Общая характеристика договора аренды

 

Понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Как видно, Гражданский кодекс использует термины "аренда" и "имущественный наем" как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов*(130). При этом термин "наем" в отличие от "имущественного найма" имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому "законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность"*(131).

Традиционность хозяйственной цели договора аренды объясняет и его давнюю юридическую историю во всех правовых системах. Так, римское право рассматривало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum), наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ (locatio-conductio operis)*(132). Договор аренды родился из первой разновидности римского договора найма - найма вещей. Опыт римской юриспруденции положил начало формированию современного законодательства в этой сфере.

Российское дореволюционное законодательство и цивилистическая доктрина содержали системные положения об имущественном найме. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия соответствующего договора*(133).

Во всех советских кодификациях гражданского законодательства непременно присутствовали нормы о договоре имущественного найма, который считался самостоятельным видом договора. В разное время экономическое значение аренды как уменьшалось (в 30-40-е годы, в период построения индустриальной экономики и ведения войны), так и возрастало (в 20-е годы - в период нэпа - и во второй половине 80-х годов - в период перестройки). Существенные изменения в социально-экономической жизни нашего государства стали причиной пересмотра правоотношений по передаче имущества во временное пользование. Был значительно расширен круг возможных объектов аренды (предприятия, земельные участки и т.п.); участникам гражданского оборота было предоставлено больше свободы в согласовании условий договоров. В последние годы существования советского государства аренде была даже присвоена несвойственная ей функция - особая организационно-правовая форма предпринимательства (создавались так называемые арендные предприятия) и приватизации арендованного публичного имущества трудовыми коллективами*(134).

Завершающим шагом разработки отечественного законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса, введенной в действие с 1 марта 1996 г. Существенно увеличился объем правовых норм, регулирующих договор: с 12 статей в ГК 1964 г. до 65 в ГК 1995 г. Кроме того, в известной мере изменились принципы регламентации соответствующих правоотношений.

Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление - арендную плату*(135).

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, то договор аренды относится к взаимным (двусторонне обязывающим, или синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями*(136). Взаимный характер договора аренды, как следствие, выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Отсюда следует, что арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК), - п. 10 Обзора об аренде*(137).

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в Гражданском кодексе сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору. Поэтому говорить о том, что договор аренды во всех случаях является консенсуальным*(138), представляется неверным.

Правовое регулирование договора аренды. Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг). Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия выделены в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК (ст. 625 ГК)*(139). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и в крайнем случае - общие положения Гражданского кодекса, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование ст. 625 ГК ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы.

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в Гражданском кодексе можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2-6 гл. 34 ГК. Например, аренда нежилых помещений по букве Гражданского кодекса ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и компромиссных решений в судебной практике*(140).

Второй проблемой является известное перекрещивание отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из Гражданского кодекса тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК применять к ним в приоритетном порядке. В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий "виды договора аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества"*(141). Действительно, ст. 625 ГК оперирует обоими указанными понятиями. В то же время она не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2-6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества. Исходя из названия логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, здания и сооружения, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не Гражданским кодексом), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством: Воздушным, Земельным, Лесным, Водным кодексами, Кодексом торгового мореплавания, Кодексом внутреннего водного транспорта, Уставом железнодорожного транспорта, Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"*(142), Законом РФ от 21 февраля 1992 г. "О недрах"*(143), Федеральным законом от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках)*(144). Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 9 января 1996 г.)*(145), договор лизинга - в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. "О финансовой аренде (лизинге)" (с изм. и доп.) (далее - Закон о лизинге)*(146). Например, можно смоделировать лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Так как в ст. 625 ГК не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то они не должны противоречить Гражданскому кодексу в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в Гражданском кодексе, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с Гражданским кодексом, то следует применять Гражданский кодекс. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам Гражданский кодекс отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального закона должны применяться в приоритетном порядке, даже несмотря на наличие общей нормы в Гражданском кодексе. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).

