Договоры аренды зданий, сооружений, предприятий. Особенности правового регулирования.

Статья 650: По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Статья 656 ГК: по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Признаки: возмездный, взаимный, консенсуальный.

Предмет существенное условие договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. (нежилые). Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Форма договора - письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Цена существенное условие размер арендной платы, при отсутствии договор незаключенный.

К договору аренды здания или сооружения должны прилагаться следующие документы: план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). В договоре аренды предприятия – только передаточный акт. К передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору.

Стороны: арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Права арендодателя:

1. возможность получения арендных платежей.

Права арендатора:

1. использовать имущество арендованного предприятия. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

2. возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия.

3. обладает полномочиями по внесению неотделимых улучшений в арендованное предприятие, затем требовать их возмещения

Обязанности арендатора:

1. обязан выплачивать арендодателю арендную плату.

2. обязан поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии: текущий и капитальный ремонт.

 

20. Договор финансовой аренды (лизинга). Элементы договора. Схема взаимоотношений между сторонами обязательства.
ГК глава 34 параграф 6 и ФЗ «О лизинге»

Статья 665 ГК: по договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Правовой смысл договора лизинга: установление прямых обязательственных связей между продавцом и арендатором благодаря статье 667 ГК (уведомление продавца о сдаче имущества в аренду).

Предмет существенное условие. Любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и другие природных объектов (здания, транспортные средства)

Признаки: двусторонний, взаимный, консенсуальный, возмездный.

Стороны договора лизинга: арендодатель предприниматель (юр и физ лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор предприниматель (юр и физ лицо лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом за плату). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.

Права и обязанности сторон.

Обязанности арендодателя (лизингодателя):

1. Должен приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца (поставщика) и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользование.

Ответственность лизингодателя: он не несет ответственности перед лизингополучателем за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств, вытекающих из договора купли - продажи лизингового имущества. Исключение составляют лишь случаи, когда в соответствии с договором лизинга ответственность за выбор продавца возложена на лизингодателя. солидарная ответ-ть с продавцом

Права лизингополучателя:

предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи (к качеству и комплектности имущества, сроков поставки)

Обязанности лизингополучателя:

принять лизинговое имущество у продавца,

использовать его по назначению, определенному договором лизинга,

обеспечить его сохранность и надлежащее техническое состояние,

своевременно вносить лизингодателю лизинговые платежи,

по окончании срока лизинга возвратить лизинговое имущество лизингодателю либо приобрести его в собственность (если это предусмотрено договором.

Срок договора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет).

Форма договора независимо от срока заключается в письменной форме. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации договоров аренды.

Специфика финансовой аренды заключается в возникновении на основе двухстороннего договора трехстороннего отношения:

 

 

21. Возникновение и прекращение права на жилое помещение по договору аренды и коммерческого найма.
Область гражданского оборота жилых помещений подчиняется детальному регулированию публичным правом (ЖК РФ)

По д-ру коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 677)

Д-р аренды жилого помещения заключается юридическим лицом или и.п. в тех случаях, когда арендатор не может и не имеет цели проживать в этом ЖП, однако ему это ЖП необходимо для заселения его иными лицами (по договору коммер. или соц. найма). Иное использование жилого помещения по данному договору невозможно.

По д-ру коммерческого найма ЖП предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671).

По д-ру аренды ЖП может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование (671). Например, ЮЛ арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть – для удовлетворения иных социально бытовых нужд (столовая, спортивный зал и т. д.). И те и другие находятся как во владении, так и в пользовании арендатора. Если же организация, на балансе которого находится здание, сдает в аренду под общежитие лишь часть расположенных внутри здания ЖП (н-р, несколько комнат с таким-то количеством мест), а другие использует под общежитие сама, то сдаваемые в аренду помещения поступают не во владение, а лишь в пользование арендатора, а тот, в свою очередь, предоставляет их для проживания своим работникам.

Оба д-ра носят срочный характер: максимальный срок договора коммер. найма – 5 лет (виды: краткосрочный – до года, обычный).

Основанием для заселения ЖП, сдаваемого в коммерческий наем или в аренду служат соответственно д-р коммерческого найма или д-р аренды.

Предмет – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Как коммерческий наем, так и аренда относятся к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Форма: письменная. Последствия несоблюдения при коммер.найме – невозможность ссылаться на свидетельские показания (674), при договоре аренды – недействительность(651)

Прекращение (общие основания): истечение срока, смерть нанимателя.

Расторжение д-ра коммерческого найма (687):

А) по желанию нанимателя (с согласия постоянно проживающих гроаждан) с письменным предупреждением нанимателя за 3 месяца

Б) по требованию наймодателя в судебном порядке:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

систематического нарушения прав и законных интересов соседей

использования жилого помещения не по назначению

В) по требованию любой из сторон:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Расторжение д-ра аренды – смотри вопрос 15

Только в судебном порядке

619 (досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя)

620 (досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя).