализированного фонда, в которых жилищные права возникают по поводу неизолированных помещений;

2) жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Оно содержит требования, которым должно отвечать жилое помещение, чтобы считаться пригодным для проживания. В частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) и т.п.;

3) жилое помещение должно располагаться в жилом доме. Данный вывод вытекает из ст. 16 ЖК, в которой говорится о том, что такие виды жилых помещений, как квартиры и комнаты, могут находиться лишь в жилом доме. Заметим, что такое требование игнорирует действительное положение дел, а именно расположенность многих жилых помещений в зданиях производственного, хозяйственного и иного назначения. При этом указанное обстоятельство по действующему законодательству само по себе не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания;

4) жилое помещение является недвижимым имуществом. Это означает, что любое жилое помещение, как и иное недвижимое имущество, должно быть зарегистрировано в установленном порядке. На это прямо указывает ст. 18 ЖК: "Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации..." Поэтому самовольно построенные жилые дома к жилым помещениям не относятся;

5) в ст. 15 ЖК по непонятным причинам не назван такой признак жилого помещения, как предназначенность его для постоянного проживания, хотя в литературе этот признак традиционно присутствует. Это представляется упущением составителей проекта ЖК, так как помещения, в которых проживают граждане, чтобы считаться жилыми, должны быть не только пригодны, но и предназначены для постоянного проживания. В частности, в жилищный фонд не входят, а следовательно, и не подчиняются правовому режиму жилых помещений такие места проживания граждан, как сборно-разборные контейнеры, предназначенные для проживания, передвижные дома, палатки, вагончики, бараки и т.п. Отношения, возникающие по поводу пользования помещениями, не входящими в состав жилищного фонда, регулируются не жилищным, а иным законодательством, в частности правилами об аренде (см. также п. 2 постановления Пленума Верхового Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства").

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилые помещения как вид недвижимого имущества имеют строго целевое назначение, так как предназначены исключительно для проживания граждан. Данное правило, однако, знает некоторые исключения. Так, согласно п. 2 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Эта норма соответствует жизненным реалиям. Для многих лиц творческих профессий, например литераторов, их дом или квартира является основным местом работы. Много работают дома преподаватели, научные работники, юристы и представители некоторых других профессий.

Однако ЖК сохранил императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. По смыслу закона этому запрету не противоречит организация в жилых помещениях мелких кустарных производств, если при этом не нарушаются права и законные интересы проживающих в данном жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также не нарушаются правила пользования жилыми помещениями.

Новым важным моментом жилищного законодательства, непосредственно связанным с характеристикой жилого помещения, стал переход при решении большинства вопросов (от постановки на учет в качестве нуждающегося до предоставления субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг) от так называемой жилой площади (т.е. площади комнат) к общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Виды жилых помещений. ЖК (ст. 16) выделяет несколько видов жилых помещений, в том числе: а) жилой дом, часть жилого дома; б) квартиру, часть квартиры; в) комнату.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Особой разновидностью жилого дома является многоквартирный жилой дом, который упоминается во многих статьях ЖК. Им признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Особым видом квартиры является коммунальная квартира, жилые помещения (комнаты) в которой находятся в собственности нескольких лиц или заселены по отдельным договорам социального или коммерческого найма двумя и более нанимателями, не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. В течение длительного времени и советское, и российское жилищное законодательство рассматривали перевод жилых помещений в нежилые и наоборот в качестве исключения, которое допускалось лишь в особых случаях, а сам вопрос о переводе решался на уровне первого руководителя субъекта Федерации. При этом ни ЖК РСФСР, ни какие-либо подзаконные акты не содержали условий перевода помещений из одного вида в другой и не определяли порядка такого перевода.

Появление широкого круга собственников жилых помещений, объективная потребность в переводе в нежилой фонд многих квартир, расположенных на первых этажах, предопределили необходимость изменения подхода законодателя к решению этого вопроса. В новом ЖК переводу жилых помещений в нежилые и наоборот посвящена целая глава (3), состоящая, правда, всего из трех статей, определяющих условия перевода, порядок перевода и основания к отказу в переводе.

Из смысла закона вытекает, что вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может ставиться собственником этого помещения, будь то гражданин, юридическое лицо или государственное (муниципальное) образование. Причины, по которым осуществляется такой перевод, юридического значения не имеют. В частности, собственнику жилого помещения не может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое по мотиву нецелесообразности, недопустимости произвольного уменьшения общего количества жилой площади в стране или конкретном регионе и т.п.

Основанием отказа в переводе жилого помещения в нежилое по законодательству могут выступать лишь причины технического характера или интересы других лиц, проживающих в данном помещении или доме.

Так, согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

При этом перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Что касается перевода нежилого помещения в жилое помещение, то он не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое в большинстве регионов России осуществляется органами местного самоуправления. Однако в городах федерального значения - в Москве и Санкт-Петербурге - данный вопрос решается с учетом законов данных субъектов Федерации. В частности, в Санкт-Петербурге в соответствии с постановлением правительства СПб от 31 августа 2005 г. N 1272 "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге"*(371) такой перевод осуществляется администрациями районов Санкт-Петербурга по согласованию с Жилищным комитетом. Администрациям районов Санкт-Петербурга сформированы специальные комиссии по приемке переустройств и (или) перепланировок, и(или) иных работ, требуемых для использования помещений в качестве жилых или нежилых помещений, в состав которых вошли представители Жилищного комитета, Комитета по управлению городским имуществом, Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, а также представители Управления государственного пожарного надзора Санкт-Петербурга, Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу.

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет (п. 2 ст. 23 ЖК):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это необходимо для перевода).

Другие документы затребованы быть не могут. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов в орган местного самоуправления.

Одновременно с выдачей заявителю соответствующего документа о принятом решении информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, допущенные заявителем. Данное решение направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502*(372).

Переустройство и перепланировка жилых помещений. Кроме перевода жилых помещений в нежилые и наоборот ЖК регламентирует условия и порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. В данном случае жилое помещение не выбывает из состава жилищного фонда, но изменяются его параметры и иные характеристики.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Инициаторами переустройства или перепланировки жилых помещений могут выступать как собственники этих помещений, так и наниматели по договорам социального найма. Данный вывод приходится делать из общего смысла правил ЖК, так как разработчики проекта ЖК этот вопрос упустили. Как, впрочем, и вопрос о том, за чей счет должны проводиться переустройство и перепланировка. По-видимому, соответствующие работы должны выполняться за счет самих инициаторов переустройства и перепланировки. Однако в данном случае необходимо различать переустройство (перепланировку) жилого помещения, с одной стороны, и проведение капитального ремонта жилого помещения - с другой. По смыслу закона переустройством должны считаться лишь такие работы по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые не вызываются их выходом из строя или необходимостью их ремонта. Иными словами, это такие действия, которые, в отличие от работ по капитальному ремонту, не вызываются необходимостью, а осуществляются по инициативе самих проживающих с целью повышения уровня благоустроенности и комфортности жилого помещения. Кроме того, за счет собственника-наймодателя должны производиться работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, когда это делается в целях устранения тех или иных дефектов данного жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник помещения представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения следующие документы (п. 2 ст. 26 ЖК):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

6) заключение органа по охране памятников истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником истории или культуры.

Никакие другие документы затребоваться не могут. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии разрешения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки считаются самовольными.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа местного самоуправления на основании п. 5 ст. 29 ЖК принимает решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние.

Орган местного самоуправления назначает новому собственнику помещения новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение опять не будет приведено в прежнее состояние, оно подлежит продаже с публичных торгов.

Однако в отдельных случаях самоуправные переустройство и перепланировка могут быть узаконены решением суда, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Из смысла закона следует, что такое решение может быть принято судом при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления о продаже помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма. Сам же собственник или наниматель помещения не вправе обращаться в суд с иском о признании своих самоуправных действий по переустройству или перепланировке жилого помещения законными.

Понятие жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Данный подход к понятию жилищного фонда был характерен и для прежнего жилищного законодательства. Все жилые помещения, кому бы они ни принадлежали и где бы ни находились, всегда образовывали единый жилищный фонд, который подлежал единому государственному учету, к нему предъявлялись одинаковые требования, осуществлялся единый государственный контроль за его сохранностью и т.д.

Этот принцип единства всего жилищного фонда страны в известной мере прослеживается в новом ЖК. В соответствии со ст. 19 ЖК жилищный фонд независимо от его принадлежности и формы собственности подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Положение о государственном учете жилищного фонда Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301*(373), указывает, что государственному учету подлежат жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет предполагает среди прочего техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию жилищного фонда с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Ранее такой учет осуществляли специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), а в настоящее время в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности"*(374) - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы.

Органы технического учета осуществляют:

техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и жилых помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные органами БТИ в прошлые годы, считаются действительными.

Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых строений и жилых помещений производятся органами технического учета за счет средств их собственников по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Федерации. Внеплановые обследования могут производиться по заявкам собственников жилых строений и жилых помещений по договорным ценам.

Данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

ввод в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;

определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

регистрация товариществ собственников жилья;

присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хранятся в архиве органов технического учета, а также в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Указанные архивы относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Федерации.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных органами технического учета.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" (с изм. и доп.)*(375) и иными нормативными правовыми актами.

Виды жилищного фонда. Будучи единым, жилищный фонд подразделяется на отдельные виды фондов, правовой режим которых не совпадает друг с другом. Действующий ЖК закрепляет две классификации жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1. Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. Сюда относятся принадлежащие отдельным гражданам индивидуальные жилые дома, построенные или приобретенные ими; приватизированные гражданами квартиры и комнаты; жилые помещения, построенные в порядке долевого участия или приобретенные на вторичном рынке жилья, и т.д.

Что касается жилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц, то здесь наряду с обычными способами приобретения права собственности на них (т.е. посредством строительства, приобретения на основании договоров купли-продажи и т.п.) выделяется такой способ, как приватизация жилого фонда, ранее находившегося на балансе соответствующих предприятий, вместе с приватизацией всего остального имущества этих предприятий.

В начале 90-х гг. многие граждане, проживавшие в таких ведомственных домах, оказались в очень сложном положении. Бывшие государственные предприятия, ставшие частными акционерными обществами: а) либо перевели проживающих на условия коммерческого найма, что обернулось резким повышением квартплаты и платы за коммунальные услуги; б) либо бросили такие дома на произвол судьбы, перестав заботиться об их техническом состоянии и ремонте.

При введении в действие Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" таким предприятиям было предписано: а) либо аннулировать все ранее заключенные договоры коммерческого найма и строить отношения с проживающими в таких домах гражданами на тех же началах, которые действуют в государственном и муниципальном жилищных фондах; б) либо передать эти дома на баланс органов местного самоуправления.

Второй вариант решения данной проблемы, которому последовало большинство предприятий, натолкнулся, однако, на то, что органы местного самоуправления отказывались принимать на свой баланс жилые дома до их приведения бывшими владельцами в надлежащее состояние. В результате многие дома вообще "зависли в воздухе", что обернулось для проживающих в них граждан многолетними мытарствами.

Новый ЖК, а также Вводный закон к ЖК оставили эту до сих пор неразрешенную проблему вообще без внимания.

К частному жилищному фонду относятся также дома жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также дома, принадлежащие иным потребительским кооперативам, общественным и религиозным организациям.

2. Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации).

Удельный вес государственного жилищного фонда в составе жилищного фонда страны является незначительным. В соответствии с п. 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изм. и доп.)*(376) весь жилищный фонд, находившийся ранее в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации) был передан в муниципальную собственность. Поэтому в государственной собственности Российской Федерации и ее субъектов в основном остались жилые помещения, находящиеся на балансе различных федеральных предприятий, учреждений и организаций, а также предприятий, учреждений и организаций, находящихся в подчинении субъектов Федерации. Исключение составляют лишь Москва и Санкт-Петербург, где большая часть жилищного фонда находится в собственности данных субъектов Федерации.

3. Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп.)*(377) в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в соответствующих поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилой площадью на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. Указанным фондом от имени муниципальных образований самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются органы местного самоуправления, руководствуясь при этом Конституций РФ, федеральными законами и принятыми ими самими нормативными правовыми актами.

ЖК наделяет органы местного самоуправления также правом определения порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (подп. 4 п. 1 ст. 14 ЖК).

Различные жилые помещения в одном и том же доме или даже комнаты в коммунальной квартире могут находиться в частной, государственной или муниципальной собственности. Вполне допустимо нахождение жилых помещений и в общей долевой собственности различных субъектов права.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в особом порядке жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для проживания своего и членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Помещения, относящиеся к данному виду жилищного фонда, могут принадлежать на праве собственности как гражданам и юридическим лицам, так и государственным (муниципальным) образованиям. Вместе с тем в ЖК практически нет норм, посвященных правовому режиму данного жилищного фонда. Таким образом, законодатель пока лишь дал понять, что к жилым помещениям, используемым в коммерческих целях, могут применяться другие требования, чем к помещениям, используемым собственниками для удовлетворения собственных жилищных потребностей.

Оценивая закрепленное новым ЖК подразделение жилищного фонда в зависимости от целей использования, заметим, что составители проекта ЖК сознательно не выделили такой его вид, как жилые помещения государственного и муниципального фондов, используемые гражданами на основе договоров жилищного найма, заключенных до 1 марта 2005 г. Очевидно, они исходили из того, что указанные помещения должны быть гражданами либо приватизированы до конца 2006 г. и соответственно перейти в индивидуальный жилищный фонд, либо, при неиспользовании права на приватизацию, превратиться в жилищный фонд социального использования. Данный вывод следует из совокупной оценки правил ЖК, т