Следуя указанной логике, мы придем к выводу, что уже упоминавшийся договор лизинга здания, являющегося памятником истории и культуры, должен регулироваться в следующей последовательности: 1) нормами Гражданского кодекса о договоре лизинга; 2) нормами Гражданского кодекса об аренде зданий и сооружений; 3) общими положениями Гражданского кодекса об аренде; 4) общими положениями Гражданского кодекса о договорах; 5) общими положениями Гражданского кодекса об обязательствах; 6) общими положениями Гражданского кодекса о лизинге; 7) Законом о лизинге в части, не противоречащей Гражданскому кодексу; 8) Законом о памятниках в части, не противоречащей Гражданскому кодексу. Каждая последующая ступень правового регулирования действует лишь постольку, поскольку соответствующая норма не находится на предыдущей ступени.

Объем и природа прав арендатора. Как правило, объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и, в ограниченном виде, в распоряжении переданным ему имуществом. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определения судьбы вещи.

С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом*(147). Например, пользование линиями электропередачи возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры "голого" пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время*(148). Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.

Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов. Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы - это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования (обычно в денежной форме)*(149).

По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Статья 606 ГК не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК). Тем не менее вывод о том, что это правило не может быть изменено договором аренды*(150), представляется неверным. В договоре аренды может быть предусмотрено условие не только о том, что арендатор вправе передать часть плодов, продукции или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы арендной платы), но и о том, что арендодатель приобретает часть плодов в собственность с момента их получения арендатором. Второе условие обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности на движимую вещь по договору), имеющую диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.

Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи*(151). Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК). В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным*(152). Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам "Форт Боярд").

Согласно п. 3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эта норма прямо устанавливает последствия данного нарушения договора и способ защиты прав арендодателя, поэтому вряд ли можно согласиться с мнением, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором, уже в силу этого факта переходят к арендодателю*(153). Во всяком случае, современный закон не знает такого основания возникновения у арендодателя права собственности на подобные плоды, продукцию, доходы*(154). Напротив, есть более общая по отношению к п. 3 ст. 615 ГК норма - это п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, то лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

И еще одно замечание по поводу правомочия пользования по договору аренды. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом; важно лишь, чтобы он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу*(155). Однако современное законодательство содержит исключения из этого правила. В случае когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК)*(156).

Как говорилось выше, во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Подробнее о перенайме, субаренде и других формах распоряжения будет сказано ниже.

Вопрос о природе прав арендатора остается дискуссионным в цивилистике*(157). По нашему мнению, арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в гл. 19 учебника было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать*(158).

Впрочем, в литературе встречаются различные точки зрения по этому вопросу. Их можно сгруппировать следующим образом.

Первая группа авторов полагает, что право аренды является строго обязательственным*(159). Обычно в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время, может исключить его вещно-правовой характер. В гл. 19 учебника уже отмечалось, что бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Сервитут (п. 3, 4 ст. 23 ЗК), право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названные в законе вещными, могут иметь срок своего существования и тем самым подтверждать, что вещное право - не обязательно вечное. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в ст. 606 ГК, - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.

Вторая группа исследователей пришла к выводу о вещном характере права аренды*(160). Сюда же примыкает точка зрения, согласно которой право аренды является смешанным, т.е. сочетающим в себе признаки как вещного, так и обязательственного права*(161). Полагаем, что эти позиции близки, так как различаются чисто терминологически. Пожалуй, никто из авторов в данных подгруппах не отрицает, что между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. Просто одни авторы склонны видеть в этом смешанный характер самого права аренды, а другие, что представляется более верным, - возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).

Важно подчеркнуть, что вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (ст. 617 ГК) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (ст. 305 ГК). Указанные свойства являются результатом признания права аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждаются в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Здесь же отметим, что использовать такой вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора имеются основания для виндикационного иска (п. 9 Обзора об аренде)*(162).

 

Элементы договора аренды

 

Стороны договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Статья 608 ГК посвящена одной из сторон договора аренды - арендодателю. В ней указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Итак, по общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст. 209 ГК). Недаром в дореволюционном законодательстве арендодатель назывался "хозяином", чем подчеркивалось его наиболее полное право на вещь*(163). Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.

В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (п. 40-41 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8). Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности (ст. 48-49 ГК). Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей (ст. 23 ГК).

Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре (например, договоре комиссии, договоре доверительного управления) либо непосредственно на законе (так, родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных недееспособными, приобретают право сдавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного согласия органов опеки и попечительства). Следует подчеркнуть, что при представительстве в его классическом смысле (в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала) в качестве арендодателя выступает сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.

Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.

Управление федеральной собственностью, в том числе через определение органов, уполномоченных сдавать имущество в аренду, осуществляет Правительство РФ (ст. 114 Конституции РФ). По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления*(164). Аналогичный порядок определения уполномоченных органов, как правило, установлен в отношении государственной собственности субъектов Федерации. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления (ст. 14, 34-37, 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"*(165) (с изм. и доп.).

Закон может определять другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 125 ГК). Например, сдача в аренду природных ресурсов осуществляется органами, указанными в кодексах и иных законах об отдельных видах таких ресурсов.

В качестве арендодателей государственного и муниципального имущества могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 113-114, 295-297, п. 1 ст. 617 ГК).

Предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК, ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (с изм. и доп.))*(166). Распоряжаться принадлежащим на праве хозяйственного ведения движимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, указанные предприятия вправе самостоятельно.

Казенные предприятия основаны на праве оперативного управления и в силу этого подчинены более жестким ограничениям: они вправе сдавать в аренду всякое принадлежащее им имущество только с согласия собственника (в лице Правительства РФ или уполномоченного им федерального органа исполнительной власти - для федеральных предприятий; уполномоченного органа государственной власти субъекта Федерации - для предприятия субъекта Федерации; уполномоченного органа местного самоуправления - для муниципального предприятия) - ст. 19 указанного Закона.

Уставом любого унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия.

Кроме того, следует всегда помнить, что имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными (ст. 18 указанного Закона). Например, предприятие не вправе - даже с согласия собственника - сдать в аренду оборудование, если в результате этого будет прекращена или существенно приостановлена его основная производственная деятельность*(167). В условиях рыночной экономики подобный дамоклов меч ничтожности договоров аренды ввиду весьма трудноразличимого на практике противоречия уставным целям деятельности унитарных предприятий снижает доверие к ним как к арендодателям.

Учреждение может быть арендодателем при соблюдении ряда условий, установленных в ст. 296 ГК и ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. "Об автономных учреждениях" (с изм. и доп.)*(168). Частное или бюджетное учреждение не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальное закрепленное за ним имущество автономное учреждение вправе сдавать в аренду самостоятельно, если иное не установлено законом. Наконец, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то приобретенное за счет этих доходов имущество может сдаваться учреждением в аренду самостоятельно, но с учетом целей деятельности этого вида юридического лица*(169).

Примером случаев, когда арендодателями выступают лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, является также сдача имущества в аренду субъектами права пожизненного наследуемого владения (на эту возможность указывает п. 1 ст. 617 ГК) или арендаторами (ст. 608, п. 2 ст. 615 ГК).

На практике встречаются ситуации, когда арендодателем выступил неуполномоченный субъект, т.е. не собственник и не лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В таких случаях на основании ст. 168 ГК констатируется ничтожность договора аренды, противоречащего ст. 209, 608 ГК*(170).

Если фигура арендодателя обособлена специальной ст. 608 ГК, то отдельной правовой нормы об арендаторе в Гражданском кодексе не содержится. Видимо, это связанно с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Лишь в отдельных случаях арендатор должен быть специальным субъектом (так, арендатором жилых помещений - в целях отграничения от договора их найма - может быть только юридическое лицо, п. 2 ст. 671 ГК; арендатором предприятия и лизингополучателем - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК) или во всяком случае выполнить требования, установленные законодательством (например, получить лицензию на осуществление соответствующей деятельностью)*(171).

Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне как арендодателя, так и арендатора.

Перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК). С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение*(172).

По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма. Необходимость нормы об обязательности согласования перенайма с арендодателем вполне очевидна, ведь "собственник имущества не всякому может доверить хозяйственное пользование им, соединенное с хозяйственным распоряжением"*(173). В то же время согласие арендодателя на перенаем и иные действия арендатора в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК может быть оформлено "генеральным" образом, т.е. выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора об аренде). На практике нарушение требований о согласовании с арендодателем перемены лиц на стороне арендатора влечет ничтожность договора перенайма (ст. 168 ГК)*(174).

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга. Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, даже если прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды. Помимо выплаты арендной платы у арендатора имеются иные обязанности, вытекающие из закона (ст. 615, 616, 622 ГК) и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п. 16 Обзора об аренде). Следует также подчеркнуть, что перенаем не означает возникновения нового обязательства. Отсюда вытекает более частный вывод: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою <