Договор ренты: понятие, виды, признаки, элементы.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.583)

Признаки:
возмездный
Реальный при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Консенсуальный, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи.
алеаторный
фидуциарный
социально – направленный ( направлен на малоимущие слои населения, нотариальное удостоверение ст.584, обременение имущества ст.586, обеспечение 587 (право залога на недвижимость)
длящийся характер

Виды:
постоянная рента
пожизненная рента
пожизненное содержание с иждивением
Элементы:
предмет существенное условие ( любое имущество (вещи, денежные средства), имеющее для гражданского оборота особую ценность, своей имущественной характеристикой соответствующее размеру подлежащих в будущем рентных платежей)
форма: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
стороны: получатель ренты (граждане, некоммерческие организации - 589) и плательщик ренты (граждане, юр.лица).

12. Постоянная рента: понятие, особенности заключения и исполнения договора. Элементы договора.
(понятия в ГК нет)

Стороны:
получатель ренты – ст. 589 только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
плательщик ренты - нет ограничений – граждане и юр. лица

Предмет: с одной стороны – имущество (движимое и недвижимое), которое отчуждается под выплату ренты, с другой - сама рента (по Сергееву). Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Сроки: если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Выплачивается бессрочно, без ограничения ее каким-то конкретным периодом.

Цена существенное условие размер рентных платежей.

Прекращение договора:
- по соглашению сторон (сами определяют условия);
- случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты (ст.595 риск случайной гибели (если имущество предано бесплатно) несет плательщик ренты; если за плату - плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты;
-выкуп постоянной ренты. Может выкупить как плательщик ренты (если заявил об этом в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты), так и ее получатель (ст. 593). Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором. См. также ст.594.

 

13. Пожизненная рента: понятие, особенности заключения и исполнения договора. Элементы договора.
(спец. понятия в ГК нет)
Стороны:
Получатель ренты -гражданин, можно в пользу нескольких граждан (доли у них по общему правилу равные). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст.596)
Плательщик- нет требований
Предмет – любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте; рента – денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (размер пожизненной ренты-существ. условие договора по Сергееву). Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Сроки: если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Срок действия определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

Прекращение договора:

-Смерть получателя ренты
-Существенное нарушение договора пожизненной ренты(досрочно) ст.599:
1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

P.S. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст.600ГК).

 

14. Пожизненное содержание с иждивением: понятие. Особенности заключения и исполнения договора. Элементы договора.

601: По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

(К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа)
Элементы:

Субъекты те же, что и в пожизненной ренте(здесь более тесная связь плательщика ренты с ее получателем)
Предмет: недвижимое имущество - жилой дом, квартира, зем. участок и т.д.; рента не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним). В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Срок: период жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается: 1 месяц как в пожизненной ренте.

Прекращение договора:
-смерть получателя ренты
- существенное нарушение условий договора ( При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты).

 

15. Договор аренды: понятие, виды и признаки. Заключение и расторжение договора. Форма и срок.
Статья 606 ГК: по договору аренды одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Особенности: сложность, многообразие правового регулирования и длительность правоотношения. Правовой интерес в возврате конкретной вещи!

Виды договора аренды:

А) передача имущества во владение и пользование, передача в пользование

Б) общий договор, договор проката, аренда транспортных средств (с экипажем, без экипажа), аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренды (лизинг), ссуда (безвозмездное пользование), аренда недвижимости (лесная, земельная, недр).

Признаки договора аренды:

возмездный

двусторонний

консенсуальный

взаимный (это выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору),

срочный

показательный для состояния развития права(в РФ арендатор незащищенный субъект)

Стороны договора: арендодатель (дееспособное лицо, собственник или лицо, уполномоченное собственником; лицо, уполномоченное законом – образовательное учреждение), арендатор (дееспособный гражданин или юр.лицо).

Предмет договора аренды: любая телесная непотребляемая вещь, в отношении которой у арендодателя имеется правовой интерес.

Заключение договора аренды:

Форма договора аренды:

Письменная:

А) арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо

Б) договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК)

В) аренда транспортного средства

Г) дог-р проката

Д) дог-р аренды недвижимого имущества (единый акт).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли - продажи соответствующего имущества.

Срок договора аренды: несущественное условие: если срок аренды не определен в договоре, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК). Например, дог-р проката – 1 год, лесная аренда от 1 до 49 лет.

Расторжение договора аренды (619,620):

Досрочное расторжение по требованию арендодателя судом: если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение по требованию арендатора судом: если арендодатель

не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК);

арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

16. Права и обязанности сторон по договору аренды. Ответственность.
Обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договор аренды и назначения имуществ, со всеми документами и в установленный срок (612)

2.предупредить арендатора о правах 3-х лиц на сдаваемое в аренду имущества (613)

3. Производить за свой счет капитальный ремонт (616)

4.перезаключить договор аренды на новый срок, при соответствующем желании арендатора (не применяется в договоре проката и при аренде транспортного средства) (621)

Обязанности арендатора:

Самостоятельно пользоваться арендованном имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества (615)

Своевременно вносить арендную плату (614)жестко в прокате: взыскание задолженности в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса

По истечении срока договора аренды вернуть имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором. 622 В том месте, где было получено арендатором (п.36 Инф. письма)

Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии (текущий ремонт + расходы на содержание имущества 616)

Письменно уведомить арендодателя о желании перезаключить договор на новый срок (621)

Страховать имущество за свой счет (646: аренда тс без экипажа)